서울 아파트값 상승 온기 확산…신축 분양 단지 노려볼까

[장경철]

분양가 상승이 불러온 분양시장 양극화… ‘서울은 완판, 지방은 미분양’
서울 아파트 외지인 비율 22% 넘어서, 올초 대비 2배↑

아파트 분양가 상승에 서울과 지방 분양시장에서 양극화가 심화하고 있다. 서울 등 주요 도시에선 수요가 더 많지만, 지방에서는 미분양이 늘고 있어서다.

최근 우리은행 자산관리컨설팅센터 조사에 따르면 전국 17개 광역 지방자치단체 가운데 올해 민간아파트 3.3㎡(평)당 분양가 최고 기록이 나온 지역은 총 6곳이었다.
 
특히 서울에서는 지난 1월 광진구 광장동에서 공급된 ‘포제스한강’이 3.3㎡당 1억3771만원에 분양했다. 2022년 3월 공급된 송파구 송파동 ‘잠실 더샵 루벤’이 3.3㎡당 분양가가 6509만원이었던 것과 비교하면 두 배로 오른 셈이다.

부산도 올해 1월 분양가가 역대 최고치를 기록했다, 수영구 민락동 ‘테넌바움294Ⅱ’ 분양가는 3.3㎡당 6093만원, ‘테넌바움294Ⅰ’은 3624만원을 기록했다. 부산 지역 역대 1, 2위 가격이다.
 
대전에서도 4월 유성구 봉명동 ‘유성 하늘채 하이에르’가 3.3㎡당 2452만원에 분양하면서 지난해 8월 분양한 서구 탄방동 ‘둔산 자이 아이파크’(3.3㎡당 2033만원)를 앞질렀다.

문제는 분양가 상승이 지역 양극화에 영향을 주고 있다는 점이다.
 
집값이 떨어지는 것을 보면서 비싼 비용을 지불하고 선뜻 아파트를 구입하는 게 쉽지 않다는 것이다.

최근 미분양이 늘어나는 주된 이유도 여기서 찾을 수 있다. 지난 5월 31일 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택통계’를 보면 전국 미분양 주택은 7만1997가구로 집계됐는데 전달보다 10.8%(7033가구) 늘었다.
 
미분양 주택이 7만가구를 넘어선 것은 2023년 4월 이후 1년 만이다. 문제는 최근 5개월 연속 미분양이 늘고 있다는 것이다.

가장 심각한 곳은 대구로 9667가구를 기록했다. 경기의 미분양 주택은 9459가구 였다, ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 지난달 1만2968가구로 전월보다 6.3%(744가구) 증가한 수준이다. 경남(1684가구)과 대구(1584가구), 전남(1302가구), 경기(1268가구) 지역 상황이 좋지 않은 것으로 나타났다.

서울은 상황이 정반대인 것으로 나타났다. 직방에 따르면 올해 초부터 지난 5월달까지 서울에서 청약을 진행한 6개 단지 모두 1순위에서 청약 접수가 마감됐는데 서울의 1순위 평균 청약경쟁률은 124.9대 1. 지난해 같은 기간 45.6대 1의 3배 가까운 수준을 기록했다.
 
서울 아파트 분양 기대감이 6개월 만(2024년 4월 기준)에 크게 호전되었다. 금리 인하 기대가 나오는 가운데 최근 서울 집값이 상승 전환하며 분양시장이 개선될 것이란 분석이 힘을 얻고 있어서다.
 
반면 지방은 분양전망이 악화하며 수도권과 지방간 분양시장 양극화가 심화할 것으로 나타났다.

주택산업연구원은 주택사업자들을 대상으로 설문 조사한 결과 올 4월 전국 아파트 분양전망지수는 3월보다 5.9포인트 떨어진 75.5로 조사됐다.
 
수도권은 6.1포인트(83.8→89.9) 올랐으나 지방이 8.5포인트(80.9→72.4) 하락했다.
 
아파트 분양전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 조사한다. 지수가 100을 넘으면 분양 성적을 긍정적으로 보는 사업자가 부정적으로 보는 사업자보다 많다는 것을 의미한다.

수도권에서는 서울(88.2→100.0), 인천(76.7→77.4), 경기(86.5→92.3) 모두 분양전망지수가 개선됐다.
 
특히 서울은 지난 10월 이후 처음으로 기준선(100)을 나타냈다. 최근 서울 집값 상승에 따른 기대 심리 때문으로 풀이된다.

지방은 모든 광역시에서 아파트 분양 전망이 악화할 것으로 전망됐다.
 
반면, 서울 아파트를 사들이는 지방 투자자 비중이 올 2월 이후 확대된 것으로 나타났다. 지난해까지 지방 투자자의 서울 아파트 매수는 시들했지만, 서울을 시작으로 아파트값 상승 온기가 확산하자 투자자들이 몰려든 것으로 해석된다.
 
최근 가격 조정 국면에서 상대적으로 타격을 덜 받은 서울 부동산은 가장 먼저 가격 회복세를 보이며 안전자산으로서의 존재감을 부각되고 있는 것으로 업계는 분석하고 있다.
 
이에 아파트·빌딩·상가 등을 막론하고 ‘서울 물건’만 찾는 투자자들이 늘고, 지방 부동산 시장은 가격·거래량 모두 살아나지 않아 차게 식어가는 분위기다.
 
서울 부동산 시장이 블랙홀처럼 투자 수요를 빨아들이며 자산 재편 흐름을 가속화하는 모습이다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “서울은 집값이 반등하고 있고, 아파트 가격 자체가 비싸기 때문에 분양가가 올라도 집값에 미치는 영향이 상대적으로 적은 반면 건축비용이 증가하는 상황에서 지방 부동산 시장 상황은 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
 
다음은 서울에서 분양중이거나 분양을 앞두고 있는 단지 현황이다.
 
●상도 푸르지오 클라베뉴=서울 동작구 상도동 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’가 회사 보유분 잔여세대 선착순 분양에 들어갔다.
 
단지는 후분양 단지로 즉시 입주 가능한 아파트이다. 막 입주를 시작한 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 지하철 7호선 장승배기역 2번 출구에서 도보로 약 7분 정도 걸리며 가는 길 좌측에는 종합행정타운이 건설 중이고, 우측에는 상도역권 도시개발 사업 진행 중이다.
 
‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 동작구 상도동 일원에 지하 5층~지상 18층, 10개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 771세대 규모로 공급된다. 1차 계약금 정액제, 중도금 30% 무이자 혜택을 제공하고 있다.
 
관계자에 따르면 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’는 20년 이상 노후주택 비율이 65% 이상인 상도동 일대에서 2020년 6월 분양한 상도역 롯데캐슬 이후 3년 만에 분양하는 신규 아파트로, 단지 전체가 남향 위주로 배치돼 조망과 채광을 극대화했다. 단지 내에는 보행녹도를 설치했으며 전용면적 74㎡와 84㎡ 타입은 안방 파우더룸 및 드레스룸이 있다.
 
즉시 입주 가능한 후분양 단지로 전 세대 발코니 확장을 비롯해 침실2 붙박이장, 시스템에어컨, 하이브리드쿡탑, 전기오븐, 식기세척기 등 다양한 옵션들을 무상제공하고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 ‘그린 파티오’, 아이들이 뛰어놀 수 있는 테마 놀이터와 물놀이 공간으로 꾸며진 ‘어린이 놀이터’ 등이 조성돼 있다.
 
교통 환경으로는 강남과 용산, 여의도 등 여러 업무지구에 접근하기 쉬운 편이다. 가장 가까운 역인 7호선 장승배기역을 통해 강남구청역까지 20분대 이동이 가능하다. 또 상도터널과 한강대교, 올림픽대로로 진입이 쉬워 자동차를 이용할 경우 업무지구인 여의도, 용산까지 접근할 수 있다.
 
단지 바로 인근에 서부선 경전철 신상도역(가칭)이 신설될 예정이다.

인근에 국사봉과 상도근린공원이 있어 쾌적한 환경과 둘레길 산책로가 제공되며 단지에는 '상도 푸르지오 클라베뉴'만의 조경이 눈에 띈다. 단지 중앙에 위치한 '워터가든'에는 석가산과 휴게공간이 설치됐다.
 
또 단지 내 곳곳에 깔끔한 느낌의 조경과 휴식 공간이 마련돼 있다. 소나무와 정원으로 만들어진 휴식 공간 '라운지가든'도 자리 잡고 있다. 티하우스에서 잔디밭을 보며 휴식을 즐길 수 있는 '그린 파티오', 초화원과 돌담, 수목 등으로 조성된 '스텝가든'도 설치돼 있다. 또한 단지 내에는 구립어린이집이 위치해 있다.
 
분양문의 1668-0970
 
●서대문 센트럴 아이파크=HDC현대산업개발은 서울 서대문구 홍은동 일원에 건립되는 ‘서대문 센트럴 아이파크’를 분양중이다. 지하 3층~지상 15층, 12개 동 총 827가구 규모로 이 중 전용면적 49~84㎡ 409가구를 일반 분양한다. 특히, 전용면적 84㎡에는 테라스 하우스 설계가 적용된 T84㎡ 타입 24가구가 포함된다. 
 
희소성 높은 서울 신규 분양 아파트로, 쾌적한 환경까지 품어 수요자들의 많은 관심에 예상된다. 단지는 뒤로 북한산, 앞으로 인왕산, 서쪽으로는 안산과 백련산을 품고 있는 '쿼드러플' 산세권 입지를 갖췄다. 지하철 3호선 홍제역을 통해 종로, 광화문, 시청 등 주 도심지까지 10분대, 압구정 신사 등 강남권까지는 20분대로 이동이 가능하다.
 
분양문의 1668-0970
 
-분양 예정중-
 
●푸르지오 라디우스 파크=대우건설은 서울 성북구 장위동 일원에 건립되는 ‘푸르지오 라디우스 파크’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 최고 33층, 15개 동, 전용면적 39~105㎡ 1637가구 규모다. 이 중 718가구를 일반 분양한다. 서울 지하철 1·6호선 환승역인 석계역이 가깝고, 인근 우이천과 접해 있어 주거여건이 쾌적하다.
 
●그란츠 리버파크=DL이앤씨는 서울 강동구 성내동 일원에 건립되는 ‘그란츠 리버파크’를 분양할 예정이다. 지하 7층~ 지상 42층, 2개 동, 407가구 규모로 327가구가 일반분양된다. 서울 지하철 5호선 천호역 인근에 위치한 역세권 아파트다.

●래미안 원펜타스=삼성물산은 서울 서초구 반포동 일원에 건립되는 ‘래미안 원펜타스’를 상반기 분양할 예정이다. 지하 4층~지상 35층, 6개 동, 총 641가구 규모다. 이 중 전용면적 59~191㎡ 292가구를 일반에 분양한다. 신반포 15차 아파트를 재건축한 아파트로 수요자들의 많은 관심이 예상된다.