지적도상 도로가 있는데 실제 폐도가 존재시 건축허가

[해가찬굴비]

건축허가요건이 되는 도로

1.도로에 접하지 않는 맹지는 건축허가를 받을수 없다.

-건축허가는 원칙적으로 (1)대지가 4m이상의 도로에 2m이상 접해야한다.
2.공도,사도거나 통행지 토지 소유자의 토지 사용승락서를 받아야함
3.5호이상이 관습적으로 사용하는 도로이어야 됨

'도로'라함은 평상시 건축물의 이용에 지장이 없도록 보행및 자동차 통행이 가능한 4m이상의 도로를 말한다.

개설되지 않은 예정도로의 경우 관계 법령에 의해 신설 또는 변경에 관한고시가 된경우 건축법상에 도로로 인정되어 건축허가가 가능하다.

-사람의 보행이 불가능한 자동차 전용도로(고속도로,고가도로)는 건축법상에 도로로 볼 수 없어 자동차 전용도로에만 접한대지는 건축허가를 받을수 없다.

-지형적 조건으로 인하여 자동차의 통행이 불가능한경우 시장,군수,구청장이 위치를 지정, 공고하는 구내간의 3m도로, 막다른도로의 경우 도로길이 10m미만은 폭 2m,길이 10m이상 35m미만 은 폭3m, 길이 35m이상은 폭6m(도시지역이 아닌 읍, 면의 경우 4m)이상이면 건축법상의 도로로 인정되어 건축허가가 가능.
-현행도로가 임도나 농로라면 그 상태로는 건축허가 불가능

현재, 행정기관에 알아보고 있으므로, 정확한 내용이 나오는데로 다시 업글 하겠습니다.

★ 건축법 ★  제44조(대지와 도로의 관계)

① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. 1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

★ 건축법 시행령 ★ 제28조 (대지와 도로와의 관계)

①법 제44조제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 공지"라 함은 광장·공원·유원지 기타 관계 법령에 의하여 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다. <개정 1999.4.30>

②법 제44조제2항의 규정에 의하여 연면적의 합계가 2천제곱미터이상인 건축물의 대지는 너비 6미터이상의 도로에 4미터이상 접하여야 한다. <개정 1999.4.30>

아래 내용은 인터넷에서 일부 발췌한 내용입니다.

1. 2.3m정도 (현재사용중, 콘크리트포장,지적도상도로)

도로에 편입된 사유지 소유자는 귀측의 통행을 막을 수 없다고 생각됩니다. 아마도 2.3m 도로를 주택의 통행도로로 사용하는 것으로 보이는데, 그 주택은 공로에 이르기 위해서 타인의 토지를 통행할 권리도 인정되는 판에(이것을 주위토지통행권이라고 함), 지적도상의 도로만으로 도로폭이 부족하여 포장까지 한 것이면, 통행제한을 할 수 없습니다. 만약 통행제한을 한다면, 법원에 '통행방해 금지 가처분 신청'을 하고, 소송으로 해결하는데 문제가 없을 것입니다.

2. 2.5m정도, 4m정도 (현재 사용불가능 지적도상에만 도로)

2.5m정도, 4m(이하 편의상 "폐도"라고 합니다)는 국가 소유입니다. 따라서 귀하의 필요에 의해 폐도를 복구하여 사용하고저 한다면 구태어 주변 토지소유자의 동의가 필요하지 않습니다. 그런데 문제는 폐도를 복구하자면 주변 토지를 침범하지 않을 수 없는 점이 문제입니다. 아시다시피 폐도는 1910년대 일제가 토지조사 사업을 할 때 만든 지적도에 나온 것인데, 예전에는 사람만 다니던 길이었으므로 도로폭이 매우 좁았습니다. 그런데 지금은 차량 출입은 가능해야 도로라고 할 것이므로, 이웃 토지 소유자와 협의하여 도로폭을 넓히는 게 필요합니다. (사람들이 인접토지 소유자의 동의가 필요하다고 한 것은 인접 토지를 손대어야 할 처지임을 감안해서 한 말로 보입니다). 통상 2미터 이상의 노면(실제 도로로 사용되는 편편한 부분)을 확보하기 위해서는 지형에 따라 2미터 이상 때로는 8미터 정도의 길어깨를 필요로 합니다. 그런데 도로를 복구하면 인접 토지에게도 모두 혜택이 돌아가기 때문에 인접 토지 소유자와 잘 협조해 보시기 바랍니다. (그런데 이런 문제는 외지인이 직접 나서서 해결하기 힘들므로, 이장 동장 또는 지역 유지를 앞세워 해결해 보시기 바랍니다. 사람들은 토지 문제에 관해서는 일단 경계부터 하고 보기 때문에 처음에는 의사소통을 하기 힘듭니다).

건축법의 도로는 ‘보행과 자동차 통행이 가능한 도로’를 말하는 것이므로, 건축허가에 필요한 도로는 4m이상이 원칙이고, 그 미만의 도로가 있는 대지는 맹지라고 생각하기 쉽다. 하지만, 건축주가 건축허가신청할 때에 확보하여야 할 통로는 4m미만이라도 이미 (허가권자인 시장·군수가) 건축법의 도로로 지정하였거나, 지정하지 않았더라도 지적법의 지목이 도로인 경우 그리고 오랫동안 주민이 도로인 경우에는 4m미만이라도 맹지가 아닐 수 있다. 법정도로(건축법제2조제1항제11호가목)는 너비가 모두 4m이상이므로 건축법의 도로너비 기준에 맞으나(자동차 전용도로 제외), 건축허가 시에 위치를 지정할 도로는 4m미만인 경우도 많으므로, 대지소유자는 어떤 경우에 4m미만의 진입로(통로)로도 건축허가나 신고가 가능할지가 궁금할 것이다. 여기서는 4m미만의 기존도로를 활용하는 방법을 살펴보자.

 4m 미만의 도로로 건축허가가 가능한 경우

(1) 4m미만이지만 건축법의 도로로 이미 지정ㆍ공고된 도로를 이용하는 경우이다. 즉, 지목과 상관없이 어떤 대지까지 연결된 사실상의 도로가 이미 건축허가나 신고 시에 건축법의 도로로 지정받았다면, (신청 대지에서 보았을 때에 통과도로인 경우) 그 도로는 지목과 상관없이 (최소2m이상) 건축법의 도로가 되었으므로, 그 도로에 접하거나 연결된 대지에 건축허가를 신청하는 것은 가능할 것이다.(건축행정길라잡이제45쪽) - 주변에 이미 4m미만인도로로 건축허가를 받아 건축된 건물이 있을경우...  

(2) 영제3조의3제1호를 이용하는 경우이다. 법제2조제1항제11호 본문괄호안에 의하면, 지형적으로 곤란한 경우 3m이상(막다른 도로인 경우에는 2m이상)이면 건축허가가 가능하다. 여기서 도로란 지적법의 지목이 ‘도로’인 경우만 아니라, 어떤 지목이라도 사실상 도로로 이용되고 있는 너비가 4m이상이면 무조건 가능하고, 4m미만이라도 영제3조의3제1호에 의하여 가능하다. 예를들어 대지가 도로의 끝부분에 있는 경우에는 그 도로의 길이가 10m미만이면, 너비 2m의 도로를 이용해서 건축허가나 신고가 가능하다.

(3) 영제3조의3제2호를 이용하는 경우이다. 영제3조의3제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로를 이용하는 경우로써, 그 길이가 10m미만이면 너비 2m, 10~35m미만이면 너비 3m이면 된다. 또한 예외적으로 35m이상이면 너비 6m(비도시 읍·면은 4m)이상의 도로(진입로)가 확보되어야 한다.(뒤에 설명)

(4) 법제44조제1항단서를 이용하는 경우이다. 건축허가를 받으려는 대지는 4-3-2m이상의 도로에 2m이상이 접하여야 하는 것이나, (지적도의 도로에 접하지 않았거나 또는 현황도로에 접하지 않았다고 하더라도), 허가권자의 판단에 의하여 해당건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우(제1호)와 건축물 주변에 공지가 있는 경우는 허가가 가능하다.(제2호) 이런 대지에 건축허가가 나려면, 광장, 공원, 유원지, 그밖에 관계법령에 따라 건축이 금지되고 공중통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우이다.(영제28조제1항)

(5) 건축후퇴선을 활용하는 경우이다. 건축후퇴선이란 도시지역 등에서 이미 건축물이 너비 4m미만의 좁은 도로를 이용하여 밀집되어 지어졌을 경우, 그 도로를 이용하여 건축물을 지으려는 사람은, 기존의 도로가 4m미만인 경우 그 도로를 4m이상으로 확장하기 위하여 개인의 토지를 수용할 수도 없고(민법제211조), 설사 사용할 수 있다고 하여도 타인의 손해를 보상할 능력이 모자라기 때문에 건축후퇴선이 존재하는 것이다. 즉, 내 집 앞에만 4-3-2m로 건축법에서 요구하는 소요 도로폭을 충족하면 되는 것이다.(건축행정길라잡이제301쪽)

(6) 비도시지역의 면지역이다.(지구단위계획구역 제외) 이곳에는 건축법제44조가 적용되지 않으므로 기존의 도로에 2m이상이 접하지 않아도 된다. 다만, 도로를 신설하는 경우에는 4m이상의 도로의 확보를 요구하여 어려움이 있었다. 그러나 2009.8.24 개발행위허가운영지침에서 기반시설인 도로의 확보기준을 ‘건축법에 맞게’로 개정하여 녹지지역이나 비도시지역의 토지소유자의 불편이 해소된 것이다. 하지만, 면지역의 대지에도 통행이 가능한 통로는 확보되어야 하는 것이므로, 주변에 건축이 금지되는 공지가 없다면 최소 2m이상의 진입로는 확보되어야 할 것이다.

(7) 비도시지역의 읍·동지역이다. 법제5조에 의하면, (국토계획법의) 비도시지역이면서 (행정구역이) 읍ㆍ동지역(지구단위계획제외)에 건축하는 건축물로서 건축조례로 정하는 건축물인 경우에는 법 제2조제1항제11호 및 제44조에 따른 기준이 완화되는 것이므로, 4m미만의 도로를 확보하여도 건축허가가 될 수 있다.(영제6조제1항제7의2호)

지자체 조례를 이용할 사례

(8) 오랫동안 주민들이 사용해 온 현황도로(지목이 ‘도’가 아니거나, 지적에 표시되지 않은 경우)를 이용하는 경우이다. 이 도로는 지목과 상관없이 그 너비가 4-3-2m 기준(건축법의 도로기준)에 맞다면 큰 문제없이 건축허가가 가능할 것이다. 다만, 이런 현황도로는 콘크리트 포장이 되었다고 하여 (곧바로 건축허가가 가능한) 건축법의 도로라고 할 수는 없다.(대법원 선고 89누7016) 그리고 이때 도로소유자의 동의는 법제45조에 의하여 필요하되, 예외적으로 소유자의 동의 없이 건축허가가 가능한 도로의 종류는 각 지자체 건축조례에 있다.(법제45조제2항) - 지자체마다 다르다.

(9) 농로를 이용하여 건축허가나 신고를 받는 경우이다. 농촌지역 또는 농업용으로 사용하고 있는 농로의 종류는, 국토계획법에 의한 용도지역(도시지역과 비도시(관리ㆍ농림 등))에 따라서, 또는 관리주체에 따라서(농촌공사, 면사무소 등), 또는 개설법규에 따라서(농어촌도로정비법, 농어촌정비법, 새마을도로, 현황도로 등), 그 종류가 다양하므로 일률적으로 판단할 수 없지만, 통상 그 농로를 통하여 마을로 직ㆍ간접으로 진입하고 있다면 그 너비가 3m이상이라면 허가가 가능할 것이나, 그 미만의 너비는 허가권자가 판단할 사항이다. 어떤 경우에도 (전업)농업인주택과 농업용창고 등 농업용 시설은 주로 비도시지역에 있으므로 그 너비가 완화 적용된다.

(10) 하천의 제방(도로) 등을 이용하는 경우이다. 제방도로의 너비가 4m 이상인 경우, 다른 법률에 (건축)제한이 있거나 또는 일반인의 통행이 금지되지 않았다면, 건축법의 도로로 지정받을 수 있을 것이다. 다만, 너비가 4m미만의 제방도로인 경우에는 허가권자가 그 제방의 상황을 고려하여(제방의 기능을 저해하지 않는다면) 허가해야 할 것이나 불허될 수 있다. 왜냐하면 민법제219조의 주위토지통행권은 행정재산에도 적용될 수 있다는 대법원판례가 있고, 각 지자체 건축조례에 제방도 도로로 이용될 수 있다고 규정되어 있다