5억원으로 살 수 있는 재개발, 재건축

[사랑방지기]

서론 : 5억원이 부동산투자의 최소금액이 된 이유는 ?

지금부터 약 5년 전이었던 2021년, 부동산투자를 위한 최소금액은 3억원 정도였다. 하지만 이로부터 5년 정도가 지난 2026년에는 부동산투자의 최소자금이 사실상 5억원 정도로 상승하게 되었다. 부동산투자의 최소자금이 사실상 5억원 정도로 상승하게 된 이유는 아래와 같다.

a. 주식 등 자산가치 상승에 따른 저축가능금액

주식(코스피)

2026년 8월 현재 주식 및 여타 자산가치는 2021년과 다르게 나타나고 있다. 2021년에는 코로나19에 따른 초저금리현상 속에서도 속칭 '박스피'라고 불릴정도로 코스피지수가 3,000포인트를 기준으로 크게 움직이지 않은 상태에서 나타났다면, 2025년부터 2026년까지 최근 1년동안에는 주식의 등락폭은 다소 심해졌으나 최저 3,000포인트에서 최대 9,000포인트까지 주식이 움직이며 이전에 비해 주식을 통해 자산을 모은 사람들이 많아졌기 때문이다.

그리고 주식 이외에도 부동산에 대한 지식 확대, 직계존비속 간 증여의 일반화 등 역시 부동산 투자금액을 높이는 이유가 된 것으로 보인다.

b. 대출규제강화

대출규제

대출규제 강화 역시 부동산투자금을 높이는데 일조하였다. 2025년 6월 27일 금융대책에 따라 최대 대출한도가 6억원으로 적용되었으며, 주택가격이 상승할수록 대출최대금액 또한 조정이 이루어지기에 매매가 15억원 이하 주택들의 가격이 집중적으로 상승한 바 있다.

여기에 매매가 10억원 이하 주택의 경우 생애최초주택구입자들의 경우 LTV를 60%(혹은 70%)까지 완화받아 주택을 구입할 수 있게 되었다. 하지만 최근 금융권에서 가계대출에 대한 규제(ex)국민은행 등 주요 은행에서 가계대출 총량규제에 따라 최대 대출가능금액을 3억원 정도로 조정함)가 강화됨에 따라 서울 내 매매가 8~10억원대의 주택을 매수하기 위해서는 최소한 5억원 이상의 가용자금이 필요하게 되었다.

c. 중심지 위주 가격상승

규제지역 지정현황(2020년) / 규제지역 지정현황(2026년)

문재인정권 시기였던 2020~2021년에는 서울 뿐만 아니라 수도권 대부분지역 및 비수도권(대전, 대구, 부산, 세종 등)까지 규제지역(투기과열지구 혹은 조정대상지역)으로 지정되었으나 2026년 현재는 서울전역 및 수도권에서도 주로 동남부에 위치한 지역(과천, 성남, 용인, 화성동탄 등)을 중심으로 규제지역지정이 이루어졌다.

이는 2020~2021년과 2026년 사람들이 선호하는 부동산이 달라졌기 때문이다. 시간이 지날수록 사람들은 점점 자금이 많이 도는 서울 혹은 수도권 동남부 '반도체벨트'일대 아파트들을 찾으며, 그 외 지역들의 경우 아파트를 찾는 사람들이 없어 수요의 양극화현상이 발생하기 때문이다.

그래서 서울 혹은 서울에 준하는 지역에 위치해 있으며, 향후 양질의 신축아파트로 바뀔 만한 재개발, 재건축의 경우 대부분 5억원 이상의 초기투자금액을 보이고 있다. 이 글에서는 2026년 8월 현재 5억원 정도로 매수할 수 있는 재개발, 재건축들에 대해 알아보고 이들의 장.단점을 비교해보겠다.

5억원으로 살 수 있는 재개발, 재건축

1. 5억원으로 살 수 있는 재개발, 재건축

2. 결론

1. 5억원으로 살 수 있는 재개발, 재건축

a. 5억원으로 살 수 있는 재개발

2026년 8월 현재 5억원으로 매수할 수 있는 대표적인 재개발은 사당15구역, 상도15구역, 가재울7구역, 미아재정비촉진2지구 정도가 있다.

1) 사당15구역

사당15구역

사당15구역은 약 3,000세대(임대주택 500~600세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 4.7호선 이수역 및 2.4호선 사당역과 인접한 곳에 위치한 지역으로, 2025년 말 신통기획진행구역으로 지정되었으며, 현재 정비구역지정을 준비하고 있다.

사당15구역의 경우 구역 내 대지지분이 적은 다세대주택이 많아 토지 등 소유자의 숫자가 1,900명 정도에 육박하기 때문에, 재개발 진행시 일반분양세대가 500세대 내외로 많지 않을 것으로 예상된다. 하지만 대지지분이 적은(대지지분 5평 미만) 다세대주택의 경우 아직도 잘 찾아보면, 8억원 내외의 매매가격으로 매수할 수 있다. 대지지분 5평, 매매가 8억원 정도의 다세대주택의 경우 25평 배정시 약 7~8억원 정도의 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다.

사당15구역은 신통기획진행구역으로 지정되었기 때문에, 구역 내 전체 주택이 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 그래서 매수를 하려면 대출을 받아 실거주를 해야 한다. 매매가 8억원 정도의 다세대주택의 경우 최대 3억원 정도의 주택담보대출이 가능하기에 5억원 정도로 사당15구역을 매수할 수 있다.

2) 상도15구역

상도15구역

상도15구역은 3,204세대(임대주택 481세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 2024년 신통기획구역으로 지정된 후 2025년 사업시행자(대신자산신탁)지정 및 정비구역지정, 2026년 통합심의 통과(5월), 및 시공자선정(7월, 대우건설)까지 그 동안 재개발이 무탈히 잘 진행된 곳이다.

상도15구역 역시 사당15구역처럼 토지 등 소유자의 숫자가 2,200명 정도로 상당히 많아 일반분양세대가 500세대 내외로 많지 않을 것으로 예상되며, 상도동 내에서도 안 쪽에 위치하고 있는 등 여러 어려움이 있지만, 대지지분이 작은 주택을 기준으로 8억원 내외로 매수할 수 있는 다세대주택들도 있어 이를 주택담보대출을 받아 매수한다면 5억원 정도의 가용자금으로 투자할 수 있다. 상도15구역의 경우에도 사당15구역처럼 매매가 8억원 정도의 다세대주택으로 25평을 배정받는다면, 7~8억원 정도의 추가분담금이 발생할 것으로 예상된다.

3) 가재울7구역

가재울7구역

가재울7구역은 최고층수 40층, 1,426세대(임대주택 195세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 2026년 5월 29일 사업시행계획인가를 받았으며, 감정평가 및 조합원분양을 앞두고 있다.

가재울7구역은 기존 조합원숫자가 약 670명 정도로 상대적으로 많지 않고, 추정조합원분양가가 25평 8.5억원, 34평 11.2억원 정도로 형성되어 있다. 가재울7구역의 경우에도 대지지분 6~7평 정도의 다세대주택이 7억원 내외의 가격을 보이고 있어, 해당 매물의 경우 5억원 정도의 초기투자금으로 매수할 수 있다. 기존 조합원의 숫자(670여 명)가 34평 이상 분양아파트 세대(851세대)보다 적어 대부분의 조합원들이 34평의 배정이 가능할 것으로 예상된다. 이 경우 예상추가분담금은 약 8~9억원 정도로 예상된다.

4) 미아재정비촉진2구역

미아재정비촉진2구역

미아재정비촉진2구역은 4,003세대(임대주택 709세대 포함)의 아파트가 지어질 예정인 재개발구역이다. 현재 조합설립인가 단계로 통합심의가 통과되었으며, 시공자선정을 준비하고 있다. 최근 조합장선거 결과에서 양 쪽 조합장 후보 간 표 차이가 7표에 불과해 가처분소송 등의 이슈가 있어 사업진행절차가 늦어지고 있지만, 기존 구역 내 토지 등 소유자의 숫자가 1,600여 명 정도로 그리 많은 편은 아니기에 1+1분양신청세대 등을 감안해도 일반분양세대가 1,400세대 이상이 되어 사업성이 양호하다는 장점이 있다. 그리고 가재울7구역처럼 조합원의 숫자보다 34평(전용 84형) 이상세대수가 많아서 대부분의 조합원들이 34평 이상의 분양신청이 가능할 것으로 예상된다.

미아재정비촉진2구역의 경우 전환다세대주택의 경우 초기투자금 5억원대 초반 정도의 투자금으로 매수할 수 있는 매물들이 있다. 전환다세대주택의 경우 서울시 도시 및 주거환경정비조례 부칙(원칙적으로 전용 60제곱미터 미만 아파트만 배정이 가능하지만, 조합원의 상향요청이 있고 잔여세대가 있는 경우 전용85제곱미터 미만 아파트(34평 이하 아파트)를 배정할 수 있다.)에 의해 34평의 배정가능성이 상당히 높을 것으로 예상된다.

약 6.5억원 정도에 전환다세대주택을 매수할 경우 8~8.5억원 정도의 추가분담금을 내면 34평 아파트를 배정받을 수 있을 것으로 예상된다.

b. 5억원으로 살 수 있는 재건축

초기투자금 5억원 정도로 매수할 수 있는 재건축은 미미삼(미성.미륭.삼호3차), 하안주공, 상계주공 재건축이 있다.

1) 미미삼

미미삼

미미삼은 1986년 입주한 3,930세대의 아파트이다. 재건축을 통해 6,103세대(임대주택 452세대 포함)의 아파트가 지어질 예정이다. 미미삼재건축의 경우 일반분양예상세대가 1,500세대 이상으로 비슷한 자금으로 매수할 수 있는 여타 재건축들에 비해 사업성이 양호한 편이며, 조합원모두가 최소 25평 이상을 배정받을 수 있다는 장점이 있다.

미미삼의 경우 14평(미성)은 8억원대 초반, 20평(미성)은 10억원 정도의 가격을 보이고 있다. 각각 대출가능여력 등을 감안해 매수할 경우 5억원 정도의 초기투자금으로 충분히 매수할 수 있는 아파트이다.(추가분담금을 포함한 총 투자금액은 25평(전용59형)기준 12억원 정도로 예상된다.)

2) 하안주공

하안주공 재건축 현황

하안주공은 경기 광명시 하안동 일대에 위치한 1~12단지로 이루어진 주공아파트로 1980년대 후반 하안지구의 개발을 통해 조성된 지역이다. 하안주공의 경우 대부분의 단지들이 2025년 중.하반기 사업시행자 지정 및 정비구역지정이 이루어졌다.

하안주공 재건축 사업진행현황 및 세대수

기존 아파트의 용적률은 160~180%정도로 높지 않은 편이지만, 중.소형평형이 많아 일반분양세대수가 그리 많지 않아 추가분담금이 높게 나타날 것으로 예상된다. 기존 하안주공 24평의 매매가격은 약 8.5~9억원 내외로 초기투자금 5억원 정도로 충분히 매수할 수 있으며, 25평 기준 총투자금액은 12억원 내외로 형성된다.

3) 상계주공

상계주공

상계주공은 1980년대 후반 서울 동북쪽 상계동 일대에 조성된 총 16개 단지(15단지는 임대단지)로 조성된 아파트단지이다. 이 중 저층으로 이루어진 8단지는 재건축이 완료되어 '포레나 노원'으로 바뀌었으며, 5단지의 경우도 사업시행인가 후 조합원분양신청을 마친 상태이다.

나머지 중층으로 이루어진 단지들의 경우 몇몇 단지들이 정비구역지정공람을 하는 등 재건축이 진행되고 있다. 상계주공6단지의 경우 17평의 경우 매매가격이 6억원대 중반, 23평의 경우 매매가격이 8억원대 초반 정도를 보이고 있다. 기존 17평에서 25평(전용 59형) 배정시 예상추가분담금액은 6억원대 초반, 기존 23평에서 34평(전용 84형) 배정시 예상추가분담금액은 7억원대 초반 정도로 예상되지만, 3억원대의 초기투자금으로 25평 아파트, 5억원정도의 초기투자금으로 34평 아파트를 배정받을 수 있는 물건을 매수할 수 있다는 장점이 있다.

2. 결론

a. 5억원 재개발은 20억원 아파트를 목표로 해야 한다.

상도푸르지오클라베뉴 / 래미안로이파크 / DMC파크뷰자이 / 래미안길음센터피스

초기투자금 5억원 정도로 매수할 수 있는 재개발구역들의 경우 향후 재개발이 완료되었을 경우 20억원 이상의 가격을 보일 수 있을 만한 지역에 위치한 아파트를 매수해야 한다.

상도15구역 인근에 위치한 상도푸르지오클라베뉴의 경우 25평의 가격이 16억원, 사당15구역 인근에 위치한 래미안이수역로이파크의 경우 25평의 가격이 20억원 정도에 육박하고 있다. 그리고 가재울7구역 인근에 위치한 DMC파크뷰자이 34평은 17억원 내외, 미아재정비촉진2구역 인근에 위치한 래미안길음센터피스 34평은 18.5~19억원 정도의 가격을 보이고 있다.

그래서 위에서 언급한 4개의 재개발구역(상도15구역, 사당15구역, 가재울7구역, 미아재정비촉진2구역) 모두 신축아파트가 되면 20억원 이상의 가격을 보일 가능성이 있다. 5억원 정도의 가용자금으로 재개발투자를 하려면, 최소한 이 정도는 해야된다.

b. 5억원 재건축은 규모와 안정성을 추구해야 한다.

하안주공 / 상계주공6단지

초기투자금 5억원 정도로 재건축투자를 한다면, 규모와 안정성을 추구해야 한다. 초기투자금 5억원 정도로 매수할 수 있는 재건축의 경우 재개발에 비해 일반분양세대가 적은 편이기 때문에 사업이 지연된다면 추가분담금이 예상보다 더 높아질 수 있다.

하지만 위치가 나쁘지 않고 단지규모가 큰 곳이라면, 시간이 지나 재건축이 완료되고 추가분담금이 예상보다 높더라도 아파트가 지어진 후 신축아파트가 밀집해 거주환경이 안정화되면 안정화된 가격을 보일 가능성이 크다.

그리고 재건축의 경우 토지거래허가를 받아 실거주를 해야되기 때문에, 사업성도 중요하지만 해당 재건축아파트에서 실거주를 할 수 있는지 또한 중요하다. 그래서 신혼부부의 경우 가능한 17평, 20평 보다는 24평(전용 59형)아파트를 매수해 실거주가 가능할 만한 곳을 찾아보는 것 또한 필요하다. 이러한 관점에서 사업성 및 미래가치는 미미삼이 가장 좋지만, 하안주공의 경우 24평(전용59형)아파트가 8.5~9억원 정도로 가격이 적절하다는 장점이 있다. 상계주공의 경우 좀 더 적은 초기투자금으로 소형평형아파트를 매수할 수 있다는 점이 장점이 아닐까 생각된다.(10평대 아파트의 경우 대출을 받으면 3억원대 초기투자금으로 매수가 가능하다.)

[출처] 5억원으로 살 수 있는 재개발, 재건축 (부동산 스터디') | 작성자 까 르