오늘은 상가임대차보호법의 환산보증금을 알아봐요
환산보증금은
보증금+(월세X100)입니다.
월세 2000만원에 월세 50만원 상가일경우
20000만원+(50 x 100) = 7000만원이 되는거죠
이렇게 나온 환산보증금을 아래의 표에 대입해 보면 내가 어디에 속하는지 알수있어요
※상가건물 임대차보호법 적용범위 및 최우선 변제금액※
구분 | 법적용대상 보즘금기준 | 우선변제대상 (보증금기준) | 최우선변제액 |
2014.1.1 |
서울특별시 | 4억원이하 | 65000만원이하 | 최대2200만원 |
과밀억제권역(서울제외) | 3억원이하 | 5500만원이하 | 최대1900만원 |
광역시(과밀억제권역 포함에 포함된지역,군지역제외), 안산시,용인시,김포시 및 광주시 | 2억4천만원이하 | 38000만원이하 | 최대1300만원 |
그밖의지역 | 1억8만원이하 | 3000만원이하 | 최대1000만원 |
◆ 임차인의 의무:사업자등록증을 내고 세무서에 확정일자를 받아야함
:혜택-후순위 권리자보다 우선하여 보증금 변제 받는다.
◆ 보증금 환가방법:보증금+(월세 x 100) = 적용대상금액
◆ 임대료 증액청구:1년이내에는 하지 못한다.
:청구당시 차임 또는 보증금의 100분의 9금액을 초과하지 못한다.
1.대항력
전부 적용받을수있습니다.
2.우선변제권
대항력+확정일자
상가의 확정일자는 세무서에 가셔서 받으시면되요
우선변제권은 위 표의 환산보증금 이하이신분들만 적용되요
만약 2011년 설정된 근저당이 경매를 신청해서 경매가 진행되었다면
경기도 광주의 경우 내가 언제 계약을 했던지 기준은 1억8천만원이 됩니다.
환산보증금이 1억8천만원 이하분들만 우선변제권을 갖게되는거죠
참고로
내가 2011년 설정된 근저당 보다 먼저 계약하고 대항력을 가지고있다하시면 문제는 없습니다.
3.임차권등기명령
내가 대항력과 확정일자를 받아놓은 상태에서 상가 이전을 하려고 상가 주인한테 보증금을 빼달라고
했지만 상가 주인은 돈이없다며 보증금을 못준다고 할때....
임차권 등기명령 신청을 하면되요
이건 최후의 상황에서 돈 있으신 분들만 쓰시는 겁니다.
내 전재산을 이곳에 다 넣었다 하시는 분들은 눌러앉아계세요~~
가게 빼시면 안되요..
덧붙여서,,
내가 장사를 할라고 상가를 알아보았는데..등기부등본을 보니
임차권등기가 되어있다고 하면 그 상가는 계약하시면 안됩니다.
왜냐면 임차권등기가 되어있는 상가는 그 이후 세입자에겐 우선변제권을 주지 않아요..조심조심
4.계약갱신요구권
상가임대차보호법에는 주택임대차보호법과 달리 최소 갱신기간이 있습니다.5년!!
상가는 주택과 다르게 인테리어등의 시설비가 많이 들어가죠~
몇천에서 몇억까지....
이렇게 돈이 들어갔는데 시설비 들어간 돈도 못벌도 쫓겨나면 어찌해요.ㅜㅜ
그래서 법적으로 최소 5년간은 장사할수 있는 법을 만들었지요..
그게 계약갱신요구권입니다.
☞ 단 아래의 사정이 생기면 안되요.
1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임은 연체한 사실이 있는경우
2.임차인이 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6.임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7.임대인이 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나
재 건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는경우
5.묵시적갱신
위의 계약갱신과는 다르게 자동연장되는 사항입니다.
계약만기 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절을 하지 않으면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 걸로 봐요
단 기간은 1년으로본다(주택은 2년이었죠~)
묵시적 갱신 중 임차인은 언제든지 해지를 할 수 있고,
임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
즉 서로 계약 끝내자고 하지 않으면 자동으로 1년씩 연장이 된다는 말이죠~
단 위의 사정이 생기면 묵시적갱신 또한 안되겠죠?