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1.양주고읍지구
토지이용변경 증감내역
(최종변경에서 신규로 들어간 문화공원과 문화체육시설을 주목하기 바람.)
2. 남양주 진접지구
3. 토지 보상비와 택지조성비를 향후 조성될 신도시와 비교해 봄.
(자료는 공개된 토지공사 조성사업비 자료를 단순 참고로 분석하였음. 실제 투입비는 다소 차이가 있을 수 있음. 택지 분양가와는 별개 임. 이해를 돕고자 일부 평을 사용했음)
양주고읍지구 45만평 평균사업비 @147만원 인구밀도 169인/ha 준공 2008년 100% 양주옥정신도시 194만평 평균사업비@193만원 인구밀도 125인/ha 2011 156% 양주회천신도시 134민평 @185만원 135인/ha 2013 155% 김포신도시 354만평 @260만원 128인/ha 2012 208% 남양주진접 62만평 평균사업비 @111만원 175인/ha 준공 2008 76% (양주고읍지구 기준비교)
4.사업지구 별 토지이용 및 단지계획 비교
양주옥정신도시 양주고읍지구 분 당 평촌 남양주진접 주택건설용지 38.2 35.3(%) 32.4 37.8 42.7 상업, 업무, 산업용지 4.9 4.7 9.2 7.7 2.4 유치원, 학교, 종교 6.4 6.5 3.7 6.7 6.8 공원,녹지 27.8 29.4 19.4 15.7 28.6 하천 0.3 0.2 2.6 도로, 광장, 자전거도로 등 18.5 22.9 19.6 23.3 16.6. 군사시설 6 기타 3.9 1.0 15.7 8.8 0.3 학교 유/1초/9중/4고/4특/1 유/2초/4중/2고/2
5. 고읍지구와 타 사업지구와 비교
양주시 신도시 내 타사업지구와 비교
토지이용계획상 위 분석표에서 보듯이 고읍택지개발지구가 공원, 도로 등 학교시설이 옥정, 회천 신도시보다 오히려 매우 잘 짜여 졌으며 단지조성비도 보상비 인상전 조기 시행으로 조성비 원가에서 50%이상 가격경쟁력을 갖고 있다. 또한 단지 전체 디자인도 매우 이상적으로 향후 4-5년 뒤 옥정, 회천신도시가 순차적으로 완성되어 400만평이 하나의 거대 단지로 형성되더라도 고읍지구는 양주의 다운타운 역할을 수행할 것이다. 또한 서울중심부 및 강남 진출입시 고읍, 광사인터체인지를 직접 탈 수 있어 옥정, 회천 보다 거리상 5km이상 시간이 단축되며 모든 교통의 결절점으로 위치상 우위를 선점하고 있다. 전철교통은 현재 경원선 주내역 3km로 차로 5분, 자전거 전용도로로 10여분이면 1호선 전철을 이용할 수있다. 옥정지구는 지금 신설중인 10월 개통 예정인 회천지구 내 덕계역을 이용하게 될 것이다. 앞으로 추가 전철은 경기도, 의정부시, 양주시, 포천시가 민관이 함께 지역국회의원 4명전원과 같이 신규지하철 연장 의정부-양주고읍,옥정-포천 연장선을 추진하고 있어 그 가능성이 매우 크다. 고읍지구 45만평의 단지가 남사면으로 도봉산을 향하여 입지하고 있어 자연지형이 남향을 바탕으로 하는 명당터이다. 조망권은 도봉산 선인봉을 마주 보고 있다.
양주신도시 전체와 김포신도시와 비교해 볼때 규모나 면적 수도권 위치에서 비슷하나, 김포신도시는 위표에서 보듯이 신도시 조성원가에서 고읍지구의 108%, 양주신도시 전체의 약 60%의 인상요인을 가지고 있어 분양가의 경쟁력을 원천적으로 양주신도시가 선점하고 있다고 할 수 있다.
양주고읍지구와 남양주진접지구는 규모면에서 고읍지구만 떼어서 볼때 17만평 정도 진접지구가 더 많으나, 현 단계에서는 더이상 확장이 어려운 하나의 단순 독립된 택지지구다. 반면에 시차를 달리하나 고읍지구는 양주신도시의 관문에 입지하는 거대신도시의 한부분으로 신도시의 편익시설을 활용한다는 장점을 가지고 있다. 단지조성원가 면에서는 진접지구가 보상이 다소 먼저 이루어 지고, 원래 소지가가 저렴하여 고읍지구보다 약24%정도의 가격경쟁력을 갖고 있다. 이조건에서만 본다면 진접지구가 고읍지구 아파트 분양가가 보다 더 저가에 공급되어야 맞다고 본다.
양지구의 토지이용계획을 비교 해 보면 위 표에서 보듯이 공원, 녹지, 학교 등은 거의 대등하나 도로에서 자전거 전용도로 등 고읍지구가 진접지구 보다 약 40% 정도의 도로율을 많이 확보하고 있어 신도시로서 시원한 도로계획이 돋 보인다. 또한 자족 기능을 할 수 있는 도시형산업단지를 고읍지구는 특별히 보유하고 있어 도시경쟁력이 있다고 보여 진다.
교통
양주고읍지구
양주고읍지구 3호선 자동차전용우회도로 6차선 중 2007년 고읍지구까지 2차선 우선개통, 6차선 준공 2008년 말 고읍-주내역 6차선 확장도로 2008년말 준공 고읍-43번포천도로간 4차선(2개 도로)지선 개통예정 포천, 동두천 고속도로 착공 예정, 수도권와곽순환도로 2007년 말 개통 경원선 덕계역 신설 2007년 10월 개설 경원선외 신규지하철 고읍옥정-포천선 신규추진
남양주진접지구
남양주진접지구 국도 47호선 8차선 확장 국지도 86호선 4차로 우회도로 개통예정 수도권외곽순환고속도로 2007년 말 완전 개통 경춘고속도로 개통예정 전철 4호선 진접연장 추진
향후 발전가능성은 지역의 선호에 따라서 달리 볼 수 있으나, 양주는 통일시대의 핵심도시로서 인근 의정부, 포천, 동두천의 중심도시로서 기능을 가지고 있는 잠재력이 매우 큰도시다. 도시화의 중심에 위치하여 무한한 발전 가능성을 내재하고 있다. 지하철 교통에 있어 진접이 4호선 유치를 위하여 추진하듯이 양주는 7,8호선 연장을 의정부, 양주, 포천이 함께 뛰고 있어 그가능성도 매우 높다.
* 결론
이의 분석자료를 토대로 볼때 거의 같은 시점에서 700만원 대에 분양되는 두곳 택지 지구는 각각의 특성을 가지고 있다고 볼 수 있다.
남양주진접지구는 주변이 광릉 국립수목원,천마산, 베어스타운 등과 포천, 철원, 화천과 연계성이 뛰어나 서울과 가까우면서도 전원형 별장 아파트 분위기를 주어서 좋다고 생각이 듭니다. 반면 양주고읍지구는 400만평 거대신도시에 입지하고 있어 고양, 의정부, 동두천, 포천의 중심도시로 분당, 일산 신도시보다 질적으로 한 발 앞선 2기신도시에 진입한다고 보여집니다.
위의 분석자료를 참고로 좋은 선택이 있기를 바랍니다.
* 선택과 투자 그리고 관전, 결과보기 이제는 선택은 신중하게 그러나 관전은 여유있게 즐기며 그 결과를 자기의 예측과 맞춰 보세요. 어디가 더 수익이, 향후 전망이 좋을 것인가? 미래가치를 몇점을 줄 것인가. 귀추가 주목됩니다.
집중과 선택은 오로지 자기 몫 입니다.
이 글을 보시는 분 행운이 있기를 바랍니다.
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수용인구 및 주택계획
출처: 희망봉 원문보기 글쓴이: 희망봉
첫댓글 잘 읽었습니다. 자료를 보면 고읍지구가 더 투자가치가 있어 보입니다. 진접지구는 광릉수목원이 있어서 단지가 커질수가 없어서요. 저는 양평이 탐나네요.ㅎㅎ
자료 잘봤습니다. 전 개인적으로 4호선 종착역인 진접에 한표를...