시행예정법인이 제안한 사당동 개발사업 방향 내용

[천비랑]

사당동 32-2 근린공원 개발사업 제안 내용 (2011.10.11)

-       주최 : 성우지주개발조합

-       시행법인 : ㈜디아이두

-       발표 : ㈜디아이두, MH홀딩스, 서인엔지니어링, 동심원조경, 공간종합건축사사무소

-       일시 : 2011년 10월 11일(화), 3시

-       장소 : 성우지주개발조합 사무소

-       주제 : 사당동 근린공원 개발사업 제안

[주내용]

1.     주민제안의 배경 및 목적

1)     관련 법령 개정 (2009.12.29, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률)

-       제21조 : 민간공원추진자는 도시계획시설사업 시행자의 지정과 실시계획의 인가를 받아 도시공원 또는 공원시설을 설치, 관리할 수 있다.

-       제21조의 2 : 민간공원추진자가 설치하는 도시공원을 공원관리청에 기부채납(공원면적의 70% 이상)하는 때에는 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 그 도시공원부지의 일부에 공원시설이 아닌 시설을 설치할 수 있다.

10만제곱미터 이상의 도시공원으로서 공원시설이 아닌 시설을 설치할 수 있는 부지의 규모. 주거지역, 상업지역에서 설치가 허용되는 시설을 설치하고자 하는 경우, 도시공원부지면적의 20% 이하.

특별시장.광역시장.특별자치도지사.시장 또는 군수는 제1항에 따른 도시공원 중 공원시설이 아닌 시설의 부지에 대하여 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 도시공원에서 해제하는 등 도시관리계획을 변경.결정할 수 있다.

2)     행정제도의 개선(서울시 보도자료/2011.2.21)

도로, 공원 등 미집행 도시계획시설 존치.폐지.변경 등 정비방안 마련 예정 (총 1,509건 존치여부 결정)

미집행 도시계획시설 사업화 될 시 약 8조648억원 토지보상비 소요되는 큰 규모

토지소유자 사유재산권 보호와 합리적인 도시계획운영, 민원 최소화 기대

2020년 7월 1일부터 [도시계획시설 자동실효제] 본격 발효

서울시에서 공공임대아파트 택지확보 방안으로 미개설 도시계획시설용지를 활용할 수 있음에 따라 공공임대아파트가 아니도라도 주택공급을 위해 동일한 방안으로 택지의 확보방안 마련 검토

2.     도시관리게획 결정(변경) 주민 제안(안)

1)     까치산 근린공원 348,648제곱미터 è 관련법규 규정에 따라 69.736제곱미터(20%)를 근린공원에서 일부 해제.==> 제2종일반주거지역으로 변경

2)     20% 공원해제지역은 주택용지로 활용(민원 해소) + 기존 공원지역은 공원 조성 후 기부채납 (공원조성 부담 해소)

3.     절차 및 개발 계획 안

1)     현재 서울시에서 도시개발지역과 도시보존지역을 서울시 시정개발연구원에 용역 의뢰하여 진행하고 있음 (2012년 1월, 서울시 연구용역완료, 결과 나옴 / 3월 서울시 조례 개정)

2)     협약, 결정은 약 1년 6개월 소요됨 / 서울시와 양해각서 체결 등 총 5년 정도 소요됨

3)     1단계에서 5단계의 과정으로 진행됨

4)     따라서, 법률에 따라 사전협의 의향서(사업계획서)를 작성, 서울시에 제출하여 협의하는 것이 1단계로 진행되는 것이 중요함. 개발지역으로 후보 선정할 수 있도록 사전 제안함

5)     이후 개발지역으로 선정되면 제안서를 제출하고 검토, 협의, 자문 등을 거쳐 협약을 체결, 도시조성계획 결정. 고시됨

6)     이후 실시계획 인가 및 도시관리계획결정하여 사업을 시행함

7)     20% 개발시,  용적률 200% 적용하여 개발할 경우 17개동, 1297세대 주택건설 가능함

8)     기본 계획상으로 구상하면, 24평형-393세대, 34평형-775세대, 45평-129세대 등 총 1297세대 공급 가능

9)     80%에 해당하는 공원은 문화공원, 생태공원, 참여공원으로 개발

10)  서울 남북의 녹지축 살리면서 20% 개발하는 것이 주요핵심임

11)  조합에서 조합원 분양 아닌 시행법인에서 일반 분양하며, 조합원에게 대지지분에 대한 가치를 최대한 제공하는 것으로 함.

12)  이는 성우지주개발조합의 조합원이 3천명 가까이 있어 조합원 및 조합 차원에서 사업을 추진할 수 없는 관계로 부동산 신탁, 매각방식을 통해 시행법인에서 사업을 추진함. 이러한 방법이 아니면 개발자체라 어려운 여건임.

13)  즉, 조합원이 2800명 정도 되고, 부재지주가 약 30% 가까이 되기에 시행법인에서 대지를 모두 매입하여 일괄적으로 사업을 추진해야 서울시에서 공동으로 개발사업을 시행할 수 있음.

14)  따라서 현재 조합원의 입장에서는 대지의 가치를 높여 땅값을 최대한 높이는 것이 중요함. 땅값이 얼마인가가 제일 큰 관건임.

15)  그러나 최종 결정사항은 아니지만, 시행법인에서는 용적률 200%를 기준으로 삼고 있는 상황임

--> 이는 주변 지역의 용적률을 감안하여 정한다는 법률을 적용하여 기준을 세웠다고 시행법인이 발표하였으나, 현실적으로 용납되기 어려운, 조합원이 결코 납득하거나 허용하기 힘든 용적률로 보임. 따라서 기부채납이 사상 최고인 점을 제시하여 서울시로부터 용적률 인센티브를 최대한 받지 못한다면 조합원과의 이해관계상 진행되기 어려운 사업으로 보여지며, 시행사의 단독진행도 어려울 것으로 보임. 이는 땅값과 직접적인 연관이 있는 부분이고, 결국 시행사만 배불리는 상황만 만드는 것으로 보임 _조합원)

à 따라서 서울시에 의향서를 제출한다고 해도 조합원에게 이익이 가지 않으면 이루어질 수 없을 것이며, 특히 용적률 200%를 적용해서는 땅의 값어치(아직 미정) 낮을 수밖에 없기 때문에 조합원을 설득하기 힘들 것으로 보임.

16)  개발계획 추진 구도

성우지주개발 추진위원회 – 시행법인(㈜디아이두) – ㈜ 엠에이치 홀딩스 – 각 개발 용역업체 : 도시계획, 건축계획, 공원계획, 건설, 금융

l  결론적으로, 지분의 가치를 최대한 받는 것이 관건이며, 이를 시행사가 해결하지 못할 시에는 많은 반발이 예상되며 사업 진행도 불투명해짐

[의리맨]

이정도 방안이 나온것만 해도 눈물겹네요....

[천비랑]

오래전 지분을 싸게, 많이 매입한 분들은 다행입니다. 그러나 나중에 비싸게 매입한 분들은 참 재미없는 형국입니다.

[천비랑]

따라서 땅 지분값을 얼마를 받는냐가 최고 관건입니다. 공원부지라는 것, 80%를 기부했다는 것, 인센티브를 얼마까지 받을 수 있느냐는 것을 따져서 땅값이 정해져야 할 것입니다.

[의리맨]

12평남짓 가지고 있는데 80%기부채납하면 두어평 가지고 뭘보상을 받고...뭔 분양 우선권을 받고,,,
걱정스럽습니다...

[왕눈이]

의리맨님은 12평 인가요? 저는 16평 인데 예전 8개 군소조합일때 다른 조합 이셨나 보네요.........