[여시생활정보] [1탄]월세에서 전세로 옮긴 여시들이 전세 보증금을 지키는 방법/집주인"보증금은 다음세입자 들어오면 줄게"

[누구도나같지않아]

출처 : 여성시대 누구도나같지않아

[2탄]! 월세/전세구하고있는데  다들 등기부등본을 보래!! 근데 난 정작 보는법을 모른다고?/등기부등본보는방법 알려드림

나는 그냥..  부동산 쪽 관심이 많은 여시임 :)

쩌리에 전세 대출에 관한 글이 올라왔기도 하고, 월세는 길바닥에 돈 뿌리는 것이라고 생각하기 때문에. 

전세대출 나오는 사람들은 꼭꼭 대출 끼고라도 전세 가세요. 대출이자 계산해보면 그냥.. 가는게 답입니다. 

목돈 모으려면 월세 살면서 모으기 힘들다는 것을 알것이야

그렇지만 우리는 안전한 길만 가야하기에 내가 가진 지식을 나눠보고자 함.

전세 보증금을 지키는 방법에 대해 글을 써보려함.

고로, 이 글은 

1. 월세를 청산하고 전세로 옮기고자 하는 여시들

2. 지금 전세를 살고 있는 여시

이 보면 좋은 글임. 

일단 우리 주거의 형태에는 크게 3가지가 있음

월세 : 보증금 + 월차임

전세 : 보증금(많이)

매매 : 내집장만

오늘은 전세에 대해 이야기 하고자 해. 

전세는 집주인에게 매매가율의 60-80%를 보증금으로 맡기고 그 집에 거주할 권리를 가지고 오는것. 

전세가율 : 매매가 대비 전세보증금 비율(매매가의 70퍼가 적당)

일단 전세보증금을 지키기위해 알아야할 몇가지 지식들이 있음.

예시: 

A아파트 : 매매가 5억, 전세 보증금 3억5천 인 집이 있다면, 전세가율은 3.5억/5억 = 70%

B주택 : 매매가 4억, 전세보증금 3억, 전세가율=3억/4억=75%

이 말을 다르게 보자면  집 주인들이 현금 5억이 있어서 A 집을 사고, 4억이 있어서 B집을 사는게 아니라는 말임

집 주인들은 (내돈)=(매매가)-(전세자금)이면 집을 살수있어

A아파트 집주인은 1억 오천만 있음 집 주인인 것. 

[꺠알지식 : (매매가-전세가=내돈) 의 공식에서 저 갭만큼의 자본만 있음 투자 할수있다고 해서 저것을 '갭투자'라고 합니다.]

집 주인들은 받은 전세 보증금으로 대출을 상환 하고 남으면,  다른데 또 집을 사던지.. ㅅ필요한데 쓰던지함

전세 보증금을 집주인 입장에서 보자면 지금 세입자랑 다음 세입자랑 날짜만 잘 맞추면 공중에 뜬 돈이라는거

그래서 다음 세입자 들어오면 보증금 빼줄게~ 라는 말을 하고, 보증금 떼이는 사고가 일어남

대체적으로 이런 유형 

1. 다음세입자 한테 보증금 받으면 그걸로 줌

 - 근데 다음세입자 언제 들어올지 모름.. 일단 기다려봐 (기약은 없어)

2. 집주인이 집 담보로 대출 받은 경우, 미안.. 집 경매 넘어감 ㅠ 너 후순위라서 배당권리 나~~~~~~중에 줄게

3. (전세가가 내린경우)내가 계약할땐 전세 3억 5천인데 지금은 3억이라고..? 그래서 오천만원이 없다고..?
(이런 경우 집주인이 세입자에게 돈을 주는 역전세가 생깁니다. 이거 설명하면 너무 길어져서 스킵)

이런 사람들을 안 만나면 인생사 평탄길이고 좋겠지만, 인생 마음대로 되지 않는다는 것. 

안전한 집구하기

1. 일단 마음에 드는 집이 생긴다.(일단 마음에 드는게 있어야겠지?ㅋㅋ)

2. 계약금 걸지말고 먼저 등기부등본을 떼본다.

계약금 걸면 계약이 시작된거임..죄송한데 안할게요ㅠ 돈주세요 이런거 없음 제발 계약금 턱턱 걸지마!!!!!!!!!!

할까 말까 망설여지면 다른거 더 봐바.그래서 놓치면 운명이 아닌집이야. 

3. 등본에 자신보다 선순위권리가 있나 없나 본다.

등기부등본 : 등기에 관련된 내용 모조리 적어둔것.

이집은 면적이 어떻게 되고, 토지는 무슨 용도이며, 이집이 누구꺼 였다가 누구꺼가 된건지, 이집을담보 삼아 얼마나 대출이 있는지, 그 대출에 대해서 미납금이 있는지 그냥 집에대한 모든것이 등기부등본 때면 다 나온다고 생각하면 됩니다. 집 구할때 필수 

오프라인 : 지역별 등기소 / 온라인 : 대법원등기소 www.iros.go.kr 

가격 : 열람 800원 / 발급 1000원 (밖에 안하니까 부동산에서 해주겠지만 스스로 안전빵으로 해보길 바람)

여튼 건물에 대출이 있다면, 혹은 설정 걸린게 있다면 다 표시가 되어있음.

(등기부등본이 어떻게 생겼고 어디에 뭐가 써잇냐는 말은 말아줘 ㅠ뽑고 글읽을줄 알면 알수있게 안에 다 써있음)

(+추가)

만약 근저당 설정이 안되어있으면 등기부등본에 내용이 안적혀 있음 (GOOD~ 이게 바로 깨끗한 등기야)

그때 여시가 확정일자+전입신고 요런거 하면 여시가 1순위야.

등본에 1순위 2순위 이런식으로 대출이 가득가득한 집이라면 안하는게 좋음. 왜 안하는게 좋으냐?

예를 들어 ) 아까 말한 A아파트(매매가 5억)에

1순위 : 가압류 1억

2순위 : 사채5000만원

3순위 : 여시 보증금 3억 오천..

집주인이 돈을 안갚아서 집이 경매에 넘어갔다고 해보자.

그럼 순위대로 돈을 갚아야하는거임. 여시는 3순위니까 가압류1억이랑 사채를 갚고 그다음에 여시 돈을 갚으면 됨

여시 : 올~ 다행이 1억+0.5억+3.5억(내돈) 휴 5억이네 .. 다행이다 다행이다 

NO.괜히 경매를 하는게 아닙니다. 경매를 하면 낙찰가율은 평균적으로 80 중반대야 ㅠ 그럼 85%라 하자.

낙찰가 : 3억 5천 (1순위 : 가압류 1억 + 2순위 : 사채 0.5억 + 그다음 나 2억..)끝

여시는 1억 5천을 못 받게 되었다.장난 하냐고!!!!

이런경우를 방지하기 위해 우리가 할수 있는 것은 뭐다?

꼭꼭 등기부등본을 확인하자 제발 800원 아끼려다 전세금 못받는 경우가 생김.

*등기가 깔끔한 집은 일반 시세보다 조금 더 비싼 경향이 있음. 안전비용이라고 생각하면 됨. 

4. 등기도 깔끔한 집이라 집계약을 했다. 

****제일중요****

* 이사하는 당일!!!! 동사무소 가서 전입신고를 해야함.

전입신고를 하면 주택임대차보호법에의거 대항력과 우선변제권이라는게 생겨

대항력이란?

New집주인이 나와 old집주인 사이의 계약을 부인해도 그걸 물리칠수 있는 권리임

즉, 집주인이 이 집을 팔아버려서 집주인이 바뀌는 것과 관계없이 내가 이 집에 계속 살수 있는 권리를 말함. 

변제권이란? 

거주중인 집에 경매가 진행되는 경우, 우선 변제권이 있는 임차인은 다른 채권자들 보다 낙찰대금 권리 우선권이 있음. 

(그러나. 가압류, 저당, 전세권 등기 설정이 된경우ㅠ 그게 우선임; 위에 예시든 경우가 그런 경우. 그냥 등본 깔끔한 집을 가는게 최선이야!!)

+근데 가끔가다 계약조건에 전입신고 안됩니다 하는 사람들이 있어, 이건 대부분 여시가 전입신고를 하는 순간 집주인이 1가구 2주택에 포함되는 경우. 전입 신고하는 순간 그 집이 카운팅에 들어가서 세금을 빡!!!하고 맞기 때문이야.. 이 세금이 생각보다 진짜 많음. 전입신고 안하는거 불법이긴한데 그래도 미리 알고 들어간거니까 서로 지켜주는게 맞는거 같아. 

+이런 경우는 전입신고를 못하니까  확정일자를 못받지.. 그치만 우리에겐 보증금안정보장을 위한 제도가 있어

(제도 만들지 말고 집값내려!!!!!!!!!)

바로, 전세권설정이라는 제도입니다.

이건 셀프로 해도 되고, 법무사를 통해서 해도됨. 근데 서류준비해야 할게 너무나 많음. 나도 안해봄 ㅎ

법무사 통하면 전세가격에 따라 비용은 다르겠지만, 아마 30만원 - 40만원 정도 예상함.

근데 할만 하데 혼자서.. (들은 말 ^^)

만약 전세 보증금을 못받게 된 여시가 있다면, 다음글을 읽어보라. (이글을 읽는 여시들이 없게해주세요)

소송으로 가는경우야.. 이건 너무너무 힘든일임. 그냥 소송이라는 단어에서 지.치.지.? 왠만하면 소송단계까지 가지말고 집주인에게 잘보여서 좋게 좋게 끝내는게 좋음. 드럽고 치사하지만 어쩔수 없음. 집주인들 못된 사람 만나면 답없어. 그래도 작은 희망은.. 어쩃든 결국엔 이기거든? 존버는 승리하는데.. 이게 너무나 힘들어.

1. 내용증명을 집주인에게 보낸다.(이 정도하면.. 대부분 줌) 

2. 임차권등기명령 신청을 한다.

3. 임대차보증금 반환 소송을 한다. (아까 말한 집을 경매에 붙이는 경우임, 근데 여기서 1순위 2순위 누가 있다..? 그러면 .. 조금암울해 지는거고, 그러다가 하나 팔아서 안되면 집주인 다른 재산 찾아서 그거 경매 붙여서 받아내야하고.. 뭐 그런과정..길고 고단한 과정)

쓰다지침 

****꺄ㅏ아아앙아아ㅏ약***그리고 절대로 네버************꺙아아아아아아아악!!!!!!!!!!!!!!알아줘

보증금 못 받았는데 집을 비우면 안됨. 그러면 문제가 아주 커져 증말이야. 경고했어

그러면 보증금 못 받은건  일단 알겠고. 나갈게요 합의한걸로 하고 이런 의미가 되어버림.

계속 거기 있을 수은 없으니까 나오기 전에 꼭 !!

임차권 등기 설정을 하고 집을 나올수 있음. (임차권 - 말 그대로 임차의 권리임. 이 집에서 거주 할수 있는 권리는 나에게 있다는 것)

이게 설정 되어있으면, 등기부등본 발급하면 다 나온단말이야. 이런게 있음 왜 집주인이 쫄리냐? 세입자가 안구해짐. . 그래서 집주인이 이거 잠깐만 풀어달라고해도 노노노노노 풀어주면 안되는거야.

이렇게 더럽게 소송까지 갈 경우 그럼  이것을 개인이 다해야하느냐? 안전장치라는게 없느냐?

그것 아냐, 그럼 너무 힘드니까 우리가 보험을 들듯 전세금도 보험이 있어. 

전세보증금반환보험이라고 불러. 이걸 들면 문제가 생겼을때 나한테 보험사에서 돈을 먼저 내주고 집주인에 대한 채권 추심을 대신 해줌. 

아까 말한 임차권 등기명령하고 임차권을 보증기관으로 양도를 해줌. - 그래 보험사가 권리를 가지고 추심을 해줌. 

이 보험은 전세 보증금에 대한 보험으로 집주인의 동의가 필요없어 (예전에는 있었는데 지금은 동의 필요 없음)

But. 다가구주택은 제외.. (우리가 일반적으로 생각하는 주택 원룸 이런부분은 제약이 있음)임차인들의 임대가 합이 실거래가의 150프로 이하여야하고 2가구 까지만 됨 ㅠ 

가격은 아파트 0.128% / 주택 0.154% (연율) 생각보다 쌉니다. 

1. 주택도시보증공사(공사: 공기업임 )

조건 : 수도권 7억이하 (근데 전세 7억이면 엄청 큰거임 서울 평균이.. 4억 하려나?)

전세계약기간의 절반이 지나기전에 가입하면 됨(전세 2년계약이면 1년 되기직전에 하면 이득. 굳이 일찍 할 필요 없어

: 연율로 계산해서 돈도적게냄)

가격 : 아파트 0.128% / 주택 0.154% (연율) 서울보증 보험보다 보험료가 조금 더쌈.

2. 서울보증보험(이건 그냥 보험회사)

아파트 제한 없음. 

요새 집값이 하락새라 집값도 내리고 따라서 전세도 내리는 경향이야. 그래서 전세가도 2년 전이랑 비교하면 조금은 내렸을꺼야. 

집주인이 전세값내릴 날이 얼마 안남음  ㅠ 

할이야기 너무 많지만, 일단 너무 글쓰는거 지친다 ㅋㅋㅋ 급 마무리 

내 생각에는 돈을 모으려면 어쨋든 부동산의 매커니즘 정도는 알고 있으면 좋을거 같은데

대부분이 부동산 너무 먼 이야기라고 받아 들이는거 같기도하고 대부분 실제로 접할 일이 없으니까 잘 모르더라고 

그렇지만 부동산 이야기가 너무 먼 이야기라고 생각하지말고 하나씩 읽어봐 ㅋㅋ 진짜 너무너무 중요해!! 

이 글을 유용하게 읽은 여시들이 있다면 글쓴이(바로 나임)가 로또 살때마다 1등되길 빌어줘 !! 이만

추가할 내용이나 궁금한거 있으면 말해줘~

(+추가)

전세금 마련할때 전세 대출 끼고 하는 경우가 대부분이라 사려됨.

전세금대출은 집주인(임차인)이 동의를 해줘야 가능해.근데 집주인이 전세대출을 거부한다?이 경우는 뭐냐 

1. 불법 건물인경우..? 

말이 좀 그런데 전세대출은 등기부등본에 "주택"인 경우에만 나와. 근데 그냥.. 뭐 상가건물인데 집처럼 꾸며놓은곳도 있자나 그런덴 대출이 안나와

뭐.. 고시원으로 등기가 나있다거나 그런 경우?

2. 이미 건물 담보로 대출이 많은 경우

건물에 근저당설정이나 압류가 걸려있으면 대출이 어렵습니다. ㅠ 이런경우는 전세금 보호도 어려우니 그냥 믿거하시길..바랍니당 

생각보다 반응이 너무 좋아서 너무 놀래고 시시때때로 들어와서 댓글 읽는다 ㅋㅋㅋㅋ신기하네

이런 응원댓이 정말 보면 너무 너무 기분조하 고맙습니다 다들.. ㅎㅎ

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ댓글보며 뿌듯해 하는 날 보며 연예인들이 이래서.. 대중의 사랑을 먹고사는구나 별 생각다함 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

ㅠㅠ 근데 나도 직시라 댓글 빨리빨리 못달아주고 모르는 내용있음 물어보고 댓글 다는거라 조금 느릴수도있어.. 안녕..자야곘다

로또일등 빌어줘

[콩잎]

이해 개잘됨 ㅠㅠㅠㅠ 진짜 삭제하지마 여시야 고마워

[커피한잔할래요옹]

와..부동산 가기전에 알아보다가 망치로 맞은 기분... 근데 매매가라면 KB시세의 매매가야???

[행곰]

여시야 너무너무 고마워 남이 이해하게 잘 설명하는 게 진짜 똑똑한 거라던데.. 왕 똑똑이구만ㅎㅎ 로또 1등하길 간절히 빌게

[isfp_a]

여샤 진짜도움돼써ㅠㅠ

[스마일해피]

고마워 ㅠㅠ 진짜도움된다..!!

[abla canim]

헉 ㅠㅠㅠㅠ고마워 ㅜㅠㅠㅠㅠ뒤늦게 발견한 글 ㅠㅠ감사합니다ㅜㅜㅜㅜ

[언제나같이사랑하자]

ㅠㅠㅠㅠ나도 전세 가고싶다ㅠㅠㅠㅠ

[위기를 기회로]

여샤 고마워!! 로또일등되길!!!

[삼색이칭구]

요시야 고마어!!!🥰

[독거성인]

고마어!!!!ㅐ

[옹옹냐옹이]

전세권등기가 진짜 중요한 거였구나..나는 집주인이 갑자기돌아가셨는데
집주인분이 전세권설정 할거면 하랬는데 비싸다구
괜한돈 쓰는걸수도있다하셨거든
건물 8억인데 저당 6천밖에없어서 전세권안했는데..
갑자기 돌아가셨고
자녀분이 상속안받겠다하셔서
경매넘어가는데
내 앞 전입신고하신분들이랑
최우선변제+저당까지하니까
5억인데 건물이 6억은 낙찰되야 내 전세금을 받더라구..내가 우선되려면
전세권설정했어야했다는건
여시글보고 배웠어ㅜㅜ
이제 전세를 살진않을거지만..
많이 배운 경험을 했어..