임야를 토지로 변경하는 절차와 비용

[박형호]

 

평수는 247py정도 되는 임야인데, 현재는 밭으로 사용중이며 자연녹지지역입니다.

토지거래허가구역이구요. 그외에는 특별한거는 토지이용계획확인원에 안나와있습니다.

지적도상에는 도로는 없지만 농로가 접해 있고 가까이에 시멘트 포장도로가 있습니다.

이곳에 차후에 전원주택을 지을려고 하는데 짚고 넘어가야 할 문제라든지 눈여겨 봐야할점이라고 할까요?

그리고 전원주택을 짓기 위해 임야를 대지로 형질변경 하는 절차와 대략비용을요.

오늘 군청 앞에 측량사무소 가서 상담했는데 그분들도 정확히 잘 모르시더라구요..

답변>

1.님이 보유하신 땅의 현황이 자연녹지지역의 임야이고 247평,지적도상 진입로는 없고 현황도로로 농로가 있습니다.

우선 현황도로만으로 건축허가 가능여부를 질의해 보시기 바랍니다.현황도로로 건축허가가 되지 않으면 진입로확보가 선행되어야 하겠습니다.

2.임야를 대지로 형질변경하기 위해서는 전용허가만 받아서는 되는 것이 아니고 실제 건축을 하고 준공검사를 받고 난뒤 지목변경이 가능합니다.

3.자연녹지지역에서의 건폐율이 20%이므로 굳이 전체면적을 모두 전용허가 받을 필요는 없습니다.필요한 건축면적이 30평이라면 150평이상만 전용하시면 전용에 따른 비용절감이 되겠습니다.

4.전용에 따른 일반적인 절차나 비용 등은 카페게시글을 인용하였습니다. 참고바랍니다.

---인용--

일단, '총 토지 500평 중 200평 밭을 전용하여 25평 집을 짓는다면'이란 가정하에 시작하겠습니다.

그리고, 어떤 군청 담당자처럼 '근처 설계사무소나 건축회사가 대행하니....거기서 알아보세요.'라는 대답은 모두 무시하고본인이 직접 관할 관공서를 들락거리며.....관할 담당자를 설득해가며....처리하는 것으로 하겠습니다.비용을 절감해야 하니 어쩔 수 없습니다.

일단 건축허가를 받기 위해 전용 허가 신청을 해야겠지요.

200평 밭을 대지로 전용허가를 받기 위해서는 공시지가의 30%의 전용허가비와 측량비가 들어갑니다.

여기서 전용허가비는 공시지가가 토지마다 모두 다르므로 산출은 본인 토지의 공시가격으로 계산하세요.

측량비 또한 200평이 속한 토지의 크기에 따라 변동이 있습니다. 3,000m2 이상에 속한 200평이라면 금액이 더 나오겠지요.

예) *임야인경우 대체산림자원조성비(준보전산지 2005기준): 1,639원/m2

*전용허가비 : 500평 밭 중 200평 대지 전용허가 신청시 : 공시지가가 3만원이라면.....

      200평 x 30,000원 x 30% = 1,800,000원 + 공채 등 (2~300,000원)

      + 원상복구 예치금 : 500,000원

      측량비 382,800원 + 약간 비용(말뚝 등)   

a.            소 계 : 약 3,000,000원 + 알파

전용허가를 받았고....건축허가를 받았다면.....(여기서도 소소한 비용이 발생하겠지만 일단 생략)

다음으로 전기를 끌어와야 하겠지요.

전기를 끌어올 때 전신주에서 터까지 200m 이내라면 연결을 꽁짜지만 한전 분담금은 내야하야 한다고 합니다......30-60만원정도 지역에 따라 차이가 있다고 하는데.....나중에 내부전기공사 끝내고 임시가설 계량기에서신축한 집 두꺼비집까지 연결하는 비용은 본인이 직접할 수 없으므로결국 전기공사업자에게 부탁해야 한다고 합니다. 준공서류에 공사업자의 확인서류가 필요하다고 하니....어쩔 수 없이 내부전기공사 비용은 제외하고 전기 연결하는데 1,000,000원 산정하여 계산에 포함시킵니다.

b. 외부 전기 공사 : 1,000,000원 (한전 부담금 포함)

다음 물이네요

마을 상수도를 연결하면 좋겠지만.....아니면....산골짜기 물을 끌어 올 수 있다면 좋겠지만.....이 또한 아니라면....지하수 관정을 파야겠지요.

앞서 말한 두가지 방법은 신고를 안해도 되지만 지하수 관정은 꼭 신고해야 합니다.

다행히 얕은 지하수 관정을 파도 물이 나오면....지하수 관정비 60~70만원

관정을 파면 무조건 이 부분은 관할 군청에 신고를 해야하는 사항이므로 돈을 지불해야 합니다.(안하면 머리 아파집니다.)

c. 지하수 관정비 700,000원

자! 이제 전기와 물은 해결됐으니....설계를 해야겠지요.

돈을 아끼기 위해......30평 이하는 건축주 신고 가능하오니....직접 설계를 하는 것으로 하겠습니다.

농어촌 표준설계도를 기준으로 요리조리 계산하고 그려서 관공서에 제출합니다.

물론, 담당공무원의 반대가 심하리라는 것을 익히 짐작할 수 있으나....맨땅에 해당식으로 자신이 직접 그린 설계도면으로 처리한 분이 있다는 것을 알기에 이 비용은 없는 것으로 하고 싶지만.....

최근에 법이 바뀌어서.....나중에 집 다짓고 건축 준공 신청시..... '설계사무소 건축사 도장이 필요하다'는 소리를 들어서....

어쩔 수 없이 500,000원을 설계감리비로 아니 도장값으로 책정하겠습니다.

d. 설계감리비 500,000원

다음은 준공검사시 허가 서류 중에 하나인 정화조입니다.

화장실 공사비도 있지만....일단 본채 공사비는 계산 안하겠습니다.

정화조 공사를 하는 것은....일단 허가 서류가 필요하므로.... 40-50만원 정도 책정해야 합니다.물론 정화조 값하고 서류 관계 부분만입니다.정화조원인자부담금이라는 것이 있다고 하는데....

지방자치제마다 조례로 정해서 다르다고 하니 여기서는 계산에서 빼겠습니다. (사실은 포함해야 하는데.... -.-;; )

공사를 맡기면 더 비용이 들어가겠죠. 포크레인도 불러야 하고...사람도 사야하고....하지만....이것도 넘어 갑니다.직접 포크레인 사서 공사를 하고 있는 중 일수도 있으니까요.

e. 정화조 비용 500,000원

 여기까지

a 3,000,000원 + b 1,000,000원 + c 700,000원 + d 500,000원 + e 500,000원 = 5,700,000원

나중에 준공검사를 끝내고 내셔야할 비용은

새로 신축한 건물과 필지 분할과 용도변경으로 인해 발생한 각 필지에 대한

취득세,등록세,주택채권매입비 등은 별도 계산하여야 합니다. -.-;;

머리 아프죠. 쓰고 있는 저도 머리 아픕니다. -.-;;

그럼 간단하게.....대충 1,000만원 예상하면.....앞에서 말한 비용이 거의 해결되지 않을까 싶습니다.

그 이하일수도 이상일수도 있겠으나.....우리나라에서 집을 지으면 필연적으로 따라오는 비용이므로 무시할 수 없는 것입니다.

한계입니다. 본채 비용은 아직 계산두 안했는데 말입니다. -.-;;

여기까지가 500평 밭에서 200평 대지로 전용하고 집을 지으려 할 때 본채 공사비만 빼고 부대적으로 들어가는 인허가 비용과 전기, 상수도, 정화조 등이 1,000만원 정도 예상되는 것입니다.

이것을 안 내려고 한다면....무허가 주택이겠죠. ^.^

그 외에  대문,담장,조경,포장, 산재보험 등의 비용이 있겠으나....이 부분은 집짓는 사람 마음이라....물론  제외하였습니다.

 **위에서 언급한 내용은 내손으로 집을 지을 경우 세부적으로 고려해야할 비용 등이며,만일 건축설게사무실을 통해서 할 경우는 짓고자하는 주택형태에 따른 표준건축비(300~400만원/평) + 전용허가 등에 소요하는 비용+ 기타 제세공과 절차비용 + 토목공사비용(대체로 토공사비용이 발생) + 지하수를 개발할 경우 관정비용 + 준공후 보전등기비용 등이주 고려대상비용이 되겠습니다