상업용 부동산의 리스를 연장하기 위해서 알아둬야 할 것들은 무엇인지 어떻게 준비를 하는 게 좋을지 궁금합니다.
(답)
상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에게 가장 중요한 것 가운데 하나는 현재의 리스기간이 만기가 되었을 때의 리스연장에 관한 문제일 것이다. 상업용 부동산 리스 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해서 결정된다. 리스계약서에 리스연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자에게 리스 연장과 관련한 절대적인 권리는 없다. 리스 계약서에 명시된 리스기간이 만기가 되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다.
따라서 상업용 부동산을 리스할 때 리스기간이 만기된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상을 해야할 중요한 부분이다. 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 명시하는 방법은 여러 가지 형태가 있으나 가장 일반적인 방법은 계약 연장 옵션(Option to Renew)이나 우선거부권(Right of First Refusal)이다.
계약 연장 옵션이나 우선 거부권이 리스 계약서에 포함되어 있을 경우 부동산 세입자는 계약이 만기되었더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에 비즈니스를 운영하는데 있어 미래에 대한 계획이 매우 쉬워진다.
일반적으로 리스 계약에는 기간이 명시돼 있는데 이같은 리스 계약 가운데 계약 연장 옵션이나 우선 거부권이 리스계약서에 포함되어 있지 않을 경우 만기가 가까워지면 부동산 소유주와 리스 계약 연장에 관한 협상을 미리 준비해야 한다.
리스계약이 만기된 후 리스 연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락 없이 임대 부동산에 남아있는 경우에는 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법침입자(Trespasser)로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다. 불법침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그외 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다.
예를 들어 이미 제삼자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 많은 리스 계약서에는 계약 기간이 만기된 후 계약 연장없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 청구 규정이 포함되어 있다. 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다. 물론 이러한 경우에도 계약기간이 만기된 후 계약 연장없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다.
위에서 살펴본 것과 같이 리스계약을 할 때 리스 연장에 대한 계획을 미리 준비해야한다. 옵션을 행사하는 경우는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션을 행사해야 한다.
특히 계약 연장 옵션이나 우선 거부권이 없는 경우에는 부동산소유주와 계약연장에 대한 협상을 충분한 시간의 여유를 갖고 시작해야 리스 연장이 어려울 경우에 대비 할 수 있다.