지구 상에서 가장 이상한 우리나라 아파트 값

[박홍균]

아파트 가격은 시간이 지나면 가격이 내려가고, 재건축을 할 때 쯤이면 건물값은 사라지고, 땅값만 남습니다.

자동차 가격이 시간이 지나면, 가격이 내려가고, 폐차할 무렵이면 자동차 가격은 사라지고, 고철값만 남듯이 말입니다.

너무나 당연한 이야기임에도 불구하고, 우리나라에서는 이런 당연한 이야기가 성립하지 않았습니다.

먼저 아래의 글을 한번 읽어 보시기 바랍니다.

이 글은 제가 2008년에 쓴 글임을 감안하고 읽어 주시기 바랍니다.

■ 오래될수록 가격이 올라가는 것은 골동품, 와인,

그리고 한국의 아파트 값.

세계에서도 가장 이상한 우리나라의 아파트 가격에 대해 한번 이야기 해봅시다.

우리나라 아파트의 일생을 보면 가장 가격이 쌀 때가 분양할 당시의 분양가입니다.

일단 분양을 받으면 가격이 올라갑니다. 속칭 "프리미엄"이 붙는다고 합니다.
아파트 분양하는 모델 하우스 앞에 파리떼처럼 모여드는 속칭 "떳다방"이 프리미엄을 결정합니다.
이런 떳다방이 많을수록 아파트 프리미엄도 올라갑니다.

다음으로 입주하면 아파트 값은 한 단계 더 올라갑니다.

새 아파트가 중고 아파트가 되면 더 올라갑니다.

아파트가 수명을 다하여 재건축을 위해 폐허가 될 때 값은 절정을 이룹니다.
현재 폐허가 되다시피 한 개포동 4단지 14평 주공 아파트 가격이 현재 11억입니다. 작년 최고로 올랐을 때 호가가 14억까지도 갔습니다. 평당가격으로 1억이 넘습니다. 강남 최고의 아파트인 타워팰러스나 도곡 렉슬도 평당 5000만원 밖에 안합니다.

일반인이 사는 집이 오래될수록 가격이 올라가는 곳은 우리나라 밖에 없습니다.
왜 그런지 진지하게 생각해 본적이 있나요?
그리고 앞으로도 그럴까요?

아파트는 자동차와 마찬가지로, 오래되면 가격이 내려가야 함에도 불구하고 그렇지 못한 것이 사실입니다.

하지만 아파트 수요에 비해 공급이 늘어나거나, 공급에 비해 수요가 줄어드는 시절이 오게되면, 이런 이상한 상황은 끝나게 됩니다.

그리고, 지금 현재 그런 시절로 옮겨가고 있습니다.

오늘자 한국경제에 난 기사를 보시면, 그런 사실을 알 수 있습니다.

새 아파트 신드롬..신규단지 매매가 26% 비싸

한국경제 | 입력 2014.05.31 03:32

[ 김진수/이현일/이현진 기자 ]

서울 압구정동 현대아파트에서 10년 이상 살던 자영업자 최모씨(63)는 지난달 한강 건너편 옥수동 '래미안 옥수 리버젠'으로 이사했다. 지은 지 30년 넘은 압구정동 아파트는 전세를 줬다. 그 전세보증금으로 강북권 아파트 전세를 얻어 옮긴 것이다. 최씨는 "주차를 위해 매일 주차장을 몇 바퀴씩 돌아야 하는 번거로움에서 벗어나고 싶었다"고 말했다. 완공한 지 1년 반밖에 안 된 새 아파트여서 넓은 지하주차장뿐만 아니라 피트니스센터 골프연습장 등 부대시설도 만족스럽다고 했다.

넓은 주차장, 다양한 편의시설, 주거 편의성을 높인 평면설계…. 새 아파트 인기가 갈수록 높아지고 있다. 전세와 매매시장에서 새 집과 헌 집의 가격 차도 벌어지는 양상이다. 기존 주택 매매가 크게 위축된 가운데 분양시장의 활기가 이어지고 있는 것도 '새 아파트 신드롬'을 보여준다. 완공 15년을 넘어가면 재건축 기대감으로 가격이 다시 올랐던 2000년대 중반까지의 부동산시장과 크게 달라졌다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 30일 현재 서울 강남구에서 준공 10년 이상된 아파트의 3.3㎡당 평균 매매 가격(2862만원)은 재건축 추진 단지가 많아 가격이 크게 올랐음에도 5년 이하 아파트(3040만원)에 크게 못 미친다. 전세 가격 차이는 더 심하다. 5년 이하 아파트의 3.3㎡당 평균 전세가는 2076만원으로 지은 지 10년 넘은 아파트(1374만원)보다 50% 이상 비싸다.

재건축이 활발하지 않은 서울 강북지역의 새 집과 헌 집 가격 차는 더 확연하다. 지난해 9월 입주한 지하철 3호선 불광역 인근의 '불광 롯데캐슬' 전용 84㎡ 매매가는 5억3000만~5억8000만원인 데 비해 2004년 완공된 '북한산 현대홈타운'의 같은 크기 아파트는 4억2000만～4억7000만원으로 1억1000만원 차이난다. 최대 26.2%의 격차다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "금융위기 이전까지는 완공 15~17년이 지나면 재건축 가능 아파트로 분류돼 가격이 다시 올랐으나 최근 그런 기대는 사라지고 신드롬에 가까울 정도로 새 집 선호현상이 나타나고 있다"고 설명했다.

물론 위에서 나오는 새집과 헌집의 가격 차이는 이제 시작일 뿐입니다.

시간이 지남에 따라 이 가격 차이는 점차 벌어집니다. 왜냐하면, 공급은 계속 존재하는 반면, 수요는 점차 줄어드니까요.

궁극적으로, 30년 이상이 된 헌 아파트는 윤상원의 빵원론에 접근할 것이라는 것이 저의 생각입니다.

아래의 그림도 한국경제에서 가져 온 것입니다. 시간이 있으면 찬찬히 읽어 보시기 바랍니다.

"그동안 국내 주택시장에 없었던 감가상각에 대한 개념도 강해지고 있다. 아파트도 시간이 지나면 가격이 내려갈 수밖에 없다는 점을 소비자들이 인식하기 시작했다는 것이다. 이춘우 신한금융투자 부동산팀장은 "시장 호황기 때는 아파트가 시간이 지나도 가격이 오르는 자산이라는 인식이 강해 낡은 아파트도 흔쾌히 구입했으나 최근 그 같은 트렌드가 바뀌었다"고 말했다." - 한국경제 -

아파트를 보유하신 분들에게는 좀 미안한 글이네요.

[울 봉스~~~]

잘 읽었습니다! 좋은 글 올려주셔서 늘 감사합니다

[린아빠]

이참에 분양가격 거품도 가라앉는 날아 머지않아 오겠지요.
벌써 오고있나요?

[천인의 소리]

굿 뉴스입니다.

[형제봉]

아파트 값을 대지지분으로 나누면 얼마나 될까요?
이상 심리가 만들어 낸 거품이겠지요.
정상적인 상태로 돌아가는 시간은 아마도 오래 걸리지 않을 것으로 생각됩니다.

[dandystar]

국민들의 의식 구조가 조금 더 빨리 바뀌었으면 하는 마음입니다.

[비셔스 아키라]

저보다 잘 아시겠지만...그냥 제가 아는바로는...06년도 전후로 아파트 가격이 나뉜다고 알고있어요.
06년 이후에 만들어진 아파트들은 대부분 대형을 위주로 가격을 높게 잡았는데...
06년 이전의 헌 아파트들의 가격이 새로 만들어진 아파트와 근접해 있으면, 새로 지어진 아파트 가격과 비슷하게 올라간다는 것이죠.
참 이상한 현상이었던 게죠;;;

여하간 제가 알고있는것은 그래요;;;

[냠이]

다른 의견을 존중하기만 하면 아파트 가격이 바닥을 치고 점점 올라간다는 분들이 있는 세상입니다 ㅎㅎ
아마 오래된 아파트들을 존중해주면 다시 가격이 올라갈지도 모르죠 ㅎㅎㅎㅎ

[이공간]

....이제 재건축 할때가 오면 헉 하는거고 그 인식이 많아지면 아파트의 본래 가치가 나타나겠죠....

[쿼크선장]

개인적 생각으로는 감가에 대한개념확산과 신도심에 대한 프리미엄의 형태로 접근해 나갈것같습니다. 아파트를 벗어나고 싶어도 다른 대안주거지역이 부족한관계로 구도심 노후주택의 감가는 커지고 신도심이나 신주택구역은 그나마 보합이 유지되는 형태가 될거라 생각합니다.

[이준영]

새 아파트도 어디 무서워 들어가 살겠습니까..폐자재에 지은 아파트에 각종 골재 빼먹은 아파트 ..서울에서 아파트 사는 사람들 보면 불쌍타..하긴 나도 20년 된 아파트 인데 걱정이다 어디가 살란 말이야..

[굿과정보원]

연도......인구......증감수
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1990~2000년 2505만명 +62.6만명/년
2001~2005년 2817만명 +62.5만명/년
2006년 2870만명 +52.4만명
2007년 2920만명 +49.9만명
2008년 2969만명 +49.5만명
2009년 3020만명 +51.0만명
2010년 3073만명 +53.1만명
2011년 3127만명 +53.4만명
2012년 3177만명 +50.2만명[전년 대비 -3.1만]
2013년 3122만명 +44.9만명[전년 대비 -5.3만]
2014년 3260만명 +38.6만명[전년 대비 -6.3만]
2015년 3294만명 +33.3만명[전년 대비 -5.3만]


2016~2020년 3430만명 +27.2만명/년


[표1] 연도별 30세 이상 인구수와 증가되는 수
---> 일전에 올려주신 위 내용에 부동산의 미래가 있다고 봅니다^^

[차돌백이]

10년후 서울시내 노후 및 위험 아파트 얼마나 늘어 날까요?
분당같이 같이 지어진 대단지는 또 어떻게 될까요? 공포 스럽 습니다.

[냠이]

새아파트 가격을 왜 잡나요?
가격이 잡으면 내려가고 부추기면 올라가는거라고 생각하시나봐요?
이런 명박스러운 생각이...

[냠이]

새아파트 가격을 '왜' 잡아야 하냐는 질문에
'왜'에 대한 답이 빠지셨네요.
지금 정부나 건설업체가 새아파트 가격을 잡으려고 고민하는 중으로 보이세요?

[맹구리]

항상 좋은글 감사합니다.

[rosemari]

좀더~~인식의 전환이 필요한것같습니다. 시간이 걸릴것같아요.. 그렇지만. 이 변화.. 느껴집니다. 낡은집.. 꺼려요~~특히 20대 30대~~

[안탁티카]

박원갑 저 사람도 하루하루가 죽을 맛일거에요.

[은행나무2]

20년 넘은 아파트는 너무 불편해요. 춥고요.
당연히 새아파트가 기능면에서 좋지요.