강서지회 2009년 2월 강서구지회 회의자료(개정 양도소득세, 주택/상가임대차보호법 관련자료 첨부)

[지회장 박병구]

2009

강서구지회 회의자료

                                                   일시 : 2009년 02월 05일~06일

                                                                장소 : 강서구지회 사무실

한국공인중개사협회 서울시직할 강서구지회

                                             서울 강서 등촌3동 696 세신그린코아 805호

                                                  전화 2064-0087  팩스 2661-0086

                                                   http://cafe.daum.net/gangseo.kar

 1. 강서지회 까페오픈
  - http://cafe.daum.net/gangseo.kar   또는 다음까페에서 "강서지회" 로 검색
  - 협회.지회.구청 소식 전달 및 협회,지회 건의사항 접수
  - 법률. 세무. 법무 전문가 온라인상담란 개설
  - 각 분회별 커뮤니티

2. 무등록. 유사명칭사용업소. 대여업소 자정 추진
  - 불신의 이미지를 제고하여 전문자격사로 지역사회 이바지
  - 과포화 상태의 무분별한 업소난립과 불법,탈법 중개행위 근절

   
3. 보도, 전봇대, 유리창(벽) 매물게시 금지
  - 경쟁적 일부물건의 가격제시-시장가격 왜곡. 매도인과 매수인 모두에게 피해
  - 중개업소 미관환경 제고, 중개사 위상정립

4. 통합의 협회 이념에 맞는 대화합의 친목회로 발전
  - 불공정 거래행위 사회문제 대두

5. 타 사업자에  시세(중개업소의 고유재산) 제공 문제점

6. "중개수수료 계약과 함께 받는다"는 공보물 제작 필요성

7. 중개수수료 인상추진안
 (2007년기준 국내부동산 거래 규모 423조원, 중개수수료- 공인중개사수 1인당 4000만원 정도)
* 6억원 이상주택 - 3%
* 6억원 미만주택 -0.9% 로 일원화 추진
* 5000만원 미만( 지방4000만원 미만)의 주택 임대거래시 독거노인,소년소녀가장-현재와 같이 무료

8. 공인중개사법제정 추진계획  

【1단계】로 금년 3~4월경까지 공인중개사법 제정에 주력,
‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’을 ▲공인중개사법으로 법률 명칭 변경 ▲중개인의 공인중개사화를 골자로 한 공인중개사법 제정을 추진하게 됩니다.

【2단계】로 금년 6~7월경에는 전문자격사로서의 위상을 공고히 할 수 있도록 공인중개사법 제정시 포함시키지 못했던 규제위주의 법 내용에 대한 제도개선에 주력,
공인중개사법에 ▲공인중개사의 부동산거래신고의무 폐지 ▲공인중개사시험 협회로의 이관 ▲지도촵단속권 협회로의 이관 ▲공인중개사의 결격사유 완화 ▲공인중개사 수습제도 신설 ▲중개보조원 고용시 공인중개사만을 채용 의무화 ▲공인중개사 등 보수교육 의무화 ▲전속중개계약 의무화 등의 내용을 포함시켜 개정할 계획입니다.

【3단계】로 2010년 상반기까지는 국토연구원 또는 서울대학교 등 공신력있는 연구기관을 선정하여 공인중개사법 개정 방안을 모색, 전문자격사로 자리매김하기 위한 큰 틀에서 공인중개사제도를 개선할 예정입니다. 즉 부동산거래제도의 선진화와 중개업계 발전에 기여하기 위해 전문자격사로서 역할에 부합할 수 있도록 ▲중개수수료 현실화 방안 ▲부동산분양대행 및 부동산컨설팅 업무의 공인중개사 전속화 방안 ▲부동산거래정보망 활성화 방안을 마련

9. 변협회장 선거공약 삭제 촉구
변호사 협회장 선출 입후보(김평우, 이준범)자들은 변호사수 급증과 경기 불황이 계속되자 이에 대한 해결방안으로 대한변호사협회장 후보들이 부동산거래를 체결할 때 변호사가 관여하도록 제도화하는 방안을 추진하겠다는 공약을 내놓고 있는데 이는 현행 공인중개사제도를 전면 부정하는 발상으로, 법을 공정하게 다뤄야하는 변호사단체의 협회장 후보들의 공약사항이라는 점에서 상식적으로 받아들이기 힘들다.
현행 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제26조에서는 ‘공인중개사의 거래계약서 작성 의무’를 분명하게 규정하고 있다. 과거에도 변호사의 중개업무영역 침해행위는 철퇴를 맞은 바 있었다. 2006년 5월 대법원 판결에서는 변호사가 낸 ‘부동산중개사무소 개설등록신청반려처분취소’에 대한 상고심 선고(사건번호 대법 2003두14888)에서 원고의 상고를 기각한다는 내용의 판결이 있었다.

                        <개정>주택 및 상가임대차보호법 중 최우선변제 관련

◇ 주택임대차보호법시행령

    (전문개2008.8.21) 

구        분	우선변제 받을 임차인 범위	우선변제받을 보증금 중 일정액
“수도권정비계획법”에 따른         수도권 중 과밀억제권역	6천만원 이하	2천만원 이하
광역시(군지역과 인천광역시 제외)	5천만원 이하	1천700만원 이하
그 밖의지역	4천만원 이하	1천 400만원 이하

-임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금   액까지만 우선변제권이 있다.
-하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을   초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율   로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
-하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임   차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

◇ 상가임대차보호법시행령(전문개정 2008.8.21)

구       분	적 용 범 위	우선변제 받을 임차인범위	우선변제 보즘금 범위
서울특별시	2억 6천만원 이하	4천5백만원 이하	1천350만원 이하
“수도권정비계획법”에따른   수도권중 과밀억제권역	2억1천만원 이하	3천9백만원 이하	1천170만원 이하
광역시   (군지역과 인천시 제외)	1억6천만원 이하	3천만원 이하	900만원 이하
그 밖의 지역	1억5천만원 이하	2천오백만원 이하	750만원 이하

- 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
- 법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
- (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차    임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21>
- (월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다.
- 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1    에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
- 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1    을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그     상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

                                        2009년 변경되는 양도소득세 (다주택 관련)

◆ 양도소득세 일반세율

과세표준	2008년	2009년	2010년
1200만원이하	9%	과세표준의 6%	과세표준의 6%
1200만원초과    4600만원이하	18%	72만원  + (1200만원초과금액의 16%)	72만원  + (1200만원초과금액의 15%)
4600만원초과    8800만원이하	27%	616만원  + (4600만원초과금액의 25%)	582만원  + (4600만원초과금액의 24%)
8800만원초과	36%	1,666만  + (8800만원초과금액의 35%)	1,590만  +(8800만원초과금액의 33%)

◆ 다주택자 양도세 중과 완화

1. 신규취득 주택 양도사례

2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지 2년간 한시적으로 양도하거나 신규 취득하는 주택에 대해 세율이 할인된다.

1가구 2주택자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)로 완화된다.

1가구 3주택 이상자는 세율이 60%에서 45%로 낮아진다.

보유주택현황		양도 시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
없음	A,B주택	(A주택양도시)일반세율    (B주택양도시)비과세	(좌  동)
없음	A,B,C주택	(A주택양도시)45%세율    (B주택양도시)일반세율    (C주택양도시)비과세	(좌  동)

2. 기존주택양도 사례

기존 주택(2008년 12월 31일 이전 보유 주택)은 특례기간(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일) 중 양도하는 경우에만 적용되며, 신규 취득 주택(2009년 1월 1일~2010년 12월 31일)은 양도 시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다. 다만 다주택자에 대해선 장기보유특별공제가 지금과 마찬가지로 적용되지 않는다. 예를 들어 기존에 A와 B주택을 가진 2주택자가 특례기간 중에 집을 팔 때 A주택은 일반세율, B주택은 비과세될 수 있다. 만약 특례기간 이후 양도한다면 A주택은 50% 세율, B주택은 비과세될 수 있다.

A, B, C주택을 가진 3주택자의 경우를 살펴보자.

특례기간 중 양도할 때 A주택은 45% 세율, B주택은 일반세율, C주택은 비과세될 수 있다.

                                                                                                                                                                      -한국공인중개사협회 강서구지회-

보유주택현황		양도 시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
A,B주택	없음	(A주택양도시)일반세율   (B주택양도시)비과세	(A주택양도시)50%세율   (B주택양도시)비과세
A,B,C주택	없음	(A주택양도시)45%세율   (B주택양도시)일반세율   (C주택양도시)비과세	(A주택양도시)60%세율   (B주택양도시)50%세율   (C주택양도시)비과세

3, 기존주택양도와 신규주택양도가 복합된 사례

보유주택현황		양도 시기
기존주택	신규취득주택	특례기간중 양도한 사례	특례기간이후 양도한 사례
A주택	B,C주택	(B주택양도시)45%세율   (C주택양도시)일반세율   (A주택양도시)비과세	좌동
A,B주택	C주택	(C주택양도시)45%세율   (B주택양도시)일반세율   (A주택양도시)비과세	(C주택양도시)60%세율   (B주택양도시)50%세율   (A주택양도시)비과세
A,B주택	C,D,E주택	(E주택양도시)45%세율   (D주택양도시)45%세율   (C주택양도시)45%세율   (B주택양도시)일반세율   (A주택양도시)비과세	(E주택양도시)60%세율   (D주택양도시)60%세율   (C주택양도시)45%세율   (B주택양도시)일반세율   (A주택양도시)비과세

       ( * 최종 양도주택은 보유 및 거주 요건을 갖춘 1주택으로 1세대 1주택 비과세 적용 )

◆1가구 1주택자가 고향주택(지방 소재) 취득으로 2주택이 된 경우,

종전 주택을 양도할 때 1주택자로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단하며, 지방의 고향주택을 양도할 경우 일반과세(일반세율, 최대 30% 장기보유공제 적용)한다.

◆1가구 1주택자가 근무상 형편, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방 소재 1주택을 취득해 2주택이 된 경우, 종전 주택을 양도할 때 1주택자로 보아 양도세 비과세 여부를 판단하며, 지방소재 실수요주택을 양도할 때는 일반과세(일반세율, 최대 30% 장기보유공제 적용)한다.

◆일시적 2주택자 중복 보유기간이 1년에서 2년으로 연장(2008년 11월 28일 이후)되며, 양도세가 비과세되는 주택 가격이 양도 당시 실제거래가액 기준으로 6억원에서 9억원으로 높아진다.

이에 따라 9억원 이하인 집을 3년 이상 보유했다면 양도세 없이 집을 팔 수 있다.

다만 서울과 5대 신도시, 과천 등에 집을 갖고 있다면 2년 거주 요건을 채워야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

◆장기보유특별공제 확대(2009년 1월 1일 양도분부터 적용 “소득세법 제95조”)

1가구 1주택 장기보유특별공제가 연 4%, 최대 80%(20년 이상 보유)에서 연 8%, 최대

80%(10년 이상 보유)로 확대된다.          

                                                                                                                            

현      행        (2008년 3월 21일 이후부터 적용)	개      정    (2009년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
(1) 일반 건물, 토지          - 연 3%씩 공제      최대 30%(10년 이상 보유시) 공제	(1) 일반 건물, 토지               - 변동없음
(2) 1세대 1주택(3년이상 보유시 적용)         - 연 4%씩 공제      최대 80%(20년 이상 보유시 공제)	(2) 1세대 1주택(3년이상 보유시 적용)         - 연 8%씩 공제      최대 80%(10년 이상 보유시 공제)

보유기간	공제율      (주택)	(주택외)	보유기간	공제율      (주택)	(주택외)
3년이상 4년미만	100분의 24	〃   10	7년이상 8년미만	100분의 56	〃  21
4년이상 5년미만	100분의 32	〃   12	8년이상 9년미만	100분의 64	〃  24
5년이상 6년미만	100분의 40	〃   15	9년이상 10년미만	100분의 72	〃  27
6년이상 7년미만	100분의 48	〃   18	10년이상	100분의 80	〃  30

◆ 지방 미분양 아파트 세제 혜택도 주어진다. 취득, 등록세를 기존의 절반으로 감면해주는 지방 미분양 아파트 세제 혜택이 2009년 6월 30일까지 이어진다. 아울러 정부는 미분양 해소 차원에서 지방 미분양 주택을 산 뒤 5년간 발생한 양도차익에 대해 세금을 물지 않는 방안을 재차 추진하기로 했다. 아직까지 이 내용은 확정되지 않았지만 공감대는 형성돼 있는 분위기다.

◆ 종부세 부담 완화

위헌 논란을 불러일으켰던 종부세와 관련해 헌법재판소는 '가구별 합산 부과'에 대해 위헌 결정을 내렸다.

이에 따라 '가구별 합산'은 효력이 정지됐고, '인별합산'으로 전환됐다. 종부세 과세기준금액이 인별 6억원으로 결정돼 부부가 50%씩 공동명의로 12억원짜리 주택 한 채를 갖고 있는 경우, 종부세를 내지 않아도 된다.

인별로 6억원으로 하면서도 단독 명의의 1가구 1주택자에 대해선 기초공제 3억원을 인정해 9억원까지 종부세를 내지 않도록 했다.

단독 명의 1가구 1주택자 장기보유세액공제와 고령자세액공제가 신설된다.

고령자 세액공제는 △60세 이상 10% △65세 이상 20% △70세 이상 30%다.

1주택자 장기보유로 인한 세액공제는 △5년 이상~10년 미만 20% △10년 이상 40%다. 장기보유세액공제와 고령자세액공제는 중복 적용이 가능하다. 아울러 과표구간과 세율도 조정된다. 당초 정부안은 0.5~1%였지만 결론적으로 0.5~2%로 정해졌다.

과표기준별로 보면 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5% △94억원 초과 2%로 세분화됐다.

종부세 과표적용률은 80%로 동결됐고, 세부담상한액도 전년도 납부액의 300%에서 150%로 낮아졌다.

아울러 비수도권 소재 1주택에 대한 종부세는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 한시적으로 비과세하기로 했다.