스크랩 [부동산재테크] 주거용 오피스텔(원룸)의 세금문제

[부동산은행]

▒ 국세청, 오피스텔 부가세 불법환급 실태조사 착수

정부의 8·31 부동산종합대책 발표 뒤 투기세력이 아파트에서 오피스텔로 옮겨가고 있는 가운데, 국세청이 오피스텔을 분양받으면서 사무실로 신고했다가 주거용으로 사용하고 있는 분양자들을 상대로 대대적인 실태조사에 착수한 것으로 알려졌다.

이는 김석동 재정경제부 차관보가 "오는 8일 열리는 부동산 당정협의회를 통해 상업용 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하면서도 종합부동산세 합산과세를 피해가는 행위 등에 대한 대책을 마련할 것"이라고 밝힌 것과 같은 맥락에서 해석할 수 있어 향후 결과가 주목된다.

국세청은 5일 "오피스텔 분양자들의 상당수가 임대사업자등록때 사무실로 신고, 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세를 돌려받은 뒤 실제로는 주거용으로 이용하는 불법 사례가 급증한 것으로 파악됐다"며 "환급해 준 오피스텔 부가세를 환수키 위해 서울지역의 일선 세무서가 현재 오피스텔 이용실태에 대한 광범위한 실태조사를 벌이고 있다"고 밝혔다.

국세청은 지난해 중부지방국세청이 경기 분당과 고양, 일산 등의 오피스텔에 대한 실태조사를 벌인 결과 부가세를 환급받은 오피스텔 분양자가 실제로는 주거용으로 사용하는 것으로 상당수 드러났다며 실태조사 대상을 서울 전역으로 확대했다고 조사배경을 설명했다. 국세청은 현재 서울시내에만 환급해 준 부가세의 환수대상자가 10만명에 육박하고 추징세액 규모는 7000억∼8000억원에 이를 것으로 추정하고 있다.

특히 서울시내 A세무서의 경우 오피스텔 부당환급 실태를 내사한 결과 조사대상 오피스텔의 84%가 부가세 환급을 받았지만 이 가운데 92%가 주거용으로 불법전용한 것으로 드러났다. 현행 세법상 사업자가 사업용 자산취득과 관련해 부담한 부가세 매입세액에 대해선 환급을 해주고 있지만 뒤늦게 취득한 자산을 사업용이 아닌 개인용으로 전용했을 땐 환급받은 부가세를 환수토록 하고 있다.

 

▒ [부동산재테크] 주거용 오피스텔(원룸)의 세금문제

 

주거용오피스텔에 대해서는 그것을 바라보는 시각에 따라서 어떤 경우 주택이 되기도 하고 어떤 경우에는 상가가 되기도 한다. 제도 정비가 아직 이루어지지 않는 덕분에 많은사람들의 골칫거리로서 대두되고 있는데 최근에는 과세관청에서 일괄적으로 주거용오피스텔에 대해서 환급받은 부가가치세를 다시 납부하라고 고지서를 발송해서 주거용오피스텔을 보유한 사람들의 애를 태우고 있다.

그렇다면 어떻게 대처해야 이러한 불씨를 애초에 간직하지 않을 수 있는지 알아보기로 하자. 우선 취득과 관련된 세금을 살펴보면 주거용오피스텔을 취득할 때는 취득세감면혜택을 받을 수없다. 무주택자가 분양면적 24평대 이하의 신규분양주택을 분양받는 경우 취득세등을 50%이상 감면받을 수 있다. 그러나 주거용오피스텔의 경우 실제 주거용으로 사용한다고 하더라도 공동주택에 포함되지 않아 감면을 받을 수없다.

 

그러나 주거용오피스텔을 취득할 때는 부가가치세를 환급받을 수있어 유리한 측면도 있다. 이러한 부가가치세는 분양계약일부터 20일이내에 일반과세자로 사업자등록을 하는 경우  환급받을 수있다. 다만, 다음의 경우 부가가치세를 환급받는 것이 오히려 불리한데 첫째로 주거용으로 사용될 예정인 경우이다. 공사진행기간중에 환급을 받아서 자금부담을 줄일수있어서 유리하지만, 준공입주시 일시에 거액의 부가가치세를 다시 납부해야 하기 때문에 자금경색시 불리할 수있다.

두 번째로 임차인이 일반과세자가 아닌 경우로서 임차인이 사업자등록을 하였으나 일반과세자가 아니고 간이과세자인 경우 임대료 징수시 부가가치세를 더 받아내기 어렵다. 이 경우 임대료의 10%를 부가가치세로 내야 하기 때문에 수입이 줄어드는 효과가 발생하게 된다.

주거용오피스텔을 임대하는 경우 부가가치세와 소득세 문제 발생

부가가치세의 경우 2003년 2월 18일 이전에 임대를 시작한 경우와 그 이후 시점에 임대를 시작한 경우로 크게 나눌 수 있다. 2003년 2월18일 이전에 임대를 시작한 경우에는 주거용임대시 임대수입에 대한 부가가치세를 납부하지 않아도 된다. 왜냐하면 주거용임대수입에 대해서는 부가가치세를 면세해주기 때문이다. 따라서 부가가치세 신고시 과세표준란에 무실적으로 명기하여 신고하면 된다. 그렇다고 사업자등록을 폐업할 것은 아니다. 언제든지 업무용으로 쓸수 있기 때문에 다만, 부가가치세 신고시에만 신경써주면 되는 것이다. 이 때 주거용으로 쓴다고 하더라도 종전에 환급받았던 부가가치세는 다시 납부할 필요가 없다.  특별히 2003년 2월18일이전에 임대를 개신한 경우에는 추징을 하지 않는다.

 

2003년 2월19일이후에 임대를 시작한 경우 주거용임대시 임대수입에 대한 부가가치세를 납부하지 않아도 되는 것은 동일하다. 즉, 부가가치세 신고시 무실적으로 신고하면 된다. 다만, 주거용으로 사용하는 기간에 대해서는 이미 환급받은 부가가치세를 납부해야 된다. 예를 들어 최초 1년간은 주거용으로 임대하고 그 다음 1년간은 사무실로 사용하는 경우 주거용으로 사용하는 기간의 신고는 임대수입에 대해서는 면세이므로 부가가치세 신고시 무실적으로 신고하고 이 때 환급받은 부가가치세를 다시 납부를 해야 한다. 문제는 그 이후에 다시 사무용으로 임대하는 경우 발생하게 되는 데 임대수입에 대한 부가가치세를 다시 납부해야 하고 주거용사용시 납부했던 환급받은 세액은 돌려받지 못한다. 이는 입법을 통해서 해결해야 할 부분으로 생각된다. 

 

임대수입에 대해서는 부동산 임대소득세도 내야 한다. 오피스텔의 임대로부터 발생되는 임대료는 두가지 형태가 있을 수있다. 월세와 보증금에 대한 이자상당액(연4.2%)이 그것이다. 임대소득세는 이러한 임대수입에 대해서 과세하게 된다. 다만, 주택으로 사용하는 오피스텔의 경우 이를 주택으로 보기 때문에 부부가 해당 오피스텔을 포함해서 2채이하를 보유한 경우라면 그 임대소득세 대한 소득세를 면제 받을 수있다.

 

주거용 오피스텔도 업무용이냐 주거용이냐에 따라 양도세 달라

이제 업무용으로 사용하는 주거용오피스텔을 양도할 때 발생하는 세금 알아보자. 이 때는 크게 부가가치세와 양도소득세 문제가 발생하게 되는 데 부가가치세의 경우 다시 환급받은 세금을 내지 않아도 되는 경우와 내야되는 경우로 크게 구분할 수있다.

 

환급받은 부가가치세를 납부하지 않아도 되는 방법으로는 1)사업양도방법과 2)세금계산서 교부방법이 있는 데 사업양도방법은 사업을 포괄적으로 양수도하는 방법으로서 이 경우 환급받은 부가가치세를 납부하지 않아도된다. 그 요건은 매수인이 매도인과 동일한 과세유형으로 사업자등록으르 하여야 하고 동일한 업종을 영위해야 한다.

따라서 매수인이 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 매도인이 임대사업을 한 경우에는 임대사업자로 사업자등록을 해야 하는 것이다. 세금계산서 교부방법은 매수인에게서 부가가치세를 매매대금에 추가하여 더 받고 매매대금중 건물분에 대해서 세금계산서를 교부하는 방법이다. 매도인은 매수인에게서 받은 부가가치세를 세무서에 납부하고 매수인은 일반과세자로 사업자등록을 함으로서 부담한 부가가치세를 돌려 받을 수있다.  사업양도방법과의 차이는 사업양도의 경우 업종이 동일해야 하지만, 세금계산서교부방법의 경우 업종이 다른 경우에도 사용할 수있다는 점이다. 다만, 부가가치세를 일단 세무서에 납부하고 돌려받아야 하므로 매수인입장에서 한달정도의 자금이 묶이게 되는 단점이 있다.

 

위 경우외에는 부가가치세를 납부해야 한다. 이 때 납부할 부가가치세는 매매대금중 건물분에 해당하는 금액을 계산하여 여기에 10%를 적용하여 계산하게 된다.  주의할 점은 환급받은 부가가치세범위내에서 납부하는 것이 아니고 양도한 매매대금을 기준으로 한다는 것이다. 따라서 당초 분양가 보다 매매가가 더 상승한 경우라면 환급받은 부가가치세보다 더 많은 세금을 낼수있다.

 

부가가치세 이외에 양도소득세를 추가로 부담해야 하는 데 업무용으로 사용되는 오피스텔이므로 주택이 아니고 따라서 상업용건물로서 양도세를 계산하게 된다. 따라서 주택등 투기지역내의 소재한 경우라도 토지등투기지역내에 있지 않다면 기준시가의 적용을 받을 수있다. 다만, 주택으로서의 혜택 즉, 1세대1주택비과세혜택을 적용받을수 없고 , 주택으로서의 불이익 즉, 3주택자의 중과세등을 적용받지 않게 된다.

주거목적 오피스텔 부가가치세도 체크해야

주택으로 사용하는 주거용오피스텔을 양도하는 경우는 통상 양도소득세 문제만 발생하게 되는 데 부가가치세도 한번쯤은 체크해 보아야 한다. 주택으로 사용하는 주거용오피스텔은 주택으로 간주된다. 따라서 원칙적으로 부가가치세가 과세되지는 않는다. 다만, 거래가 빈번하여 부동산매매업자로 인정되는 경우에는 주택의 양도일 지라도 전용면적 25.7평을 초과하는 국민주택규모 초과분양도에 대해서 부가가치세를 내야 하기 때문이다.

 

양도소득세와 관련해서도 주택으로 간주되므로 일반 주택을 보유 중인 사람이 주거용으로 사용되는 오피스텔을 추가로 구입한 경우 주거용으로 사용한 때부터 1세대 2주택자가 되어 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세가 과세된다.  물론 주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택으로 보기 때문에 보유부동산이 주거용오피스텔 1채라면 1세대1주택의 적용을 받을 수 있다. 즉, 3년보유(서울, 수도권등은 2년거주요건 추가)하고 양도시점에 다른 주택이 없다면 비과세가능하다는 것인데 3년의 보유요건 판정시 기존에 업무용등 비주거용으로 사용했던 기간은 제외된다.

 

♡ 자료정리: 부동산은행(http://www.realtybank.com)

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