스크랩 기획부동산피혜사례몇가지와 피해구제방법

[장재원]

  계약금과 중도금 이렇게 환불 받는다

사례 1

한의사인 여모씨는 펜션을 짓기 위해 기획부동산을 통해 강원도 횡성군 일대의 토지를 매수하였다.
그러나 준보전산지였고 공유지분으로 되어 있어 산지전용허가상 문제점이 상당하였다.
또한 기획부동산에서 보여준 토지와 실제 계약서에 기재된 토지의 지번이 달라 공소 제기 후 합의가 이루어졌다.

수개월 전부터 OOO건설 직원 오모씨는 여모씨에게 전화를 하여 펜션을 지을 수 있고 단기간에 2~3배 이상 오를 수 있는 토지를 매수할 것을 권유하였다.
여씨는 노후를 대비한 펜션 경영에 관심이 있었기에 회사로 방문해 임야에 대한 브리핑을 들었다. 자체 제작한 분할도 및 개발계획도면을 보여주며 ‘한솔오크밸리 뒤편의 분양하는 땅은 2~3년 안에 활성화되어 관광객이 늘 것이다. 그것에 맞춰 회사에서 대규모 펜션 단지를 만들 예정인데 이 땅에 펜션을 짓게 되면 땅 660㎡을 기준으로 462㎡의 건물을 지을 수 있다. 건물 안에 66㎡씩 6실을 지을 수 있는데, 주변 평균 숙박료가 성수기 25만원, 비수기 15만원인 것을 감안하면 연간 2억원 가량의 수익을 올릴 수 있다. 건축비용과 토지매입비용으로 약 5~6억 정도면 노후는 걱정이 없을 것’이라고 확신에 차 설명했다.

회사는 이 땅에 산지전용허가와 도로개설 허가를 받아 토목공사를 대행할 것이며 지금 땅은 매수대기자가 너무 많아 현장을 보려면 계약을 하고 가야한다고 꾀어 그 자리에서 땅을 매수하는 계약을 체결하였다. 몇 개월이 지나지 않아 임야 794㎡에 관하여 ㎡당 10여만원으로 계산하여 8천4백만원에 매수하기로 하고 계약금으로 8백만원을 지급하였다.

그 후 부동산 직원들과 회사에서 제공한 차량으로 임야의 현장을 방문하였는데, 부동산 직원들은 낮은 야산에 콘크리트로 포장된 도로가 접해 있는 곳을 가리키며 “주변에 깃발들을 봐라. 곧 회사에서 개발할 것을 의미하는 것이다. 이런 좋은 땅에 사장님의 펜션이 지어진다면 얼마나 값이 나가겠는가”라며 설명하였고, 펜션에서 수익과 전원생활을 함께 누릴 수 있을 것이라는 꿈에 부풀어  계약금으로 1천만원을 추가로 송금하였다.

전문가 Advice

하나, 계약서와 번지수가 다를 때 여씨가 어떤 형태로 펜션을 지을 수 있는지 확인하기 위해 현지 부동산업소를 방문하자 매수한 땅이 부동산회사의 직원들이 직접 보여준 임야가 아닌 다른 번지임이 들통났다. 매수한 임야는 경사도가 높아 개발행위가 어렵고, 펜션을 짓는다고 해도 도로도 없는 맹지상태의 임야여서 허가를 받기 어려운 상태였다.

이 모든 사실을 확인한 여씨는 회사가 임야의 현장을 보여주며 설명한 위치와 여씨가 매수한 임야의 위치가 다르므로 이를 이유로 계약 해제와 다른 피해자들과 연대하여 주식회사 OOO건설에게 원상회복의무이행을 요구해 매매대금 7천9백만원을 반환받았다.

둘, 군청과 단지개발 협의 없어 OOO건설은 임야에 펜션 부지를 조성하여 펜션단지로 개발 할 것이라고 하였으나, 현지부동산업소와 횡성군청에 확인하니 OOO건설 회사에서 보여준 분할도 정도의 펜션단지 개발이 이행되려면 분양 전 횡성군청에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 횡성군의 건축 조례에 저촉이 되었는지 여부를 확인해야 하는데, 아무것도 이행된 것이 없는 것으로 보아 회사측 설명은 사실무근인 거짓임이 밝혀졌다. 

셋, 터무니없이 높은 시세 OOO건설은 임야는 2년 동안 회사에서 권리분석에 대한 자문뿐 아니라, 허가를 받는 것까지 책임지기 때문에 3.3㎡당 28만원은 시세보다 저렴하게 매수하는 것이라고 설명하였다. 임야의 공시지가는 3.3㎡당 5천3백원이지만 주변 임야의 시세는 3.3㎡당 1~2만원인데다가, 정씨가 시세보다 10~20배정도 비싼 가격에 매수한 것은 낮은 야산이고 콘크리트 도로가 접한 줄 알았기 때문이었다. 회사에서 도로개설과 산지전용허가를 받아 주는 조건이었기에 매수한 것이었으므로 횡성군청과 인근 부동산 중개업소의 말처럼 토지의 위치가 다르고, 펜션건축이 어려운 것이라면 정씨는 시세까지 속아서 매수한 것이다. 

사례 2

지방의 한 대학 교수인 박씨는 기획부동산으로부터 매수한 토지가 있었는데, 계약금 3천만원과 중도금 중 일부인 390만원을 입금하고 급하게 서두른 계약이 아닌가 알아보던 중 문제가 있다는 것을 확인하게 되어 소송을 제기하고, 결국 계약금 및 중도금을 전부 돌려받았다.

OO 개발 직원인 조모씨는 2006년 7월초 경부터 수시로 박모씨에게 전화를 걸어 사기만 하면 1~2년 안에 최소 2~3배 이상 오를 땅에 투자하라고 권유하였다. 박씨는 조씨가 제자의 부인이라 신뢰를 갖고 있어 투자를 약속했고 가계약금을 요구해 급하게 1백만원을 송금했다. 그 다음날 조씨 사무실을 방문하여 조씨와 함께 직원들을 만났는데, 이들은 박씨에게 회사에서 작성한 인쇄물을 보여주면서 매매대상 임야에 대해 설명했다.

“임야들은 2009년까지 완공되는 강촌역사 인근에 있는 땅으로 임야들 앞으로 4차선 도로가 개설되면서 춘천시청과 도로공사에서 필요한 토취작업을 하기로 협의가 된 상태이므로 곧 평지상태가 된다. 회사에서 분할 판매되고 있는 임야들 전체에 대하여 회사가 2~3년 내에 내ㆍ외부도로를 개설해줄 예정인데 그러면 임야들은 상업용지 예정지로서 상가건물을 지을 수 있는 곳이 된다. 도로 맞은 편으로는 2종 일반주거용지예정지, 대각선 건너편으로는 자전거 전용도로와 농구코트 및 인라인 스케이트장 등 놀이시설이 들어서는 개발 예정지”라고 말했다.

박씨는 위와 같은 회사직원들의 감언이설에 넘어가 임야 609㎡를 1억3천만원, 인근 지번 임야 913㎡를 1억9천5백만원에 각각 매수하는 계약을 체결하였고 같은 달 계약금과 중도금 3,390만원을 지급하였다.

그 직후 박씨는 임야의 등기부등본을 발급받아 보니 소유자가 OO 개발이 아닌 사실을 발견하였다. 회사는 임야들을 매수하는 계약을 체결하고 매매대금까지 지급하여 곧 이전등기가 될 예정이니 걱정하지 말라고 변명하였다.

이에 의심되는 부분이 더 생긴 박씨는 춘천시청과 관계기관에 문의를 하니 산림청 소유인 해당번지는 OO 개발에 분양할 계획이 없었다. 또한 임야 앞으로 4차선 도로공사가 완료되면 평지형태로 쓸 수 있게끔 춘천시청과 도로공사에서 토취 작업을 할 것이라는 내용은 도로 공사는 아직 미발주 상태이고 토취를 한다고 해도 여러 부분을 검사해봐야 하기 때문에 토취 계획이 구체적으로 정해진 것이 없다는 답변이었다. 임야 또한 보전녹지지역으로 상업용지로 될 가능성이 없으므로 개인이 상가 건물을 지을 가능성은 거의 희박했다. 임야의 지적도를 보면 마치 도로처럼 분할을 해 놓았지만 도로가 아니며, 실제 내ㆍ외부 도로를 개설하려면 임야 자체가 맹지상태의 임야이고 보전녹지라 많은 제약이 있어 개발은 사실상 힘든 상태였다. 회사가 주장하는 내용은 모두 사실무근인 것으로 밝혀진 것이다.

시세도 확인해 보았는데 박씨가 3.3㎡당 65만원에 매매계약을 체결한 토지의 공시지가는 2006년  1월 당시 3.3㎡당 약 4천1백원으로 매수가액의 158배나 차이가 났으며, 주변 부동산중개업소에서 문의를 했던 바 ‘보전녹지’는 실수요자가 아니면 매수를 잘 하려하지 않는다는 사실을 알게 되었다. 임야 인근에 있는 ‘보전녹지’인 상태의 임야가 현재 3.3㎡당 1만원에 지나지 않는다고 하면서 강촌역에서 5분거리 정도되는 2차선 도로에 접한 ‘대지’도 3.3㎡당 4만5천원 가량에 거래되는데 박씨의 계약은 명백히 사기라는 것이다.

전문가 Advice

기획부동산 불법행위의 근거확보가 관건

기획부동산에서 계약금을 돌려받는 방법은 소송이나 합의가 있다. 다만, 계약금을 돌려받기 위해서는 본인의 책임 있는 사유로 인하여 계약을 해제하는 것이 아니라 기획부동산의 기만행위, 또는 고지의무를 다하지 않은 점, 기타의 불법행위가 있었다는 근거를 확보하여 소송이나 합의를 준비해야 한다. 기획부동산에서 브리핑하고 장담했던 개발계획이 거짓이라는 관할 시, 군, 구청의 확인서를 확보해야 하고, 기획부동산에서 말한 내용을 녹음하여 대처하는 방법이 있다.

이미 기획부동산이 없어진 후, 어떤 대처방법이 있나?

사례 1

송모씨는 타인의 땅을 마치 자기의 땅인 양 속여 판 기획부동산을 상대로 한 민사소송에서 승소하였다. 그러나 회사가 없어지고 대표가 잠적하는 바람에 형사고소까지 하게 되었고, 결국 대표만 형사 처벌되고 아직까지도 피해금을 변제받지 못하고 있다.

지난 2005년 1월 송모씨는 (주)OOO인컴피아 직원 오모씨를 통해 “좋은 땅이 있는데 결혼자금으로 모아놓은 돈으로 투자 좀 해보라”며 투자를 권유받았다. 별로 생각이 없다며 거절했지만 송씨의 환심을 사기위해 회사직원의 딸을 소개해 주기까지 하였다. 소개받은 여자와 두달 여 만난 후 헤어지게 되자 어떻게 이 사실을 알았는지 4월초 경 오씨는 다시 전화를 하여 “다 잊어버리고 새출발을 하라”며 “다른 사람 만날려면 시간도 걸리니 모아놓은 돈을 이자도 얼마 되지 않는 통장에 묻어두지 말고 땅을 사서 불려라. 모자른 돈은 대출을 받아서라도 꼭 이 땅은 사야 된다. 회사에 한번 나와라”고 위로를 하여 정에 이끌려 (주)OOO인컴피아에 발을 들여놓게 된다.

송씨가 강남구 소재의 회사에 나가보니 오씨와 다른 직원이 함께 경기 여주군 북내면 천송리 땅을 설명하며 가분할도와 조감도, 국토개발계획이 담긴 자료 등을 송씨에게 보여주고  땅에 대한 설명을 하였다. “땅은 도시개발 계획이 이미 잡혔고 여주시청사 부지로 확정되어있다. 뒤쪽으로는 아파트공사를 하고 있으며 지금은 녹지로 되어있지만, 주거용지로 바뀐다. 1~2년을 두면 2~3배 이상 오르는데 주거용지와 시청사만 발표되면 10배는 순식간에 오른다. 땅을 사는 순간 이미 시세차익을 먹고 들어가는 것이다”고 투자를 권했다.

“오씨의 부탁에 의해 회사에서 특별히 빼놓은 땅이다. 회사는 그 땅을 빨리 현금화 한 다음 다른 지역의 땅을 사서 개발해야 하고 주거지여서 회사가 직접 투자를 못 한다”는 이유를 들며 송씨를 안심시켰다. 

며칠 지나지 않아 오씨의 말을 믿고 토지를 3.3㎡당 46만원에 매수하게 되었다. 일주일 안에 일시로 지급하면 2%를 할인해 준다고 하여 잔금을 빨리 치른 것이다.

다음달 경 오씨는 송씨에게 전화를 하여 “지금 땅 값이 6천5백만원이고 원하면 팔아줄 수도 있는데 조금만 묻어주면 1억원이 넘으니 특별한 일이 없으면 기다려라. 땅 주변으로 개발이 진행되고 있고 쇼핑몰, 아울렛 매장 등이 들어설 예정이며, 대기업들이 나서고 있다”고 속였다. 등기가 나오지 않는 것을 항의하자 9월 초에 나온다며 둘러댔다.

찜찜한 기분에 9월 1일까지 기다리다 현지에 내려가 부동산을 방문해보니 이 땅은 10만원도 안되는 가격에 거래 되었던 땅이라는 것과 녹지라 건축행위가 힘들고, 개발예정지도 아니라는 사실을 알게 되었다.

등기부등본을 확인해보니, 땅이 송씨의 이름으로 개별등기는커녕 회사땅도 아닌 사실을 알게 되어 2005년 9월 9일 서울중앙지방법원에 매매대금반환청구소송을 제기하게 되었고 고소를 하였다. 대표자와 임원진은 모두 구속되는 것으로 마무리되었지만 회사는 이미 문을 닫고 없어진 상태라 집행할 재산이 없어 돈을 돌려받을 수는 없었다.

전문가 Advice

직접 나서기 보다는 전문가의 조력을

위 경우처럼 기획부동산에서 사기를 당하고 뒤늦게 사기를 당했다는 판단을 했을 때는 이미 회사가 없어져 돈을 돌려받기가 어려운 경우가 많다. 또한 소유권 이전등기가 완료되고 6개월 이상이 흐른 뒤라면 더욱 돌려받기가 어렵다. 기획부동산은 6개월 단위로 회사를 정리하기 때문에 기획부동산으로부터 토지를 매수한 경우는 무조건 부동산 전문가나 부동산 전문변호사에게 곧바로 상담을 하여 소송이나 합의로 처리해야 한다. 기획부동산에 사기를 당했다는 생각에 기획부동산을 소개했던 담당자나 지인에게 항의하면 오히려 그들로 하여금 대응할 수 있는 방법을 짤 기회와 시간을 벌어주는 것이니 최대한 증거를 확보하고 전문가의 조력을 받아 대처하는 것이 바람직하다.

사례 2

지인에게 땅을 팔게하는 기획부동산의 수법에 넘어가 조카를 속인 김모씨. 문제가 있다는 것을 알게 되었을 때는 너무 많은 시간이 흘렀다. 사람에게 속았다는 생각에 두 번 울게 되는 경우이다.

김모씨는 회사의 지시로 조카 정모씨에게 수시로 전화를 걸어 자금의 여력이 있으면 괜찮은 땅에 투자를 하라며 한번 서울로 올라와보라고 설득하였다. 이에 정씨는 회사로부터 허위사실을 교육받고 땅을 팔게 하는 줄도 모르고 한번 시간을 내서 올라가기로 김씨와 약속하였다. 회사에 방문하였더니 직원이 신문기사를 보여주며 “땅 주변으로 카지노를 짓기 위해 이미 투자를 해 놓은 상태이고, 바로 옆으로 온천타운과 테마파크, 골프장이 들어설 예정이며, 야구선수들이 세운 야구선수 펜션마을이 이미 들어서 있다. 사는 순간 시세차익을 올릴 수 있으며 1~2년 뒤에는 2~3배 이상의 수익을 올릴 수 있다. 또한 2년이 지나면 회사에서 3.3㎡당 30만원에 재매입을 해준다”고 철썩 같이 약속을 해 적극 매수를 권유했다. 결국 회사직원들의 말을 믿고 현장에 가보지도 않고 임야를 3.3㎡당 23만원에 매입하였다.

정씨는 임야 중 990㎡에 관하여 매매대금을 6천9백만원으로 하는 매매계약을 체결하고, 계약당일 계약금으로 7백만원, 중도금으로 2,750만원, 잔금으로 3,450만원을 지급함으로써 매매대금 전액을 지급하였다.

땅이 지분등기가 된 후 개별등기가 이루어지지 않자 정씨는 김씨와 회사 부장과 함께 현장을 가보았다. 현장을 확인하니 개발 가능성이 없어 보여 의심되는 부분이 있었지만 어차피 2년 뒤에 회사가 3.3㎡당 30만원에 재매입을 해주기로 했으니 안심했다.

그 후 2년이 지나도 아무런 말이 없어서 현지에 가서 부동산중개업자에게 상황을 물으니 현재 그 주변의 시세는 3.3㎡당 5~6만원이고, 그 땅을 매입했을 시기에는 3만원도 하지 않았다. 지금 갖고 있는 땅은 맹지 상태의 지분등기여서 2~3만원에 땅을 내놓아도 살사람이 없을 것이라는 말을 들었다. 시청에 건축 가능성에 대해서도 알아보니 자연녹지라 불가능하다고 했다.

이에 정씨는 개별등기도 해주지 않고 도로도 내주지 않아 재산권행사가 힘들어졌으니 반환을 해주던가 원래대로 재매입을 해달라고 요청하였으나 회사측은 그럴 생각이 없다며 거절하였다.

결국 8배 가까이 폭리를 취한 것도 모자라 마치 토지들이 개발되어 큰 수익을 올릴 수 있고, 2년이 지나면 3.3㎡당 30만원에 재매입을 해줄 것처럼 거짓말을 한 점을 들어 서울 중앙지방법원에 매매대금 반환을 청구하는 소(訴)를 제기하였다. 이에 자신들의 잘못을 인정하는 듯 아무런 대응도 하지 않아 결국 승소를 하게 되었는데 회사는 이미 없어져 돈은 반환 받기가 어려워진 상태였다. 회사는 다른 법인을 세워 충주의 땅을 헐값에 매입하여 허위 개발정보로 정씨와 같은 사람들에게 똑같은 방식으로 여전히 영업을 하고 있는 중이었다. 

전문가 Advice

구체적인 사실 없이는 시세차이, 개발계획도 소용없어

기획부동산에서 흔히 사기를 당했다는 사람들과 상담을 하다 보면 형사상 사기라고 보기에 매우 어려운 점이 많다. 간혹 시세 차이만 가지고 사기가 아니냐고 묻는 경우라든지, 기획부동산에서 개발계획을 확신해 투자했는데 나중에 알고 보니 개발이 되지 않고 있다는 주장은 입증근거가 하나도 없다는데 문제가 있다. 시세차이에 대한 것만으로는 사기로 고소하기 어렵고, 입증되지 않는 개발계획 브리핑에 대한 주장만 가지고도 사기로 고소하기 어렵다. 다만 승소한 사례들처럼 어떤 구체적인 사실에 대하여 기만 행위를 하였고, 상당한 시세차익을 올렸다면 그때서야 사기로 고소를 할 수 있는 것이다. 그러나 대부분의 피해자들은 뭐에 홀린 듯이 워낙 급하게 계약을 한 것이여서 기만 행위에 대한 입증을 하기가 어렵다. 계약서 자체도 상당히 기획부동산에 유리하게 작성된 것으로 별다른 특약이 없어 아무런 준비 없이 형사상의 고소는 힘들다. 아직까지 우리나라 법은 몰랐다는 것에 대해 상당히 냉정한 편이다. 따라서 그 땅에 대해서, 그 회사에 대해서 몰랐다는 것은 보호받기 힘들다. 

[출처] [전원주택]-

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