전원주택 시장의 변화 과 분양사기 대응법 관련 인터뷰

[대정하우징]

수 신	대정 하우장 박철민 대표 (국가 보훈처 제대군인지원센터 귀농.귀촌자문위원)
발 신	KBS충주방송국 <생방송, 충청은 지금!> 김연희 작가

생방송! 충청은 지금

■ 방송일자 : 2016년 2월 16일 화요일 ■ 진행 : 강승희(충주) 아나운서 ■ 방송 주파수 : 충주 AM 1089 KHz, FM 92.1 MHz (17: 10～17: 55) 제천 AM 1044 KHz, FM 103.3 MHz 단양 AM 1584 KHz, FM 90.7 MHz

< “ 전원주택 시장의 변화 과 분양사기 대응법 ” 관련인터뷰 >

청주와 충주를 하나로! 더 큰 충북을 만들어가는 방송!!

<생방송, 충청은 지금!> 은 충북 전지역으로 방송되는

KBS 제1라디오 시사․교양 프로그램입니다. .

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 * 방송 당일(2월 16일 화요일) 오후 3시 30분경 연결됩니다.

* http://chungju.kbs.co.kr KBS충주 홈페이지를 통해 다시듣기 서비스 

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생방송 충청은 지금

[오늘의 시선] * 주택시장의 변화 & 전원주택 분양사기 대응법

ANN> 아마도 많은 분들이.. 살면서 한번쯤은.. 전원의 생활을 꿈꿔보셨을 겁니다. 도시의 삭막함을 떠나.. 자연과 함께 하기 위해 전원주택을 선택한 분들이 있는데요. 그런데.. 전원주택 분양과 매매와 관련한 사기 소식이 끊이지 않고 있어.. 각별한 주의와 점검도 필요해 보입니다.

<오늘의 시선> 에서.. 이 내용~ 전문가와 함께.. 자세히 살펴보겠습니다.

보훈처 제대군인지원센터 귀농귀촌자문위원을 맡고 계신..

전원주택사업협회 박철민 회장의 도움말씀 듣겠습니다.

회장님~ 안녕하세요?

(인사)

전화 연결 1

Q1> 몇 년 전까지만 하더라도.. '아파트 공화국' 이라는 말이 있을 정도로.. 아파트를 최고의 자산 증대 수단으로 생각하는 분들이 많았는데요.

지금은 분위기가 좀 바뀌고 있는 것 같아요? 어떻습니까?

국민소득의증가와 자가용의대중화로 인하여 레저위락시대붐 에 맞물려 지속적으로증가 하다가 최근에는 100세시대의 건강한 참살이를 의식한 베이버부머들로 귀농귀촌과  웰빙문화로 더욱확산추세에 있습니다.

전원주택붐과 함께  IMF 이전에는 대지1650m2(500평)대 주택198m2~264m2(60~80평)의 대 고급별장형 전원주택주택 이었다면 IMF 이후부터는 대지660m2(200평)대 주택66m2~99m2(20~30평)의 대중적인 전원주택으로 바뀌게 된시기였다고 볼 수 있습니다.

Q1-1> 귀농.귀촌 인구의 증가도.. 전원주택 붐과 연결지어 생각해볼 수 있을까요?

네 귀농.귀촌 과 전원주택의 공통점은 참살이 전원생활이란 같은맥락에서 볼수있구요

입지와 경제적으로는 접근방법론차이는 있습니다. 즉 전원주택의 특징은 대도시주변에 대부분 입지해있고 귀농귀촌은 대부분 소도시와 지방에 있다고 보면 될 것 같습니다

Q2> 전원주택을 생각하는 분들은.. 궁금한게 참 많으실겁니다. 오늘 회장님이 궁금증을 하나씩 풀어주셨으면 좋겠는데요. 먼저, 돈문젭니다.

전원주택은.. 토지도 매입해야 하고, 건물도 지어야하기 때문에.. 투자금액이 만만치 않을 것 같은데.. 어떤가요?

전원주택은 말씀하신대로 토지와 단독주택으로 구성되는데 토지를 구입하는방법은 자연상태의 농지 임야를 개별적구입과 개발업자 택지로 조성한 택지분양물건구입방식으로 나뉘는데 최근 흐름를 보면 땅값은 택지기준으로 중급지는 평당50~80만원 상급지는 평당100만원대이상 홋가하고 있습니다,

그렇지만 요즘은 전국적인 수요분포를 보면 대지495M2(150평)에 건축비는 평균 400만원정도에 82.5m(25평)이면 2억~2억5천만원 정도 수요가 대세적인 분위기 입니다.

Q3> 전원주택은 도심과 조금 떨어진 외곽에 짓는 경우가 많잖아요.

도시가스가 안 들어가는 곳도 있을텐데.. 난방은 보통 어떤식으로 하게 되나요? 또, 난방비용은 아파트에 비해 어떤지 궁금합니다.

전원주택은 도심형과 도시형 그리고 자연형 으로 분류합니다

도심형은 신도시와 접한곳으로 교통 교육 편익시설 의료상하수도 및난방 등 모든 것이 해결되는 곳이지만 도시형과 자연형은 개인들이 해결해야 합니다 . 난방방식은 기름 보일러가 60% 가스,전기등 나머지를 차지하고 있습니다

난방비용은 아파트에 비해 2~3배정도 더많이 나온다고 보면 되고요.

업계에서도 비싼 난방비를 해결하기위한 패시브 하우스나 마이너스에너지 주텍 건축방식이 확대되고 있구요 정책적으로는 신재생에너지 육성법으로풍력태양광,태양역 지역 바이어메스

등 여러지원책이 있는데 전원주택업계에서는 주로 태양광, 지열등 을 활용하고 있습니다.

Q4> 내가 어디에.. 어떤 집을 지어서 살지.. 초기단계부터 계획을 제대로 세우는 것이 가장 중요하겠죠?

1.평소에 가족들 과 좋아하는 지역과 접근성을 보아야 합니다.

  (예를 들어  강변주변호수,바다. 계곡 농촌 어촌,산촌 선정 )

2. 건축박람회.전시회 주택과 자제 형태와 패턴 등을 알아보는 것이 중요합니다

Q5> 공사과정에서 빈번하게 발생하는 문제라든지.. 어려움이 있다면.. 어떤 부분인가요?

토지부분보다는 대부분 건축 부분인데  일부 시공사가 주택 건축비를 너무 싸개 재시하는 경우가 많습니다.

 그러다가 공사도중 자재가 올라 못한다든지 또는 제시했던 자재보다 다른 자제를  쓴다든지

하는경우가 많고 설령 주택 완공후에도   하자보수가   제때 되는법이없어 건축주들이 골탕을 많이 먹습니다.  건축주들도  책임이 있는데 싸게지어 주는  건축비만 생각했기 때문입니다.

그래서 집을 짓기위해서 설계가 중요하며 어떤자재를 어떻게 사용할지를 설계도에 의한 건축비 산출이 중요합니다

Q5-1> 허가는 어떻습니까? 어떤 과정으로 진행되는지요?

전원주택을 짓기위해서는 임야는 산지법 농지는 농지법개발행위허가와 건축허가를 받아야 되며 1개월소요되며 허가이후 부지조성과 건축공사를 시작할수 있는데 건축은 습식공법과 건식공법이 있는데 대표적인 건식공법목조주택의 경우 3개월이면 입주 가 가능 합니다,

Q5-2> 간혹.. 인근 주민들과의 마찰이 생길 수도 있잖아요. 이런 부분도 신경을 잘 써야할 것 같은데요.

주민들과 마찰은 허가전 경계현황 측량을 하게 되는데 땅의 경계부분 때문에 분쟁이 많은데 지상물과 지적이 일치 하지 않아 다툼이 많습니다. 그래서 서로 합의 가 된 다음에 개발하는 것이 좋습니다. 입주후에는 거의 해결이 어렵기 때문입니다.

Q6> 그런데.. 잊을만하면 한번씩.. 전원주택 분양이나 매매와 관련한 사기 소식이 들립니다. 사기 수법이 갈수록 교모해지고 있다고요?

전원주택을 개발하는 법규가 산지법 농지법, 지역조레로 임야의 경우 전원주택부지는 산지법으로 경사도는 25도이하로 지방마다 조례에서 정하기로 하여 행정관청마다 바뀌는 기준을 업자들이 감추기 때문입니다

Q6-1> 기획부동산 같이.. 조직적으로 움직이는 경우도 많죠?

앞에서 설명한것처럼 기획부동산은 경사도가 그지역조례에서 개발될수 없는 것을 싸게 매입하여 5배이상 직원의 인맥을 이용하여 판매한다고 보면됩니다

Q7> 주택 분양 사기는 돈의 규모가 크기 때문에.. 가족의 일상까지 앗아가는 점에서 심각성이 큽니다. 퇴직금 모두 투자했다가 낭패를 보는 경우도 종종 있죠?

특히, 부동산 투자열풍이 불고 있는 시기나.해당 지역에서 더욱 극성이라는데 남들이 계약하니까 나도 빨리 따라 해야 하지 않을까 조급한 심리를 이용한 사기들은 토지(농지/임야- 택지)를 터무니없이 싸개판다고 현혹하는행위 또는 주택 건축비를 너무 싸개 재시하는 경우나 유명시공사가 시공해준다며 현혹 하는것으로 대부분 사기로 낭패를 본 사례입니다

Q8> 내 집 마련의 꿈에.. 안전하게 도달하기 위해선.. 철저한 준비가 필요해 보이는데요. 회장님이.. 기획부동산의 분양사기에 안전하게 대처할 수 있는 방법을 좀 알려주셨으면 좋겠어요.

분양 사기에 나서는 기획부동산의 공통점을 알라두면 대처하기 쉽습니다.

첫재 개발이불가능한땅을 분양합니다.

현재개발이 불가능한 관리지역,자연녹지등을 곧 개발될것이라면서 속여서 투자자를 모집하는데 믿지 않는게 상책입니다

둘째 개별등기가 안되는 땅이라는점입니다.

필지별로 개인에게 소유권이전등기가 안되는 땅인데도 불구하고 지분등기(공동의소유)를 일단하고 나중에 개별등기를 해주겠다고 속이는 경우가 많습니다.

지분등기는 땅애대한 독립적인 재산권행사가 안된다는 점을 기억해야합니다.

셋째 지나진 광고도 의심해봐야 합니다.

흔히 유명일간지에 대형광고들을 개제해서소비자를 현혹하고 믿음을 줍니다 그러나 광고비가 분양대금에 포함되는 것으로 지나친 광고를 하는 것은 의심해보아야 합니다.

마지막 으로 토지의 소유권관계확인, 토지의 현장답사. 해당지역 행정관청에서 개발 가능여부확인 그리고 계약시에는 그땅에 정보,조건등 사게된 이유를 계약서 단서란에 꼭 삽입해야 추후 낭패를 모면할수 있습니다.

Q8-1> 개발이 가능한 땅인지.. 아닌지 먼저 확인해야겠죠? 어떻게 확인할 수 있나요?

빠르게 확인하려면 인터넷이나 스마트폰으로 토지이용확인원 검색후

토지이용확인원 보면 은 그땅의 용도가 나오는대 도시지역 관지역 농림지역 자연환경보호지역 등 보통 4개용도 가 나옵니다.

이때 관리지역 으로 표시 된 것이 전원주택 부지라고 보면 되고 다른 용도로 나오면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

Q9> 마지막으로.. 전원주택을 짓겠다... 고 생각하는 분들이 이것은 꼭 고려해야 한다.. 이것만은 꼭 챙겨야 한다는게 있다면.. 알려주세요.

첫 번째는 즉 계약하기전 서류를 확인하고 두 번째는 현장답사후 서류와 맞추어 보는 것과 마지막으로 관공서 해당부서에 서 확인 하거나 전문가에게

확인 하는것입니다

ANN> 네~ 오늘 말씀 감사합니다.

(인사)

<오늘의 시선> 에선 전원주택사업협회 박철민 회장 과..

전원주택 분양 추세와 사기 대응법에 대해서.. 자세히 살펴봤습니다.

주파수 코드 + C O D E

[김형선박사]

ㄴ우리 박철민 회장님

수고 많으셨습니다.....