※양도세 계산하기※

[골드맘]

양 도 세
① 양도소득세란?
	해당 부동산을 매각함으로써 차익이 발생되는 부분에 대해서 납부해야
	하는 세금인데 양도차익은 매도가액에서 취득가액과 소요된 제반비용을 공제한 후에
	이익이 발생된 경우이다.
	1가구 1주택의 경우 현재 보유기간이 3년이상인 경우에는 비과세 대상이다.
	단,  서울시, 과천시, 5대 신도시(일산, 분당, 평촌, 산본,중동)은 3년이상 보유/2년이상
	거주하여야 비과세의 대상이 된다.
★ 서울 주택 1채, 지방 일반도시에 1채 보유한 경우
	1가구 2주택자라도 일반시 지역에 있는 주택의 공시가격이 3억이하인 경우에는
	양도세의 중과세(55%:주민세포함)가 적용되지 않고 일반 양도세율(6~35%)을 적용.
	이경우 서울에 있는 주택을 팔든, 지방에 있는 주택을 팔든 두 채 가운데 어느 주택을
	팔더라도 관계가 없다.
★ 일반주택 한 채와 상속 주택 한 채를 보유한 경우
	상속받은 주택은 5년 동안 주택 수에 포함되지 않기 때문에 상속받은 주택을 5년이
	경과하기 전에 팔면 2주택자로 간주되지 않으므로 양도세가 중과되지 않는다.
	상속받은 지 5년 이내에 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 팔아도 마찬가지 이다.
★ 일반주택 한 채와 공동명의 주택 한 채를 보유한 경우
	공동명의 주택은 소유지분이 많든 적든 상관없이 양도세를 계산할 때 주택수에 포함된다.
	단, 상속으로취득한 공동명의 주택은 지분비율이 가장 높은 사람의 주택으로 간주된다.
★ 일반주택 한채와 재개발. 재건축 등 입주권 1개를 보유한 경우
	재개발 또는 재건축의 입주권도 주택 수에 포함된다.  일반주택을 먼저 팔게되면 양도세가
	중과되지만, 입주권을 매각할 경우에는 주택이 아닌 것으로 보아서 일반 양도세율(6~35%)
	이 부과된다.
★ 일반주택 한 채와 주거형 오피스텔 한 채를 보유한 경우
	오피스텔은 상가 등으로 취급하지만 실지 용도가 주거용으로 사용되는 경우에는 주택으로
	간주한다.  따라서 이런 경우에는 2주택자로 취급되어 양도세가 중과된다.
★ 배우자와 자녀등의 명의로 주택이 분산되어 있는 경우
	1세대(1가구)란 본인과 생계를 같이하는 배우자 및 자녀등 가족을 말한다.
	배우자의 경우는 생계를 함께하지 않더라도 1세대로 본다.
	다만 자녀의 경우에느 다음의 한 가지 사유에 해당되면 별도의 세대로 본다.
	① 자녀에게 배우자가 있거나 있었던 경우(사망, 이혼등)
	② 자녀의 연령이 30세 이상인 경우
	③ 자녀가 독립된 생계를 유지할 수 있는 수준의 소득이 있는경우.
★ 고급주택(고가주택)이 비과세 요건(3년 이상 보유)에 해당하는 경우의 양도세 산정방법
	1가구 1주택의 고급주택을 소유하는경우로서 비과세 요건을 충족시킨 9억원 초과의
	고급주택을 양도하는 경우에는 9억원까지는 세금을 부과하지 않으며, 9억원을 초과하는
	부분에 대해서만 양도세의 과세대상으로 한다.
※	양도세의 계산방법
	1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 양도비용
	2. 고가주택의 양도차익 = 양도차익  * (양도가액 - 9억원) / 양도가액
	3. 장기특별공제액 = 9억원 초과분 양도차익 * 9억원 초과분 장기보유
	4. 양도소득금액 = 9억원 초과분 양도차익 - 9억원 초과분 장기보유 특별공제
	5. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (250만원)
	6. 산출세액 = 과세표준 * 세율
※	장기보유 특별공제율(1가구 1주택에 한하여, 비사업용 토지, 미등기 부동산 제외)
	보유기간			장기보유특별공제율
	3년이상 5년 미만 보유			10%
	5년 이상 10년 미만 보유			15%
	10년이상 보유			30%
	15년 이상 보유			45%
②	양도세를 줄일 수 있는 방법
	양도세를 줄일 수 있는 방법은 부동산의 취득 시와 양도시에 소요된 일체의 비용을
	공제함으로써 양도세가 적게나오게 하는 경우이다.
	* 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 소요된 비용
	└> 여기서 소요된 비용이란? 취득세, 등록세, 명도비용인지대, 중개수수료
	등 취득 후 지출한 비용(수선비, 증,개축비, 각종 시설비등) 및 양도시 에
	소요되는 일체의 비용을 말하는데, 이를 공제받기 위해서 영수증과 세금
	계산서등 공신력 있는 자료를 첨부해야 한다.
	· 부동산 취득 시에 소요된 비용
	해당 부동산의 매입(낙찰)가액, 취득세, 등록세, 건물의 신축, 중개수수료, 국민
	주택 채권매각영수증, 명도에 따른 소송비용, 인지대 등이다.
	그러나, 취득세, 등록세는 영수증 없어도 인정해 준다.
	특히 건물을 신축한 경우 세금계산서를 첨부할 경우에는 간이세금영수증은 공제못받음
	· 부동산 취득 후에 지출한 비용
	부동산을 취득한 후 방 구조를 넓힌다든지 아파트의 베란다 시설을 교체하는 경우
	각종 시설및 인테리어 등 부동산의 가치를 증가시키거나 편의를 위해 지출한 비용도
	소요된 비용으로 공제받을 수 있다.
	- 증축, 개축에 따른 비용
	- 전기, 수도, 가스 시설등의 공사를 하기 위해 들인 비용
	- 승강기 또는 냉.난방 장치 설치에 따른 비용 (교체한 경우 포함)
	- 도로의 확장, 신설, 장애물 철거 비용
	- 기타 개량, 증설 등의 비용
	- 건물등의 재해시설, 피난시설 등의 설치비용
	- 건물의 대수선 및 변경하기 위해서 들인 비용 등
	· 양도 비용
	- 계약서 작성 시에 소요된 비용
	- 광고료
	- 소개비 (세금계산서 첨부시)
	- 인지대
	- 공증비용 등
③	부동산의 실지거래가액과 기준시가 중 어느것이 더 유리한가?
	양도소득세를 산정함에 있어서 양도자산의 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로
	할 것인지, 아니면 기준시가로 할 것인지를 두고 고민하는 경우가 있다.
	기준시가는 통상적으로 시세의 70~80% 수준을 방영하고 있기때문에 대개 기준시가로
	양도소득세를 계산하는 것이 유리하다고 생가하는 경우가 대부분인데, 반드시 기준시가로
	계산하는 것만이 유리한 것은 아니다.
	상황에 따라서는 실지거래 가액으로 양도소득세를 계산하는 것이 유리한 경우도 있다.
	그러므로 기준 시가와 실지거래가액 중 자신에게 보다 유리한 쪽을 선택하여 양도세를
	계산하는 것이 좋다.
	그러나 다음 해당하는 경우에는 반드시 실지거래가액으로 양도가액과 취득가액을
	계산하여야 한다.
※	반드시 실지거래가액으로 양도가액을 계산하여야 하는경우
	1. 고가주택을 양도하는 경우
	2. 미등기 붇오산을 양도하는 경우
	3. 취득 후 1년 이내에 부동산을 댱도하는경우
	4. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
	5. 2투택 이상을 소유한 1세대가 주택 및 부수토지를 양도하는 경우
	6. 투기지역으로 지정된 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우
	7. 나대지등 비사업용 토지를 양도하는 경우
	8. 허위 계약서를 작성하는 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우
※	각종 부동산의 양도소득세
	구 분						양도소득세율
	· 미등기된 부동산(예컨대 보존등기를 하지않고 매매한 경우)						70%
	· 3주택(등기)이상 보유하는 경우의 1의 주택						45%
	· 주택과 조합입주권을 보유한 경우로서 주택수와 입주권 수의 합이						45%
	3이상인 경우 2주택(*주택에만 이세율을 적용함)
	· 2주택을 보유하는 경우의 1주택						2009: 6~35%
							2010: 6~33%
	· 입주권 1개와 1주택을 보유한 경우의 그 주택						2009: 6~35%
	(※ 주택에만 이 규정에 의한 세율을 적용함)						2010: 6~33%
	· 비사업용 토지						60%
	· 1가구 2주택자 (1년 미만 보유한 경우)						50%
	· 1가구 2주택자 (1년 이상 2년 미만 보유한 경우)						40%
	· 1가구 3주택자 (1년 미만 보유한 경우)						50%
	· 1가구 3주택자 (1년아상 2년 미만 보유한 경우)						45%
	(※ 다주택자의 경우 장기보유 특별공제는 현행과 동일)
※	누진세율
	과세표준					세율
	1,200만원 이하				6%
	1,200만 초과 4,600만 원 이하				900,000 +1,200만원 초과액 * 16%
	4,600만원 초과 8,800만원 이하				6,300,000 + 4,600만원 초과액 * 25%
	8,800만원 초과				17,100,000 + 8,800만원 초과액 * 35%
	*누지세율 대상인 과세표준을 모두 합산하여 다음의 누진세율을 적용한다.