2022년(머니투데이)집값 하락 속도 늦출 듯 거래회복은 금리인상 랠리 끝나야 한다.

[부동산학 교수 신광식]

집값 하락 속도 늦출 듯 거래회복은 금리인상 랠리 끝나야 한다.

머니투데이, 유엄식 기자, 2022. 11. 11.

정부가 11월 10일 발표한 부동산 시장 정상화 대책과 관련해 전문가들은 시장 경착륙을 방어하기 위한 조치로 평가했다. 다만 금리인상에 따른 거래 침체를 되살리기엔 다소 부족하다는 의견도 적지 않다.

정부는 이날 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등을 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고, 무순위청약 거주지역 요건 폐지, 생애최초 주택구입자 세제지원 강화 등 거래 활성화 대책을 발

표했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "경기도에서 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 규제지역으로 유지한 것은 서울과 인접했고 가격 불안시 풍선효과가 가장 먼저 나타나는 지역이기 때문"이라며 "이외 경기도와 인천, 세종 전역을 규제지역에서 해제한 것은 가파른 금리인상에 따른 가격급락을 막기 위한 선제적 조치"라고 평가했다.

권 교수는 "당분간 금리가 더 오를 가능성이 높기 때문에 이번 조치로 당장 부동산 투기가 재현되거나 가격이 반등할 가능성이 작다"며 "이번 조치가 가격하락 속도를 늦추는 효과는 있어도 반등시키는 효과는 없다고 본다"고 말했다.

권 교수는 미분양 주택 증가와 관련 "현재 4만2000가구인데 연말 5만 가구, 내년 7~8만가구 수준을 예상한다"며 "급증세를 막기 위해선 2020년 7월 폐지한 아파트 매입 임대사업자 제도를 재개하는 것도 검토할 필요가 있다"고 제안했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "1주택자가 조정대상지역에서 추가 주택 구입시 현재 취득세율이 8%지만 규제지역에서 해제되면 일반세율(1~3%)로 바뀌므로 급급매 중심으로 매물 소화가 가능해질 것"이라며 "다만 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황으로 가격 하락세는 계속 이어질 것"이라고 말했다.

박 위원은 "지금은 금리가 부동산 시장의 블랙홀로 작용하고 있어 금리인상 랠리가 마무리되기 전까지 거래 회복은 쉽지 않다"며 "서울도 최근 낙폭이 큰 노도강(노원·도봉·강북) 등 일부지역에 대해 규제지역 일부 해제를 검토할 필요가 있다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제지역 해제로 청약, 여신, 세제와 관련해 구입 장애가 없어졌다는 것이지 거래 당사자에게 추가 인센티브를 주려는 것이 아니"라며 "규제지역 해제로 빠른 거래활력을 기대하는 것은 제한적"이라고 평가했다.

그는 "대출 이자부담과 거래 침체로 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입된 공시가격 1억~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역 풍선효과를 노린 투기적 가수요, 갭투자 움직임이 많지 않을 것"이라며 "규제지역 해제로 다시 집값이 불안해질 확률은 한동안 낮다"고 분석했다.

함 랩장은 그러면서 "수도권 일대 규제지역 해제 외에도 취득, 양도 단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다"며 "주택경기 호황기 집값 조절 수준으로 활용한 전매 제한, 토지거래허가구역 등 정책들의 빠른 궤도 수정이 필요한 시점"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "미분양주택 PF(프로젝트파이낸싱) 대출보증을 신설하고 기존 PF 보증요건을 완화한 조치는 사전에 건설사 자금난 위기를 방지하겠다는 측면에서 긍정적"이라고 평가했다. 그는 주택담보인정비율(LTV)을 50% 일원화에 대해선 "적정한 기준으로 보기 어려웠던 9억, 15억이란 고가주택 기준을 폐지했다는 점에서 의미가 있다"며 "분양가 9억원 이상 청약 시장에서 매우 유효한 내용"이라고 분석했다.

다만 그는 무순위청약 거주요건 폐지, 생애최초 주택구입자 세제지원 정책 등에 대해선 "집을 좀 더 사라는 시그널인데 금리가 워낙 높아진 현 시점에선 만만치 않은 내용"이라며 "전반적으로 규제 정상화라는 목표에 맞춰 더 일찍 시행했어야 하는 아쉬움이 있다"고 평가했다.

유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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