상호명의신탁은 구분소유적 공유관계라고 말하기도 합니다.
공유지분이란 해당 부동산의 전체를 관념적으로 지분만큼 소유하는 것으로 볼 수 있습니다. (총 면적에 대하여 00/00 )
그러나 부동산(토지) 상호명의신탁의 경우에는 자신의 소유부분이 내부적으로 정해져 있는 경우입니다.
외부적으로는 공유지분 형태지만 내부적으로는 소유 부분이 정해져 있는 경우이며 부동산실명법에서도 이러한 상호명의신탁에 대하여 예외적으로 그 유효성을 인정하고 있습니다.
그런데 상호명의신탁 관계는 해당 지분의 소유관계가 달라지면서 통상의 공유관계로 전환될 수 있다는 것이 판례의 태도로, 이런 법리에 따르면 나머지 상호명의신탁 관계에 있는 소유자에게 불측의 손해를 끼칠 수도 있게 됩니다.
<관련 소송 사례 1>
A주식회사의 소주였던 소외 김씨는 상가건물 분양사업을 하기 위하여 K로부터 부지를 받아 1976년 서울 관안구 소재 토지를 매수하였습니다.
위 토지는 K와 자신의 아들인 L 명의로 각 1/2공유지분에 소유권등기된 것임.
A주식회사는 1977년 11월 K와 L의 공유 토지인 전체 토지 위에 B종합시장을 신축하여 피고들을 포함하여 총38명에게 분양을 하였습니다.
그리고 1986년 12월 2일 전체 토지 1/2 지분은 대지권등기가 되었습니다. 나머지 1/4 지분은 L 명의로 되었고 나머지는 다른 사람들의 명의로 남게 되었습니다.
그런데 공유자 L 명의로 된 지분은 상가 분양시에 건물의 부지와 그 사용에 필요한 대지부분을 제외하여 공터로 남겨두었습니다.
그리고 이러한 공터는 수분양자들이 분양받은 점포와 경계가 구분되어 있었을 뿐만 아니라 별도로 이용되어 왔습니다.
그 뒤에 A주식회사는 1989년 2월경에 전체 토지 중 기존 건물의 반대편 대지 지상에 두번째 건물을 신축하였습니다.
역시 이 건물도 분양 하였는데, 건물에 관하여는 수분양자 명의로 구분소유권등기를 하였으나, 대지 부분은 대지권등기를 하지 않았습니다.
원고 최씨는 2000년 9월 25일에 부동사강제경매 절차에서 L 명의의 1/4 지분을 1억 7,000만원에 경락받아 소유권이전등기를 완료하였습니다.
원고 최씨는 자신이 경락받은 대지 부분을 위 두개의 건물이 법률상으로 원인 없이 사용하고 있으므로, 차임 상당의 금액을 부당이득반환청구 소송을 제기하였습니다.
이 부동산소송 사안에서 법원은, 상호명의신탁이 유지되는 경우를 제시하고 있는데요.
아무리 상호명의신탁 약정을 하였다고 하더라도 외부적으로 공유지분권자가 상호명의신탁임을 특정한 상태에서 처분하는 경우에는 상호명의신탁이 유지되지만 만약 공유지분으로 제3자에게 매도하였다면 상호명의신탁관계는 없어지고 통상의 공유지분 관계가 된다고 판시하였습니다.
경매의 경우도 마찬가지
집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 경우에는 상호명의신탁관계가 유지되지만 통상의 공유지분의 형태로 목적물의 평가를 하였다면 상호명의신탁관계는 해소된다고 볼 것입니다.
또한 부동산소송에서 집행법원이 상호명의신탁관계를 전제로 목적물을 평가하였다는 점은 상호명의신탁임을 주장하는 측에서 입증책임이 있는 것입니다.
위 법리에 따라 법원은 집행법원이 상호명의신탁임을 전제로 하여 목적물을 평가한 사실이 입증되지 않았다는 이유로 상호명의신탁관계는 소멸되었고, 따라서 원고 최씨의 부당이득반환청구소송을 인용하였습니다.
사실 상호명의신탁의 법률관계는 내부적으로는 공유지분권자간에 별개의 소유자 관계가 규율되지만 외부적 관계에서는 공유관계에 의하는 것임.
상호명의신탁 관계가 인정된다고 하더라도 해당 토지의 위치와 면적을 특정한 경우에만 소유자가 변경되어도 상호명의신탁 관계가 유지된다고 보고 있는 것입니다.
<사례2>
사례1 판례와 같이 일부 공유자의 상호명의신탁 관계가 소멸된 경우. 나머지 공유자들 간의 상호명의신탁 관계도 소멸할까요?
원고 최씨는 자신 소유인 분할전 춘천시 D(종전토지)를 1984.6.8. 소외 이씨에게 100평을 위치를 특정하여 매도(종전D 토지중 2,952분의 330 지분)하여 이씨 명의로 소유권일부이전등기를 마쳐주었습니다.
원고 최씨는 이듬해 1985년 6월 20일 소외 김씨에게 종전 D 토지 중 위 소외 이씨에게 매도한 부분에 인접한 80평을 위치를 특정하여 매도(D토지 중 2,952분의 264.47 지분)하고 김씨 명의로 소유권일부이전등기를 마쳐주었습니다.
원고 최씨는 다시 1986년 6월 9일 피고 변씨에게 종전 D토지 중 위 소외 김씨에게 매도한 부분에 인접한 100평을 위치를 특정하여 매도(종전 D토지 중 2,952분의 331 지분)하고 피고 변씨명의로 소유권일부이전등기를 마쳤는데요.
그런데 종전 D토지는
1989년 3월21일 춘천시 전 490평방미터인 이 사건 토지와
원고가 위 소외 이씨, 소외 김씨, 피고 변씨 등에게 매도한 부분인 925.47평방미터(330 + 264.47 + 331)를 포함한 전 2,462평방미터로 분할되고,
분할된 위 각 토지 등기부상 원고 최씨와 피고 변씨 및 위 소외 이씨, 소외 김씨 앞으로의 공유지분등기가 그대로 전사되었습니다.
한국토지개발공사는 위 전 2,462평방미터에 관하여 등기부상 명의자인 원고 최씨와 피고 변씨, 그리고 소외 이씨, 김씨 사이에 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법의 절차에 따라 원고 최씨에게 위 토지지분에 대하여 금 164,865,629원, 그 지상건물 및 과수에 대하여 금 6,732,500원을, 피고 변씨에게 위 토지지분에 대하여 금 26,928,060원을, 위 소외 이씨에게 위 토지지분에 대하여 금 26,846,711원을, 위 소외 김씨에게 위 토지지분에 대하여 금 21,515,602원을 각 지급하는 외 각 1필지씩 주택용지를 대토해 주었습니다.
위 토지에 대하여 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤습니다.
그뒤 위 소외 김씨는 이 사건 토지 중 자신의 지분 2,952분의 264.47 전부에 관하여 1988년 11월 14일 매매를 원인으로, 위 소외 이씨는 이 사건 토지 중 자신의 지분 2,952분의 330 전부에 관하여 같은 달 1. 매매를 원인으로 하여 각 피고 변씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데요.
원고 최씨는 먼저 주위적 청구로서 위 피고 변씨 등 3인이 매수한 토지부분은 모두 한국토지개발공사에게 매도한 전 2,462평방미터 내에 포함되어 있어 위 피고 변씨 등 3인은 이 사건 토지에 관하여 아무런 권리가 없고,
종전 D토지의 분할로 인하여 명의신탁관계는 종료되고 이 사건 토지에 관하여 전사된 위 피고 변씨 등 3인 앞으로의 지분소유권이전등기는 이른바 공지분으로 실체관계에 부합하지 아니한 무효의 등기라고 주장합니다.
따라서 위 소외 이씨, 소외 김씨로부터 피고 변씨 앞으로 마쳐진 위 각 지분소유권이전등기도 무효의 등기라는 이유로 위 각 지분소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구한 사안입니다.
법원은 이에 대하여 피고 변씨 등이 소유한 구분소유적 토지부분이 한국토지개발공사에 양도되어 그 부분에 관하여 상호명의신탁관계가 소멸되었다고 하더라도 나머지 토지 부분에 관한 상호명의신탁 관계는 소멸되지 않았다고 판단하여 원고 최씨의 주위적 청구를 배척하였습니다.
다음으로 원고 최씨는 예비적으로 상호명의신탁 해지를 원인으로 피고 변씨에게 소유권이전등기청구를 하였습니다.
그런데 원심 법원은 소외 이씨, 소외 김씨의 지분이 피고 변씨에게 이전됨으로 인하여 이들에 대한 명의신탁관계가 종료되었다는 이유로 피고 변씨가 완전한 소유권을 취득하였다고 판단하여 원고 최씨의 예비적 청구도 배척을 하였습니다.
그러나 대법원의 판단을 달랐는데요.
상호명의신탁 관계에 있는 각 구분소유자들 사이의 지분 이전을 하는 경우에는 특별한 사정이 없는 경우에는 명의수탁자의 지위를 승계하는 것이므로, 이 경우에는 상호명의신탁관계가 소멸되지 않는다고 보았습니다.
결국 원고 최씨의 예비적 청구를 인용하는 취지로 판단한 것입니다.
사실관계가 복잡한 사안은 부동산전문변호사와의 상담과 소송의뢰를 하는 것이 중요합니다.
전사라는 표현
부동산등기부에 기존의 내용이 공유물 분할이 되면서 그대로 이전되는 경우를 말하는 것입니다.
예를 들면 공유지분 형태의 토지에서 가압류가 된 경우 그 상태에서 토지가 분할되어도 분할된 토지 모두에 가압류등기가 되어 있는 경우입니다.