평당 280만원의 건축비로 계산해본 아파트 가격.

[청청]

현장소장이 말한 평당 280만원이면 썼다 벗었다 한다는

건축비로 환산한 집값에 대해 한번 말씀드려볼까합니다.

여기서 필요한 값은.

평당건축비, 단위평형당 세대수, 대지넓이, 대지단가 입니다.

S시 C동 P아파트 약4만평 규모의 재건축단지로 봤을때,

약 2500세대가 가능한듯합니다.

용적율은 약 250%

※아래의 수치는 임의대로 설정한 값이므로 범례로만 참고하시기 바랍니다.

EX)

신규건축기준입니다!

1,000세대 기준으로 계산을 한번 해보겠습니다.

40,000평 : 2,500세대 = X평 : 1,000세대

X = 16,000평

대지넓이는 16,000평으로 시작합니다.(용적률은 192%짜리 아파트로 가정합니다.)

평당건축비	2,800,000 원
세대면적(1)	24 평	9,600 평
세대수(1)	400 세대
세대면적(2)	32 평	12,800 평
세대수(2)	400 세대
세대면적(3)	42 평	8,400 평
세대수(3)	200 세대
세대총면적	30,800 평
총세대수	1,000 세대
토지면적	16,000 평
토지가격	3,000,000원
토지비용	48,000,000,000 원

평당 300만원의 토지를 16,000평을 구매하여 공사를 추진한다면?

각평형의 건축비용은?

24평 × 2,800,000원 = 6,720만원

32평 × 2,800,000원 = 8,960만원

42평 ×  2,800,000원 = 1억 1,760만원

입니다.

그렇다면 각 세대당 토지비용을 계산해볼까요?

총 480억의 토지비용이라고 했을때

쉽게 1,000세대로 나누게 되면?

약 4,800만원의 토지비용이 부과되겠군요.

각 평형의 토지비용을 계산해볼까요?

24평형 = 48,000,000,000 원 ÷ 30,800평(세대총면적)  × 세대면적 =  37,402,597원

32평형 = 48,000,000,000원 ÷ 30,800평(세대총면적) × 세대면적 = 49,870,130원

42평형 = 48,000,000,000원 ÷ 30,800평(세대총면적) × 세대면적65,454,545원

이제 거의 값이 나왔군요.

아파트 건축비 + 토지비용의 계산은 간단합니다.

더하면되거든요.

평형별 건축비용<표>

구분	평형	평당단가	건축비용
24평형건축비용	24	2,800,000	67,200,000
32평형건축비용	32	2,800,000	89,600,000
42평형건축비용	42	2,800,000	117,600,000

평형별 토지비용<표-1>

구분	세대당토지비용	세대수	세대총토지비용
24평형토지비용	37,402,597	400	14,961,038,961
32평형토지비용	49,870,130	400	19,948,051,948
42평형토지비용	65,454,545	200	13,090,909,091
총토지비용		48,000,000,000

24평형 원가 = 67,200,000 + 37,402,597 = 104,602,597원  약 1억 500만원정도 되겠군요.

32평형 원가 = 89,600,000 + 49,870,130 = 139,470,130원  약 1억 4천만원정도 되겠군요.

42평형 원가 = 117,600,000 + 65,454,545 = 183,054,545원  약 1억 8,400만원 정도 되겠군요

위의 표와 같이 계산한다면

건축원가 + 토지비용을 합쳐도

평당 분양가는 약 430~440만원정도 됩니다.

그것도 용적률이 192%짜리 아파트가 말입니다.

건설사 마진을 붙인다고 한다면

어느정도가 적정할까요?

평당 300만원짜리 대지가 싼 가격은 아닐것입니다.

지금 분양하는 평당 1,000만원의 분양가가 과연 적절한 분양가 일까요?

아니면 거품이 잔뜩끼고 건설사들의 배를 불려주는 분양가일까요?

원가가 평당 440만원이고

마진률을 5% 적용시켜보겠습니다.

440만원 × 1.05 = 462만원

1평당 22만원이고요

건설사 이익금액은 얼마일까요?

22만원 × 30,800평 = 67억 7,600만원

아파트 1,000세대 공사에 마진 5%를 붙이면

67억이 되는군요.

건설사가 미분양이 되도 60~70%만 분양되도 계속 건설을 하는 이유를 아시겠습니까?

위와 비슷한 조건에서 평당 600만원에 분양한다면?

1평당 마진 160만원

30,800평 × 160만원 = 49,280,000,000원

492억의 이윤이 남네요.

그런데 위와 비슷한 조건보다 더 비싸게 분양이 되고있는것이 현실이니까요...

씁쓸합니다.

※장문의 글과 복잡한 계산식을 보시느냐 수고가 많으셨습니다. 감사합니다.

[빙고리우스]

훌륭합니다. 많은 도움이 되었습니다.

[류심조]

아파트부지 땅값이 평당 3,000만원도 아니고 300만원? 좀 심합니다...

[청청]

어떤 건설회사가 평당 3,000만원짜리 땅에다가 아파트를 짓겠습니까? 싸게 사서 땅값을 올려서 오른 땅값으로 분양가를 책정하겠죠. 예전 토지공사가 이런 사유로 많은 지탄을 받았습니다만.

[류심조]

이곳 부천중동신도시내 2년전 금호건설에서 부천시에서 평당 약4,500만원에 매입하여 지금 공사중에 있습니다...

[청청]

중동에 평당 4,500만원짜리 땅요? 강남땅값이나 중동땅값이나 비슷하군요. 안그래도 토지비용에 대해 틀을 잡기위해 강남구 서초구등 몇군데 싸이트를 들어가봤는데 3000~1억 정도 하던데 중동이 강남만큼 땅값이 비싸군요. 그리고 평당 100만원짜리 땅도 널렸습니다. 물론 서울은 아니지만 수도권에 말이죠. 소문나면 급상승하는게 단점이긴 하지만요.

[류심조]

수도권에 100만원짜리 널렸다는건 그린벨트 입니다....그것도 아니면 3세대이하 단독이나 지을수있는 단독주택부지거나...같은 중동신도시라도 단독주택지(3세대이하)는 평당 600만~1000만 정도 합니다...참 그 4,500만짜리 땅에 짓는 아파트 평당2000만원에 분양중입니다...부천에서는 현 최고가입니다...고층은 더비싸고...

[청청]

윗 계산식으로 봤을때 평당 4500만원짜리 땅에 2000만원짜리 분양가는 원가이하군요. 용적률이 몇%인지 모르겠지만말입니다. 참고로 용적률을 250%로 설정하고 평당 4500만원의 부지가격을 설정했을때 건설원가는 21,142,987원/평 입니다. 만약 평당 4500만원이라는 가격이 부지매입후 오른 가격이라고밖에 판단이 안되는군요.

[비계덩이]

부천 금호 리첸시아 66층 짜리 입니다. 왜 4500만 얘기하고 66층인걸 말 안했을까요? ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그러니 4500에 사도 분양만 잘 되면 떼돈벌죠. 현실은 너무 비싼 분양가로 미분양 이지만....ㅋㅋㅋ 원래 4500짜리 땅도 첨에는 시에서 2500인가에 팔려고 했었는데 여러가지 사정으로 갑자기 4천대로 뛴겁니다.

[Jazz In]

알아보기 쉽게 글 올려주신거 감사합니다 부지비용을 평당 300으로 하면 글을 읽는사람들중에 오해 하시는분들이 있을듯 합니다

[청청]

어차피 건축비는 고정이고 부지비용만 변경하면 됩니다. 윗 계산에서 변동될 여지가 있는 값은 딱 2가지 입니다. 부지비용하고 용적률입니다.

[쭌빵이 아빠]

안 심한데...

[Jazz In]

청청님 지금 제일 문제되는게 서울 경기지역이고 그중에서도 서울지역인데 서울지역으로 예시를 주셨으면 더 좋았을듯 합니다^^ 가령 재건축말고 재개발같은것을 기준으로 해주셨으면

[청청]

아 요건 공식에 입각하여 대입수치만 바꾸면 됩니다. 다만 재건축은 철거비용이 추가되겠죠. 철거비용을 폭로하는 현장소장님이 등장하시면 다시 만들어보도록 하겠습니다. 그리고 요 수치는 재건축이 아니고 신규건축기준입니다.