제2강 전원주택 개발의 유형
2. 전원주택 개발의 유형
1) 개발주체에 따른 분류
(1) 택지개발지구 : 토지개발공사, 주택공사등 공공기관이 해당지역에 신도시,신시가지로개발하며 획일적인 공급방식에서 최근에는 기반시설갖춘 원형지공급방식
(2) 전문 개발업체의 단지조성 : 대지가 일부 포함된 토지로 자연녹지,관리지역인 농지나 임야를 매입, 일괄 전용허가를 받아 상 ․ 하수도, 전기, 도로 및 토목공사 등의 기반시설을 갖추고 수요자에게 분양하는 형태
(3) 동호인 단지조성 : 전원주택을 선호하는 동호인들이 조합의 형태를 형성, 부지를 공동으로 매입하여 가분할 할 수 있는 개개인의 명의로 전용허가를 신청 후 각자 건축이나 토목공사를 하는 형태
(4) 소규모 단계적 공동개발 : 넓은 면적의 토지를 가분할하여 그 가분할 선에 따라 각 필지를 매매하고 매입자의 명의로 전용허가를 받아 단선에 따라 각 필지를 매매하고 매입자의 명의로 전용허가를 받아 단계적으로 단지를 조성하는 형태
(5) 농가택지 : 특별한 허가 없이 건축이 가능한 검증된 대지로 주의할 점은 대지과 농지가 혼재되어 있어 대지와 농지지목을 구별하여야 하며 기존농가를 개보수 할 생각이면 개보수 비용을 살펴본 후 계약
(6) 단독개발 : 개인이 필요면적을 매입 후 단독으로 개발하는 형태
(7) 지주공동개발 : 토지소유자와 개발업체가 토지와 개발비용을 각각 투자하여 단지조성사업을 진행하여 분양 후 이익배분을 하는 형태
(8) 문화마을 조성 : 농업기반공사와 지방자치단체가 면단위 지역의 시골 마을에 흩어져 있는 집들을 한군데 모아 집단화하기 위해 조성하는 택지로 진입로, 상.하수도, 공동오수처리시설 등 기반시설을 갖추고 분양하는 형태
(9) 한계농지 정비지구 : 영농을 목적으로 이용에 한계가 있는 농지로써 생산성이 낮고 농지 규모가 6천평 미만이며 경사율이 15%이상의 농지나 폐광지역 농지로서 농업기반공사의 공영개발을 거쳐 조성된 용지를 공개분양 절차를 통해 분양 받는 택지에 텃밭까지 포함된 전원마을의 형태
2) 용도에 따른 전원주택의 분류
(1) 주거형 : 항시 거주를 하며 직장에서 출, 퇴근이 가능한 1시간권내의 전원주택
(2) 실버형 : 노년층의 거주용으로 1시간반 시간권의 전원주택으로 출퇴근 지연을 고려하지 않아도 되나 주변 환경을 더 중시한다.
(3) 레저 및 별장형 : 스키장, 골프장, 바다, 온천 등의 관광지 주변으로 개인이나 친척, 친구들이 함께 구입하여 주말이나 휴가 때 사용하는 주택. (요양목적의 경우도 포함)
(4) 수익거주형 : 전원생활을 영위하며 카페, 가든, 휴게소, 갤러리 등 취미생활과 자영업을 겸업.
3) 전원주택의 건축방식
(1) 목조주택(통나무 주택,경골조 목조)
(2) 벽돌 (조적식) 주택
(3) 한옥, 초가집
(4) 경량철골조 공업화주택
(5) ALC블럭 주택(경량기포 콘크리트 블록)
(6) 스틸하우스
4) 지하수 개발
전원주택을 마련하여 도시를 탈피하는 가장 큰 이유중의 하나가 맑은 물과 맑은 공기에 대한 갈망인데 맑은 공기는 도시를 빠져나가기만 하면 저절로 주어질 수도 있는 것이지만 마실 물만은 저절로 주어지는 것이 아니다.
주변 지역이 논밭이거나 축사, 공장 등으로 둘러 쌓여 있는 경우는 지하수가 오염되어 물을 마실 수 없기 때문이다. 대개 전원주택을 짓는 곳에 개발하는 지하수의 깊이를 보면 통상 소공이라는 15-20m 정도를 파 내려가 물이 나오면 샘물로 사용하는데 이런 깊이의 물들은 지표에서 15m사이에 있는 주변의 물들이 모두 퍼 올려 지는 것으로 오염의 가능성이 아주 높다 결국 지표수의 유입을 차단하는 파이프를 최소한 20m이상의 깊이로 박아 주어야하고 굴착의 깊이는 암반층을 뚫고 내려간 100m 이상이 되어야 깨끗한 물을 안심하고 마실 수 있다
3. 전원주택단지 개발
주로 농가주택 등의 소규모 토지전용으로 개발되어 오던 것이 94년토지이용개편에 따라준농림지역의 농지와임야를 형질변경,전용허가 완화로 단지 형태의 전원주택 개발이 많이 늘어나게 되었으나 97년부터 농지법 개정으로 개인 주거용 농지전용은 1,000㎡ 이내로 축소 농지를 이용한 단지가 불가능해 임야를 형질변경한 단지 중심으로 증가하였고 이때부터 전원주택은 공동주택에서 단독주택으로 분류되어 단지마다 개별건축 방식으로 준공 및 필지분할 등 행정규제가 완화되었다.
전원주택단지의 경우 전문업체에서 개발하는 것이 대부분이므로 교통, 의료 및 편의시설 등의 입지 조건을 갖춘 곳이 많고 단지라는 특성으로 인해 방범상의 문제나 이웃과의 융화, 집을 비웠을 때의 관리 등이 상당부분 해결된다.
단지내의 부지를 분양 받는 경우, 관리지역을 구입하는 수요층의 경우와 비교하면 전용허가나 토목공사를 거치는 부분에서 겪어야 하는 어려움을 덜 수 있다는 이점과 함께 택지 분양금액 중 개발업체의 이윤만큼 구입비용이 증가한다는 것이 단점일 수 있다.
1) 단지 개발절차
부지선정 → 사업계획 → 설계 → 허가신청 → 허가관련금납부 → 허가증수령건축 → 지적분할 → 지목변경 → 소유귄등기
(1) 부지 선정
① 수요계층을 어떤 쪽으로 설정 하는가 (출퇴근인가, 거주용인가)
② 개발 가능한 면적은 어디까지인가
③ 건축을 할 수 있는 면적은 어느 선인가
등을 구체적으로 알아보아야 한다
(2) 설계
피해방지계획도, 구적도, 토지이용계획도, 토지현황도 작성
① 농지 : ㎡ 당 1,500원의 인 ․허가설계비
② 임야 : ㎡ 당 2,798원의 인 ․허가설계비
③ 전용면적에 대한 건폐율에 대해서는 별도의 제한은 없으나 일반적으로 일선 행정기관에서는 25-30% 이상의 건축을 요 구하고 있는 설정임.
(3) 허가신청
농지는 소재지 관할 면사무소 농지관리위원회에 제출(심의 후 7일 이내 시장, 군수, 자치구청장에게 송부)한다. 농지(임야) 전용허가 신청서에 첨부해야 할 서류로는 전용목적 등을 기재한 사업계획서가 있어야 한다 (전용 후 사업 진행상의 방치에 대한 관할청의 우려를 줄일 수 있는 방향으로 작성)
(4) 허가의 통지 및 허가증 수령
관할 시장, 군수는 농지전용허가를 한 경우는 신청인에게 허가통지를 하고, 신청인은 대체 농지조성비와 면허세,지역개발채권을 납부한 후 허가증을 교부받아야 한다.
대체농지조성비 및 임야의 대체조림비의 단위당 금액은 농림수산부 장관이 농지별로 결정고시한다.
(5) 준공
기반조성 공사준공후 농지는 개별 필지 건축완료시대지로지목변경
(6) 개발부담금
부과 개시시점은 사업시행자가 개발사업의 허가 등을 받은 날로한다. 개발이익환수금이란 비도시지역 500평 도시지역 300평 이상의 토지를 전용 후 토지지가가 정상지가 상승분보다 높게 상승하여 얻는 개발이익은 개발이익환수법에 의해 개발이익의 50%를 개발부담금을 부과, 환수하는 제도이다.
(지방 2002년도 폐지,수도권 2004년 폐지,부활 2004년)
개발부담금 = 개발사업종료시점의 지가
(개발사업개시시점의 지가 ․ 개발사업기간중의 정상지가 상승분 . 개발비용)
☛ 조경의 비중이 점점 높아지고 있다.
한 채의 전원주택을 만들 경우 조경에 관심을 갖는 사랑은 드물다. 주변에 경관이 잘 보전된 자연이 펼쳐져 있기 때문이다. 조경은 전원주택 단지를 만들 경우에는 부대시설의 배치등과 연계해 지으며 단지의 특성을 나타내는 수단으로도 사용된다. 대다수 전원주택 개발업체들이 토목설계에 비중을 두면서 조경 부분이 취약한 경우도 있지만 자연 경관을 살리면서 독특한 단시 특성을 부여하는 업체도 상당수 있다.
조경은 땅 위에서 팔자 그대 경관을 만드는 일이다 즉, 전원주택의 소경은 주변자연과 어울리는 주거환경을 만들고 채석하고 합리적으로 계획하는 작업이라고 하겠다 집을 지어 생활할 공간을 만들었다면 이에 자연과 조화를 이루는 환경을 꾸미는 것이 전원주택의 조경이다.
전원주택의 조경은 특히 풍수지리의 영향을 많이 받고 있다. 자연의 흐름에 순응하는 것이 풍수조경의 골자라면 전원주택은 그 풍수조경과 직접 닿아 있다. 나무나 풀의 배치, 조경의 방향, 수목의 높이까지 살펴 사람의 건강과 미래 생활의 발복을 기원하기도 한다. 서양에서는 소경이란 살고있는 사람에게 쾌적한 환경을 만드는 것으로 풀이된다. 자연환경을 근저에깔고 공간을 계획한다는 점에서 전통 조경과 차이가 없는 듯하지만 서양의 조경은 쾌적하다는 기준을 시각적이고 활동적인 면에 주안점을 두고 전통 조경은 나무가 지닌 성격이나 특징과 같이 철학적인 측면에 비중을 둔다.
눈에 보이는 풍경이 자리 좋은데 굳이 조경이 필요한가하고 의문을 품는 사람도 있다. 그러나 조경이란 단순하게 풍경이나 경치와는 다른 의미가 있다. 조경에는 그 집에 사는 사람의생활, 나아가 가치관과 문화까지 포함되어 있다. 우리는 조경으로 그 집에 사는 사람이 어떤 사람인가 하고 투영해 볼 수 있다. 조경이란 자기 표현일 수 있으며 풍수조경이 음양오행의 흐름에 주안점을 두고 건강과 발복 또는 안정을 추구한다면 그것이 우리의 전통문화일 수 있는 셈이다.
따라서 조경을 형식적으로 몇 그루 나무를 심는다는 자세보다는 전원에 자신을 표현한다 고보면 좋을 듯하다. 동호인 주택단지나 전원주택단지를 개발할 경우 비용을 문제 삼아 조경에 소홀한 감이 있는데 주택 수요자들은 대부분 부대시설은 물론 조경에도 상당한 관심을 기울이고 있다. 자연을 찾는 사람이 자연을 파손하는 단지에는 관심을 갖지 않는다. 자연과 어떻게 조화를 이루는 단지인가 하는 점을 보는 것은 어쩌면 당연한 일이다.
조경은 다양한 분야와 연계된다. 마음에 드는 조경을 갖추기 위하여 건축주는 건축가에게 자신의 의견을 충분히 전달하여야 한다. 건축가는 건축주의 의견을 자연의 여러 가지 특징과 조화시켜야 하므로 빛이나 냄새, 식물, 동물 암석에 이르기까지 다양한 소재에 대하여 애정을 가지고 원하는 조경을 만들게 된다.
조경은 따라서 다양한 지식을 필요로 하고 여러 가지 소재를 다양하게 응용하는데 묘미가 있다. 그러다 보니 과학적인 조성이 좋은 것인지 예술적인 조경이 중요한 것인지 조차 불투명하며 실제로 이에 관하여 많은 논쟁이 벌어지고 있다고도 한다.
우리나라의 조경은 거의가 전통조경이 중심을 이루고 있다. 실제로 조경은 시인이나 조각가, 화가 등 예술인이 만들어 왔고, 서양에서는 건축과 관련하여 발달되어왔다. 조경이 예술적인 측면이 강하건 과학 또는 기술적인 측면이 강하건 간에 조경은 어떤 점에서는 사회적인 측면이 강하다는 점에서 단지형 개발에서는 상당한 배려가 필요하다 실제로 미국 등 선진국에서는 조경전문가가 도시계획에 가장 중요한 역할을 하고 있다.
필지를 구획하고 도로를 배치하며 경사지에 조경석을 쌓는 정도로 조경을 완료했다는 차원이라면 문제가 있다. 생활에서 그리고 전원주택을 선택하는 사람들의 취향이 자연 친화적이라는 점을 감안하여 단지형 개발에서는 보다 세심한 조경설계를 계획하늘 것도 바람직하다.
< 전원주택지 입지선정시 체크 포인트 >