경매입찰 점검사항 |
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입찰에 참가하여 낙찰을 받기만 하면 되지만 경매를 처음 해보는 초보자들은 마음이 초조하고 불안할 것이다. 그러나 초조하고 불안한 마음은 입찰 참가 시에는 전혀 도움이 되지 못한다. 따라서 입찰기일 하루 전에는 마음을 가다듬고, 입찰당일에 필요한 서류 등을 확인해 두어야 한다. |
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입찰가격을 결정하세요. |
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부동산은 개별성과 지역성이 강해 같은 종류의 부동산이라도 개별적 특성 및 지역에 따라 가격의 차이가 있기 마련이다. 예를 들어 부동산시장이 바닥을 기어도 수도권지역에 아파트 공급을 위한 택지조성을 한다면 그 지역의 부동산시장은 아마 과열현상으로 이어지고, 매물은 구경도 못할 것이다. 이와 같은 부동산의 특성은 경매에도 어김없이 반영되어 동일지역 경매물건도 특성에 따라 낙찰률이 다르게 나타나고 있다. 따라서 입찰가격 결정시 부동산의 개별성과 지역적성을 고려해야 되며, 경매가 서서히 대중화되고, 일반인들의 재테크 수단으로 각광 받으면서 경쟁률이 올라가는 추세에 있기 때문에 평균낙찰가격을 참고하면 좋을 것이다.
특히 입찰가격을 결정하는데 가장 기준이 되는 잣대는 수익성을 갈음해 보는 것이지만 수익성만 따지다 보면 좋은 부동산을 낙찰 받을 수 없다. 합리적인 입찰가격을 결정하기 위해서는 해당 물건 소재지 주변에서 거래되는 부동산 매매시세를 면밀히 검토한 후 매매시세의 10~30% 정도 낮은 가격에 입찰가격을 결정해야 노력한 만큼의 최소한의 수익성이 보장된다. 또한 기회비용을 포함하여 소유권이전 및 취득에 따른 비용, 향후 명도소송과 관련된 비용, 경매대출을 받는 경우 이자비용 등도 입찰가격 산정시 참고해야 한다. |
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경매법원 출발 전 확인사항 |
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입찰의 실시는 입찰당일 오전 10시부터 시작된다. 경매법원에 도착해 찍어 두었던 경매물건을 확인하려고 보았더니, 해당물건의 경매가 취하·변경·연기 되었다면 괜한 헛수고만 한 셈이 될 것이다. 실무상으로 입찰 전일 까지도 경매물건의 취하·변경·연기가 가능하기 때문에 법원으로 출발하기 전에는 해당물건의 경매진행의 이상 유무를 반드시 확인하여야 한다. 경매물건에 대한 확인은 전화 자동응답서비스를 이용하면 빠르고 편리하다. |
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①
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경매가 취하되었는지 확인한다. |
② |
경매가 변경되었는지 확인한다. |
③ |
경매가 연기되었는지 확인한다. |
④ |
재경매인 경우 대금납부가 되었는지 확인한다. |
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자동응답서비스 02-700-3377 | |
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준비해 가야 할 것들이 있어요. |
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① |
본인이 입찰에 참가하는 경우 |
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본인이 직접 입찰에 참가하는 경우에는 주민등록증, 도장과 함께 입찰보증금만 지참하여 입찰에 참가하면 된다. 이처럼 본인이 입찰에 참가하여 성명과 주민등록번호, 주민등록상의 주소 및 전화번호를 기재하면 되고, 신분증으로 본인확인을 하면 된다. |
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② |
대리인이 입찰에 참가하는 경우 |
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대부분 본인이 입찰에 참가하게 되지만, 부득이한 경우에는 대리인이 입찰에 참가할 수 있다. 이렇게 대리인이 입찰에 참가하는 경우에는 인감 증명서 1통과 위임장만 추가로 준비하면 된다. 대리인은 본인 및 대리인의 인적 사항을 모두 기재하여 준비해간 본인의 인감증명서, 위임장을 입찰표와 함께 제출하여야 한다. |
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③ |
법인이 입찰에 참가하는 경우 |
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법인의 대리인이 입찰에 참가하는 경우에는 법인등기부등본, 위임장, 법인인감증명서 등을 준비하여야 한다. 본인의 인적 사항에는 법인명과 대표자 성명을 기재하고, 대리인 기재사항에는 입찰에 대리로 참가한 직원의 인적 사항을 기재하여 제출하면 된다. | |
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반드시 해당 사건 기록열람을 하세요! |
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경매법원에는 입찰당일 진행될 경매물건이 게시판에 공고되어 있으므로 다시 한번 해당 경매물건을 확인한다. 특히 권리분석을 완벽하게 했어도 다시한번 해당 경매물건의 기록을 꼼꼼히 살펴 권리관계 변동 여부를 살펴봐야 한다. 간혹 경매에 실패하여 손해를 보는 경우가 있는데 이것은 입찰당일 마지막 기록열람을 제대로 하지 않아 발생하고 있는 것이다. | |