내집마련 딱!!..초기자금 적어 유리

[나창근]

안녕하세요?

벌써 7월의 두번째주의 시작입니다. 미국에서 활약하고 하고 있는 최경주의 AT&T 내셔널 대회 골프우승으로 올림픽유치와 청소년축구팀의 슬픔을 조금이라도 달래주는 상쾌한 아침입니다.

이제 얼마남지 않은 청약가점제의 본격적인 시행을 앞두고 내집마련 방법에 비상이 걸렸습니다. 분양가 상한제와 반값아파트의 등장예고등이 나오지만 그리 쉽게 아파트값은 떨어질줄모르는것 같습니다.  재개발 지분투자를 통한 내집마련 방법에 대한 내용을 소개하고자 하오니 참고하시기 바랍니다.

올 9월부터 청약가점제가 실시되면 신혼부부나 독신 가구는 영락없이 ‘열외’가 될 가능성이 높다. 무주택 기간, 부양가족 수 등 높은 점수가 배정되는 항목에서 경쟁력이 떨어져 인기 지역에선 청약 신청 자체가 무의미해질 수 있기 때문이다. 그러나 점수를 쌓을 때까지 마냥 세월을 보낼 수 없는 일이다. 기존 아파트를 매입하면 된다지만 그러기엔 목돈이 부족하기 일쑤다. 아파트 담보대출을 기웃거려 봐도 야금야금 오르는 금리가 부담스럽다. 청약을 받을 수도, 그렇다고 원하는 아파트를 덥석 살 수도 없는 실수요층에게 돌파구는 없는 것일까.

정답은 재개발구역 지분 투자다. 부동산전문가들은 “청약가점제에서 불리한 실수요자나 투자 자금이 부족한 이는 재개발 지분 투자를 통해 향후 내 집 마련에 도전해 볼만하다”고 입을 모은다. 재개발이 추진 중이거나 예정돼 있는 곳의 지분을 매입한 뒤 조합원 자격으로 아파트를 분양받는 방법을 활용하라는 이야기다.

◇재개발 지분 투자 ‘장점 많아’= 재개발 지분 은 초기 투자 자금이 비교적 적다. 시간이 지난 뒤 아파트를 분양받을 수 있는 재개발 지분은 대개 33.05㎡(전 10평) 안팎인데, ㎡당 가격이 낮은 곳이라면 1억 원 미만의 소액으로도 매입할 수 있다. 게다가 전세, 월세를 안고 매입하면 보증금만큼 투자비를 절감할 수 있다.

정현조 부동산J테크 재개발사업팀장은 “초기 1억 원 안팎의 자금을 재개발에 투자해 향후 새 아파트 입주를 겨냥하고 싶다는 30~40대가 많다”면서 “단타 매매가 아닌 실수요 목적으로 접근한다면 재개발 투자가 아주 유용하다”고 밝혔다.

원하는 지역과 아파트 규모, 브랜드를 고를 수 있다는 점도 빼놓을 수 없다. 출퇴근 환경과 투자 가치, 평형 구성과 공사를 맡는 건설사 브랜드, 사업 추진 일정, 시세 등을 고려해 자신에게 맞는 구역의 지분을 고르면 된다. 또 일반 청약을 통해 아파트를 분양 받을 경우 운이 따라야 당첨의 행운을 잡을 수 있지만, 재개발 조합원은 우선 분양을 받을 수 있다. 조합원끼리 로열층 동호수 추첨을 하고 남은 분량만 일반에 공급되기 때문이다.

무엇보다 정부와 지자체가 의욕적으로 강북 개발을 추진하는 만큼 안정된 투자 환경을 갖추게 됐다는 게 중요하다. 현재 서울은 강북 뉴타운으로 대표되는 재개발 사업으로 러시를 이루고 있다. 서울시 통계에 따르면 그동안 재개발 구역으로 지정된 곳은 줄잡아 400군데를 헤아린다. 이 가운데 시행을 앞두고 있거나 시행 중인 재개발구역은 100여 개(미시행 43개, 시행 중 57개. 2006년 12월 기준)다.

◇저평가 지분을 골라라= 그러나 뉴타운을 비롯한 재개발 사업들이 본궤도에 오른 만큼 시세도 만만치 않게 올랐다. 입지 조건이 좋고 개발 계획이 풍부한 곳으로 알려진 용산, 한남 등지는 ㎡당 1210~1512만 원(전 평당 4000만~5000만 원)을 호가할 정도다. 성수, 아현 뉴타운도 ㎡당 1059만 원(전 평당 3500만 원)선까지 올랐다.

상황이 이렇다 보니, 초기 자금 1억 원대로 접근할 수 있는 재개발 지분 찾기가 관건이다. 정현조 팀장은 “내 집 마련 수요라면 초기 투자 자금을 최소화하면서 입주까지 4~5년을 내다보는 재개발 구역을 고르라”면서 “신당 녹번 응암 구로 금호 당산 양평동 등지가 알맞다”고 귀띔했다.

이들 지역은 도심 접근성이 뛰어나고 주변 뉴타운과 연계 또는 후광 효과를 기대할 만한 곳이라는 공통점이 있다. 또 시세가 ㎡당 302만 원(전 평당 1000만 원)대에 머물러 있어서 상대적으로 접근이 수월하다. 부동산114 조사에 따르면 이들 지역의 지분 가격은 ㎡당 363~453만 원(전 평당 1200~ 1500만 원)선이다. 소형 지분일수록 가격대가 높아지기 때문에 개별 매물의 가격은 차이가 날 수 있다. 백정은 부동산114 대리는 “지분 시세가 크게 오르면서 ㎡당 302만 원대 매물이 많지 않다”고 말하고 “가재울 공덕 금호 옥수 행당동 등지에선 지분 크기 99㎡(전 30평) 이상의 매물만 ㎡당 453만 원 이하라고 보면 된다”고 밝혔다.

◇조합원 자격 ‘확인 또 확인’= 예전부터 재개발 지분은 위험 부담이 큰 투자 상품으로 통했다.

하지만 지금은 통하지 않는 소리다. 여러 차례 법 개정과 신설, 수정 등을 거쳐 근거가 명확해졌다. 재개발과 가장 밀접한 관련이 있는 법은 도시및주거환경정비법(도정법)이다. 도정법은 재개발·재건축사업 및 주거환경정비사업의 새로운 근거 법률로 2003년부터 시행되고 있다.

도정법에서 눈여겨볼 것은 지분 쪼개기(분할) 금지 부분이다. 실제 지분 거래를 할 때도 이 부분을 거듭 확인해야 한다. 재개발 조합원 자격과도 직결되기 때문에 재개발 투자에서 가장 기본이 되는 내용이다.

지분 쪼개기는 다가구주택이나 단독주택을 준공 이후 다세대주택으로 전환해 구분등기를 하는 것이다. 이는 재개발이 세대별 지분에 따라 입주권을 주는 점에 착안해 입주권을 늘리려는 방법이다. 이 지분 쪼개기가 성행하자 2003년 12월 30일 이전 지분을 쪼갠 경우 전용면적 60㎡ 이하일 때는 60㎡형 이하 아파트나 임대 아파트를 받도록 했다. 하지만 지분 쪼개기를 했더라도 전용면적 60㎡ 초과일 경우에는 제한을 받지 않는다. 또 조례 시행일 이후 지분 쪼개기를 한 경우에는 원래 지분에 하나의 입주권만 나온다. 쪼갠 지분을 매입한 사람은 입주권이 아닌 현금 청산 대상이 된다.

단 예외 조항이 있다. 2003년 12월 30일 이전에 쪼개진 지분이더라도 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 구분등기된 다가구주택이나 1990년 4월 21일 이전에 구분 등기를 해 다가구주택으로 쓰이는 단독주택 등은 조례에 제한 받지 않는다.

재개발 구역 내 토지(나대지)만 갖고 있다면 문제가 또 달라진다. 토지 면적이 90㎡(전 27.23평) 이상일 때만 분양 자격이 주어진다. 재개발 구역 내 여러 개의 토지를 갖고 있다면 각각의 필지를 합산해 계산할 수도 있다. 나눠진 토지를 모두 합해 90㎡ 이상이라면 분양 자격이 주어진다. 또 토지 면적이 모두 합해 30㎡ 이상~90㎡ 미만일 때는 무주택자에 한해 분양 자격이 주어진다.

지분 쪼개기 여부는 시군구의 건축물대장을 통해 확인할 수 있다. 재개발 구역 내 지분을 매입하기 위해선 건축물대장을 반드시 확인해야 한다. 더불어 재개발 조합을 방문해 분리 등기된 다세대에 대한 해당 조합만의 정책을 따져봐야 한다. 지분 쪼개기가 된 다세대주택에 대해 분양 자격을 주지 않겠다는 조합이 대부분이지만 빠른 사업의 추진을 위해 긍정적으로 검토하는 곳이 간혹 있기 때문이다.

나창근부동산투자연구소 의견 : 재개발 지역의 투자는 2가지 목적을 확실히 구분하여 접근할 필요가 있습니다. 첫째, 투자목적이라면 재개발의 소문도 나지 않은 아주 열악한 지역을 찾아서 장기투자목적으로 접근하는 것이 높은 수익률이 따라줄것입니다. 하지만 개발 가능성이 전혀 없는지역을 선택하는 우를 범해서는 안될것입니다. 둘째, 실수요목적이라면 사업승인이 났거나 관리처분계획인가가 난 구역을 집중적으로 살펴보는게 좋습니다. 아무래도 투자위험을 극소화할수 있고 단기적 투자로 입주를 실현할수 있기 때문입니다.

2007년 7월 9일 나창근부동산투자연구소드림