2023년 전망 - 태풍이 지나가면 ( 하이투자증권 )

[손고쿠다]

2023년 전망 - 태풍이 지나가면 ( 하이투자증권 ).pdf

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3) 2023 년 분양 물량 30 만호 예상(2022 년 35 만세대 예상)

[국내]- 2023 년 상반기까지는 주택 경기 관련 매크로 지표(착공, 미분양 등)의 반등은 어려울 것, 2023 년 착공물량은 37 만호(-10% YoY), 분양 물량 30 만호(-14% YoY) 예상- 2023 년 전국 아파트 가격은 조정 국면에 들어갈 것. 1) 금리 급등에 따른 이자 부담이 증가, 2) 매매가대비 낮은 전세비, 3) 아파트 가격에 대한 고점 심리가 잠재 매수인들에게 영향. 아파트 가격 하락은 신규착공 및 분양 일정 연기, 청약 경쟁률 하락으로 이어져 건설사에게 부정적으로 작용할 것- 다만 커버리지 건설사의 합산 분양 물량은 2022 년 대비 변화가 크지 않을 것으로 예상, 늘어난 주택수주 잔고, 정비사업 위주의 분양 전략 때문- 커버리지 주택주는 1) 책임준공 성장, 2) PF 지급보증액 대비 안정적인 현금 보유 여력으로 PF 리스크가미치는 제한적. 다만 PF 시장 관련 부정적인 뉴스 플로우는 2023 년 1 분기까지 지속될 것으로 보임- 재건축초과이익환수제 등 국회 통과 법안 지속적으로 관찰 필요, 재초환 통과시 주택주 큰 수혜- 건축용 자재 가격은 2023 년 안정화될 것, 2023 년 주택 마진 상승 기대

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2023 년 주요 투자 포인트부동산 경기의 불확실성이 줄어들 때, 경쟁 업체 중 가장 큰 주가 반등을 기대할 수있다. GS 건설의 2021 년 매출액 중 건축/주택이 차지하는 비중은 75%로 대형 건설업체 중 부동산 경기에 대한 민감도가 가장 크다. 늘어난 주택 수주 잔고(2022 년말기준 30 조원 추정)을 고려할 때, 선별적인 분양 전략에도 2023 년 분양 물량으로2.5 만세대 수준(2022 년 2.4 만세대 추정)은 충분히 가능하다고 판단한다.2023 년 GS 건설 신사업 부문(수처리, 모듈러 주택, 베트남 개발 등) 매출액이전년대비 38.2% 증가한 1.4 조원으로 예상된다. 매출액 증가의 대부분은 베트남냐베 350 세대 매출 인식(2023 년 2,000 억원 반영)이 차지할 것으로 보인다. 신사업부문이 상대적으로 마진이 높은 사업 부문(GPM 15.5%)임을 감안할 때, 2023 년영업이익 증가의 가시성이 높다고 판단한다.2023 년 영업이익 8,303 억원(+38.8% YoY) 예상2023 년 GS 건설의 매출액은 11.8 조원(+4.1% YoY) 영업이익은8,303 억원(+38.8% YoY)가 예상된다. 부동산 경기 악화에 따른 보수적인 건축/주택매출액 추정(+1.1% YoY)과 플랜트/eco 부문 매출액 감소(-18.0% YoY)에도 신사업부문의 매출액이 크게 늘며(+38.2% YoY) 전체 매출액 증가를 이끌 것으로 보인다.당사는 2023 년 주요 건자재 가격이 안정화될 것으로 예상하며, 이에 GS 건설의건축/주택 마진도 전년대비 1.3%p 상승할 것으로 예상한다. 또한 상대적으로 마진이높은 신사업 부문 매출액 증가에 따라 영업이익은 전년대비 크게 증가할 것으로예상한다.투자의견 Buy, 목표주가 35,000 원 유지투자의견 Buy, 목표주가 35,000 원을 유지한다. 목표주가는 12MF BPS 63,626 원에Target P/B 0.55 배(2019~2021 년 평균 P/B 에 할인율 20%)를 적용했다. 현재주가는 12 개월 선행 P/B 0.35 배, P/E 3.6 배로 역사적 저점에 해당하며, 보수적인목표주가 Valuation 적용에도 상승여력이 52%에 달한다.현재 주가는 악화되고 있는 부동산 경기, PF 시장 불확실성 등을 모두 반영하고있다고 판단한다. 다만 부동산 익스포저가 경쟁 업체 대비 큰 사업 구조의 특성상GS 건설 주가는 PF 시장 불확실성 해소 및 정책 금리 상단이 가시화될 때 본격적으로회복할 것으로 예상한다.

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[김겨울]

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