그냥 심심해서요. (25828) 실거주 의무 푼다더니

[노랑이네]

“실거주 의무 푼다더니…” 입주 앞둔 4만가구 혼란

[부동산시장 ‘실거주 의무’ 혼란]
정부 1월 “폐지”… 국회 통과 못해
둔촌주공 등 4만7595채 규제 유지
분양가보다 시세 하락한 단지에선 “LH가 차라리 사달라” 문의 쇄도

분양 주택 실거주 의무를 폐지하는 방안이 12월 정기국회에서 통과되지 못하면서 시장 혼란이 커지고 있다. 이대로라면 올해 1월 정부 발표를 믿고 청약을 받은 이들 중 갑자기 수억 원의 잔금을 마련하거나 계약금을 날리고 집을 포기하는 경우가 나올 수 있다. 집값 상승기 도입된 근시안적 규제가 시장 혼란을 초래하는데도 정부와 국회가 이를 외면하고 있다는 지적이 제기된다.

10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 아파트는 지난달 기준 총 72개 단지, 4만7595채에 이른다. 서울 9개 단지(7647채), 경기 50개 단지(3만221채), 인천 13개 단지(9727채) 등이다. 일반분양만 4786채 규모인 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)도 포함된다. 법이 통과되지 않으면서 해당 주택을 분양받은 이들의 상당수는 이사나 자금 계획을 다시 짜야 하는 상황이다.

실거주 의무는 수도권 분상제 아파트 당첨자가 2∼5년간 분양 주택에 실제 거주하도록 하는 제도로, 기간 내 이주하면 해당 주택을 LH에 팔아야 한다. 이를 어기면 징역 1년 이하 혹은 벌금 1000만 원 이하에 처해진다.

일각에서는 법을 차라리 어기겠다고 나서는 경우까지 나온다. 2021년 인천에서 분양가상한제가 적용돼 공급된 A단지가 대표적이다. 당시 3.3㎡당 분양가가 1100만 원대로 인근 B단지 가격(3.3㎡당 1600만 원대)보다 저렴해 수요가 쏠렸다. 하지만 내년 4월 입주를 앞두고 최근에는 아파트값이 하락하면서 B단지 가격이 1100만 원대로 떨어졌다. 입주할 때쯤엔 A단지도 집값이 분양가 아래로 내려갈 가능성이 크다는 의미다.

이렇게 되자 A단지 주민들 사이에서는 “실거주 의무를 어기면 집을 제값에 팔 수 있어 오히려 좋다”는 얘기가 나온다. 실거주 의무를 지키지 않으면 한국토지주택공사(LH)에 집을 팔아야 하는데, 매매가격은 분양가에 정기예금 이자를 더한 값으로 정해져 있다. 분양가에 시세차익까지 보장되는 셈이다.

LH 관계자는 “올해 10월까지 실거주 의무 위반에 따른 매각 규정을 문의하는 상담이 약 550건 진행됐다”며 “인천 등 집값 하락세가 뚜렷해 분양가보다 시세가 떨어진 지역에서 LH에 얼마를 받고 팔 수 있는지 묻는 전화가 많다”고 밝혔다. A단지 같은 사례가 더 나올 수 있다는 의미다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “1월 정부가 실거주 의무 폐지를 발표한 것을 보고 청약에 나선 이들이 많은데 제때 법 개정이 안 되면서 혼란이 커지고 있다”고 지적했다.

실거주 의무 규제

부동산 시장이 과열된 2021년 2월 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐다. 수도권 분양가상한제 주택을 분양받은 수분양자들은 입주 때부터 2~5년간 분양 주택에 실제 거주해야 한다.

정순구 기자, 최동수 기자

시장 침체 고려 못한 ‘실거주 의무’ 규정… 與 “규제 풀어야” 野 “갭투자 우려”

[부동산시장 ‘실거주 의무’ 혼란]
정부, 1월에 ‘정상화 방안’ 내놔… 여야 입장차에 국회 공회전 거듭
與 “공급 위축… 이전 자유도 침해”
野 “투기수요 불러… 폐지 안돼”

사진은 서울 용산구 남산N타워에서 바라본 아파트단지의 모습. 뉴스1

실거주 의무 규정을 폐지하거나 완화하는 주택법 개정안을 놓고 현장에서 혼란이 커지고 있지만 국회에서는 좀처럼 의견 차가 좁혀지지 않고 있다. 여당은 실거주 의무가 주택 공급을 위축시키고 주거 이전의 자유를 지나치게 억제하는 만큼 폐지해야 한다고 주장한다. 반면 야당은 실거주 의무를 폐지하면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 부추기는 등 투기 수요를 늘릴 수 있다며 반대하고 있다.

10일 국토교통부와 국회 등에 따르면 국회 국토교통위원회는 이달 21일 국토법안심사소위원회를 추가로 열기로 했다. 여당 관계자는 “임시국회 본회의가 내년 1월 9일에도 열려 실거주 의무 폐지·완화 방안을 그 전에 추가로 논의할 수 있다”며 “다만 야당의 반대가 여전해 합의가 쉽지 않은 상황”이라고 했다.

정부는 지난해 말부터 청약 시장이 얼어붙자 실거주 의무 폐지 등을 포함한 ‘부동산 시장 정상화 방안’을 올해 1월 내놨다. 대책이 나온 1월 3일 정당 계약을 시작한 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)은 당시 일반분양 4786채 중 1400여 채가 계약을 포기했다. 하지만 정부의 규제 완화에 힘입어 올해 3월 계약을 100% 완료했다.

이후로도 청약 시장은 훈풍이 불었지만, 정작 실거주 폐지를 위한 주택법 개정은 국회에서 공회전을 거듭했다. 여당은 실거주 의무가 신축 임대 공급을 위축시키고 주거 이전을 과도하게 제약한다는 입장이다. 실거주 의무가 남아 있으면 잔금을 낼 여력이 있는 현금 부자들에게만 청약 기회가 생기고, 사회 초년생이나 서민 무주택자는 오히려 기회를 박탈당할 수 있다는 것이다. 이에 반해 야당은 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭 투자’가 늘며 투기 수요가 늘어날 수 있고, 분상제 주택으로 ‘로또 청약’을 양산할 수 있다고 반박한다. 법을 바꿔 실거주 의무를 없애기보다는 시행령을 고쳐 예외 규정을 두자는 의견이다.

야당의 입장이 확고하자 여당에서는 올해 8월 김정재 국민의힘 의원이 발의한 주택법 개정안을 중재안으로 내놨다. 실거주 의무를 폐지하는 대신 분양받은 주택을 매도하기 전까지만 실거주 의무 기간을 충족하면 된다는 내용이다.

여야는 지난달 두 차례 열린 국토법안소위에서 해당 주택법 개정안에 대해 논의했지만 합의에 도달하지 못했다. 이달 6일 열린 법안소위 때는 아예 안건으로 상정되지 못했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “공급이 부족한 수도권 신축 아파트 임대 공급을 확대하려면 실거주 의무 폐지가 필요하다”며 “규제를 풀어 거래를 자유롭게 할 필요가 있다”고 했다.

 최동수 기자

“‘실거주’ 폐지 믿고 청약했는데”… 전세 놓으려던 당첨자들 발동동

[부동산시장 ‘실거주 의무’ 혼란]
“대출도 안돼 잔금 마련할 길 없어”… 입주 앞두고 ‘실거주’ 유지에 혼란
전매제한 풀려도 분양권 매매 못해… “벌금 내더라도 전세 놓을 것” 반발

분양가상한제 단지로 실거주 의무가 적용되는 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축). 뉴시스

2021년 경기 고양시 덕양구 지축동에 있는 아파트를 분양받은 직장인 서모 씨는 요즘 걱정이 태산이다. 현재 직장은 경기 화성시인데, 고양시 아파트의 실거주 의무를 지키려면 내년 입주에 맞춰 이사를 해야 하기 때문이다. 직장이나 취학, 질병 등 특별한 사유가 있으면 실거주 의무가 면제되지만 수도권 내에서의 이동일 경우 이런 예외 규정이 적용되지 않는다. 서 씨는 “고양에서 화성까지 출퇴근만 왕복 3시간이 걸린다”며 “실거주 의무 때문에 직장을 갑자기 옮길 수도 없지 않냐”고 하소연했다.

올해 1월 정부가 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표한 후 1년 가까이 주택법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하면서 입주 예정자들의 혼란이 커지고 있다. 정부 발표에 따라 전세를 놓고 보증금으로 잔금을 치르려 계획했던 이들이나 자녀 교육, 직장 문제 등으로 당장 이사하기 힘든 이들 사이에서 불만이 쏟아지고 있다. 투기 수요 억제라는 실거주 의무 제도의 도입 취지도 중요하지만 도입 당시와 달리 시장이 침체된 만큼 유연한 규제 적용이 필요하다는 지적이 나온다.

● 실거주 못 하는 세입자 발 동동

10일 국토교통부에 따르면 실거주 의무를 적용받는 수도권 분양가상한제(분상제) 적용 아파트 4만7575채 중 1만5000채가 내년에 입주한다. 실거주 의무가 폐지되지 않을 경우 해당 주택 입주 예정자들은 잔금을 내고 입주 가능일 이후 바로 2∼5년간 실거주해야 한다. 만약 실거주 의무 기간 내에 특별한 사유 없이 이사하려면 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자를 더한 수준으로 LH에 아파트를 팔아야 한다. 이를 어기면 1년 이하 징역, 1000만 원 이하 벌금에 처해진다.

생계나 자녀 교육 등의 문제로 당장 이사가 어려운 입주 예정자들은 발등에 불이 떨어진 상황이다. 경기 화성시 동탄신도시 새 아파트에 당첨된 박모 씨는 “그새 경기가 안 좋아져 생업이 힘들어졌다”며 “대출도 안 되니 첫 ‘내 집’이지만 그냥 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 서울 강동구 아파트에 당첨된 김모 씨는 “아이가 새로운 곳에서 적응하는 것을 힘들어 해 지금 학교에 그대로 다니게 하고 싶은데 실거주 의무를 지키기 위해 이사해야 하는 상황”이라고 했다. 또 다른 입주 예정자 이모 씨는 “주변에 올해 1월 정부 발표만 믿고 전세를 놔 잔금을 치르려 했던 이들이 많다”며 “막상 입주가 임박해서 법 통과가 안 됐다고 하니 어떻게 해야 할지 모르겠다”고 토로했다.

이렇다 보니 일각에서는 차라리 법을 어기고 전세를 놓는 게 낫다는 얘기까지 나온다. 우선 전세 계약을 체결해 잔금을 내고, 추후 실거주 의무 위반에 따른 벌금을 내겠다는 것이다. 서울 강동구 올림픽파크포레온의 경우 전용면적 84㎡ 기준 계약금만 1억3000만 원 수준인데, 잔금을 마련 못 해 이 돈을 날릴 바에는 1000만 원 이하인 벌금을 내는 것이 낫다는 의미다.

실거주 의무 위반 시 LH에 집을 매각해야 한다는 규정도 불합리하다는 지적이 많다. 만약 인천 등 시세가 많이 떨어진 지역에서 이 같은 매각 요청이 나올 경우 LH는 오히려 시세보다 비싼 가격에 집을 사들여야 할 수 있다. LH 관계자는 “주택법상 실거주 의무 주택의 매입 신청이 오면 부도 혹은 파산 상태가 아닌 이상 무조건 수용해야 한다”고 설명했다. 온라인 부동산 커뮤니티 등에서는 “분상제 주택은 LH가 가격 하락을 방어해주는 상품”이라는 말까지 나온다.

● “시장 상황 따라 유연한 규제 필요” 지적

실거주 의무 적용 단지와 인근 단지 간 형평성 문제도 지적된다. 분양 당시 분양가나 입지 면에서 큰 차이가 없는데도 분상제 적용 여부에 따라 실거주 의무를 달리 적용받는 사례가 나오고 있는 것. 분양 이후 시세차익에선 큰 차이가 없는데도 더 강한 규제를 적용받는 것이다.

지난해 11월 서울 중랑구 중화동에서 분양한 리버센 SK뷰 롯데캐슬은 당시 일대가 분상제 지역이 아니어서 실거주 의무 규제를 피했다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원이었다. 같은 달 이 단지에서 1.7km 떨어진 서울 성북구 장위동에서 분양한 장위자이 레디언트는 분상제 적용을 받아 실거주 2년이 적용됐다. 분양가는 3.3㎡당 2927만 원으로 리버센 SK뷰 롯데캐슬과 거의 같았다. 하지만 실거주 의무를 적용받은 탓에 전매제한이 풀려도 분양권을 매매할 수 없고, 입주에 맞춰 전세를 놓는 것도 불가능하다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “입주 예정자들 사이에서 형평성에 어긋난다는 불만이 많다”고 전했다.

전문가들은 실거주 의무가 집값 급등기에 도입된 규제인 만큼 시장 상황에 따라 유연한 적용이 필요하다고 지적한다. 특히 내년 서울 입주 물량이 급감하는 상황에서 전월세 공급을 늘리기 위해서라도 규제가 완화될 필요가 있다는 분석이 나온다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “투기 수요를 줄이겠다고 급히 내놓은 규제인데 개인의 거주 이전의 자유를 상당히 제한하고 있다”며 “선의의 피해자를 구제하고 신축 전월세 공급을 활성화하기 위해서라도 실거주 의무는 조정돼야 한다”고 지적했다.

최동수 기자, 정순구 기자