출처:부동산중개사고판례밴드방
■ 취득세 중과 관련규정 총 정리 (시행령 입법예고 반영 下)
7. 오피스텔을 주거용으로 사용하는지는 주택분 재산세 부과 여부로 판단합니다.
위에서 주거용으로 사용되는 오피스텔도 앞으로 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함된다고 설명을 하였습니다. 오피스텔이 주거용으로 사용되는지 어떻게 확인할까.
위 행안부 질의응답 자료를 보면 재산세를 부과할 때 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함된다고 설명하고 있습니다.
취득세는 주택을 취득하는 시점에 납부하는 지방세입니다. 주택을 취득할 당시 다른 오피스텔을 가지고 있을 경우 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되는지에 따라 취득하는 주택의 중과 여부가 달라집니다.
그런데 다른 주택을 취득할 때마다 취득세 중과 여부를 판단하기 위해 보유 중인 오피스텔을 주거용으로 사용하는지 확인한다는 것은 현실적으로 불가능합니다.
이런 문제 때문에 오피스텔 중 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔에 한해 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함시키겠다고 발표한 것입니다.
그리고 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔이더라도 법 시행일 이후 취득하는 오피스텔에 한 해 주택 수에 포함시키겠다고 하니, 법 시행일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않을 것으로 보입니다.
8. 오피스텔이나 주택이 멸실된 상태의 조합원입주권 자체를 취득할 때는 취득세가 중과되지 않습니다.
다른 주택의 취득세 중과 규정을 적용할 때 분양권, 조합원입주권, 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함된다는 내용과 관련하여 앞으로 조합원입주권과 오피스텔도 다주택자의 경우 8%, 12%의 취득세율이 적용되는 것인지에 대해 살펴보면
다른 주택을 취득하고 취득세 중과 규정을 적용할 때 분양권 등이 주택 수에 포함된다는 것일 뿐 취득세율은 종전과 동일하게 적용됩니다.
구체적으로 분양권 등의 취득세율은 다음과 같습니다.
ⓐ 분양권 : 부동산이 아니므로 취득세가 없습니다.
추후 분양권으로 취득하는 주택이 다주택자의 주택일 경우 취득하는 시점(잔금일)에 취득세가 중과될 수 있습니다. 다만. 2020년 7월 10일 이전에 분양받은 분양권으로 취득하는 주택은 종전 취득세율(1~3%, 4주택 이상인 경우 4%)이 적용됩니다.
ⓑ 멸실된 상태의 입주권 : 토지를 취득하는 것이므로 4%의 취득세율 적용(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)
한편 관리처분계획인가는 났으나 주택이 멸실되기 전 상태인 조합원입주권을 구입한 경우 도정법상 입주권이라는 권리를 취득한 것이지만, 주택법상 주택을 구입한 것이므로 입주권 취득 당시 다주택자였다면 취득세가 중과될 수 있습니다.
ⓒ 오피스텔 : 취득 시점에는 주거용으로 사용할지, 사무실 용도로 사용할지 알 수 없으므로 공부 상 용도에 따라 상가분 취득세율 4% 적용(지방교육세, 농특세 포함 4.6%)
9. 상속 이후 5년 이내 주택, 공시가격 1억 이하 주택 등은 취득세 중과 규정이 적용되지 않으며, 다른 주택의 취득세 중과 규정을 적용할 때 주택 수에서 제외됩니다.
다주택자에 대한 양도세 중과 규정을 적용할 때 장기임대주택, 조특법상 감면주택, 상속개시일로부터 5년 이상 지나지 않은 주택, 지방의 저가 주택 등은 비록 조정대상지역에 위치하고 있고, 다주택자의 주택이더라도 양도세 중과세율이 적용되지 않는데요.
이번 지방세법시행령 개정안에도 취득세 중과 규정을 적용하지 않는 주택들을 열거하고 있습니다.
양도세 중과 배제 규정과 다른 점은 양도세에서는 중과 배제 주택들이 그 주택을 팔 때 중과를 하지 않을 뿐, 다른 주택의 중과 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함되는데(지방 저가 주택은 주택 수에서 제외), 이번 취득세 중과 적용이 배제되는 주택들은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때도 주택수에 포함되지 않습니다.
위 내용이 취득세가 중과되지 않거나 다른 주택의 취득세 중과 규정을 적용할 때 주택 수에서 제외되는 주택들입니다.
이 중 개인들이 적용받을 수 있는 주택은 가정 어린이집으로 사용되는 주택, 상속 주택, 농어촌 주택, 공시가격 1억 원 이하의 주택(정비구역 내 주택은 제외) 정도입니다.
이 중 공시가격 1억 원 이하의 주택으로서 정비구역에 위치한 주택은 제외됩니다. 공시가격은 낮지만 재개발등 기대감으로 프리미엄이 많이 붙어서 거래되므로 제외한 것으로 보입니다.
10. 상속받은 후 5년이 경과한 주택은 주택 수에 포함됩니다.
상속으로 주택을 취득할 경우 2.8%의 취득세율이 적용됩니다.
한편, 위에서 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 상속 주택은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외된다고 설명하였는데 상속개시일로부터 5년이 지나버리면 그때부터는 주택 수에 포함됩니다.
위 사례는 A주택을 상속받은 자가 B주택을 처분한 후 상속주택만 보유한 상태에서 C주택을 취득한 경우입니다. C주택의 취득 시점이 A주택을 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않았으므로 C주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 A상속주택은 주택수에서 제외됩니다.
따라서 이 경우 C주택은 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.
11. 상속주택의 소수지분은 주택 수에 포함되지 않습니다.
요즘에는 주택을 배우자와 자녀들이 공동으로 상속받는 경우가 많은데요. 주택을 공동으로 상속받을 경우 해당 상속 주택의 소수 지분을 가지고 있는 자는 상속 주택의 소유자로 보지 않습니다.
즉 공동 상속주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 만일 지분이 가장 큰 자가 여러 명일 경우에는 해당 상속주택에 거주하는 자 ⇒ 연장자 순으로 주택의 소유자가 결정됩니다. 이 규정은 양도세 규정을 그대로 따 온 것으로 보입니다.
♣ 공동 상속 주택의 소유자 결정
1순위 : 지분이 가장 큰 자
2순위 : 해당 상속주택에 거주하는 자
3순위 : 연장자
위 자료에서 A주택을 다른 형제 2명과 공동으로 상속받은 丙(3형제 중 막내)이 공동 상속주택을 소유한 상태에서 B주택을 추가로 취득한 경우입니다.
丙은 공동 상속주택의 소수 지분자(큰 형이 연장자이므로 상속주택은 큰 형 소유로 봄)이므로 B주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 공동상속주택은 丙의 소유로 보지 않습니다. 따라서 B주택은 1~3%의 취득세율이 적용됩니다.
12. 일시적 2주택에 해당하는 대체주택은 취득세가 중과되지 않습니다.
주택 한 채를 보유한 자가 이사를 가기 위해 신규주택을 취득하고 종전 주택을 일정 기간 내 양도하는 경우 양도세가 비과세됩니다. 이를 일시적 1세대 2주택 비과세라 합니다.
종전 주택을 보유한 상태에서 이사를 위해 새롭게 취득하는 주택은 실수요 목적으로 취득한 것입니다. 이런 경우 비록 두 번째 주택이지만 취득세가 중과되지 않습니다.
1) 신규주택 취득 시 1~3% 세율 적용
1주택자가 이사를 위해 대체주택을 취득하는 경우 우선 실수요 목적의 취득으로 인정하여 1주택일 때의 취득세율(1~3%)을 적용합니다.
2) 일시적 2주택 기간 내 종전 주택을 양도하지 않으면 취득세 추징
이후 일시적 2주택 기간(신규주택 취득하고 종전 주택을 양도해야 하는 기간) 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택의 취득세율이 그대로 인정되지만, 일시적 2주택 기간 내 종전 주택을 양도하지 않으면 2주택의 취득세율(둘 다 조정대상지역일 경우 8%)과 당초 취득세율과의 차익분에 대한 취득세를 추징하며, 이때 가산세도 함께 징수합니다.
이때 일시적 2주택 기간은 양도세의 일시적 1세대 2주택 중복보유기간과 동일합니다.
종전 주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역에 있으면 1년, 둘 중 하나라도 비조정대상지역에 있으면 3년의 중복보유기간 내 종전 주택을 처분하면 신규주택의 취득세율은 1~3%가 적용됩니다.(신규주택으로의 전입 요건 없음)
위 사례는 조정대상지역 1주택자가 법령 개정 후 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우입니다.
신규 주택을 취득할 때에는 우선 1%(취득가액 6억 이하)의 취득세율이 적용됩니다.
종전 주택과 신규주택이 둘 다 조정대상지역에 위치하고 있으므로 종전 주택을 1년 이내에 매도해야 하지만 사례에서는 1년이 경과한 후 매도했으므로 2주택자의 취득세율 8%와 당초 취득세율 1%의 차이 7%만큼 취득세가 추징됩니다. 이 경우 가산세도 함께 추징됩니다.
이상으로 지방세법 개정 조문과 지방세법시행령 개정 입법예고문의 내용을 바탕으로 취득세 중과 규정을 포괄 정리해 보았습니다. 참고하여 부동산 매매중개에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.