진사님 궁금증을 풀겠습니다. Buyer 분들도 생각해 보시길....

[조지나부시]

진사님의 궁금증을 풀어주겠습니다.   아울러 여러 사람에게 참조 말을 겸하려 하므로 글이 좀 길 수 밖에 없음을 양지 바랍니다.

Buyer는 괜찮은 가게 찾기가 어렵다고 합니다.  그런데 Seller 는 가게 팔기 힘들다고 합니다.  그렇다는 것은 어느 한 쪽에 문제가 있는 겁니다.  장사가 안된다든가, 된다 해도 비싸게 팔려한다든가 하는 것은 Seller에 문제가 있는 겁니다.   그럼 Buyer의 문제는?  이 것을 우선 얘기 하겠습니다.   한 마디로 무지 많은데 몇 가지를 추려내면 다음과 같습니다.

- 막연하게 찿는다.

- 교회가 막는다.

- 외양적인 것에 치중한다.

- 감성적으로 판단 한다.

- Business의 가치를 평가할 줄을 모른다.

- 의심이 너무 많다.

- Business계약과 매상/수익의 확인 절차를 거꾸로 한다.

- 너무 소심하다

- 깎고 또 깎는다

- 마누라가 초친다.

- 황당한 사람이 너무 많다.

여기에 대해서 얘기를 하겠습니다.

수입원이 있는경우 그냥 막연히 다른 것을 찾아도 급할 게 없으니 구태여 찾으려 노력을 안해도 생각지도 않은 기회가 오기도하고 안와도 그만입니다.    그런데 특별한 수입원이 없거나 부족할 경우는 막연히 기다릴 형편이 못됩니다.     뭔가를 찾아야 하는데 우리는 이 경우에도 뚜렷한 기준이 없이 그냥 뭐 좋은 게 없을까 하고 막연히 여기 저기 기웃댑니다.     무슨 얘긴고 하면.    나 같은 경우는 Dollar Store나 Beauty Supply 같은 것은 아예 제외시킵니다.  손님의 질이 떨어지고 완전 사양사업이기 때문입니다.   세탁소, 주유소, 코인런드리, 리커스토어도 관심이 없습니다.   투자대비 수익율이 떨어진다는 이유에섭니다.    한 달 만불이 있어야 생활 유지를 하는데 그런 업종은 삼십 만불이상이라야 가능하고 그만한 자본이 없으면 생각할 필요가 없다는거지요.  이런 걸 빼면 업종의 범위는 좁아집니다.     이렇듯 각자 취향이나 입장에 따라 사업체의 장소, 업종, 규모 등에 대한 대략적 윤곽을 그릴 수 있습니다.     그럼 좀 더 쉽게 사업체를 선정할 수 있습니다.

그런데 우리는 무작정 여기 저기 쑤시고 다닙니다.    5 만불 밖에 없으면서 20 만불 짜리 가게도 쑤셔보고, 20 만불 있어도 5 만 불짜리다 하면 싼맛에 보러갑니다.    기준이 없으니 하찮은 이유로 결정을 안합니다.   모든 의사결정에는 장단점이 있게 마련이고 장점이 90%이다 하면 단점 10%는 감수해야 하는데 단점 10%를 문제 삼습니다.    집에서 너무 멀다, 리스나 렌트비가 어쩠다, 안해봐서 자신이 없다, 일요일도 연다, 등등의 이유를 댑니다.    이런 것은 Seller를 보기 전에 본인의 입장에 따라 걸를 수 있는 사항임에도 나중에가서야 얘기합니다.    그리고 또 다시 막연히 완벽한 것을 찾으러 다닙니다.  그 래서 본인도 피곤하고 Seller도 피곤하고.

교회로 인해 스스로 선택의 폭을 좁히는 것도 문젭니다.    미국만 오면 교회에 All-in 들을 해서 일요일에는 꼭 교회를 가야 한다는 것을 제일의 조건으로 삼는 사람들이 의외로 많습니다.    한국도 그렇듯 가게 말아먹으려 작정을 안했다면 일요일 문을 닫는 Small Business는 거의 없습니다.     한국 사람들이 세탁업에 유난히 많은 것도 이러한 이유가 근본이 됩니다.    이런 사람들이 세탁소나 찾으러 다니면 할 말이 없는데 온갖 군데 다 찾아봅니다.    끝에 가서는 “다 좋은데 일요일이 문제네..”  일요일 문닫는 가게 몇 개나 될까요?

외양에도 치중합니다.  가게가 Fancy하거나 거창하면 일단 feel 이 꽂힙니다.   속이 썪었는데도 그 건 잘 안보입니다.    가게가 좀 후질그래하면 속은 볼생각도 안하고 돌아섭니다.   보통 Seller는 한가한 시간에 Buyer를 봅니다.   그 때는 손님이 별로 없습니다.   근데 그 시간 그 썰렁한 분위기로 감성적인 판단을 합니다.     영업에 대한 기록물들은 볼 생각도 않고 믿지도 않습니다.   세금보고액이 많으면 가게 비싸게 팔아먹으려고 많이 보고한거로 황당한 의심을 하기도 합니다.   사업체는 세금보고, credit카드 statement, 일일 마감전표, 구매 invoice 등 과학적으로 판단할 수 있는 방법이 있는데도 여기에는 전혀 관심이 없습니다.  귀찮다는거지요.   모르기도 하고.

Buyer가 묻는 질문은 다음과 같이 판에 밖혀있습니다.

첫 질문의 95%이상은 주매상과 레트비가 얼마냐는 거고 그 다음은 Utility와 리스가 얼마 남았냐는 겁니다.   믿지 못하니 이 걸로 자기나름대로 손익계산을 해보겠다는 거지요.  이 걸 나는 아줌마/아저씨 방식이라고 합니다.   소위 대차대조표나 손익계산서의 기본도 없는 사람이 하는 방식입니다.   이런 사람이 머리로 계산해봤자입니다.  사업체는 동업종간에도, 위치나 규모 등에 따라 그 내용에 차이가 많습니다.   그런데 주매상이 한 달 가져가는 거다.  렌트비는 얼마 이상은 비싼 거다 하는 비과학적인 기준으로 판단합니다.   강남역 지하상가와 수원역 지하상가의 영업내용이나  렌트비가 비슷할까요?    주매상이 얼마든 렌트비가 얼마든 사업의 핵심은 순수익에 있습니다.    그 것도 한 달도 아닌 연수익이 가장 중요하다는 겁니다.  연수익이 많으면 장땡이지 렌트비가 5 천불 하든 만 불 하든 의미가 없다는 겁니다.   거의 모든 업종은 계절적인 것이 있어 연중 매출이 일정하지가 않습니다.   고로 주매상을 따지는 것은 의미가 없습니다.   어쨌든 본인의 우둔한 판단으로 계약을 하기로 했다 해도 모든 근거 서류는 의미가 없으므로 소위 매상 check라는 것을 합니다.

미국인 부동산에는 주매상이란 용어는 없습니다.  매상 check도 하지 않는 것이 보통입니다.  우리만 주매상을 따집니다.     무식한 사람을 위해서 이해를 쉽게하도록 만들어낸 배려의 산물인지는 몰라도 우리만 그럽니다.  우리가 주의해야 할 것은 불충분한 Net Profit의 약점을 카버하기 위해 주매상이란 말로 혼란시킨다는 겁니다. 

미국 사람은 연매출, 연수익, Asking Price가 우선적인 판단기준입니다.   일단 제시한 숫자로 판단하고, 그 것이 사실이라는 가정하에 가격 Nego를 거쳐 매입 결정을 하고, 의사가 있으면 계약 후 확인 작업에 들어갑니다.   즉 확인과 검토는 뒤에 합니다.   근데 우리는 결정을 하기 전에 제시한 숫자의 검증을 먼저 하려합니다.  (계약)결정을 하기 전에는 모든 자료를 보여 줄 수 없습니다.   큰 기밀이 있어서가 아니라 온갖 사람에게 서류를 복사해 줄 수는 없습니다.   그러니 본인의 막연한 생각과 짐작으로 비과학적인 계산을 하고 사실과 다른 부정적 결론으로 물러섭니다.   이렇게 결정과 사실확인의 순서를 거꾸로 하기때문에 주어진 기회도 기회인지도 모르고 흘려보내고 또 무지한 시간을 허비합니다.     결정을 하면 이미 엎질러진 상태가 아니냐?   아닙니다.  사실이 아니면 다시 엎어도 됩니다.   이 게 미국에서는 Buyer에게 주어진 특권입니다.

비즈니스에 대한 결정은 사실 집을 사는 것 보다 쉬울 수가 있습니다.   집은 여러 환경과 내부 구조 등등을 일일이 보고 비교해봐야 하기 때문에 그렇습니다.   사업체는 돈만 많이 벌면 나머지 사항은 무시 할 수도 있습니다.    그런데 우리는 이 나머지 사항도 문제가 됩니다.    집과 거리가 멀다, 안해본 거라서, 장비가 오래됐다, 등등.  이런 것들로 인해 또 망설입니다.    이런 저런 핑계로 가격을 후려치려 합니다.    미국에 오래 살았다는 소위 빠꼼이 양반들일 수록 더 합니다.    가게를 아무리 싸게 내놔도 깎지 않으면 바가지 쓰는 느낌을 같는 것이 우리입니다.   가게는 와보지도 않고 얼마까지 깎아줄 수 있느냐고 물어보는 사람도 무지 많습니다.   뭐 갖고 있는 돈이 모자란다 해서 그런거면 이해는 합니다.    근데 욕심들은 많아서 그 돈으로 할 수 있는 가게는 쳐다도 보지 않습니다.    

어쨌든 여러 가지 살펴 보고 맘에 든다 해도 또 망설입니다.    그냥 막연한 불안감 때문에 주저하느라 시간을 끕니다.  이런 식으로 시간을 끌다가 그 가게가 팔렸다고 하면 그 때서야 “그 가게 했어야 했나부다” 하고 후회합니다.   안 팔렸다면 역시 그 가게가 무슨 문제가 있긴 있나부다 하고 더 꼬리를 뺍니다.    이래 저래 안되긴 마찬가지입니다.   보통 사람들은 아무리 매력적인 것이라도 다른 사람들이 가만히 있으면 거들 떠 보지 않는 경향이 있습니다.   그러다 누가 찔러보고 괜찮다고 하면 그 때서 벌떼처럼 달려듭니다.   소위 군중심리라는 겁니다.     이 게 한국 사람들의 유별한 속성입니다.

오늘 Lehman Brother가 한국산업은행이 질질 끌다 포기하자 일 주만에 파산신고를 했습니다.   혹자는 한국산업은행이 진흙탕에 빠질 뻔 한 걸 모면했다고 합니다.   그러나 어쩌면 Lehman도 살고 우리의 은행도 월가에서 활개칠 기회를 놓쳤을 수도 있습니다.   Bank of America는 Merrill Lynch를 48시간 만에 인수해버렸습니다. 시간 끌어 득이 안될 테니까 그랬겠지요.   어쨌든 그 큰 회사를 사고 파는데 그러하거늘 우리는 10만볼 짜리 가게 하나 놓고 너무 진을 뺍니다.   돌다리 두드리다 지팡이만 작살냅니다.

장사를 안해본 사람들도 문젭니다.  겁이 나서 아무 것도 못합니다.  누군들 한국에서 부터 경험쌓고 왔겠는가?   그럼 언제나 장사를 해볼 것인가.  마누라가 돈좀 벌거나 마마보이 중에 특히 이런 사람 많습니다. 

영어도 못하면서 웬만한 업종은 구질맞게 생각합니다.  누구나 우아하게 살고싶은 것은 같습니다.   그러나 내 자식 위해 이 땅에 왔으면 우아한 생각은 일단 접어야되는데 이 게 아직 버틸 돈 있거나 미국에 온지 얼마 안된 분들께는 어려운 모양입니다.

설사 이런한 사실들을 새겨서 과감한 결정을 내렸다 해도 마누라가 초를 칩니다.   여자는 다분히 감성적입니다.   싫다는데 이유가 없습니다.   요즘 남자들은 마누라가 싫다면 꼼짝 못합니다.   합리적이고 이성적인 설득은 기대하기 어렵습니다.     이를 무시하는 간 큰 남자는 이 시대에는 희긔한 것 같습니다.   설사 마누라가 말발이 없다 해도 경험자에게 물어 본답시고 교회 같은데서 주위 사람들한테 의견을 물어봅니다.   훈수꾼이 긍정적으로 얘기하는 법은 거의 없습니다.   옷 가게에 세 명 이상 들어 오면 파는 기대 접어야합니다.

보통 십 만불 이상의 현금을 갖고 있는 분들은 이러한 과정들을 거칩니다.  그러다 있든 돈 조금씩 까먹고 몇 만 불 안 남게 되서야 위기의식으로 앞에 얘기한 것들은 웬만하면 무시합니다.   그러나 이미 때는 늦어서 남은 돈으로 할 수있는 선택의 폭은 훨씬 줄게됩니다.    그리고 최악의 가게를 잡고는 지난 날을 돌아봅니다.  “그 때 그 가게가 좋았는데…”   장고 끝에 악수.

Buyer 쪽에도 문제는 많지요.  그래서 가게 사기도 힘들지만 이와 같은 이유로 가게 파는 것도 쉽지가 않은 겁니다.   그런데 부동산 브로커에 목메달고 있어야 하나요?   가만 있으면 누가 내가 가게 판다는 것 압니까?   기껏해야 local 신문에 1 – 2주 내고 반응을 보는 것 뿐이지.   내 주위 사람은 다 자리 잡고 있어 하는 일이 있고, 아니어도 아직 우아한 생활 유지하려는 사람들이고.   여기 카페에 오는 분들은 조금은 깨인 사람들이 많습니다.  영어나 경험, 신분과 같은 문제는 있어도 인터넷은 사용할 정도의 수준은 됩니다.   감성적이기보다는 이성적이라는 거지요.

꼭 한국 사람에게만 팔아야 하느냐?    미국애들은 이런 장사 잘 안하려 합니다.  유감스럽게도 제 건물주인 미국영감은 미국애들이 게으르다는 걸 너무 잘압니다.   그래서 한국 사람 아니면 렌트를 잘 안 줄려 하네요.   

왜 여기 광고했는지 이해가 갑니까?

마지막으로 황당한 사람 얘기 하나 하겠습니다.   두 달 전 18만불에 계약을 했는데 돈을 주고 받는 Closing 바로 전 날에 Buyer와 술집에서 만났는데, 뜬금없는 트집을 잡더니 10만불 아니면 안사겠다.  Yes 냐 No냐로만 답하라고 하더라고요.  여러 분이라면 Yes 하겠습니까?  No라고 하자마자 소주병을 Cash Counter에 내던지고 나가버리더라고요.  아니 미국에서?   그렇습니다.   Seller는 계약이 깨지면 다른 잠재 Buyer로 부터도 의심을 받게되고 어렵게 됩니다.    이 걸 이용한 계획적인 소행이지요.   Yes 라는 소리를 당근 들을 줄 알았는데 기대가 빗나가 열이 낫나봅니다.   계약금이 있지 않느냐?   변호사한테 건 계약금은 실제로 받기 어렵습니다.    사기성 Seller도 많지만 개xx 같은 Buyer도 무지 많다는 겁니다.

[중간쯤]

돈을 버는데는 기회와 용기가 따라야 한다는 것이겠죠. 정곡을 꼭 찍은 느낌이 드는 글입니다.

[진사]

잘 읽었습니다. 저는 여전히 님이 소개한 그 좋은 매물이 왜 이곳까지 와서 이렇케 이야기를 쓰시면서 팔려고 하는지 이해가 되지 않습니다. 님이 말씀하시는것처럼 순수익 10만불이 되면서 가격도 그렇케 저렴한데..., 일단 님의 이야기처럼 판단하고 생각하시는 분은 오히려 이곳 미사모 싸이트보다는 미국 현지에 더 많을것 같고 선택의 폭도 그곳이 훨신 넓다고 생각이 듭니다. 님의 글은 단지 님이 생각하시는것이며 이것으로 님의 매물이 왜 10만불의 순수익을 보장하며, 가격이 수익대비 이해가 안될정도로 저렴한지 모르겠습니다. 제글이 님의 감정에 불편을 안주었으면 합니다, 저는 님의 위글중에

[진사]

님의 위글중에 동의할수 없는 부분도 있지만 이부분에 대한 논쟁은 생략하겠습니다. 위글은 님의 개인적인 생각으로 받아들이겠습니다.

[jordanrules]

전 나이츠라고 하며 윗글에도 조지나부시님의 팬(fan)이라고 댓글을 달았던 사람입니다. 저도 현재 미국서 식당 비즈니스를 하고 있는 사람이구요. 근데 지금 글을 읽어보니...궁금증을 풀어주신다고 썻길래 당연히 왜 가격이 그정도인가 내용을 쓰실 줄 알았더니 그 것에 대한 내용은 없고 온갖 잡다한 설명만 써놓으셨네요....가격하고 상관없는 것들 말이죠. 암튼 왜 그 정도의 수익이 나는데 그 가격에 내놓으셨으며 왜 주변분들에게 파실 생각을 안하시고 이곳에 바쁜 시간들여가시며 광고를 하시는지 제대로 된 설명을 하지 못하신다면 전 님의 팬이되기를 포기하겠습니다.^^^

[jordanrules]

혹 이글을 지우신 다면 가뜩이나 힘들고 재미없는 미국생활에 약간의 흥미로운 드라마가 생길 것 같습니다만.....부디 그러지 마시고 왜 굳이 이곳에서 선생님의 비지니스를 파시려고 하는지....혹 예전에 무슨 charity 에서 일하신 경력이 있으신 것인지...

[조지나부시]

아마도 이 정도 수익에 이 정도 가격이면 일반 마켓에서 금방 팔리지 않겠느냐는 생각들이신 모양인데, 그게 왜 그렇게 쉽지만은 아니라는 것을 길게 설명했는데 이해들을 못하시네. 그 중 하나가 "의심이 너무 많다" 얘기를 했는데, 여러분이 입증들을 하면서 이유를 대라면 대략 난감해지네. 그리고 여기 매물 올리는데 아닌가요? 매물 올리는데 매물 올렸는데 왜 올렸냐고 물으면 뭐라 답해야 할지도 까깝하네요. 너무 싸서 의심이 간다는 거 같은데. 이게 그렇게 사기성 들 정도로 싸게 보이나? 연수익 10만불을 월수익 10만불로 혼동들을 했나? 근데도 달려드는 사람 별로 없으니 설명 좀 해주실랍니까?

[조지나부시]

원들이 그러니 삭제 안하지요. 내가 뭐 브로커도 아니고 없는 가게 파는것도 아니고, 가게 주소도 공개 해야될레나? 누구 MD 나 VA 사는 분 Inspection오쇼. 주소 줄테니.

[진사]

"의심이 너무 많아 안팔린다"는 말씀인가요?. 하하하 기각 막히네요. 나도 미국에서 수년 살아봤지만 직장인 아니고 장사해서 연수익 10만불, 그것도 요즘같은 시기에..., 누구 지금 MD나 VA사시분이 있으면 한번 가보소. 더욱더 설득력이 있게 설명하려면 위 글말고 일반적으로 따지는 단순하게, 월매출, 매출원가,rent비,종업원 월급, utility 비용,보험료, 기타등등해서 대충 예기하면 훨씬 수얼할텐데, 그러면 의심도 없을텐데. 잘 생각해보세요.

[조지나부시]

한 분한테 자료를 보냈으니 그 분이 여기 감상을 올리는 것은 그 분 의향에 달린 일이고, 내가 이거 증명하자고 여기에 손익계산서까지 올릴 일은 아닌 것 같고, 올려야 숫자장난쳤다고 할 거고, 여러분들 공부하도록 이 얘기만 하지요. 마누라랑 둘이서 뺑이치며 일하는데 한달 6천불 못 벌면 돈들여 골머리 아파가며 장사할 게 아니라 둘이 각자 남의 집 밥 얻어먹는게 낫시다. 둘이 각자 벌면 5천불 수입은 될테니, 5천불 미만 버는 가게는 아예 가치도 없고. 둘이서 8천불 좀 더 버는게 기가막힐 정도로 많나?

[백면서생]

조지나부시님의 이야기를 무작정 엉터리로 몰아부치는 건 문제가 아닐까요? 조지나부시님도 애스킹프라이스와 캐시플로를 비교해 이만한 물건이 쉽지 않다는 걸 분명 아실텐데........조지나부시님이 미사모 회원들의 수준을 모르는 분도 아닐 테고.......애스킹프라이스가 15만인데도 10만의 수입을 올리는 일은 주인부부가 열심히, 알뜰히 일한다면 충분히 가능하지 않을까요? 조.부님도 그동안 열심히 일하고 돈도 벌어 이젠 burnout상태에 들어갔다면 15만불에 가게를 내놓을 수도 있겠죠. 내가 보기엔 진지한 buyer라면 가게를 한 번 찾아가 조,부님과 이야기를 나눠보고 관련자료를 찬찬히 들여다 보는 게 좋을 것 같네요.