경기 과천시에는 11개 주공 아파트 단지 외에도 재건축을 추진 중인 곳이 있다. 별양(236가구)·부림(260가구)·문원동(400가구) 일대에 형성돼 있는 단독주택지들이다.
이들 단독주택지는 11개 주공 아파트 단지와 마찬가지로 20여 년 전에 조정돼 노후도가 높고 주거환경이 낙후돼 있다. 그래서 2~3년 전부터 꾸준히 재건축 얘기가 나왔지만 사업은 답보 상태다.
이들 지역이 지구단위계획상 3층 이하, 용적률 100%(현재는 80%) 이내의 기준이 적용되는 1종 주거지로 돼 있기 때문이다. 이런 기준으로 집을 짓게 되면 그만큼 사업성이 낮아 사업이 지지부진한 것이다.
그래서 주민들은 재건축 논의와 함께 2종으로의 종 변경을 꾸준히 요구해 왔다. 시 조례상 2종이 되면 8층 이하 아파트를 지을 수 있고, 용적률은 100~200%가 적용된다.
종 변경 가능성 커져
사업이 지지부진한 이들 지역이 요즘 관심의 대상이 되고 있다. 최근 과천시가 도시기본계획안을 마련, 경기도에 승인 신청한 때문이다. 과천시는 상반기 경기도로부터 도시기본계획안에 대해 승인 받을 수 있을 것으로 보고 하반기 도시관리계획변경 추진에 들어간다는 방침이다.
그런데 도시기본계획안에 따르면 2020년 목표 인구가 현재 시 인구(7만2000여 명)보다 약 60% 가량 늘어난 11만2000여 명으로 잡혀 있다. 늘어난 인구는 주공 아파트와 단독주택 재건축을 통해 수용한다는 게 과천시의 생각이다.
따라서 이 도시기본계획안이 과천시의 안대로 승인될 경우 하반기 시가 추진할 도시관리계획변경 때 이들 단독주택지 역시 1종에서 2종으로 변경될 가능성이 커진 것이다. 종 변경 없이 재건축 한다면 가구 수가 늘지 않아 늘어날 인구를 수용할 수 없기 때문이다.
분위기가 이렇게 바뀌자 부동산업소에도 문의 전화가 늘고 있다. 별양동의 한 부동산중개업소 관계자는 “주민들이 시에 지속적으로 종 변경을 요청했고 도시기본계획안에도 단독주택 재건축을 통해 주택을 공급한다는 내용이 포함되면서 수요자들의 관심이 늘고 있다”고 전했다.
하지만 전반적으로 부동산시장 침체로 거래가 활발한 것은 아니다. 특히 이들 지역 주택들은 대지지분이 주로 231㎡ 안팎인데, 현재 시세는 3.3㎡당 대개 1500만~2500만원이다. 매매가가 보통 13억~14억원 선인 것이다.
중앙동 K공인 관계자는 “워낙 덩치가 크다 보니 초기 투자금액이 주공 재건축 아파트(보통 6~10억원 안팎)보다 큰 편인데다 종 변경도 확정된 것이 아니어서 선뜻 매수에 나서지는 못하고 있다”라고 전했다.
향후 165㎡ 안팎 아파트 받으면
이들 단독주택지가 1종에서 2종으로 변경돼 재건축할 경우 향후 대략 165㎡ 수준의 아파트를 배정 받을 수 있을 것으로 주변 중개업소들과 주민들은 보고 있다.
하지만 이는 어디까지나 예상일 뿐이다. 아직 종 변경이 불확실한 상황이고, 2종 주거지 아파트에 대한 용적률 적용 전례가 없어 몇 층짜리 아파트를 몇 가구나 들일 수 있을지 알 수 없다.
다만 대지지분이 크고 과천 재건축 아파트의 가장 큰 주택형이 165㎡ 수준이라는 점을 고려하면 이들 주택 소유자 상당수는 165㎡ 아파트에 입주할 수 있을 전망이다. 이 정도 크기의 아파트는 현재 18억원 안팎에서 시세가 형성돼 있다.
지난해 입주한 주공 11단지 재건축 아파트 155㎡형이 현재 18억~19억원 선에서 시세가 형성돼 있다. 오는 8월 입주하는 주공 3단지 재건축 아파트 165㎡형은 14억~15억원 선에서 매물이 나온다.
8단지의 경우 입주하면 2주택자가 돼 양도소득세 중과세 대상이 되는 사람들이 입주 전 집을 처분키 위해 급매물을 내놓으면서 시세가 많이 내려간 상태다. 정상적으로 거래가 이뤄지면 11단지와 비슷한 수준이 될 것으로 예상한다.
재건축 문턱은 낮지만
따라서 종이 변경되고 재건축이 추진된다면 사업성은 있다고 중개업소들은 판단한다. 특히 단독주택 재건축은 일반 아파트 재건축에 비해 문턱이 낮은 편이다. 노후도 요건(지은 지 20년 이상인 건물이 전체의 3분의 2 이상 등)만 맞으면 안전진단 없이 재건축할 수 있다.
1종 주거지여서 용적률도 80% 수준으로 낮은 편이다. 일반 재건축 아파트의 용적률이 180~200% 정도인 점을 감안하면 용적률이 낮아 향후 재건축 때 유리한 셈이다. 물론 새로 지을 아파트가 몇 %의 용적률을 적용 받느냐에 따라서 이는 달라진다.
하지만 종 변경이 확실치 않고 초기 부담이 큰 편이어서 신중한 접근이 필요하다. 초과이익환수제·분양가상한제 등 각종 규제로 사업성이 생각보다 높지 않을 수도 있다.
또 종 변경을 통해 재건축을 한다 해도 과천시가 쾌적한 주거환경 유지를 위해 용적률 상향 폭을 키우지 않을 수도 있다. 벌써부터 단독주택지의 경우 주거환경을 위해 1대 1 재건축을 해 연립주택(타운하우스)을 들여야 한다고 주장하는 주민들도 있다.
자료원:중앙일보 2008. 2. 18