[2010년 2/4분기] 부동산 경기침체 불구하고 상가시장은 상승세 유지

[김진순]

2010년 2/4분기 상가시장은 부동산 시장 침체에도 불구하고 매매와 임대 모두 소폭 오름세를 나타냈다.

주거용 부동산에 대한 규제와 가치 하락 우려가 투자자들로 하여금 투자 방향을 선회하게 하는 결과를 낳고 있다.

점포 임대 등을 통해 안정적 임대수익을 올리려는 투자자들의 발길이 주요 도시와 상권에서 상가의 매매 및 임대가격으로 나타났다.

[서울 주요 상권별 상가 매매] 뉴타운 입주가 시작된 미아상권 매매가격 상승세 부동산114 상가매물자료 및 상권시세조사 분석결과 2010년 2/4분기 서울 주요 상권별 매매가격은 신사와 미아의 매매가격 상승세가 높게 나타난 반면 문정동에서는 하락세가 나타났다.

미아(9.9%▲)상권의 매매가격 상승세는 미아뉴타운의 영향이 크게 작용했다.

5월 입주가 시작된 미아뉴타운의 래미안 1,2차는 총 2,577가구가 입주예정에 있으며 9월에도 송천 센트레빌(376가구)의 입주가 예정되어 있다.

대규모 가구가 입주하면서 시장에 나온 매물의 가격도 동반 상승하는 모습을 보여주었다.

반면 문정동(7.5%▽)의 경우 가든파이브의 오픈이라는 호재에도 불구하고 가격 하락세를 나타냈다.

문정로데오거리와 가든파이브 내 NC백화점의 업종 중복(의류브랜드)이 일어나면서 수요층이 분할되는 현상이 나타났기 때문이다.

따라서 가든파이브의 대형 테넌트 유치(이마트, 교보문고 등)가 활발하게 일어나고 있지만 이들이 자리잡고 집객력을 발휘하기 전까지는 오픈 효과를 보기 힘들 것으로 전망된다.

[도시별 상가 매매] 경기, 인천 신규택지 내 시장은 아파트와 동반 하락중 도시별 상가 매매가격은 부산이 전분기대비 2.4% 상승하며, 조사 도시 중 가장 높은 상승률을 보였으며 대전(1.2%▲), 대구와 서울(0.8%▲)도 소폭 상승세를 나타냈다.

반면 전분기 상승세를 보이던 경기(1.2%▽)와 인천(1.1%▽)은 마이너스 변동률을 기록하였다.

그 이유는 아파트 거래시장 부진과 연관되어 있다고 할 수 있다.

거래시장이 침체되면서 신규입주자들은 기존에 거주하던 아파트를 처분하지 못해 신규택지지구로의 입주가 지연되고 있다.

이 때문에 대규모 택지지구가 집중되어 있는 경기와 인천은 상권이 제대로 형성되지 않아 매매가격이 하락하는 결과를 낳고 있는 것이다 도시별 상가매매가격은 서울이 ㎡당 706만으로 가장 높게 나타났고, 경기는 483만원, 인천 465만원, 대구 401만원, 부산 385만원, 대전 382만원 순으로 나타났다.

[서울 주요 상권별 상가 임대] 1년 넘게 이어진 신천상권 임대료 하락세 서울 주요 상권별 상가 전환임대료(상권별 전환률 차등 적용 순수 월 임대료로 환산: 이하 전환임대료)는 전반적으로 상승세를 보이는 가운데 강남역과 종로, 신천 등 대형상권에서는 임대료가 하락한 것으로 나타났다 가장 높은 상승세를 보인 곳은 연신내 상권으로 나타났다.

전분기 대비 9.1%가 상승하였고 건대입구(8.7%▲), 압구정(5.0%▲)등이 뒤를 이었다.

연신내의 경우 은평뉴타운 3지구의 입주가 시작되며 연신내역을 중심으로 한 상가의 임대료가 크게 올랐으며 7월에도 1,600여 세대가 입주예정에 있어 당분간 상승세를 유지할 전망이다.

이 밖에 신사(2.6%▲)와 홍대앞(2.5%▲) 상권도 전분기에 이어 2%대의 높은 상승세를 기록했다 반면 강남역과 같은 대형상권의 임대료가 하락하는 모습을 보였다.

특히 신천의 경우 전분기(1.5%▽)에 이어 2분기에도 5.5%가 하락하며 6분기 연속 하락세를 나타냈다.

신천역은 유흥상권의 특성상 저가의 음식점과 주류판매업 위주로 구성되어 있다.

20~30대의 수요가 가장 많이 발생하지만 이 들 외에 소비력 강한 40~50대를 끌어들일 만한 업종(고급업종)의 부재가 수요층 한계를 낳게 되고 상권시세도 하락하고 있는 것이다.

더욱이 업종구성이나 상권크기게 비해 높게 형성되어 있던 임대료가 일부 가격조정에 들어간 것도 시세하락에 영향을 주고 있다

[도시별 상가 임대] 지방은 상승기류, 신도시 중심으로 경기권은 하강기류 2분기 임대시장의 큰 특징은 지방상권의 성장과 신규택지개발지구의 하락세이다.

지방광역시인 부산(1.5%▲), 대전(0.3%▲)등은 임대료가 상승세를 보인 반면 신규개발이 집중되어 있는 경기(0.4%▽)는 2분기 연속 하락했다.

판교와 광교, 동탄 등 대형 민관PF사업이 진행되는 택지개발지구의 경우 복합상업시설 개발로 대형상권형성이 예상되었지만 부동산 경기침체로 자금조달이 어려워지자 불투명한 시장으로 전락하고 있다.

이 점은 인근 부동산시장에도 영향을 미쳐 임대료 하락으로 이어지고 있다 도시별 상가 전환임대료는 서울이 ㎡당 2.41만원으로 가장 높게 나타났고, 경기 2.10만원, 인천 1.78만원, 부산 1.70만원, 대구 1.44만원, 대전 1.40만원 순으로 나타났다

[장용훈 / 부동산114 리서치센터(www.r114.co.kr)]