융자포함 3억원이내 아파트구입문의 답변( 닥터아파트중에서...08년 08. 28)

[풀Z3(소풍 1stcook)]

융자포함 3억원이내 아파트구입문의 답변( 닥터아파트중에서...08년 08. 28)

문의 올립니다.

(1)
전남 광주에서 서울(광화문)로 발령받아
근무하게 되는데 집을 구입하고자 합니다.

ㅇ 조건 : 융자포함 3억원이내, 실거주
ㅇ 아파트구입 : 4인가족을 위한 20평대 아파트
ㅇ 가족 : 부부, 자녀2->4인가족
ㅇ 직장 : 남편 역삼동(2호선), 처 광화문(5호선)
ㅇ 자녀 : 2명 유치원 넣을 예정 (처가 돌봐야함)
ㅇ 희망위치
- 애를 돌보기 위해 광화문 접근성이 좋으면 더욱 좋음
2호선, 5호선 연결지역 등
- 장래 가격상승지역 이면 더욱 좋음-가장중요
ㅇ 예상지역 : 막연히 생각나는 지역을 적습니다(그냥 적었음)
- 당산동 : 삼성레미안, 효성, 현대5차, 상아, 대우푸르지오 등등
- 영등포구청역 : 현대아파트 등
- 화곡동지역(5호선 인근)
- 염창동 등 강서지역
- 천호동, 고덕동, 상일동 지역 등 강동지역
- 기타

3억 이내로
장래 가격상승 가능한 아파트를 몇군데
추천하여 주시면 고맙겠습니다.

(2) 어제 추적60분을 보니 내년 까지는 집값이 떨어지고, 여건이 좋아야
내년 하반기에나 회복될수 있다고 하던데(박원갑님 등등) 지금 집을
사는게 좋은지 2년 전세살고 2년후 구입하는게 조은지도 궁금합니다.

수고하세요..

[답변] 급매물을 잡는다면 매입시기가 빨라도 좋습니다

• 답변평가 없음 • 답변자 : 닥터아파트  • 답변일 : 2008-08-28 17:57

회원님 안녕하세요!! 닥터아파트입니다.
 

1. 강서구

강서구의 경우 내년에 개통 될 서울지하철9호선 개통에 따른 관심이 증가할 수 있는 곳들이 있습니다.

물론 이 가운데는 신설되는 역사로 인해 역세권으로 변모해 가격이 꾸준하게 오를 수 있는 단지가 있는 반면에 그렇지 못한 단지의 경우 가격 상승여력이 낮다고 보셔야 합니다.

이미 9호선 관련 재료는 시세에 많이 반영이 된 상황인데요.

신설역사 주변에 있는 아파트의 경우 20평형대도 가격이 상당히 높은 수준을 기록하고 있습니다.

일단 매입이 가능하신 단지들 가운데 몇 곳을 소개 합니다.

방화동 도시개발 1단지, 2단지가 있습니다.

22~25평형을 2억원대에 매입하실 수 있습니다.(25평형의 경우 3억원을 기록하는 것도 있습니다.)

9호선 송화초교역을 걸어서 5분내 이용할 수 있게 됩니다.

올해로 입주 15년여 된 단지들이기 때문에 다소 노후화되긴 했습니다만 향후 리모델링에 대한 기대가 있는 곳이기도 합니다.(현재는 추진된 바는 없습니다.)

마곡지구와 인접해 있고 5호선 방화역도 걸어서 5분내 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

강서구 화곡동 초록아파트가 있습니다. 98년 입주했으며 지하철 5호선 우장산역을 걸어서 5분내이 이용할 수 있습니다.

20평형대의 경우 수요가 비교적 두터운 편으로 시세도 비교적 꾸준하게 올랐던 단지입니다.

인근에 화곡3주구 재건축정비사업이 추진중에 있어 중장기적으로 비교적 보유가치는 있는 단지입니다.

염창동 벽산늘푸른 24평형의 경우 9호선 증미역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 역세권 단지가 됩니다. 그동안 차량을 이용해 지하철역으로 이동해야 했던것에 비하면 교통 여건이 크게 개선되는 셈입니다.

이마트가 인접해 있다는 점도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 다만 24평형도 복도식입니다.

2. 강동구

일단 해당 금액대로 매입하실 수 있는 단지는 있습니다만 대출을 포함해 매입을 권해드릴 만한 단지가 없습니다.

대부분 작은 단지규모의 나홀로 아파트들 위주며 가격 상승여력이 낮기 때문에 철저하게 실거주 차원에서 접근하셔야 합니다.

둔촌동 중앙하이츠 26평형의 경우 5호선 둔촌역을 걸어서 7분이면 이용하실 수 있습니다.

3억원 미만의 시세를 기록하고 있는데요.

단지 옆으로는 재건축사업이 추진중인 둔촌주공아파트가 위치해 있습니다.

현재 재건축 규제로 인해 사업추진이 원활하지 않습니다만 장기적으로 재건축 사업을 할 수밖에 없는 상황입니다. 결국 시간 문제인 셈인데요.

일단 둔촌주공의 재건축으로 중앙하이츠 아파트값은 상승 가능성이 있습니다.

다만 26평형이 복도식이기 때문에 큰 폭은 아니겠지만 적어도 가격 하락가능성은 낮다는 점에서 해당 자금으로 비교적 안정적으로 거주를 겸하실 수 있는 단지로 볼 수 있습니다.

3. 영등포구

영등포 내 지하철 5호선 주변에서 3억원선으로 20형대를 매입한다면 양평역 인근에 위치하고 있는 단지들이 있습니다.

영등포 문래동6가 인근에 위치한 현대 1, 2, 6차 단지로 대규모 단지가 조성돼 있는 것도 아니고 역세권도 아닌 지역의 단지로 상대적으로 소외를 받아왔습니다.

그러나 2006년부터 초역세권은 아니지만 소규모 주거 단지가 형성돼 있고 지하철 2호선, 5호선을 이용한 도심, 강남 접근성이 무난해 수요자들이 몰리면서 3천만~5천만원 정도 매매가 꾸준히 올랐습니다.

최근에는 리모델링 사업설명회가 개최되고 준공업지역 아파트 건립이 가능해지 법안이 통과되는 문래동 일대 개발로 인해 더욱 매매가 상승했습니다.

그러나 리모델링 부분은 사업설명회를 거치면서 매매가에 반영됐다고 할 수 있으며 아파트 건립도 단기적으로 이뤄질 수 있는 부분이 아닙니다.

일단 문래동 일대 개발이 초기 단계인 만큼  매매가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보여 매매가는 좀 더 상승할 수 있겠지만 시세상승폭은 다소 줄어들 것으로 보입니다.

그러므로 무난한 거주환경에서 실거주를 하면서 때를 기다리는 것이 적합한 실거주용 단지가 되겠습니다.

4. 집값 하락이나 상승과 관련해 의견이 분분한 것은 사실입니다만 공통적인 의견은 일단 내년 상반기 까지는 회복이 어렵다는 점입니다. 그리고 하반기 까지 보느냐 내 후년 까지 보느냐에 있어선 이견이 분분합니다.

더욱 중요한 것은 회복이 되지 않는다고 할 때 보합세로 갈것인가 급매물이 증가해 가격 하락세가 계속될 것인가가 문제가 되는 데요.

일단 2006년~2007년 상반기 사이에 주택을 매입 한 적잖은 투자자들이 구입자금에 대출 비중이 상당히 큰 상황입니다.

때문에 올해 금리인상이 계속되면서 급매물이 심심치 않게 나오고 있는 것 또한 사실입니다.

일단 하반기 중으로 급매물은 더 나올 가능성이 있습니다.

다만 다량으로 쏟아질 것인가에 있어선 장담하기 어렵습니다.

결국 현시점 매입을 한다면 최대한 현재 시세보다 싼 물건을 매입하는 것이 좋고, 그렇게 싼 물건이 없다면 매입 시기를 늦추시는 것도 방법으로 볼 수 있습니다.

단 매입하실 물건이 개발 재료가 있는지, 지역적인 수요가 많은지, 1~2년 내 변화가 있을 수 있는지, 아니면 3년 이상 중장기적으로 가야할 곳인지 등을 판단하는 것이 중요합니다.

소개해 드린 물량들은 3년여 정도는 보시고 접근하실 곳들입니다.

9호선의 경우도 내년 개통 직후 변화가 있을 수 있으나 지하철의 이용이 1년 이상 된 후 수요자들로부터 역세권에 대한 평가가 이뤄지기 때문에 시세가 더 움직일 수도 있습니다.

이러한 점들을 참고하시고 매입하신다면 적절한 선택이 될 것입니다.

닥터아파트 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.

답변내용중 의문사항이 있을 경우 48시간이내 1회에 한해서 답변을 받으실 수 있습니다.

[풀Z3(소풍 1stcook)]

회원님들.......참고하시라구요............즐건 주말 보내세여.......^^*