각종 권리분석 실무

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> <OL> <LI>등기관련 권리분석 사례 </LI> <LI>사례 : 가등기에 기한 본등기금지가처분이 부동산등기법 제2조 소정의 등기할 사항인지 여부(소극) 및 본등기가처분권자가 가처분결정의 기입등기로서 부동산의 적법한 전득자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 가등기에 기한 본등기금지가처분은 등가할 사항이 아니고, 설사 잘못으로 기입되었다 하더라도 그 기재사항은 아무런 효력을 발생할 수 없고, 적법한 전득자에게 대항할 수 없다. <LI>사례 : 멸실건물에 대한 등기와 신축건물에의 유용 가부 이미 멸실된 건물에 대한 근저당설정등기에 의하여 신축된 건물에 대한 근저당권이 설정되었다고 할 수 없고, 또 그 등기에 의하여 진행된 경매에서 신축된 건물을 감정평가하여 경락받았다 하더라도 그로써 소유권취득을 내세울 수는 없다. <LI>사례 : 가등기에 의하여 순위보전의 대상이 되어 있는 물권변동청구권이 양도된 경우, 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있는지 여부(적극) 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다고 보아야 한다. <LI>사례 : 가등기상 권리의 이전등기절차 일반의 소유권이전등기의 경우와 같다. <LI>사례 : 예고등기의 처분금지 효력의 유무 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력은 없다. <LI>사례 : 가등기 이전의 부기등기가 경료된 경우, 가등기의 말소를 청구할 수 있는 상대방 가등기가 말소되면 그 부기등기도 직권말소되는지 여부 가등기의 말소등기청구는 양수인만 상대로 하면되고 주등기인 가등기의 말소만 구하면 부기등기는 주등기의 말소에 따라 직권으로 말소된다. <LI>사례 : 근저당권양도의 부기등기가 경료된 경우, 근저당권설정등기 말소등기청구의 상대방 근저당권설정등기가 말소되면 그 부기등기도 직권말소되는지 여부 주등기의 말소에 따라 직권으로 말소된다. <LI>사례 : 등기부상의 부동산표시 중 연립주택의 "동" 표시만이 뒤바귄 경우 그 등기의 효력 기재사항의 건물의 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제검물의 현황과 일치하는 것이라면, 그 등기의 표시와 실제건물과의 사이에 동일성을 부정할 수 없다고 할 것이므로 그 등기를 무효라고 할 수 없다. <LI>사례 <OL> <LI>수인의 공유인 부동산에 대한 멸실회복등기의 신청방법 공유자 중 1인이 공유자 전원의 명의로 그 회복등기를 신청 할 수 있다. <LI>등기권자가 사망한 경우 멸실회복등기의 명의자는 누구인가? 피상속인명의로 하여야 한다. <LI>부동산소유이전등기말소등기 청구소송에서 패소한 진정한 소유자가 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기 청구소송을 제기할 수 있는지 여부 제기할 수 있다. </LI></OL> <LI>사례 : 민법시행 전 등기가 경료되었으나 등기부가 멸실된 후 회복등기를 하지 않은 경우, 소유권의 상실 여부 등기부멸실 당시의 소유자가 회복등기기간 내에 회복등기를 하지 않았다 하여도 소유권을 상실하는 것은 아니다. <LI>사례 <OL> <LI>멸실회복등기의 요건 등기부 멸실 전에도 자기명의로 등기부상에 기재되어 있어야 이를 할 수 있다. <LI>전등기의 접수연월일, 접수번호, 등기원인이 각 불명으로 기재된 멸실회복등기의 추정력 등기관이 토지대장등본 등 전등기의 권리를 증명할 공문서가 첨부된 등기신청서에 의하여 적법하게 처리한 것이라고 추정할 것이다. </LI></OL> <LI>사례 : 근저당설정 후 부동산소유권이 이전된 경우 근저당권설정자인 종전의 소유자도 피담보채무의 소멸을 이유로 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있는지 여부 <LI>사례 : 외국국적 취득자 및 재외국민의 국내부동산처분 등에 따른 등기신청절차 <OL> <LI>외국국적 취득자의 등기신청 <OL> <LI>처분 <UL> <LI>입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우 <UL> <LI>처분위임장 <LI>인감증명 <LI>주소를증명하는 서면 <LI>외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우 : 본국 관공서의 증명 또는 공증 <LI>번역문 </LI></UL> <LI>입국하여 국내부동산을 처분하는 경우 : 국내거주 내국인과 같다. <UL> <LI>주소증명 = 외국인등록표등본 <LI>날인제도가 없는 외국국적 취득자의 인가증명에 관하여는 신청서 또는 위임장등에 서명이 본인의 것임을 증명하는 본국대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하다. </LI></UL> <LI>수임인의 신청 <UL> <LI>수임인의 인감증명을 제출 <LI>원인증서도 수임인이 본인을 위한 것임을 표시하고 대리인 자격으로 작성한다. </LI></UL></LI></UL> <LI>취득 <UL> <LI>외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 한다. (부동산등기법 제41조의 2 제1항 제4호) <LI>시장 군수 구청장의 토지취득 허가증을 첨부하여야 한다.(외국인토지법 제4조) <LI>주소를 증명하는 서면 </LI></UL></LI></OL> <LI>재외국민의 등기신청 <OL> <LI>처분 <UL> <LI>귀국하지 않고 국내부동산을 처분 할 경우 <UL> <LI>처분위임장 <LI>인감증명 <LI>주소를 증명하는 서면 </LI></UL> <LI>수임인의 신청 : 외국국적 추ㅟ득자와 같다. </LI></UL> <LI>취득 <UL> <LI>주소를 증명하는 서면 <LI>부동산등기용 등록번호 <LI>상속에 있어서의 특례 : 인감증명 = 재왹구민 확인서 또는 이에 관한 공증서 </LI></UL></LI></OL></LI></OL> <LI>사례 : 확정 후 10년이 경과한 판결에 의한 소유권이전등기신청 가부 그 판결에 의하여 소유권이전등기신청을 할 수 있다. <LI>사례 : 채권자대위권을 행사하는 방법으로 제3채무자를 상대로 소송을 제기하고 판결을 받는 경우 소송을 제기한 사실을 채무자가 알았다면 그 판결에 기하여 직접 소유권이전등기신청을 할 수 있다. <LI>사례 : 화해조서에 의하여 가등기에 기한 본등기를 신청하는 경우의 등기원인일자 화해조서에 원인일자의 기재가 있으면 이에 의하고 그 기재가 없으면 화해조서 기재일자를 등기신청에 기재하여야 한다고 본다. <LI>사례 : 판결에 의하여 가등기에 기한 본등기를 신청하는 경우의 등기원인일자 그 주문에 원인일자의 표시가 있으면 그 일자를 기재하여야 하고 그 표시가 없으면 그 확정판결의 선고일자, 판결주문에 매매예약완결일자가 있는 이상 그 일자를 등기원인일자로 기재하여야 한다. <LI>사례 : 외국인토지법 제1조나 제5조 소정의 외국인법인에 외국인의 비법인사단이 포함되는지 여부(적극) 포함된다. <LI>사례 : 사인이 설립한 학교와 그 기본재산 등기명의인 학교명의로 소유권등기를 할 수 없다. <LI>사례 : 등기명의인 표시변경(경정)등기가 등기명의인의 동일성을 해치는 방법으로 행해져서 등기가 타인을 표상하는 결과에 이른 경우 원래의 등기명의인이 새로운 등기명의인을 상대로 변경(경정) 등기의 말소를 구할 수 있는지 여부(적극) 구할 수 있다. <LI>사례 : 도시계획구역 내의 농지에 대하여 공매 또는 경락으로 인하여 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 농지매매증명첨부 여부 도시계획구역 내의 농지 : 농지매매증명을 첨부할 필요가 없다. 녹지지역안의 농지로서 도시계획사업에 필요하지 않는 농지 : 농지 매매 증명을 첨부 경매는 경락허부판결시 직권으로 조사를 하게 되어 있으므로 집행법원이 경락으로 인하여 소유권이전등기를 촉탁하는 경우 그 등기촉탁서에는 농지매매증명을 첨부할 필요가 없다. <LI>사례 <OL> <LI>가등기권자 갑, 을을 상대로 한 가등기상 권리에 대한 처분금지가처분결정 이후 갑의 위 가등기상 권리와 근저당권이 을에게 이전되고, 가등기에 기한 본등기까지 경료된 후 위 가처분권리자가 피보전권리인 갑에 대한 가등기말소청구권 등에 기한 본안소송에서 승소하고 그 판결이 확정된 경우 위 가처분 이후 경료된 각 등기의 말소방법 부기등기의 방법으로 갑 명의의 가등기지분말소 및 을 명의 가증기의 경정등기가 경정등기가 이루어져야 할 것이다. <LI>위 1항의 경우 가처분권리자가 갑 명의의 가등기 및 근저당설정등기를 말소신청함에 있어 을의 승낙서나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부할 필요가 있는 지 여부(소극) 필요하지 않다. </LI></OL> <LI>사례 : 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침 <UL> <LI>대상토지 : 지목이 전, 답, 과수원인 토지 = 농지 <LI>농지취득자격증명을 첨부하여야 하는 경우 <UL> <LI>아래의 경우 시장 구청장 읍장 면장이 발행하는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. <UL> <LI>자연인 또는 영농조합법인 농업회사법인(주식회사 제외) <LI>학교, 공공단체 등 </LI></UL> <LI>국가나 지자체로 부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우와 동일 가구(세대)내 친족간의 매매 등을 원인으로 소유권인전등기를 신청하는 경우 </LI></UL> <LI>농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없는 경우 <UL> <LI>국가나 지자체 <LI>상속 및 포괄유증, 상속인에 특정정 유증, 취득시효 완성, 공유물분할, 경락, 진정한 등기명의회복, 농업법인의 합병을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 <LI>토지수용 및 공공용지의 취득특례법에 의한 협의 취득, 환매권자가 환매권에 기하여 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 <LI>도시계획구역 내의 농지 <LI>농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 <LI>농업협동조합, 수산업협동조합, 축산업협동조합, 임업협동조합, 인삼업협동조합, 농어촌진흥공사, 금융기관, 상호신용금고, 신용협동조합, 새마을금고, 성업공사, 유동화전문회사 등의 농지저당권의 실행으로 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우 <LI>농어촌기반공사 농어촌기반공사 및 농지관리기금으로 농지를 취득, 한계농지를 취득하는 경우 <LI>농지개량조합이 농지개량법에 의하여 농지를 취득하는 경우 <LI>농지이용증진사업계획에 의하여 농지를 취득하는 경우 <LI>농업기반정비사업과 생활환경정비사업시행자에 의하여 시행된 환지계획 및 교한 분합에 따라 농지를 취득하는 경우 <LI>지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되지 않음않이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지 <LI>공장설립 등의 승인을 신청하여 공장입지승인을 얻은 자 및 공장입지승인을 얻은자가 당해 농지를 취득하는 경우 </LI></UL> <LI>종중의 농지취득 <LI>다른 등기예규의 폐지 및 개정 </LI></UL> <LI>사례 : 농약제조업자 등의 농지취득과 농지취득자격증명 농림부장관의 농지취득인정을 받아 농지취득자격증명을 발급받고, 소유권이전등기신청서에 농지취득증명를 첨부화여야 한다. <LI>사례 : 징발농지의 매수에 농지소재지관서의 증명이 필요한지 여부 필요없다. <LI>사례 :농지이전등기신청서의 첨부서면(토지대장)에 의하면 도시계획시행지구라는 것이 인정될 때의 부지증명의 첨부 여부(1982. 4. 13. 등기예규 제435호) 도시계획구역임을 직접 증명하는 환지예정증명이나 부지증명의 첨부가 필요하다. <LI>사례 : 발전용지(농지)의 매수에 따른 농지소유권이전등기시의 농지매매증명의 여부(1966. 12. 1. 등기예규 제96호) 군수의 수용용지매수증명서를 첨부하는 경우 증명이 없어도 무방하다. <LI>사례 : 부동산등기특별조치법 및 동법에 다른 대법원규칙의 시행에 관한 등기 사무처리지침(1990. 8. 30 등기예규 제707호, 개정 1991. 4. 15. 등기예규 제725호, 1996.12. 24. 등기예규 제859호) <UL> <LI>계약을 등기원인으로하는 소유권이전등기신청서에 제출하여야 할 검인계약서 등 <LI>계약당사자의 지위를 이전하는 계약과 소유권이전등기 </LI></UL></LI></OL> <LI> <OL> <LI>공법관련 권리분석 사례 </LI> <LI>토지거래 계약의 허가 <OL> <LI>사례 : 갑은 서행안 지역에 임야 8천평을 산 사람이다. 현재 이 지역은 거래허가지역이므로 묶여 있는데 토지를 허가지역으로 지정하는 것은 어떤 경우이며 그 기간은 무기한인가? 허가기간은 5년 이내이고, 지정자는 건교부장관, 허가권자는 시장 군수 구청장이다. <LI>사례 : 을의 고향에 땅이 있다. 이번에 허가지역으로 묶여버렸다. 토지거래 계약의 적용대상에 해당하는 것은? 적용대상 권리는 소유권, 지상권 등으로 유상계약일 때만 적용된다. <LI>사례 : 갑이 당을 사려고 전국을 누벼보니 필요한 땅은 허가지역이 대부분이었다. 그래서 허가지역의 땅을 사볼가 하는데 그 절차를 모른다. 토지거래 허가절차는 어떻게 되는가? 당사자 공동으로 허가신청서를 작성하여 시장군수 구청장에게 제출하여야 한다. 허가신청서에는 토지의 현황 및 인근사항을 표시한 축척 1/25000 이상의 지형도, 지적도, 임야도 또는 수치지적부등본, 토지등기부등본, 토지의 이용목적이 허가기준에 적합함을 나타내는 설명서 등의 서류를 첨부하여야 한다. 허가신청서에 기재사항 : 당사자의 성명 및 주소, 토지의 지번 지목 면적 이용현황 및 권리설정 현황, 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 종류, 계약예정금액, 토지이용에 관한 계획 <LI>사례 : 토지거래를 할 때 토지의 허가지역에 있어서 이용목적에 대한 허가기준의 구체적 내용은 무었인가? . 규제구역 내에 거주하는 사람들의 복지 또는 편익을 위한 시설로서 관할 시장 군수 구청장이 확인한 시설에 이용하고자 하는 때 . 자기의 거주용 주택건축에 이용하고자 하는 때 . 규제구역 내에 거주하는 농어민이 그 규제구역 내에서 농업, 축산업, 임업 또는 어업을 영위하기 위해 필요한 때 . 규제구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위해 필요하고 또 규제구역의 토지이용상 적절하다고 인정되는 사업을 시행 또는 시행하고자 하는 사람이 그 사업에 이용하고자 할 때 또는 그 사업을 시행하는 사람이 그 사업에 쓰기 위한 때 . 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 사람이 그 사업에 쓰기 위한 때 . 규제구역 내에 거주하고 있는 사람이 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것으로 앞의 항목에 언급한 사업을 시행 또는 시행하려는 사람이 이들 사업에 이용하는 토지의 대체용으로 토지를 이용하고자 하거나 통상의 경제활동으로 행하는 채권의 담보 또는 채무변제를 위해 토지를 제공하는 때 등 <LI>사례 : 장차 건물을 짓기 위해 그런 구역에 주택을 사려고 토지이용계획확인원을 떼보니 미관구역이며 고도지구 중 최고고도지구로 되있었다. 미관지구와 고도지구란 무었인가? 미관지구는 도시의 미관유지가 필요한 지구를 말하며, 중심미관지구, 역사문화미관지구, 일반미관지구로 세분된다. 고도지구란 도시의 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제하는 지구를 말하고 최저고도지구 또는 최고고도지구로 세분된다. <LI>사례 : 도시계획구역 내의 자연녹지 지역으로 2천평을 사려고 하는데 이 지역은 토지거래허가지역이다, 이 경우 2천평 정도는 허가받지 않아도 되는가? 자연녹지의 허가 받지 않아도 되는 면적은 200㎡미만 이다. <LI>사례 : 도시계획구역 안의 논 5백평을 사려고 하는데 이곳은 토지거래 허가지역이다. 이 경우 허가하지 않고는 살 수 없는가? 생산녹지의 허가 받지 않아도 되는 면적은 200㎡미만 이다. <LI>사례 : 갑이 도시계획구역 밖의 임야 3천평을 사려고 하는데 걸림돌이 되는게 이 지역이 허가지역이란 점이다. 갑의 경우도 허가를 받아야 하는 면적은? 도시계획구역 밖의 허가지역 임야는 20000㎡ 이하는 허가를 필요로 하지 않는다. <LI>사례 : 갑은 허가구역 중 상업지역 내 1,000㎡의 땅을 소유하고 있는데 이중 200㎡를 H씨에게 판다면 허가를 받지 않아도 되는가? 도시구역내 상업지구의 200㎡ 이상은 허가를 받아야 한다. 허가면적 <UL> <LI>도시계획구역 내 <UL> <LI>주거지역 180㎡ 초과 <LI>상업지역 200㎡ 초과 <LI>공업지역 660㎡ 초과 <LI>녹지지역 200㎡ 초과 </LI></UL> <LI>도시계획구역 밖 <UL> <LI>농지 1000㎡ 초과 <LI>임야 2000㎡ 초과 <LI>기타 500㎡ 초과 </LI></UL></LI></UL></LI></OL></LI></OL> <UL> <LI>도시계획구역 내의 부동산 매매와 이용관리 권리분석 사례 <OL> <LI>사례 : 갑은 과천시에 있는 땅 500평을 30년간 W씨의 소유를 소유의 목적으로 평온 공연하게 점유해, 시효취득을 원인으로 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는데 허가를 해야 되는가? 토지거래지역에서의 시효취득은 허가대상이 되지 않는다. <LI>사례 : 갑의 토지 중에 지적부상의 지목은 농지로 되어 있지만 현재 실제상은 주택이 들어서 있다. 게다가 이 지역은 토지거래허가지역이므로 매매시 공부상 농지로 되어 있으므로 농지로 판결되는가? 도시계획구역 밖의 토지로 허가대상일 때, 실제상 주택인 경우 주택을 기준으로 허가 여부를 판단해야 한다. <LI>사례 : 얼마 전 토지를 사기 위해 알아보니 토지 중 시가화조정구역으로 지정된 토지가 있었다. 시가화조정구역이란 무었인가? 도시에 무질서한 시가화를 방지하고 도시의 계획적, ㄷ나계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 이내의 범위 내에서 건교부장관이 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정하는 것 <LI>사례 : 갑이 사놓은 토지 중 시가화조정구역으로 지정된 토지가 상당히 많다. 시가화보유기간은 몇 년 동안인가? 5년 이상 20년 이내 <LI>사례 : 갑은 개발제한구역 내의 임야를 가지고 있는 사람이다. 이 지역에 축사를 지으려고 하는데 가능한가? 1가구당 기존 축사를 포함하여 200㎡ 이하는 가능하다. <LI>사례 : 갑이 빌라 3동을 짓기 위해 허가를 받아 놓고 준비하던 중 이 지역이 개발재한구역으로 지정되었는데 어떻게 해야 되는가? 사업설게내용을 개발제한구역의 지정고시가 있는 날로부터 1개월 이내에 관할 시장 군수에게 신고하여 조정을 받아야 한다. </LI></OL> <LI>토지이용의 제한과 규제사항에 관한 권리분석 사례 <OL> <LI>사례 : 갑은 시흥시 **동에 사는 사람이다. 도시계획구역 내에서의 일반적인 행위제한에 대해 알고 싶다. 다음의 개발행위를 하고자 할 때에는 미리 시장 군수의 허가를 받아야 한다.(도시계획법 제46조) <UL> <LI>토지의 형질변경(공유수면매립을 포함함) <LI>죽목의 벌채, 재식 <LI>토석의 채취 <LI>건축물 기타 공작물의 신축 개축 증축(건축법에 의한 건축물의 건축) <LI>이동이 용이하지 아니한 물건의 설치 또는 퇴적 <LI>대지면적의 최소한도 이하로의 토지분할 <LI>공작물의 설치 <LI>녹지지역 안에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓은 행위 </LI></UL> <LI>사례 : 서해안에서 멀리 떨어져 있지 않은 곳에 관광휴양지역이 있는데 이곳에 갑의 땅이 있다. 이 땅에는 화강암이 대량으로 매장되 있어 매입하여 사업을 해볼까 하는 바 채석이 가능한가? 토지의 재취, 입목, 죽의 벌채 등 장녀훼손하는 행위는 금지되고 있다. <LI>사례 : 대대로 물려받은 땅이 조금 있는데 이땅을 분석해보니 1필지의 땅이 취락지역과 경지정리지역으로 되어 있다. 경지정리지역은 200㎡이고 취락지역은 9,000㎡이다. 이 경우 경지정리지역이 얼마 안 되는데 같은 용도로 사용할 수 없는가? 1필지의 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에 그 토지에 대한 행위제한은 그 적은 면적이 330㎡ 이하인 경우에는 그 1필의 토지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 적용된다. [단, 적은 부분이 330㎡ 이하더라도 도시지역 또는 자연보호지역에 속하는 경우에는 그대로 해당 용도지역에 관한 행위제한이 적용된다.] </LI></OL> <LI>지적관련 실무 사례 <OL> <LI>사례 : 필지와 지번이 무엇인가? 필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위 지번 : 토지에 붙이는 번호 <LI>사례 : 지목변경과 토지의 이동이란 무엇인가? 지목변경 : 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바궈 등록하는 것 토지이 이동 : 신규등록할 토지가 생기거나 기등록지의 지번, 지목, 경계좌표 또는 면적이 달라지는 것 <LI>사례 : 전주시에 여러 필지의 땅이 있어 이를 합병하고 싶은데 합병이 불가능한 경우란 어떤 경우인가? 합병이 금지되는 사유 <UL> <LI>합병되는 각 필지의 지번이 연속되지 아니할 때 <LI>합병되는 각 필지의 지적도 또는 임야도의 축척이 서로 다를 때 <LI>합병되는 각 필지에 대한 소유권 이외의 권리를 가진 자 전원의 동의가 있는 때에는 그러하지 아니하다. <LI>합병되는 토지가 기등기지와 미등기지일 때 </LI></UL> <LI>사례 : 한 필지마다 지목이 있는 것이 원칙인가? 원칙적으로 필지마다 하나의 지목이 설정된다. 다만 1필지가 2이상의 지목의 용도에 사용될 때에는 주된 사용목적에 따른 지목으로 설정한다. <LI>사례 : 갑은 ***시에 살면서 20년간 인쇄업에 종사하고 있는 사람이다. 갑 소유의 땅 중 분필이 필요를 느끼는 것이 있는데 분필을 하려면 어떤 절차를 밟어야 한는가? 1. 토지의 분할측량절차를 신청(시 구 군청 지적사무담당부서) 2. 측량기사를 통하여 당해 토지를 측량 3. 그 결과를 토지대장에 등재 분필등기의 신청서류 <UL> <LI>등기신청서 <LI>등기원인을 증명하는 서면 [매매계약서, 저당권부 차용증서, 상속을 증명하는 서면 등] <LI>등기필증 <LI>이 밖에 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의, 승낙을 요할 때에는 이를 증명하는 서면, 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에는 그 권리를 증명하는 서면, 소유권의 보존, 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면 등을 등기소에 제출 </LI></UL> <LI>사례 : 갑은 안양시에 사는 사람이다. 안양에 소유하고 있는 땅이 여러 필지로 나눠져 있어 불편을 느끼고 있어 합필하고 싶은데 합필의 요건을 모른다. 합필의 요건은 무었인가? 합필하는 요건 <UL> <LI>각 필지의 소유자가 같은 사람이어야 한다. <LI>합필하려는 토지는 서로 인접하여야 한다. <LI>합필하려는 토지는 지목이 같아야 한다. <LI>미등기 토지는 먼저 소유권보존등기를 한후 합필하여야 한다. </LI></UL></LI></OL></LI></UL> <LI> <OL> <LI>세무관련 권리분석 사례 </LI> <LI>상속제도 <UL> <LI>상속받는 순서 <UL> <LI>피속인의 유언 <LI>공동상속인간의 협의분할 <LI>법정상속 <UL> <LI>제1순위 : 직계비속 <LI>제2순위 : 직계존속 <LI>제3순위 : 형제자매간은 동일한 순위적용 <LI>제4순위 : 4촌 이내 방계혈족 <LI>배우자 : 직계존 비속과의 관계에서는 공동상속인 자격을, 형제자내의 4촌 이내 방계혈족과의 관계에서는 단독상속인의 자격을 가짐 <LI>태아 : 재산상속에 있어서 태아는 이미 출생한 것으로 간주하여 태아의 상속권을 보호하고 있음 </LI></UL></LI></UL> <LI>상속배분 <UL> <LI>직계비속 : 동일비율로 상속하는 것이 원칙이다. 다만, 배우자가 있는 경우 직계비속 상속분의 1/2을 더 상속한다. <LI>직계존속 : 동일한비율로 산속한다. 다만 배우자가 있는 경우에는 배우자에게 직계존속 상속분의 1/2을 더 상속한다. <LI>형제자매 또는 4촌 이내 방계혈족 : 동일한 상속순위에 해당하는 상속권자간에는 모두 동일한 비율로 상속한다. 다만, 피상속인의 배우자는 직계존비속이 없고 배우자만 있으면 모두 배우자에게 상속된다. </LI></UL> 사례 1. 법정상속비율 <OL> <LI>상속인에게 직계비속만 3명(A, B, C) 있는 경우 A = 1/3 B = 1/3 C = 1/3 <LI>상속인에게 배우자(D)와 직계비속이 3명(A, B, C) 있는 경우 A = 1/4.5 B = 1/4.5 C = 1/4.5 D = 1.5/4.5 <LI>피상속인 배우자와 피상속인의 형제자매가 2명 있는 경우 배우자가 모두 상속 </LI></OL> <LI>금융자산 상속절차 이자소득의 귀속자 <UL> <LI>상속개시일 까지의 금융소득 : 피상속인 소득 <LI>상속개시일 이후 : 상속인에게 귀속 </LI></UL></LI></UL></LI></OL> <UL> <LI>상속세의 계산방법 <UL> <LI>상속세 계산 상속세율 <TABLE border=1> <TBODY> <TR> <TD align=middle>과세표준 </TD> <TD align=middle>세율 </TD> <TD align=middle>누진공제액 </TD></TR> <TR> <TD>1억원 이하 </TD> <TD>10% </TD> <TD>0 </TD></TR> <TR> <TD>1억원 초과 5억원 이하 </TD> <TD>20% </TD> <TD>1천만원 </TD></TR> <TR> <TD>5억원 초과 10억원 이하 </TD> <TD>30% </TD> <TD>6천만원 </TD></TR> <TR> <TD>10억원 초과 30억원 이하 </TD> <TD>40% </TD> <TD>1억6천만원 </TD></TR> <TR> <TD>30억원 초과 </TD> <TD>50% </TD> <TD>4억6천만원 </TD></TR></TBODY></TABLE> 상속세율은 초과누진세율의 구조를 가지며, 과세표준금액에 다라 최저 10%에서 최고 50%가지 다섯단계 세율을 적용하고 있다. 사례 2 : 상속세율의 적용 과세표준금액이 25억원일 때 <UL> <LI>초과누진세율 방법 1억원 x 10% + 4억원 x 20% + 5억원 x 30% + 15억원 x 40% = 8억 4천만원 <LI>누진공제액 방법 25억원 x 40% - 1억 6천만원 = 8억 4천만원 </LI></UL> <LI>상속재산 및 증여재산 평가 <UL> <LI>재산평가의 기준시점 상속개시 또는 증여당시의 금액으로 평가한다. <LI>재산평가의 원칙 : 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 평가기준일전 6월(증여의 경우는 3월)부터 상속세 또는 증여세 과세표준기간 중 다음과 같이 확인된 가액이 있는 경우에는 이를 시가로 인정하고 있다. <UL> <LI>당해 재산에 대하여 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 <LI>당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력이 있는 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 감정가액이 세법상 평가액의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액 <LI>당해 자산에 대하여 수용 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 한다. </LI></UL> <LI>세법상 보충적 평가방법 : 시가가 없거나 시가를 산정하기 어려운 경우 <UL> <LI>토지 : 개별공시지가 <LI>상업용 건물 또는 특수한용도의 건물 : 국세청이 매년 고시하는 기준시가 <LI>국세청 지정지역 내의 공동주택 : 국세청장이 매년 고시하는 기준시가 <LI>단독주택 등 일반용 건물 : 지방세법상 시가표준액. 다만 2000. 7. 1 이후 상속 또는 증여부터는 국세청장이 매년 고시하는 기준시가 <LI>상장(장외등록 포함)주식 : 평가기준일 이전 2월간 및 이후 2월간 총 4월간의 평균종가 <LI>상장 채권 : 평가기준일 이전 이후 2월간의 평균종가와 평균기준일 이전 최근일의 최종시세가액중 큰 금액 <LI>비상장주식 : 수익가치를 원칙으로 하되, 수익가치가 순잦산가치에 미달하는 경우 순자산가치로 평가 (단 수익가치의 이자율은 10%[2000. 4. 3] 이전까지는 15%임]) 순자산가치 = (총자신 - 총부채) / 발행주식총수 수익가치 = 1주당최근3년간의순손익액의가중평균액 / 10% <LI>비상장채권 타인으로부터 매입한 국채(발행기관 등으로부터 직접 매입한 것은 제외) = 매입가액 + 평가기준일까지의 미수이자 상당액 기타 채권 = 평균기준일 현재 이를 처분하는 경우 받을 수 있다고 예상되는 금액 <LI>서화 골동품 : 2인 이상의 전문가 감정평가액의 평균액 <LI>예금 적금 등 : 평균기준일 현재 예입총액 + 평가기준일 현재 미수이자 상당액 - 원천징수세액 상당액 <LI>대부금, 외상매출금 및 받을어음 등의 채권가액 : 원본 + 평가기준일까지의 미수 이자 상당액 <LI>증권투자신탁 수익증권 : 평가기준일 현재 한국증권거래소의 기준가격 </LI></UL> 사례 3 : 비상장주식의 평가 어버지가 최대주주로 있는 비상장법인의 주식 10만주를 성년인 아들에게 증여하였다. 증여당시 비상장주식의 평가액은 10억원(주당 1만원)으로 주식증여에 다른 증여세 산출세액은 2억3천1백만원이었다. 증여 후 이 비상장주식은 코스닥에 등록되어 상장하자마자 주식가격이 폭등하였다. 등록 후 3월이 되는 날 상속세법상 평가액이 1주당 10만원 일 때 추가로 납부 또는 환급하여야 할 증여세액을 계산하면? 해설 : 상장 또는 등록 후 3월이 되는 날을 기준으로 평가한 실제 주식가액(10만원)이 당호 증여가액(1만원)보다 30%이상 높으므로 다음과 같이 증야세액을 재계산하여 그 차액을 추가로 납부하여야 한다. <OL> <LI>실제주식가액 : 100억원 ( 100,000 x 100,000주) <LI>증여재산 공제액 : 3천만원(성년 직계비속간) <LI>증여 과세가액 : 99억 7천만원 <LI>재계산 증여세 : 45억 2천 5백만원(99억 7천만원 x 50% - 4억 6천만원) <LI>기 납부 증여세 산출세액 : 2억3천1백만원 <LI>추가납부할 증여세 : 42억9천4백만원 <LI>증여세 신고기한 내 신고 납부할 경우 추가 납부할 증여세의 10%를 신고세액공제로 공제함 </LI></OL> <LI>담보제공된 자산 등의 평가 저당권 질권 양도담보 전세권 등이 설정되어 있는 재산은 아래의 방법으로 평가한 가액과 위 3)에서 정한 방법으로 평가한 가액 중 큰 가액으로 한다. <UL> <LI>저당권 또는 질권이 설정된 재산-당해 재산이 담보하는 채권액 <LI>공동저당권이 설정된 재산-당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액 <LI>근저당이 설정된 재산-평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액 <LI>양도담보재산-당해 재산이 담보하는 채권액 <LI>동일한 재산이 다수채권의 담보 되어 있는 경우 - 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액 <LI>전세권이 등기된 재산 - 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우는 임대보증금) </LI></UL></LI></UL> <LI>상속세 공제 <UL> <LI>기초공제 거주자 또는 비거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 기초공제로 2억원을 공제한다. 가업상속의 영우에는 1억원, 영농상속의 경우에는 2억원 한도내에서 가업상속 재산가액 또는 영농상속재산가액을 각각 추가로 공제한다. <LI>배우자 공제 배우자가 실제로 상속받는 금액이 전혀 없거나 실제 상속받은 금액이 5억원 미만이더라도 최저 5억원을 공제한다. 배우자란공제액은 다음중 적은 금액이다. <UL> <LI>배우자가 실제로 상속받는 금액 <LI>민법상 법정상속비율을 곱하여 산출한 금액(최고 30억원 한도) </LI></UL> 사례 4 : 배우자 상속공제액 상속인이 배우자와 2자녀로 구성되어 있고 피상속인의 상속재산이 30억원일 때 배우자 상속공제액은 얼마인가? (배우자가 실제 상속받은 금액은 10억원일 때) 다음 중 적은 금액이 배우자공제액이다. <UL> <LI>실제 상속받은 금액 : 10억원 <LI>법정상속분 : 30억 x 1.5 / (1+1+1.5) =약12.86억원 </LI></UL> 그러므로 배우자공제액은 10억원이다. <LI>기타 인적공제 : 다음의 인적공제액을 모두 합한 금액을 말한다. <UL> <LI>자녀공제 : 자녀 1인당 3천만원 <LI>미성년자 공제 : 상속인 및 동거인중 미성년자에 대하여는 미성년자 1인당 [5백만 x 20세에 달하기까지의 연수] <LI>연로자 공제 : 상속인 및 동가기족중 60세 이상인 자 1인당 각 3천만원 <LI>장애자 공제 : 상속인 및 동거자중 장애자에 대하여는 장애자 1인당 [5백만원 x 75세에 달하기가지의 연수] <LI></LI></UL> <LI>일괄공제 : 위의 기초공제와 기타인적공제의 합계액 대신 선택할 수 있는 공제로서 <UL> <LI>일반상속의 경우 5억원 <LI>가업상속의 경우 6억원 <LI>영농상속의 경우 7억원 </LI></UL> 로서 유리한 쪽을 선택할 수 있다. (단 배우자 단독상속인 경우에는 일괄공제가 인정되지 않고 기초공제와 기타 인적공제를 각각 구해서 합한 금액을 공제한다.) 사례 5 : 항목공제와 일괄공제의 선택 상속인 구성이 다음과 같을 때 항목별공제액과 일괄공제액을 각각 구하면? 그리고 어느 쪽을 선택하는 것이 더 유리한지 설명하면? <UL> <LI>배우자 : 만 63세 2개월 <LI>장남 : 만 22세 7개월 <LI>장녀 : 만 19세 5개월 <LI>차남 : 만 15세 10개월 </LI></UL> 항목별공제액 : 3억 2천만원 <UL> <LI>기초공제 : 2억원 <LI>기타 인적공제 자녀공제 9천만원(1인당 3천만원) 미성년자 공제 : 3천만원 ( 5백만원 [20세 -19] + 5백만원 [20세 - 15세]) </LI></UL> 일괄공제 5억원 이 경우는 일괄공제를 선택하는 것이 유리하다. <LI>금융재산 상속공제 여기서 수표 와 주식중 최대주주가 보뉴중인 주식가액은 금융자산 상속공제 적용대상에서 제외된다. 공제액은 다음과 같다. <UL> <LI>순금융자산가액이 2천만원 이하인 경우 : 순금융자산가액 <LI>순금융자산가액이 2천만원 초과인 경우 : 순금융자산가액의 20%를 공제하되, 공제금액이 2억원을 초과할 경우에는 2억원까지, 공제금액이 2천만원 미달시에는 2천만원을 공제한다. </LI></UL> 그러나 상속개시일로부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산가액 및 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액을 차감한 잔액을 초과하여 공제하지 못한다. 상속세 과세가액에서 차감되는 금액 <UL> <LI>상속인이 아닌 자에게 유증한 재산가액 <LI>상속개시일로부터 10년 이내 배우자에게 증여한 재산가액에서 배우자에대한 증여재산공제액을 차감한 금액 <LI>상속개시일로부터 10년 이내 기타 상속인에게 증여한 재산가액에서 증여재산 공재액을 차감한 금액 <LI>상속개시일로부터 5년 이내 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액에서 증여재산공재액을 차감한 금액 </LI></UL> 사례 6 : 상속공제액의 적용한도 피상속인의 상속세 과세가액이 아래와 같이 구성되어 있을 때 상속공제액의 한도는 얼마인가? <UL> <LI>상속재산가액 : 20억원(상속인이 아닌 자에게 유증한 재산가액 5억원 포함) <LI>상속개시일로부터 10년 이내 배우자에게 증여한 재산가액 : 10억원 <LI>상속개시일로부터 10년 이내 성인 자녀에게 증여한 재산가액 : 6억원 <LI>상속개시일로부터 5년 이내 친구에게 증여한 재산가액 : 4억원 </LI></UL> 상속세 공제액의 한도 = 상속세과세가액 - {상속인이 아닌자에게 유증 등을한 재산가액 + (상속개시일로부터 10년 이내에 배우자에게 증여한 재산가액 - 증여재산공제액) + (상속개시일로부터 10년 이내 성년 자녀에게 증여한 재산가액 - 증여재산공제액) + (상속개시일로부터 5년 이내 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액 - 증여재산공제액)} # 상속개시 후 얼마 안지나 사망한 경우 세금감면 계산공식 전의 상속세 산출세액 x { (재산상속분의 재산가액 x 전의 상속세 과세가액 / 전의 상속재산가액 ) / 전의 상속세 과세가액 } x 공제율 사례 7 : 단기 재상속에 대한 세액공제액 계산 전의 상속시 재산가액 5억원, 과세가액 4억원, 산출세액 4천만원, 재상속시 재산가액 8억원인 단기재상속에 대한 세액공제액은? (전의 상속개시일로부터 2년이 경과하였으나, 3년 이내임) 분자부분 : 8억 x 4억원 / 5억원 = 6.4억원 분모부분 : 4억원 세액공제액 = 4천만원 x 4억원 / 4억원 x 80% = 3천2백만원 (위에서 분자부분이 분모부분을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 봄) </LI></UL></LI></UL> <LI>증여세의 계산방법 <UL> <LI>증여세 합산 세금계산 사례 8 : 증여세 합산과세기간 아버지 이몽룡씨는 성년인 아들에게 지난 96년부터 매년 1.1자로 6백만원씩을 계속 증여해왔다. 앞으로도 매년 6백만원씩 증여를 계속한다고 할 경우 합산과세기간의 적용에 따라 99년 이후 각 연도에 합산될 금액은 얼마인가? 98. 12. 31. 이전 증여분에 대하여는 5년, 99. 1. 1. 이후 증여분에 대해서는 10년의 합산과세 기간이 각각 적용되므로 <UL> <LI>1999년 : 96 - 1999 : 합산(2천4백 = 6백 x 4) <LI>2000년 : 96 - 2000 : 합산(3천 = 6백 x 5) <LI>2001년 : 97 - 2001 : 합산(3천 = 6백 x 5) <LI>2002년 : 98 - 2002 : 합산(3천 = 6백 x 5) <LI>2003년 : 99 - 2003 : 합산(3천 = 6백 x 5) <LI>2004년 : 99 - 2004 : 합산(3천6백 = 6백 x 6) <LI>2005년 : 99 - 2005 : 합산(4천2백 = 6백 x 7) <LI>2006년 : 99 - 2006 : 합산(4천8백 = 6백 x 8) <LI>2007년 : 99 - 2007 : 합산(5천4백 = 6백 x 9) <LI>2008년 : 99 - 2008 : 합산(6천 = 6백 x 10) <LI>2009년 : 00 - 2009 : 합산(6천 = 6백 x 10) <LI>2010년 : 01 - 2010 : 합산(6천 = 6백 x 10) </LI></UL> <LI>친족 증여의 일정액 공제 <UL> <LI>배우자간 공제액 배우자간 공제액은 매 10년간 5억원이다.(97년 - 98년은 5년간 5억원, 99년 이후는 10년간 5억원) <LI>직계존 비속간 공제액 성년(만 20세 이상)인 직계존 비속이 증여 받을때에는 10년간 3천만원씩 공제 미성년자가 증여 받을 때는 10년간 1천5백만원씩 공제된다. 직계존 비속에는 외가족(외할아버지와 외손자)도 인정된다. 사례 9 : 기증자산의 증여세 과세가액 산입 99. 6. 25. 현재 아버지로부터 1억원을 증여받고자 한다. 최근친족으로부터 증여받은 재산의 내역이 다음과 같을 때 증여세 과세가액 방법은? . 아버지 : 93. 4. 25. 4천만원 96. 10. 10. 3천만원 . 어머니 : 95. 5. 25. 2천만원 . 할아버지 : 97. 3. 5. 1천만원 . 형 : 95. 3. 15. 1천만원 해설 아버지의 과세가액 : 3천만원 + 1억원 = 1억 3천만원 <LI>기타 친족간 공제액 10년간 5백만원이다. 친족의 범위 . 6촌이내 부계혈족과 4촌이내 부계혈족의 처 . 3촌 이내 부계혈족의 남편 및 자녀 . 3촌 이내 모계혈족의 남편 및 자녀 . 처의 2촌 이내 부계혈족 및 구 배우자 . 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자 포함) . 입양자 생가의 직계존속 . 출양자 및 그 배우자와 출양자 양가의 직계비속 . 혼인 외의 출생자의 생모 . 시부모와 며느리 (단, 비거주자간에는 제외) . 장인 장모와 사위간 (단, 비거주자간에는 제외) 사례 10 : 증여세 할증과세 조부가 미성년자 손자 앞으로 4천만원을 증여하얐다고 가정할 때 증여세로 납부할 세액은 얼마인가? 4천만원 - 1천5백만원 = 2천5백만원 에서 증여세 계산하고 그 세액에 30%할증 <UL> <LI>증여가액 : 4천만원 <LI>증여재산공재액 : 1천5백만원 <LI>과세표준 : 2천5백만원 <LI>산출세액(10%) : 250만원 <LI>할증세액(30%) : 75만원 <LI>합계세액 : 325만원 <LI>신고세액공제(10%) : 32.5만원 <LI>자진납부세액 : 292.5만원 </LI></UL></LI></UL> <LI>부동산 자금출처조사 <UL> <LI>자금출처조사 자금출처조사 결과 소명하지 못한 금액이 취득자산가액 또는 채무상환금액의 20% 상당금액과 2억원 중 적은 금액이상인 경우 그 입증하지 못한 취득자금 또는 상환금액을 타인으로부터 증여 받은 것으로 추정하여 세무조사를 거처 증여세를 부과한다. 사례 11 : 부동산취득 자금출처조사 부동산 취득자금 4억원에 대하여 3억원만 자금출처를 입증한 경우 소명하지 못한 금액(1억원) 중 취득자산가액의 8천만원과 2억원 중 적은 금액(8천만원) 이상이므로 소명하지 못한 1억원에 대해서 증여로 추정 </LI></UL> <LI>부동산 취득시 세금 <UL> <LI>취득세와 등록세 <LI>세금 부과 기준 <LI>시가표준액 <LI>서민공동주택과 임대주택 세금감면 <LI>부동산 취득방법에 따라 세금규모의 차이 </LI></UL> <LI>부동산 임대에 대한 세금 부과 <UL> <LI>임대에 대한 세금부과 <LI>보증금에 대한 소득세 및 부가가치세 <LI>전세금에 대한 임대소득세부과 </LI></UL> <LI>부동산 양도소득세 <UL> <LI>양도인 경우 및 양도가 아닌 경우 <LI>기준시가와 실지가액 <LI>기준시가 개별공시지가 시가표준액의 구별 </LI></UL> <LI>양도소득세 비과세 <UL> <LI>1세대 1주택 <LI>다가구주택 세법상 공동주택세금 부과 기준 </LI></UL> <LI>양도소득세 감면제도 <UL> <LI>자경농지 감면 <LI>장기임대주택 감면 <LI>장기보유 <LI>감면제도 이용</LI></UL></LI></UL></LI></UL></LI>