기업형 임대주택 사모펀드 활성화 될 것 같네요.(그래서 금투세 민주당 통과시킨 것 같네요) 본인들 사모펀드 많이하니까?

[이매진]

기업형 임대주택 사모펀드 활성화 될 것 같네요.(그래서 금투세 민주당 통과시킨 것 같네요) 본인들 사모펀드 많이하니까?

배당금은 새로운 임대수익률이다

https://www.v-check.de/aktuelles/anlagestrategie-mit-diesen-branchen-durch-die-krise-10

https://www.v-check.de/aktuelles/anlagestrategie-mit-diesen-branchen-durch-die-krise-10

임대 부동산은 이 나라에서 가장 선호하는 투자입니다. “당신이 가지고 있는 것이 무엇인지 알면 아무것도 잘못될 수 없습니다.”라고 많은 개인 투자자들이 생각합니다. 실제로 부동산은 장기적으로 인플레이션을 상쇄하는 효과적인 방법이었습니다. 하지만 이것이 앞으로도 계속 적용될지는 의문이다. 대안이 필요합니다. 배당주는 임대 수익률을 대체할 수 있으며 투자자는 항상 최대한의 유연성을 유지합니다.

부동산 임대료 상승과 장기적으로 가치 상승이 일반적인 가격 상승을 능가할 것입니다. 따라서 이는 수년간 다양한 퇴직연금을 위한 견고한 기반이었습니다. 현재 환경은 이제 이러한 가정을 중단시키고 있습니다. 크게 증가한 모기지 이자율, 여러 곳, 특히 좋은 위치의 뜨거운 부동산 시장, 채권 시장의 수익률 증가로 인해 임대 주거용 부동산은 보수적인 신규 투자자에게 대안으로 덜 매력적입니다.

따라서 퇴직 준비금을 보다 광범위하게 설정하는 것이 좋습니다. 배당주는 부동산의 대안으로 그 어느 때보다 더 많이 이용 가능합니다. 부동산의 임대 소득은 종종 월별 연금을 보충하기 위한 것입니다. 이들 회사는 지속적인 사업 운영을 통해 지속적으로 높은 수입과 흑자를 창출하고 이를 매년 투자자에게 배당금으로 분배합니다.

글로벌 소비재 회사든, 고급 자동차 제조업체든, 수익성이 높은 미국 기술 회사든 상관없습니다. 아직도 많은 돈을 벌어서 주주들에게 파이 한 조각을 주는 회사들이 있습니다. 올해 전 세계적으로 분배된 배당금 총액은 1조 5천억 달러를 넘어설 것으로 예상됩니다.

적극적으로 관리되는 투자 펀드와 배당 지수를 기반으로 하는 ETF는 이러한 기업에 대한 광범위하고 다양한 투자에 이상적입니다. FTSE AW 고배당수익률 지수에는 전 세계 1,700개 이상의 고배당 기업이 포함되어 있습니다. ETF로서 4월말 배당수익률은 3.5%가 가능했습니다. 뮌헨 아파트의 평균 임대수익률은 2.5%에 불과합니다. 이는 추가 구매 비용, 보험 및 개조 비용, 임대에 소요되는 시간 및 재정적 노력, 그리고 마지막으로 임차인이 지불을 원하지 않거나 지불을 원하지 않는 경우의 번거로움도 고려하지 않습니다. 임대 유목민.

2022년 배당금: 여기에서 더 많은 전문가 의견을 찾을 수 있습니다.

임대수익률과 배당금을 결합하고 싶다면 독일 대형 부동산 그룹의 주식에 투자할 수도 있습니다. 지난 총회에서 그는 주당 1.66유로의 배당금을 제안했습니다. 이는 주주총회 당일 주식시장 가격 기준으로 약 3.5%에 가까운 배당수익률에 해당한다. 그러나 개별 주식 투자와 관련된 위험은 높습니다.

그럼에도 불구하고, 현재 환경에서 배당주는 부동산 임대 수익에 대한 심각한 대안을 제공합니다. 요구 사항: 투자 수단 선택이 정성적 기준에 따라 이루어지고 투자가 이루어지는 회사의 실질이 올바른지 확인하는 독립적이고 전문적인 조언. 독립 자산 관리자는 이 시점에서 지원을 제공합니다.

성공적인 투자에 대한 유용한 전문 지식을 찾고 계십니까?

V-CHECK는 정기적으로 받은 편지함에 직접 독립적인 팁을 제공합니다.

금융 투자자 Blackstone은 베를린에 수천 채의 아파트를 소유하고 있습니다.

https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/blackstone-3500-berliner-wohnungen-in-der-hand-von-einem-der-groessten-investoren-der-welt/

크로이츠베르크, 환경 보호 구역: 몇 년 전 크리스마스 시즌에 계단통에 안내문이 걸려 있었습니다. 임차인은 임대료를 새 계좌로 이체해야 합니다. 집이 팔렸습니다. 경찰이 와서 그 뒤에 사기가 있다고 의심합니다. 하지만 사실이에요. 집이 팔렸습니다. 누구에게는 아무도 모릅니다. 임차인은 법정에서 퇴거에 대해 자신을 변호하며 곧 이어지게 됩니다. 집주인은 타협할 의지가 전혀 없습니다. 법원은 주민들의 의견에 동의합니다. 당신은 머물 수 있습니다.

세입자들은 단지 익명으로 나타나기를 원할 뿐 자신의 정확한 주소나 우편함 회사 이름이 신문에 나오는 것을 원하지 않습니다. 결과에 대한 두려움이 너무 커서 상황이 다소 진정되었습니다. “비행기를 타고 나가면 비슷한 다른 것을 찾을 가능성이 낮습니다.”라고 한 사람은 말합니다.

수취인 불명

오랫동안 그들은 여기서 실제로 누구와 싸우고 있는지 알지 못했습니다. 집주인의 세부정보는 룩셈부르크로 연결되며, 부동산 관리팀에만 연락할 수 있습니다. 최근에 알려졌습니다. 귀하의 집은 세계 최대 금융 투자자 중 하나인 Blackstone의 소유입니다.

이 이름은 베를린 주택 시장 에 관한 논쟁에서 거의 언급되지 않았습니다 . 뉴욕에 본사를 둔 사모펀드 회사는 최대 소유주 목록에 나타나지 않았습니다. 화요일에 출판되어 Tagesspiegel에 미리 제공될 정치 경제학자 Christoph Trautvetter의 연구는 이제 Blackstone이 수많은 사무실 건물뿐만 아니라 도시에 수천 채의 아파트를 소유하고 있다는 증거를 제공 합니다 . Tagesspiegel 연구에 따르면 Blackstone은 베를린에 최소 3,500채의 아파트를 소유하고 있습니다.

아주 가깝습니다. Blackstone 창립자 Steven Schwarzman은 최근 몇 년 동안 Donald Trump에게 조언을 제공하고 그의 선거 캠페인을 지원했습니다. 사진 : 이마고

이 아파트의 임차인은 임대료가 최종적으로 누구에게 전달되는지 알지 못하는 경우가 많습니다. CEO이자 창립자인 Steven Schwarzman이 이끄는 Blackstone은 5,710억 달러(4,820억 유로)를 관리합니다. 비교를 위해: 코로나 위기에 대한 유럽연합의 지원 패키지는 약 5000억 유로(약 5900억 달러)에 이릅니다. 2000년대 말 슈바르츠만은 과도한 파티로 월스트리트의 왕으로 알려지게 됐다. 최근 몇 년 동안 그는 도널드 트럼프 미국 대통령에게 조언을 제공했습니다 . 미국 선거 캠페인 기간 동안 그는 공화당에 광범위하게 기부했습니다.

Blackstone의 슬로건은 회사 웹사이트에 "수익을 넘어서는 영향력(Impact Beyond Returns)"이라는 슬로건이 눈에 띄게 표시되어 있습니다.

상원 행정부는 블랙스톤이 베를린에 그렇게 많은 아파트를 소유하고 있다는 사실을 몰랐습니다.

Blackstone의 투자자는 누구입니까? 알려지지 않았습니다. “우리는 연기금 및 기타 주요 기관을 대신하여 다양한 대체 자산 클래스에 투자합니다.”라고 웹사이트에서는 말합니다. 회사는 높은 수익을 약속합니다. Blackstone은 베를린뿐만 아니라 다른 독일 및 유럽 도시에도 아파트를 소유하고 있습니다. 사람들이 임대료로 얻은 이익을 얻는 계좌는 추적할 수 없습니다.

Blackstone Property Partners Europe의 임대 아파트

그래픽은 2019년 연례 보고서에 따라 "Blackstone Property Partners Europe Holdings S.à rl"(BPPEH) 회사가 주거용 부동산을 소유하고 있는 유럽 도시를 보여줍니다.

출처: BPPEH 연례 보고서 2019

베를린 부동산 시장의 가치 상승과 임대료 상승으로 이익을 얻는 것은 알려지지 않은 투자자들입니다 . 그들의 가장 눈에 띄는 재산은 아마도 Spree에 있는 Treptowers의 사무실 건물일 것입니다. Blackstone Group의 자회사인 "Blackstone Property Partners Europe Holdings S.à rl"(BPPEH)의 2019년 연례 보고서에는 베를린에 있는 288개 상업 시설이 추가로 나열되어 있습니다.

아파트가 훨씬 더 많습니다. 동일한 연례 보고서에는 3,714개의 아파트가 언급되어 있습니다. 이는 Blackstone이 베를린의 주요 민간 부문 소유자 목록 에 포함되어야 함을 의미합니다 . 블랙스톤은 상원 도시개발부에도 알려져 있다고 요청에 따라 밝혔다. 그러나 행정부는 회사가 소유한 아파트 수에 대한 정보를 제공할 수 없습니다.

이는 놀라운 일이 아닙니다. BPPEH 연례 보고서는 수치를 명확하게 확인하지만 회사 웹사이트에서만 상대적으로 숨겨진 내용을 찾을 수 있습니다. 또한 도시의 대부분의 주거 단위가 어디에 위치해 있는지 명시하고 있습니다. "독일 주택 재고의 절반 이상이 Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf 및 Friedrichshain-Kreuzberg 지역에 있습니다."

연례 보고서에 따른 아파트의 위치

지도는 2019년 연례 보고서에 따라 "Blackstone Property Partners Europe Holdings S.à rl"이 주거용 부동산을 소유한 대략적인 위치를 보여줍니다.

그래픽: Fabian Bartel, 출처: BPPEH 2019 연례 보고서

불투명한 두 시장이 만나다…

이 집이 어떤 집인지는 아무도 모릅니다. “베를린 부동산 시장은 국제 금융 시장과 마찬가지로 매우 불투명합니다. 이 두 불투명한 시장이 Blackstone에서 만납니다.”라고 전문가 Trautvetter는 말합니다. Rosa-Luxemburg-Stiftung의 의뢰로 베를린 최대 부동산 소유자에 대한 연구는 누가 도시를 소유합니까? 프로젝트의 일환으로 수행되었습니다 . Trautvetter는 주택 시장의 투명성이 부족하다고 설명합니다.

Blackstone 호텔은 Niederschönhausen의 Heegermühler Weg 43에 위치해 있습니다. 오랫동안 세입자들은 자신들의 집이 2008년에 22가구 건물을 인수한 저지 채널 아일랜드에 기반을 둔 부동산 펀드인 Taliesin의 소유라고 생각했습니다. 그 이후로 세입자는 정기적으로 임대료 인상을 받았습니다. 주인이 또 바뀌었다는 소식은 전해지지 않았습니다. 블랙스톤은 이미 2018년에 2억 6천만 유로에 해당 펀드를 구입했습니다. 재정투자자가 펀드를 인수할 때 집을 직접 구입한 것이 아니기 때문에 토지등기부의 명의는 변경되지 않았다. 공식적으로 그 집은 여전히 ​​Talisien의 소유입니다.

Niederschönhausen에서 케이맨 제도까지 – 많은 기착지 포함

독일과 룩셈부르크 상업 등기를 살펴보면 Blackstone이 베를린에 있는 이 주택과 또 다른 30개 Taliesin 주택의 소유권을 어떻게 조직했는지 알 수 있습니다. 이 주소는 부동산 관리 회사의 승인서에 나와 있습니다. 여러 룩셈부르크 회사로 구성된 복잡한 구조는 조세정의네트워크(Tax Justice Network)의 조세 피난처 지수 에서 3위를 차지하고 있는 케이만 제도의 블랙스톤 회사로 이어집니다 .

회사는 주택을 예로 들어 건설합니다.

그래픽은 금융 투자자가 Niederschönhausen의 22개 아파트를 소유하기 위해 어떤 하위 회사를 사용하는지 보여줍니다.

출처: 회사 연차 보고서, 상업 등록부

케이맨 제도의 Niederschönhausen에서 가려면 독일 상업 등기를 확인해야 합니다. 룩셈부르크의 Canary Holdco S.à rl과 Wren Holdcco S.à rl이 주주로 등재되어 있습니다. 룩셈부르크 상업 등기부는 파트너를 공개합니다. Canary Holdo S.à rl은 Canary Pledgeco S.à rl이 100% 소유하고 있으며, 이는 Alpha German Topco가 90% 소유하고 있습니다. 다른 세 회사를 통해 Blackstone Property Partners Europe Holding S.à rl에 연락할 수 있습니다. Blackstone Group의 연례 보고서에 따르면 이 회사는 다른 4개의 룩셈부르크 회사를 거쳐 케이맨 제도에 본사를 두고 있습니다.

상업 등기부에서 Taliesin I GmbH의 두 번째 주주인 Wren Holdco S.à rl을 검색하면 체인이 유사하게 실행됩니다. Wren Pledgeco S.à rl의 주주로는 Delta Investment Topco S.à rl, Delta Investment Topco S.à rl, BPPI German Investment Topco S.à rl, 마지막으로 Blackstone Property Partner International A II AIV LP가 있습니다. 델라웨어에 등록된 사무실이 있습니다. 미국 주는 또한 조세 피난처로 간주됩니다. 델라웨어 정부는 웹 사이트에 "현대적이고 유연한 기업법"을 광고합니다.

승리하지 못해도 행복하다?

노력하는 이유는 무엇입니까? 전문가들은 이러한 네트워크를 한 가지 이유로 설명합니다. 기업은 세금을 피하고 싶어합니다. 이 전술은 적어도 Lux가 유출된 이후부터 알려졌습니다 . 협력회사는 서로 대출을 해준다. 집을 소유한 회사는 임대 소득에서 부과되는 이자를 상각할 수 있습니다. 이는 더 이상 독일에서 과세해야 할 이익을 얻지 못한다는 것을 의미합니다.

회사 자체는 이것에 대해 무엇을 말합니까? Tagesspiegel의 조사에 대해 회사 대변인은 다음과 같이 말했습니다. “Blackstone은 베를린 전체 임대 아파트의 0.5% 미만을 소유하고 있으며 회사 구조 및 세금 납부를 포함하여 독일 법률을 절대적으로 준수합니다. 2015년부터 2019년까지 Blackstone은 독일에서 2억 유로 이상의 법인세를 납부했으며 독일 자산을 개선하고 유지하기 위해 약 4억 유로를 재투자했습니다. 우리 독일 포트폴리오 회사는 거의 1,000명의 직원을 고용하고 있습니다.” 2018년 5월 이 회사는 보도 자료를 통해 베를린에서 2,500채의 아파트를 인수했다고 보고했습니다.

Blackstone은 베를린 주택 시장에서 활동하는 유일한 금융 투자자가 아닙니다. 얼마나 많은지 완전히 불분명합니다. 소유권 그룹으로 나누어 가장 큰 그룹인 민간 기업에 속합니다.

소유권 그룹별 베를린 주택 시장

그래픽은 수도에서 특히 어떤 소유권 형태가 일반적인지 보여줍니다.

출처: 2018년 마이크로센서스

쾰른 독일경제연구소의 부동산 전문가인 마이클 보이그틀랜더(Michael Voigtländer)는 외국인 투자자의 수가 과대평가되었다고 믿고 있지만, "독일에서의 소유권에 관해서는 상대적으로 투명성이 거의 없다"고 말합니다. 이러한 데이터 부족으로 인해 국가가 이를 모니터링하는 것이 상대적으로 어렵습니다. 따라서 연구는 개별 사례에 따라 달라지는 경우가 많습니다. 전문가는 공공 부동산 등록을 통해 특정 투자자의 지분이 어느 정도 변화하는지 모니터링하기가 더 쉬워질 수 있다고 말합니다. Voigtländer는 “등록부는 보다 합리적인 주택 정책을 위한 기반을 제공할 수 있습니다.”라고 말합니다.

하지만 독일에는 그런 등록이 없습니다. 따라서 심지어 Blackstone에서도 발견되지 않은 것들이 있습니다. "Blackstone 자체는 수천억 유로가 사라지는 여러 곳의 블랙홀이기 때문에 집중적인 연구를 통해서도 Blackstone이 베를린에서 얼마나 많은 부동산을 소유하고 있는지 정확히 알 수 없습니다."라고 Trautvetter는 말합니다. 그의 의견으로는 다른 Blackstone 펀드에 베를린 부동산이 포함되어 있는지 여부와 그 펀드가 무엇인지도 불분명합니다. 이는 "Blackstone Property Partners Europe Holdings S.à rl"(약어로 BPPEH)뿐만 아니라 다른 자회사도 부동산을 보유할 수 있음을 의미합니다.

임대료 한도를 두려워하는 사람은 누구입니까?

그러나 베를린 아파트에 대한 Blackstone의 계산은 절반만 성공한 것으로 보입니다. 룩셈부르크의 BPPEH 연례 보고서에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. 임대료 상한선으로 인해 작년에 주택 포트폴리오 가치가 하락했습니다. 사람들은 여전히 ​​베를린 주택 시장 투자에 대한 장기적인 요인을 믿고 있지만 상당한 불확실성이 있습니다.

투자자에 대한 이러한 불확실성은 세입자에게 더 많은 보안을 의미합니까? Kreuzberg에서는 안전하지 않습니다. 세입자들은 퇴거가 실패한 후 콘도미니엄으로 전환할 가능성이 있다고 우려합니다. 임대료 상한선도 도움이 되지 않습니다.