부동산 매도인 담보책임(물건의 하자)-김숙

[황사 人-박준호]

부동산 거래를 하다 보면 예기치 못한 상황으로 분쟁이 일어나기도 한다. 그 중 가장 골치 아픈 것 중 하나가 누수에 관한 분쟁이다.

매매 후 부동산에 하자가 있을 때 어떻게 풀어나가야 하는가? 먼저 매도인의 물건에 대한 하자 담보책임에 대해서 알아보자.

하자란 매매 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 것이다. 하자의 존재 여부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단한다.

매도인의 담보책임은 매매계약의 유사성에 비추어 매수인을 보호하고 일반거래의 동적 안전을 위해 보장하려는 뜻에서 매도인에게 지우는 법정 책임이다.

매도인의 고의 과실을 요건으로 하지 않는 일종의 무과실 책임이다. 따라서 매도인이 고의나 과실이 없음을 변명하더라도 책임을 면하지 못한다.

계약 체결 당시부터 존재하였던 목적물의 하자를 이유로 매도인에게 담보책임을 묻기 위해서는 매수인이 선의 및 무과실이어야 한다.

다시 말해 매수인은 계약 당시 부동산에 하자가 있다는 사실을 몰랐으며, 이에 과실이 없어야 한다는 말이다.

목적물의 하자로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없을 때 매수인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중대한 것이 아니라면 손해배상만 청구할 수 있다.

매수인은 부동산의 하자를 안 날로부터 6개월내에 매도인에게 담보책임을 물어야 한다. 법원의 판결에서는 통상적으로 잔금 및 소유권 이전, 부동산 명도시점에 존재하는 하자를 기준으로 판단하고 있다.

계약 당시 하자를 알 수 있었다면 매도인과 매수인 사이에 그 하자를 고려하여 매매가격을 정했을 것이기 때문에 더는 문제가 되지 않는다는 판단이다.

민법은 개인 간의 법률행위를 규정하는 법으로써 개인 간의 법률행위를 모두 규제할 수 없는 경우가 많으므로 판례도 중요시 한다.

일반적으로 매수인이 육안으로 확인할 수 있는 부분은 매수인이 물증으로 반증하지 못하면 매수인의 책임으로 본다.

하자 담보책임은 강행규정이 아니며 담보책임의 배제나 경감하는 특약이 가능하다. 즉 계약서에 서로 협의하여 하자 담보 특약을 작성하면 그대로 유효한 특약이 되는 것이다.

그러나 매매계약 체결 시 관계 법규 규칙사항에 대한 책임을 지지 않기로 특약하였다 할지라도 매도인이 매매 목적물에 존재하는 하자를 알고도 이를 매수인에게 고지하지 않았다면 매도인은 위 특약을 이유로 하자 담보책임을 면할 수 없다.

더불어 매매 계약서상에 ‘현 시설물 상태대로의 계약이다’는 특약은 담보책임을 배제하는 특약이라 할 수 없다.

매매 목적물의 물리적 하자가 있어 이를 상호간에 서로 인지하여 본 부동산의 매도 금액을 감액해 준 경우에는 그 내용을 특약사항에 반드시 기입하여야 추후 분쟁을 예방할 수 있다.

하자의 시시비비를 가리기 위해 매수인의 선의 무과실 입증책임은 매도인에게 있고 하자가 계약 성립 당시에 현존했다는 입증책임은 매수인에게 있다.

매매의 목적물인 주택에 누수가 발생하였다면 누수의 정확한 원인을 규명하는 것이 중요하다.

인테리어 공사로 인한 경우인지, 공용배관의 하자나 외벽균열 등으로 인한 경우인지, 아니면 다른 원인이 있는지를 주택을 관리하는 관리사무소나 누수 전문업체의 정확한 진단을 받아본다. 소송까지 진행되면 많은 시간과 비용이 들어가므로 적정한 수준에서 원만한 합의를 이루는 것이 최선이다.

매매 목적물의 하자로 인한 분쟁을 예방하기 위해 매도인은 계약 당시에 본인이 알고 있는 하자 부분에 대해서 고지함으로써 책임으로부터 자유로울 수 있고 매수인은 목적물의 실사 시에 주의 깊게 꼼꼼히 살펴야 한다.

공인중개사는 목적물의 세밀한 실사와 하자 담보책임에 대한 충분한 설명과 함께 중개 대상 확인 설명서에 정확히 체크하고 기재함으로써 분쟁을 방지 할 수 있다.

한솔공인중개사무소 대표