공장 임대차 계약서

[논두렁]

공장 임대차 계약서

임대인 ○○산업주식회사(이하 「갑」이라 한다)와 임차인 ○○주식회사(이하 「을」이라 한다)는 「갑」이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동  ○○○○번지 소재의 ○○제조공장 및 그 부속설비에 대한 임대차계약을 다음과 같이 체결한다.

제1조 (임대차의 목적물)

①임대차의 목적물은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○○번지 소재의 대지 ○○○평와 동번지의 지상 ○층, 건평 ○○○의 공장건물, 그 부속 부동산설비 및 별지 목록기재의 기계 및 이에 부속하는 기구 전체(이하 "공장설비"라고 한다)로 한다.

②위 계약 목적물 중 등기되지 아니한 부동산 및 목록에 기재되지 않은 기계일지라도 계약일 현재 공장 내에 설비된 모든 물건과 사물실 비품은 계약의 목적물에 포함된다.

[해설] 계약의 목적물인 공장과 기계설비와 그 부속품 등은 후일 다툼이 없도록 주소, 면적,기계의 종류 및 수량 등을 최대한 자세하게 기재하도록 한다. 기재할 사항이 많다면 별지목록 등을 사용한다.

제2조 (보증금)

①보증금은 금 ○○○만원으로 하며, 「을」은 「갑」에게 ○○○○년 ○월 ○일까지 이를 지급하여야 한다.

②보증금은 무이자로 하며, 「갑」은 본 계약의 해지 또는 종료 시에 보증금에서 연체 차임 및 지연손해금, 그 외 「을」의 고의 또는 과실로 인한 공장설비의 훼손에 대한 수리비용 등을 공제한 잔액을 「을」에게 반환한다.

제3조 (차임)

차임은 월 금 ○○만원으로 하며, 「을」은 매월 ○일까지 다음 달의 차임을 「갑」이 지정한 통장계좌로 입금하여야 한다. 단, 첫번째 차임은 공장설비의 인도 시에 보증금과 함께 지급한다.

[해설] 차임의 액수뿐만 아니라 그 지급방법 및 지급시기 등을 사전에 명확하게 규정하여 두는 것이 바람직하다. 차임 지급방법은 당사자간의 합의로 결정할 사항이나, 위와 같이 별도로 규정하지 않을 경우 임차인은 당월 분의 차임를 매월 말일에 지급하면 된다(민법 제633조).

제4조 (공장설비의 인도)

①「갑」은 ○○○○년 ○월 ○일 「을」로부터 보증금을 수령함과 동시에 공장설비를 「을」에게 인도하여야 한다.

②인도 시 즉시 공장이 가동가능한 상태이어야 하며, 가동이 불가능할 시 「을」은 본 계약을 해제할 수 있으며, 「갑」은 이로 인한 손해를 배상하여야 한다.

[해설] 만일 공장설비의 인도 시에 공장설비의 가동을 위한 소모품이 현존하고 있다면, 당사자의 합의를 통하여 그 소모품을 구매하거나 무상으로 제공한다는 등의 내용을 계약에 포함시키는 것이 좋다.

제5조 (공과금)

공장설비에 대한 각종 공과금은 공장설비의 인도일을 기준으로 하여, 인도일 이전에 발생한 부분은 「갑」이, 그 이후에 발생한 부분을 「을」이 부담한다.

제6조 (임차인의 의무)

① 「을」은 선량한 관리자로서의 주의의무를 가지고 공장설비를 관리하여야 하며, 통상의 관리비용은 「을」의 부담으로 한다.

② 「을」이 고의 또는 과실로 본 건 기계를 훼손한 경우 「을」의 비용부담으로 이를 수리하여야 한다. 이로 인해 별도의 손해가 발생한 경우에는 「갑」은 「을」에게 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있다.

③ 「을」이 공장설비의 조작 실수로 제3자에게 손해를 입혔을 때, 그 손해의 배상은 「을」이 부담한다.

④ 공장설비에 수리를 요하는 사정이 발생하거나, 공장설비에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우 「을」은 즉시 이를 「갑」에게 통보하여야 한다.

[해설] 임차인은 임차물을 반환할 때까지 임차물을 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무를 부담한다(민법 제374조). 따라서 임차인의 귀책사유로 임차물을 훼손한 경우에는 임차인이 채무불이행에 기한 손해배상책임을 부담한다(민법 제390조).

또한 임차물의 설치·보존의 하자로 인하여 제3자에게 손해가 발생한 경우에는 일차적으로 기계의 점유자인 임차인이 불법행위책임을 지게 되나, 임차인이 필요한 주의를 다한 경우에는 소유자인 임대인이 그 책임을 지게 된다(민법 제758조).

또한 임차인이 임대차계약으로 설정한 용도 이외의 다른 용도로 사용하는 것을 금지하는 의무조항도 보편적으로 이용되는 조항이다.

제7조 (임차인의 전대차 금지)

「을」은 공장설비에 관한 임차권을 제3자에게 양도하거나 공장을 전대할 수 없다.

[해설] 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다(민법 제629조). 임차인이 이에 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제8조 (화재보험)

「을」은 공장설비를 인도받은 후 즉시 「갑」이 지정하는 보험금으로 공장설비에 대한 화재보험계약을 체결하고 본 계약기간 동안 이를 유지하여야 한다.

[해설] 화재로 목적물이 소실될 경우를 대비하여 화재보험가입을 의무화하는 경우가 보편적이며, 보험금을 안전하게 확보하기 위해 임대인을 위해 질권을 설정하는 경우도 있다.

제9조 (임대인의 담보물권설정 금지)

①「갑」과 「을」은 본 계약의 체결일인 ○○○○년 ○월 ○일 현재 공장설비에 대한 하등의 담보물권이 설정되어 있지 않음을 확인한다.

②「갑」은 본 계약기간 동안 이를 유지할 것과, 만일 제3자로부터 공장명도의 요구 기타 권리의 신청이 있을 경우 「갑」이 모든 관련 문제를 해결하고, 「을」에게 어떠한 손해도 주지 않을 것을 보증한다.

해설] 본 계약에서는 임대인의 의무사항으로 공장설비의 인도의무, 담보물권설정 금지의무 만이 기재되어 있다. 그러나 그 외에 임대인은 임대차기간동안 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 진다.

우선 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 하기 위해 목적물을 임차인에게 인도해야 하고, 제3자가 임차인의 사용·수익을 방해하는 행위를 하는 경우에는 임차인을 위해 그 방해를 제거해야 할 의무를 진다(민법 제618조).

또한 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 파손이나 장해가 생기면 임대인은 수선의무를 부담한다(민법 제623조).

그 외 공장 및 기계 등의 임대차계약에서는 임대인이 기계조작 방법의 지도의무와, 주의사항설명 의무, 기계의 설명서 교부 등과 같은 의무를 지도록 특약으로 설정할 수도 있다.

제10조 (차임의 개정)

「갑」과 「을」은 다음 각호의 경우에 차임의 증감을 청구할 수 있다.

1. 「갑」이 공장설비에 개량공사를 시행한 경우

2. 경제사정의 변동으로 인하여 차임이 적정하지 않은 경우

3. 기술의 진보로 인하여 공장설비의 가치가 현저히 하락한 경우

해설] 공장 및 기계설비의 임대차의 경우에는 기계·설비 등은 기술의 진보가 현저하여 보다 고성능의 기계·설비로 개량되므로 이에 대한 대비를 해 두는 것이 좋다. 본 계약서에서는 차임을 개정할 수 있도록 하였으며, 그 외 임대차의 기간은 짧게 설정하여 계약을 새로이 체결하게 하거나 기계의 교체를 유도할 수도 있다.

제11조 (계약기간)

임대차기간은 인도일로부터 만 1년간으로 하며, 계약 종료일로부터 1개월 전까지 양 당사자의 계약해지 또는 계약내용 변경의 의사표시가 없는 경우 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것으로 한다.

제12조 (계약의 해지)

①「갑」 또는 「을」은 다음 각호의 사유가 발생하였을 경우 즉시 본 계약을 해지할 수 있다.

1.「갑」 또는 「을」의 해산 시

2. 「갑」 또는 「을」에게 파산, 화의, 회사정리 등이 신청된 경우

3. 기타 경제적 사정으로 본 계약을 유지할 수 없는 것이 확정된 경우

②「갑」 또는 「을」은 다음 각호의 사유가 발생한 때에는 상대방에게 서면으로 상당 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 본 계약을 해지할 수 있다.

1. 「을」이 차임의 지급 또는 공장설비의 사용에 따른 공과금의 납입을 2회 이상 연체한 때

2. 「을」이 목적물의 일부를 고의 또는 중대한 과실로 손상시키거나 멸실 훼손한 때

3. 「갑」또는 「을」이 본 계약의 규정을 위반한 경우

③계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.

[해설] 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(민법 제625조), 임차물이 임차인의 과실 없이 멸실한 경우에 그 잔존 부분만으로는 임차의 목적을 달성치 못하는 경우(민법 제627조제2항), 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 전대 하거나 양도한 경우(민법 제629조제2항), 2기의 차임의 연체한 경우(민법 제640조, 제641조), 임대인이 목적물을 사용·수익에 제공하지 않는 경우(민법 제623조), 기타의 이행불능의 사유가 발생된 경우에는 계약을 해지 할 수 있다.

제13조 (불가항력에 의한 공장설비의 멸실 등)

①「갑」·「을」은 쌍방의 귀책사유 없는 불가항력으로 인하여 공장설비가 멸실되어 잔존부분만으로 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에는 본 계약을 해지할 수 있다.

②잔존부분만으로 목적달성이 가능한 경우에는 「을」은 「갑」에게 멸실부분에 상응하여 차임과 보증금의 감액을 청구할 수 있다.

[해설] 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 또는 기타의 사유로 인하여 사용·수익 할 수 없는 경우에 임차인은 그 부분의 비율에 의한 감액을 청구할 수 있으며, 만일 그로 인하여 임차의 목적을 달성 할 수 없는 경우에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제627조).

제14조 (계약종료 시의 효과)

본 계약이 해지 또는 종료되었을 경우 「을」은 공장설비를 최초 인도시의 상태로 원상회복하여 「갑」에게 인도하여야 한다. 다만, 「갑」의 동의에 의하여 설치된 공작물은 「갑」이 이를 매수한다.

[해설] 임대차계약이 종료한 뒤엔 임차인은 임차물을 원상으로 회복하여 반환하여야 하고, 임대인은 보증금을 반환해야 한다(민법 제615조, 제645조). 임차인은 임대인에게 유익비 상환의 청구 또는 지상건물 또는 부속건물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제283조, 제643조).

제15조 (분쟁의 해결)

본 계약과 관련하여 분쟁이 발생할 경우 「갑」과 「을」은 관련 법규정 및 신의성실의 원칙에 따라 상호 합의에 의해 해결하는 것을 원칙으로 하며, 합의에 의해 해결되지 않을 경우 서울지방법원을 합의관할로 하여 해결한다.

본 계약의 내용을 증명하기 위해 갑과 을은 계약서 2통을 작성하여 서명 날인한 후 각 1통씩 보관한다.

○○○○년 ○월 ○일

임대인 「갑」

○○시 ○○구 ○○동 ○○○○번지

○○산업회사  대표이사  ○○○ (인)

임차인 「을」

○○시 ○○구 ○○동 ○○○○번지

○○주식회사  대표이사  ○○○ (인)