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다음 토론방을 애용하시는 여러분들의 사랑과열정으로 수준높은 토론문화가 이루어지고 있음에 감사드립니다. 저도 미력하나마 제의견을 개괄적으로 올리오니, 강호 여러분!본의아니게 길어졌지만, 필히 끝까지 애독해 주시면 감사하겠습니다. (제 연락가능 E-mail은 bestfx@naver.com">bestfx@naver.com 입니다.)(꼭 끝까지 2번 정독하신분만이 지혜와미소가 조용히 찾아 올테니까요.) 제목을 '다시오지 않을 꼭지에 물렸다!"로 정했습니다. 물론 특별한 좋은호재가 있는곳은 한시적으로 약간 예외가 있을수도 있겠습니다만,우리나라 많은사람들이 예상하는,과거 등락으로 학습되어져온 전반적인 부동산 단기사이클 정점은 2006년말이었다고 봅니다.그러나,공교롭게도 이 꼭지점은 동시에 통시적인 역사적 정점이 될것이 유력합니다. 부동산에 대한 제 개인적인 소견을, 세계적으로 가장 많이 애용되는 가격등락에 관한 엘리어트 파동이론( 1-5파동까지 상승한후, 꼭지에서 하락 A 파, 상승 B 파, 그리고 긴 하락파인 C 파가 진행된다함 )을 굳이 빌려 설명드려본다면, 부동산은 2006년말 역사적 정점을 찍고 하락했다가(A파), 요즈음 일시적 반등 되돌림 국면(B파=전꼭지에 못미침)이며, 혼란스런정보로 오른다 떨어진다 말들이 많으나 폭탄돌리기가 진행되고 있고 다시 본격적인 하락 (C파 본격하락)으로 향하고 있는것 같습니다. 앞으로, 최소 10년(전문가들주장:과거 우리나라 부동산 단기사이클) 이상, 더길게는 일본(20년간 하락중)같은 지루하고 긴 장기하락이 예상되는군요. 결론은, 전대미문의 지구적인 금융핵폭발여파와 이미 국내에서 터무니 없이 높게 형성된 버블앞에 소득이 더 이상 받쳐주지 못하고,미래에도 상당기간 소득하락이 예상되기 때문에 부동산 가격붕괴는 필연이라는 생각입니다. 일시적인 정부의 극약 처방으로 일시적인 하락지연이나 반등은 가능할지 모르지만 대세는 부동산 가격하락이 지속될것으로 보입니다. 대세는 하락, 조금씩 오르락 내리락하면서 거래줄며 계속하락... 장기적으로 계속 하락 예상입니다. 앞으로,부동산은 그 사용가치로 적절히 평가되어야 하고, 그런 날이 조만간 올것입니다.... 몇 세기전 네델란드 튜울립 투기 광풍처럼 우리국민 너나 나나할것없이 못된 투기건설업자및 내외 투기자본가들의 유혹적인 나팔소리에 편승하여 사돈네 팔촌돈까지 끌어다가 가장 비생산적인 주택등 부동산에 몰빵하였지요! 제발 집값이 더 오르면 좋으련만,이미 많은이가 집사서 어려움에 처한 이 싯점에서 하락예상에 대한 글을 쓰면 많은 비난이 쏟아질것을 각오하고 말씀드립니다. 지금은 과거 5-6년동안 집 살사람은 수단 방법을 가리지 않고 이미 집을 샀기 때문에 더 이상 집 살사람이 거의 고갈된 상태란 말씀입니다. 그리고,어마어마한 총800조라는 천문학적인 가계부채증가에 결정적으로 기여했다는 말씀입니다. 일찍 산자들의 부동산은 무지무지하게 많이 오른것 또한 사실이지만,불행한것은 대부분이 오른 부동산을 팔지 않고, 이명박정부가 들어서면 전정부가 옥죄어 놓은 여러 부동산 규제들을 풀어 줄것이기 때문에 , 대다수 현명한자들이 그 때까지 매도를 미루어 왔다는것이지요. 이제 규제를 해제하니까 일시에 매도물량이 쏟아지고, 설상가상으로 판교나 곳곳의 대량으로 쏟아지는 재개발 물량(잠실등)과 어울려 시들어가는 부동산시장에 찬물을 뿌리고 있다는 사실입니다. 아울러 최근 여러 이유로 소득이 급감하고 부동산 가격이 떨어지기 시작하니 금융비용을 더 이상 감당할 수 없어 더 이상 버티지 못하고 결국 집이 경매로 넘어가는 경매대란이, 지금은 미봉책인 대출만기 연장등 비상 잠정조치(부동산규제 거의 풀었음, 정부는 지금 강남 3구를 투기지역에서 해제하면 매도물량이 많아져 가격폭락이 예상되기 때문에 차이피일 해제를 못하면서도, 마치 해제하면 가격이 폭등할까봐 해제못한다는식으로 생 Show를 하고 있음,이번등장한 종합청약통장도 집값하락저지위한 미봉책이고,매우 어려운 은행수신에 일조하도록허용함) 등으로 경매 시작단계에 불과하지만, 앞으로 1-3년내에는 서민들의 빚 잔치가될 대대적인 경매대란이 닥칠것이고 ,그렇게되면 가격은 하락에 하락을 거듭하게 될것이 자명합니다.
많은 사람들이 요즘 돈이 많이 풀려 인플레이션이 올거다 하고 걱정하지만, 상당히 일리 있는 걱정입니다. 환율상승으로 수입물가는 많이 오르고 있습니다,그 여파로 수입과 관련한 물가상승으로 구매력이 더 떨어지니 더더욱 집 살 여력은 없지요. 돈이 풀리고 있다하지만, 지금 상황은 과거와 다릅니다. 예를들면, 지금 상황은 마치 심한 가믐때 논바닥이 쩍쩍 벌어져 구멍이 많이 나있는 상태라 할수 있는데, 비가 와도 당장은 물이 고이지 않고 구멍속으로 한참 들어가고 나서야 물이 논에 고일수 있는 것처럼, 요즈음 돈이 많이 풀리나 중산층이하 서민들에게는 풀리지 않고 , 제도적으로 힘있는자들에게만 돈이 흘러가니, 서민들은 당장 메꾸어 넣어야 할곳이 많아 소비여력이 없는것과 같은 이치이지요. 그리고,과거에는 주식시장이 오르면 6개월에서 1년 시차를 두고 부동산이 뒤따라 올라 갔지요.그러나, 이러한 과거의 Model은 더 이상 맞지않을 가능성이 매우 많아졌습니다. 과거 주식시장은 소위 유동성장세라해서 돈이 많이 풀리면 주가가 올라 갈때가 많았습니다. 요즘도 돈이 많이 풀려서이기도 하고, 주식 또한 고점대비 많이 떨어졌기도 하여,자율반등과더불어,더이상 떨어지면 본격적인 펀드런사태(앞으로 떨어져도 문제지만 과도하게 오르면 펀드해약 늘어날 가능성 높음,하여 대충 1차 랠리는 가까운 미래에 마무리 될듯한데...)는 물론, 주식에 이미 투자한 연기금등의 투자 결과가 매우 난처하게 될 가능성 크기 때문에, 정책적으로 기관들과,대기업들(현금성자산 많은기업)과큰손들이 연합?하여 바닥에서 대량으로 사서, 여기까지 유동성 장세라는 미명으로 나팔 불며, 끌어 올리고 있다고 추측됩니다. 경기와상관없이,유동성장세로 작년 바닥에서 벌써 60%-150%의 수익을 낸 주식들이 많을 정도로 많이 끌어 올렸습니다. 물론 종목에 따라 다르겠지만 지수상승은 조만간 한계에 부딛칠 것이지만 순환매 장세는 좀더 진행 되겠지요. 그리고는 다시 무기력 장세가 나타날것으로 전망 됩니다. 머지 않은 장래에 주식도 정리해야 되지 않을까 감히 전망해 봅니다. 부동산 이야기하다 주식이야기로 빗나갔지만 다 필요하여 한 이야기이고, 소액으로 투자할 수 있는 주식과는 다르게, 부동산 투자는 최소 10년 단기 싸이클 꼭지 부근이라 리스크가 많고, 지금 고가에 빚내서 거액을 장기투자 해야하니 투자로서는 더더욱 재미가 없다는 것이지요. 특히, 가처분소득이 바닥인 요즘,소득이 뒷받침 되지 않으면 더더욱 감당이 안되고 마음고생 또한 심할겁니다.
요즘의 경제위기 사태와관련하여,여러분들이 1997년말 IMF사태이후 상황과 많이 비유하시는데 제 생각은, 그 당시에는 세계적인 금융쓰나미가 아니라 국지적인 위기였고 ,우방국가들 즉, 미국,일본,중국,유럽등이 건재한 상태였지만, 지금은 모두가 자기 앞가림하기 바쁘고, 그때는 부자들과 중산층이 타격을 입지 않아서 투자가 바로 살아 날수 있었지만, 작금의 사태는 똑똑한 부자들,의사등전문직(이부류들은펀드와 환차손에 많이 당함)은 물론, 저축이 꽤 많이된 중산층까지 소위 각종 현란한 펀드라는것에 대다수 투자(투기)하여 박살이 나버렸기 때문에 현금성 유동성이 총량적으로 현저히 줄어, 빚내지 않고서는 투자에 나서기가 두렵고,어려운 상황이지요.
MACRO적으로 경제의전반적인 상태가 최악의 사태로 치닫고 있는가운데, 외채문제등과관련하여 여러 악재요인들중, 역외수지 해외건설및 조선수주급감및기계약분취소 증가도 문제지만, 아일랜드등 동구 몇몇나라들외에 전 유럽및영국등이 이미 비상사태로 돌입된상태로 그들이 우리에게 기투자한 자금회수가 계속암암리에 진행되고 있다는점 또한 큰문제입니다.
최대 근심거리라 할수있는 미국은행들의 파생상품잔고가 천문학적인데도 아직 그처리가 오리무중입니다. 그리고,이미 터진 몇% 안되는 Subprime Mortgage가지고도 이렇게 충격이 큰데, 앞으로 미국 파생상품 관련 처리문제와일반인대출 ALT-A RMBS(주거용 모기지담보증권) 및 CMBS(상업용모기지 담보증권)부실이 표출되면 제2의 금융 위기가 닥칠것은 불을 보듯 뻔한일입니다. 보도에따르면 미국은행 파산이 계속되고 있으며 4월 27일까지 벌써 29개가 파산하였다고 합니다.요즈음 마치 경제위기가 끝나가는양 미국 증시가 오르는것은 일시적인 착시현상으로 미국정부가 회계기준을 완화해줌으로써 미 은행들이 실적을 고무줄처럼 과대 평가하도록 방치한데도 그 원인이 있습니다. 우리은행들도 파생상품잔고가 천문학적이라는 소문이 자자한데, 그 정확한 수치는 미국과같이 알려주는 자가 없으니 알길이 막막합니다. 전문적인 정확한 Data는 Access하기가 어려우니 오로지 그들의 양심고백을 들어봐야 알수 있겠지만, 아마도 무지무지하게 많을것으로 추측됩니다... 결국 일을 내고야만 우리들의 일그러진 영웅, 은행들! 대출재원이 고갈되자 너도나도 앞다투어 2,000억 달러에 달하는 단기외채를 끌어다가 가장 비생산적인 콘크리트 덩어리인 아파트등 부동산담보에 몽땅 묻어버리고 돈이없어 쩔쩔메면서 금리를 올릴수밖에 없는 특판예금등으로 돈을 겨우 끌어모아 연명하는 신세가 되었습니다. 우리나라도 결국은 은행이 일을 져질렀습니다.... 은행이 고객으로부터 예탁받은 예금총액을 넘어서 무리하게 외부에서 돈을끌어와 과다하고 방만하게 대출을 한것은 고객과의 선량한 관리자로서의 의무를 져버림은 물론이거니와 도덕적해이의 극치를 보여주었다 할수 있을 것입니다. 해외에서 얼마전 차입한것도 CDS(Credit Default Swap)금리가 7%대가 넘는 최악의 조건인데, 그 이유는 아리송하고 알길이 없지만, 우리내부에 위험한 암종양(예를들면 우리가 모르는 고질적인 회계부정이나 통계조작같은것등)이 있음에도 불구하고 우리제도권 눈으로는 한계와제약이 있어 보기가 어렵지만, 외국 전문기관에서는 비교적 투명하고 객관적으로 우리상태를 볼수있어서, 우리에게 듣기 싫은 경고의 나팔을 계속 불어대고 있는것 같습니다. 전체고용의 85%이상을 담당하는 중소기업과자영업들중 약 70%가 한계상황에 봉착해 있다고 하니 실업자증가는 불보듯 뻔하고, 은행이 자금을 Tight하게 긴축하니까, 취약한 우리 대기업들(작년말,11-20대그룹의 평균 부채비율이 200%가 넘음) 지급 불능사태가 1-2년내에 현실화될 가능성 또한 크다하며 , 경기침체 여파에따른 전반적인 비정규직등의인원감축으로 빈민층이 빠른속도로 증가하고 있으며, 부동산 미분양이 비공식 25만채로 이에 투자한 부동산 PF자금등 미회수로 은행과제2금융권,사채업자들이 정말 골치아픈 딜렘마에 빠져있지요. 다 금융부실로 귀결되고 역사는 도도히 흐르겠지만... 올해부터 본격적으로 우리나라 인구가 감소하기 시작했다는 소식이 들리고, 노령인구도 급상승하고, 집의 주 수요자인 30-40대의 인구가 이미 정점을 찍고 감소세로 돌아 섰다는 소식도 부동산 하락에 지속적으로 기여하겠지요. 우리나라는 자산포트폴리오중 비생산적인 부동산이 차지하는 비중이 80-90%가되어, 개인 부채와관련된 금융비용지출 과다로 소득이 줄고 있기때문에 내수 진작이 너무너무 어려운것같습니다. 잠자는 잠자리에 큰자금(빚)이 고정비로 비생산적으로 묶여있으니 경제소비순환이 어렵지요. 그러나, 미국은 이와반대로 국민 자산 포트폴리오중 주식이 약90%정도여서 경기가 조금만 좋아져 주가가 오르면 바로 현금화하여 소비로 즐기는 순환이 빠른 구조이므로 경기회복속도가 빠르지요. 그러나, 이번에는 불행하게도 역사상 최대의 금융핵폭탄이 터져 주식가격폭락으로 이어져 미국내수가 폭삭하니, 전세계의 인구중 미국이 약5%(3억/60억)수준이나, 소비는 자그만치 25%를 담당하는지라, 미국으로 수출에 의존하던 나라들은 최악의 상황에 처해있으며, 우리나라 생산자지수최악,가처분소득 최악,가계부채최다,실업률최다등등 여러지표및상황이 최악인것을 보면 부동산 대세하락은 유력한것 같습니다. 우리나라 주택보급률이 이미 108% 이상이고, 수도권인구 감소가 이미 진행되는점, 정부가 기발표한 예정신도시 물량,지자체 계획물량,민간재개발등계획물량및미분양물량,뉴타운등의 물량등을 감안하면 2-5년내 공급과잉으로 빈아파트(지금도 지방에는 많지만 수도권에도) 속출할 가능성이 높아보이며, 재개발도 여러규제가 완화되면 공급이쉬워져 공급과잉에 일조하니 더 악화시킬것입니다. 앞으로 미국,중국,일본등과도 FTA가 체결되면,우리 농민들에게는 대단히 죄송하지만 대를 위해서는 소가희생되는 논리로 진행되어, 우리농업은 식량무기화에 대비한 일정부문을 제외하면( 개인적 소견으로는 아직도 미래유망 분야는 생태농업에 기반한 특화된 공동체 형성이며, 농원등 관광화,토속문화 관광화등이라고 믿고 있음), 거의 포기상태로 갈 가능성이 많고,이렇게되면 도시주변 농지등의 대지로의 전용이 쉬워져 대지가격 폭락이 예상되고,저렴한 대지공급으로 값싼 주택(아파트)공급이 가능해져 공급 과잉에 더욱 부채질 할것으로 보입니다. 이제 더 이상 터무니없이 높은 고분양가에 대해서도 국민들은 더 이상 우롱당하지 않을것입니다.어느선이 적정한 분양가인지 그 진실이 밝혀지고 있기때문입니다. 고분양가 진실이 알려지면 보다 더 저렴하게 아파트공급이 이루어 질것이기 때문에 기존 아파트가격도 당연히 내려 갈것입니다.
재개발과관련하여, 토지지분이 많은 저층 재개발은 적정한 가격이라면 채산성이 약간은 있지만, 현재 10-30층 고층 아파트의 재개발은(앞으로 매우 어려움, 재개발시 평가방식이 현재 시행하는 주변가비교방법이라고 하는 다 고물이된,감가상각이 다된 오래된건물까지 무지무지하게 과다 평가해주는 비이성적인 방식에서,가까운 장래에는 땅지분을 평가하여 값을 메기는 건전하고 현실적인 방법으로 바뀌게 될것이기 때문에도 그렇고) 어렵고 비매력적이며,수요감소와 공급과잉으로 엄천난 비용에 비해 수익성이 너무너무 떨어져 애물단지로 전락하여, 괴물 시멘트 흉물이되어 미국등선진국 슬럼가처럼 우리나라 (분당등) 여기저기에도 나타날 가능성 아주 커 보입니다. 우리가 일본을 따라간다하니까 우리는 다르다고 하는데 실제는 너무너무 닮아가는것 같고,일본이 니케이 주가지수가 약40,000근처까지갔다가,하락하여 8,000이하까지 무려 1/5수준으로 하락하였고, 일본 부동산도 1980년대 말에 정점을 찍은후 줄곧 20년 하락하여 요즘은 그때 고점대비 약 1/7 수준으로 하락했어도 무리하게 빚내서 부동산에 투기하는자 별로 없고,우리나라 국민소득이 지난해 2만불이하인데 반해, 일본은 우리보다 2배이상으로 국민소득이 훨씬 많아도 더 이상 무리하게 빚내서 부동산 살 생각 별로 않으며, 인구도 1.2억으로 우리보다 2.4배 가량많아도 , 지진으로 고층아파트가 적은데도 ,출산률도 우리보다 높아 왔음에도 무리하게 빚내서 아파트에 투기 하는자 요즘은 이상하게도 없다!
왜 그럴까요? 그 이유는 자기자신의 무지와탐욕에 속았고, 유혹적인 여러얼굴을 한 투기자본에 크게 속임을 당했다는것을 뒤늦게 깨달았기 때문이죠!!! 빚내서 산 부동산이 꼭지에 물려 노예처럼 어쩔수 없이 생고생을 처절히 했기 때문이죠. 허리띠 졸라메고,먹고싶은것 못먹고 뼈빠지게 일해 번돈인데, 그간 허공으로 날려보낸 돈(금융비용 원리금상환비용)이 전부 얼마던가! 차라리, 날려버린 그 아까운 돈으로 차라리 소비를 했더라면 내 인생이 얼마나 풍요로웠을까! 이제와 생각해보면 생각하고 싶지 않은 악몽이었을 것입니다.
이렇게 혹독하게 경험하고 학습한 일본인들이 정말,정말이지 생각하고 싶지도 않는 병적이며 광적인 똑같은 부동산 투기광풍이 이웃나라 한국에서 벌어지고 있으니 근심어린 눈빛으로 바라보다 못해 쓴 웃음만 지으며 그저 바라만 보고 있었겠지요. 물론, 그중 국제투기꾼과 와타나베 복부인등은 엔케리자금으로 한국부동산에 단기 투자하여 이익을 많이 남긴자들도 꽤 많았겠지요. 물론 이들또한 우리 부동산 폭등의 혁혁한 공범들이지만 폭락해서 물리기전에 이미 투자자금 회수하여 즐거이 콧노래를 부르며 이땅을 미련없이 떠나 갔지요. 그 투기광풍의 종말은 장기하락으로 이어져 가슴조이는 고통밖에 없다는것을 잘알기 때문이죠.
정말이지 다음 세대들을 위해서라도 부동산 버블은 확실히 붕괴되어야 합니다. 그래야 이들에게 가능성과 희망을 줄수 있을테니까요.
주택의 실수요 적정가격은 지역에 상관없이 그 지역에 형성되어 있는 전세가격의 1.5배가 매매가격의 상한선이라고 봅니다. 예를 들어보면, 어떤 아파트 로열층 전세가가 2억이라면, 적정한 매매가격은 최고 3억원을 넘지 않아야 거품이 없다고 보는겁니다.(과거 이러한 실거래 추세가 대세였음) 요즈음, 강남 3구에 아파트를 2-8억 정도 빚 안지고 집 살수 있는자 그리 많지 않습니다. 제 말씀은 집 가진자는 더 이상 이꼭지에 빚내서 더 추가로 사지 않는다는 말씀이고, 모든사람들이 이제야 제 정신이 들어가고 있어서 과거 와같이 무분별하게 빚내서 투기할 자들이 그리 많지 않기 때문에 오르락 내리락 지지부진하다 계속 하락한다는 것이지요. .
존경하는 여러분, 역사상 가장 불확실한 이 싯점에 투자하기가 참으로 어렵다는것을 잘 아실것입니다. 이는 이미 와버린 세계적,역사적인 금융쓰나미와 앞으로 계속될 2차,3차 위기에 대한 불안과 불확실성으로 더더욱 미래예측이 어려워 투자 하기가 참으로 어렵다는 것입니다. 무엇을 해 먹고 살것인가가 요즈음 사업가와자영업자들의 근심화두지요. 그러나 안타깝게도,세계에서 상위에 속하는 너무높은 살인적인 점포세(월세와보증금,프리미엄등)(우리나라 임대차법과 점포임대차법을 합리적으로 임차인에 유리하도록 대폭정비할 시대적 필요성 매우 높아짐.이유는 고용 85%이상 담당하는 자영업을 살려야 하니까)는 차치하고라도, 날로 치열해지는 기술수준과 매우 짧아지는 기술라이프사이클때문에, 투자금회수가 불확실하고, 이익을 낼수있는 일거리나 아이템,즉,수익모델이 갈수록 고갈되어 가는 형국이어서 돈이 있어도 투자를 꺼려하고 기피하는 그런 현상이 너무많이 일어나고 있습니다...그래서인지, 우리보다 후진국으로 수익모델을 찾아 떠나는자들과 기웃거리는자들이 많아지고 있다지요... 여러분,이럴때 일수록 이것저것 손대시면 출혈이 심하니까 신중하시기 바랍니다. 숲을보고 나무를보되 잘 골라야하고, 정말 보수적으로 확실한 것만 해야 한다는 것입니다.
지금 집을 꼭사야 한다면 무리해서 사시지 말라는 말씀입니다. 그러나, 지금 사신다면 현명했다는 소리는 못 들으실 것 같습니다. 차라리 이럴때는 느긋하게 기다리며 전세로 살면서, 남은 여유자금으로 소비를 현명하게 늘리셔서 인생을 풍요롭게 하는쪽으로 패러다임을 바꾸시면 좋을것 같다는 생각도 해봅니다. 그러면 2-3년내에 좋은 가격에 살수 있을거라 예상됩니다. 정말 이것저것 두서없는 긴글을 끝까지 봐 주셔서 대단히 감사드립니다.
제 필명은 HOPE입니다. 모두들 건강하시고, 희망을 안고 서로를 돌아보며 미래를 개척합시다. 저는 사상 초유의 어려움도 슬기롭게 극복해 낼수 있는 우리국민의 저력을 믿어 의심치 않습니다. 우리 모두가 하늘도 바라보고, 성찰의 시간을 갖는다면 말입니다. 한가지더 부탁올릴 말씀은 , 앞으로는 선거가 매우 매우 중요합니다! 법을 만드는 국회의원 선거말입니다. 우리를 행복하게 해 줄수있는 법체계를 현실에 맞게 만들수있는 소박하고 정말 인간다운 현명한자들을 뽑아야 합니다!!! 누가 진정으로 우리를 위하는지 지금부터 잘지켜 보아야 합니다!!!
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