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3. 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지 토지의 소유기간 중에 토지 소유자의 귀책사유가 아닌 천재지변?법령 등에 의한 사용제한 등 부득이한 사유로 인하여 사업에 직접 사용하지 못한 경우 그 사용제한 등에 따른 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다. ? 부득이한 사유에 따른 비사업용 토지 판정흐름
1) 법령에 따라 사용이 금지 제한된 토지 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되어 토지 본래의 용도에 따른 이용이 불가능한 경우 당해 토지는 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다.(소령§168의14 ① 1호, 법령§92의11 ① 1호) 가. 토지를 취득한 후 사용의 제한 등 판단 ‘토지를 취득한 후’ 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한이 있었는지 여부를 판단해야 하므로 토지 취득 전에 이미 법령에 의해 사용이 금지 또는 제한된 토지의 경우는 적용대상이 아니다. 따라서 개인의 경우는 ?소득세법 시행령? 제162조(양도 또는 취득의 시기)의 규정에 의한 취득시기를 적용하여 사용의 금지 또는 제한된 기간을 판정한다. 다만, 상속받은 토지의 경우는 상속개시일전에 이미 ‘법령에 따라 사용의 금지 또는 제한’이 있는 경우는 피상속인의 취득시기를 기준하여 판단하도록 관련 규정(?소득세법 시행령? 제168조의14)이 개정되었다.(개정 규정은 상속받은 토지를 2008.02.22. 이후 양도하는 분부터 적용). 법인의 경우는 ?법인세법?에서 비사업용 토지의 취득시기 적용에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로 ?소득세법? 규정을 준용하여 사실상 권리의무가 확정된 때를 기준으로 판단하여야 할 것이다.
나. 법령의 의미 법령은 법률과 명령을 말하는 것으로, 국회에서 제정한 법률과 그 하위 법규인 대통령령, 총리령, 부령 등의 시행령 및 시행규칙이 해당한다. 법령의 범위에는 법령의 규정 그 자체에 의하여 직접 토지의 사용이 금지되거나 제한된 것은 아니라고 하더라도, 법령에 규정된 권한에 의한 행정청의 행위도 포함된다.(대법 93누1893, 1994.1.11. 등)
다. 토지의 사용 토지의 사용이라 함은 토지의 지목, 용도지역 및 용도지구, 건축법 등 법령에 의하여 정하여진 목적과 범위에 부합되게 토지 본래의 용도인 경작, 산림 육성 및 보존, 축산업 영위, 물건을 쌓아 두거나 건축물 신축?개축?증축 등의 행위를 하는 것을 말한다. 라. 법령에 따라 토지사용이 제한된 경우 법령에 따라 토지의 사용이 제한된 경우라 함은 지목, 용도지구 및 지역이나 건축법 등 법령에 의하여 정하여진 목적과 범위에서 그에 부합되게 이용토록 하는 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 경우를 말하며(대법 2001두6234, 2003.10.10. 등), 이러한 경우로는 아래와 같이 자연환경의 보전 등을 위하여 개발제한 지역 등을 지정하거나, 도시정비사업 등 개발 사업을 차질 없이 시행할 수 있도록 일정기간을 제한하는 경우 및 도로 등 도시계획시설을 설치하기 위하여 제한하는 경우가 있다.
(1) 개발을 제한하기 위하여 토지 사용을 제한하는 경우 ?군사시설보호법? 또는 ?개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법? 등에서 군사시설의 보호, 도시의 무질서한 확산 방지, 도시주변의 자연환경 보전 등을 위하여 일정 지역을 군사시설보호구역, 개발제한구역 등으로 지정하여 토지의 개발행위를 제한하고 있다
2) 개발사업을 차질없이 시행할 수 있도록 제한하는 경우
?도시 개발법? 및 ?도시 및 주거환경 정비법? 등에서는 도시재개발, 도시환경정비사업 등 개발 사업을 차질 없이 시행하기 위하여 도시기본계획 또는 도시 관리계획을 수립하고 있는 지역 또는 개발사업 지정 지역의 토지에 대하여 개별적인 개발행위를 일률적으로 제한하고 있다. 다만, 개발 사업시행자에 한하여 사업인가에 따라 사업을 시행함으로써 행위제한이 해제 된다.(대법 91누 11810, 1992.10.27
(3) 도시계획시설을 설치하기 위하여 제한하는 경우 도시 관리계획으로 결정된 도로ㆍ광장ㆍ학교 등 도시계획시설*을 설치 하기 위하여 ?국토의 계획 및 이용에 관한 법률?에서 도시계획시설부지의 사용을 직접적으로 제한하고 있다. * 도시계획시설의 범위 가.도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설 나.광장ㆍ공원ㆍ녹지 등 공간시설 다.유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구 등 유통ㆍ공급시설 라.학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설 등 공공ㆍ문화체육시설 마.하천ㆍ유수지ㆍ방화설비 등 방재시설 바. 화장장ㆍ공동묘지ㆍ납골시설 등 보건위생시설 사.하수도ㆍ폐기물처리시설 등 환경기초시설
마. 법령에 따라 토지사용이 제한되지 아니한 경우 법령에 따라 토지의 사용이 특별히 제한된 경우가 아닌 일반적인 제한, 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 이후에 취득한 경우 및 토지 본래의 용도에 따른 사용이 제한되지 아니한 토지는 법령에 따라 사용이 제한되지 않은 토지에 해당한다. (1) 일반적인 제한의 경우 ?국토의 계획 및 이용에 관한 법률?의 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축, 건폐율 및 용적률 등의 제한, ?건축법?에서 건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받도록 하는 등의 제한이 있다.
(2) 법령에 따라 사용이 제한된 이후에 취득한 토지 토지를 취득할 당시 법령에 따라 토지의 사용이 제한된 경우에는 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니하며, 토지의 사용이 제한된 것을 모르고 취득하였더라도 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니한다.
(3) 토지 본래의 용도에 따른 사용이 제한되지 아니한 경우 토지의 형질 변경 등 개발행위에 제한이 있다 하더라도 토지 본래의 용도인 경작, 산림 육성 및 보존, 축산업 영위, 물건을 쌓아 두거나 건축물을 신축하는 행위가 가능한 토지는 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니한다.
2) 문화재 보호구역 안의 토지 토지를 취득한 후 ?문화재보호법?에 따라 지정된 보호구역안의 토지의 경우 문화재보호구역*으로 지정된 기간 동안은 비사업용토지에 해당하지 아니한다.(소령§168의14 ① 2호, 법령§92의11 ① 2호) *문화재보호구역：지상에 고정되어 있는 유형물(국보 및 보물, 사적, 명승)이나 천연기념물 등 일정한 지역이 문화재로 지정된 경우에 그 지정문화재를 보호하기 위해 지정된 구역임. 이 보호구역 안의 토지는 문화재의 보전 및 관리에 영향을 미치지 아니하거나 문화재 주변이 자연환경과 경관을 훼손하지 아니하는 범위 내에서 문화재청장의 허가를 받아 사용할 수 있음 (2007.7.31. 현재 지정된 보호구역은 7,665 필지 78,522백만㎡)
3) 건축허가 등이 제한된 토지 가. 건축허가가 제한되어 건축을 할 수 없게 된 토지 토지를 취득한 후 법령에 따라 인가?허가?면허 등을 신청하였으나 ?건축법? 제18조*의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지의 경우 건축허가가 제한된 기간은 비사업용토지로 보지 아니한다. 다만, 부동산매매업자(한국표준산업분류에 의한 건물건설업과 부동산 공급업자)의 매매용 부동산은 제외 한다.(소칙§83의5①1호, 법칙§46의2 ①1호) * ?건축법? 제18조 국토해양부장관은 국토관리상 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 요청하는 경우에는 허가권자인 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며, 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 함(1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있음)
나. 착공이 제한된 토지 법령에 따라 인가?허가?면허를 받았으나 건축자재 수급조절을 위한 행정지도로 착공이 제한된 토지는 착공이 제한된 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다. 다만, 부동산매매업자(한국표준산업분류에 의한 건물건설업과 부동산 공급업자)의 매매용 부동산은 제외 한다.(소칙§83의5①2호, 법칙§46의2 ①2호)
4) 공익에 사용하는 토지 가. 사업장의 진입도로 사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 사도(私道) 또는 불특정다수인이 이용하는 도로로서 사도 또는 불특정다수인이 도로로 이용되는 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①3호, 법칙§46의2 ①3호)
나. 공공공지로 제공한 토지 ?건축법?에 의하여 건축허가를 받을 당시에 공공공지*(公共空地)로 제공한 토지는 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①4호, 법칙§46의2 ①4호) * 공공공지 시?군내의 주요시설물 또는 환경의 보호, 경관의 유지, 재해대책, 보행자의 통행과 주민의 일시적 휴식공간의 확보를 위하여 설치하는 시설(?도시계획시설의 결정?구조 및 설치 기준에 관한 규칙? 제59조) 5) 취득사유에 따른 부득이한 사유가 있는 토지 가. 건물 신축을 위하여 취득한 토지 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우, 토지의 취득일부터 2년 및 착공일(착공일이 불분명하면 착공신고서를 제출한 날을 기준)이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①5호, 법칙§46의2 ①5호)
나. 저당권 실행 등으로 취득한 토지 저당권 실행 등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지의 경우, 채권을 변제 또는 잔여재산의 분배로 취득한 날부터 2년 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①6호, 법칙§46의2 ①6호)
6) 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(係屬)* 중인 토지의 경우, 소장 부본이 송달된 때부터 소송이 계속 중인 기간*(법원에 의하여 사용이 금지된 기간을 포함) 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다. 다만, 소유권에 관한 다툼이 있는 토지를 취득한 경우에는 적용되지 아니한다.(소칙§83의5①7호, 법칙§46의2①7호) *소송 계속(係屬)：사건이 아직 판결을 받지 못하고 심리 중에 있는 상태 *소송이 계속(係屬) 중인 기간：소장부본이 피고에게 송달된 때(?민사소송법? 제255조)부터 법원의 확정 판결이 있기까지 기간
7) 도시개발사업에 따른 환지 ?도시개발법?에 의한 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지는 건축이 가능한 날*부터 2년 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①8호, 법칙§46의2①8호) *건축이 가능한 날：구획정리사업의 공사완료 공고일(?도시개발법? 제50조) 및 사업시행자로부터 사용승낙을 받아 사용할 수 있는 경우에는 사용승낙일(?도시개발법? 제52조)
도시개발법에 의한 도시개발사업해설
도시개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 하는 법률 ? 도시개발사업 도시개발구역 안에서 주거ㆍ상업ㆍ산업ㆍ유통ㆍ정보통신ㆍ생태ㆍ문화ㆍ보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업 ? 사업시행절차(?도시개발법? 제17조 내지 제49조) 1. 구역지정 단계 ① 도시개발구역 지정(지정권자：시?도지사) ② 도시개발구역 지정의 고시 2. 실시계획 단계 ① 실시계획 작성(시행자) ② 실시계획 인가(시행자?지정권자) ③ 실시계획의 고시(지정권자) 3. 사업시행단계
4. 준공검사(시행자 ? 지정권자) 8) 건축물이 멸실?철거되거나 무너진 토지 건축물이 멸실?철거되거나 무너진 토지는건축물이 멸실?철거되거나 무너진 날부터 2년 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①9호, 법칙§46의2①9호)
9) 휴업?폐업 및 사업장을 이전한 토지 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업?폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지는사업의 일부 또는 전부를 휴업?폐업 또는 이전한 날부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①10호, 법칙§46의2①10호) 10) 천재지변 등의 사유로 자경하지 못하는 농지 천재?지변 기타 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년이상 계속 재촌?자경한 자가 소유한 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지(荒地)가 됨으로써 자경하지 못하는 경우, 자경하지 못하는 사유가 발생한 날로부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①11호) 11) 부실금융기관으로부터 취득한 토지 ?예금자 보호법? 규정에 따른 예금보험공사?정리금융기관 또는 ?금융산업의 구조개선에 관한 법률?에 따른 ?금융기관이 금융산업의 구조개선에 관한 법률?규정에 따른 적기 시정조치 또는 계약이전의 결정에 따라 부실금융기관으로부터 취득한 토지는 취득한 날부터 2년간은 비사업용토지로 보지 아니한다.(법칙§46의2① 11호) 12) 자산유동화 계획에 따라 취득한 토지 ?자산유동화에 관한 법률?에 따른 유동화 전문회사가 자산유동화 계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지는 토지를 취득한 날부터 3년간은 비사업용토지로 보지 아니한다.(법칙§46의2① 12호) 13) 도시계획이 변경된 토지 토지 취득 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용 하지 아니하는 토지의 경우 당해 사유가 발생한 기간 동안은 비사업용 토지로 보지 아니한다.(소칙§83의5①12호, 법칙§46의2① 13호
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