용인시 처인구 백암면 백봉리의 경매사건(2008타경19286): 법정지상권성립여부

[Midas]

지난번 주신 법정지상권 성립요건 자료를 보면

법정지상권 성립요건 2번의 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야

법정지상권이 성립한다고 하셨는데...

=> 예, 법정지상권이 성립하려면 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 하며,

 만약 건물에 보존등기가 되어 있지 않은 미등기건물(미준공된)이라면

 그 이전에 건축허가나 착공신고를 받으면 됩니다.

 또는 채권자가 이를 알 수 있을 정도의 개연성이 있어야 합니다.

차지권은 이와달리 토지와 건물의 소유자가 달라도 건물이 타인의

명의로 등기되어있으면 차지권이 성립되어 법정지상권이 성립된다는

말씀인지요?  (아직 차지권의 정확한 이해가 되지 않는군요).

=> 예 ,  민법 제622조 1항에서 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도

임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. 라고 하였습니다.

백암면 백봉리의 경매사건(2008타경19286)은 취하기 되었지만

결론적으로 법정지상권도, 차지권도 성립하지 않습니다.

왜냐하면 토지소유자 박금자와 건물소유자 박영준이 다를뿐 아니라

이들은 정당한 임대차관계가 아닌 사용대차이기 때문에 622조가 적용되지 않기 때문입니다.

만약 임대차계약을 맺었다고 주장한다면

집행관의 현황조사시 무상으로 거주하고 있다고 진술한 것과 대치되며,

또한 임대차계약을 맺었다해도 월세나 지료등을 지급하였다는 사실증명을 못하거나

차임을 연체한 사실이 있다면 622조가 적용되지 않습니다.

지난주의 2008타경19286 (용인시 처인구 백암면 백봉리 212-4)을 보면

1994.12.23 토지소유자 등기 박금자, 1994.12.30 백암농협 토지 근저당.

반면에 1994.12.30 건물소유자 등기 박영준, 1994.12.30 백암농협 근저당.

이경우를 보면 지상권 성립요건 2번과 같이 토지와 건물의 소유자가

다른데 차지권으로 법정지상권이 성립한다고 하셨는데...

그렇다면 성립요건 2번과 어떻게???

=> 차지권이란 용어에 대해 약간의 착오가 있는것 같습니다.

차지권은 남의 토지를 빌려 사용하는 지상권 및 임차권을 아울러 이르는 말이지만

민법 622조 1항은 민법상 임대차 관계의 대항력으로 이해하고 있다고 생각하시면 됩니다.

즉 토지소유자와 임대차관계를 맺은 자가 본인 소유의 건물에 대하여 소유권 보존등기, 또는

소유권이전등기 한 때에 제3자에 대하여 대항력을 가진다는 의미입니다.

만약 건물소유자가 토지소유자에 대하여 대항력을 가진다면 토지 낙찰자의 철거에

응할 필요가 없으며 임대차계약기간까지 토지를 적법하게 사용할 수 있습니다.

임대차기간이 종료되면 건물소유자는 계약갱신을 청구할 수 있고, 

거절하면 건물소유자는 토지소유자에게 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

또한 지상물을 매수해달라는 지상물매수청구권에 응해야 합니다.

결론,

현장을 다녀와서 건물소유권 등기권자인 박영준씨와 전화상 대화를 나누었습니다.

우리가 예측했던 것과 같이 본인은 사촌인 토지소유자에게 담보를 제공하였고

경매를 취하하기 위해 담보변제를 하겠다는 내용이였습니다.

대화에서 우리가 다녀간 사실에 대해서 꽤나 불괘하게 생각하고 있었습니다..

자기는 3대째부터 계속 살아왔고 앞으로도 그곳을 떠날 생각은 추호도 없다는 것이 요지인데

입찰하기 전이라 그자의 불괘한 욕설을 다 받아줘야 했습니다.

취하될 줄 알았다면 스트레스안받게 욕이라도 되받아 주었을텐데~~^^