6700만원에 경락 받았을 시,
1순위 주택은행에 2600만원 배당하고 확정일자 받은 임차인 양권모씨가 3200만원 배당받아야 하나, 남은 잔액 4,100만원중 소액임차인이 2명 있으므로 주택가액의 1/2인 2050만원을 소액최우선변제 윤여옥 1025만원과 유훈욱,성보옥 등 1025만원을 배당하고 나머지 순위인 확정일자를 받은 양권모에게 2050만원을 배당한다
고 나오네요.
질문 1. 배당순위 기준표(아래)를 보면 소액임차인보증금이 저당권보다 먼저 배당되게 되어야 하는게 아닌지요?
0순위 : 경매집행비용
1순위 : 최종 3개월분의 임금, 퇴직금, 재해보상금 / 소액임차인보증금 중 우선변제액
2순위 : 담보물권(전세권,저당권,담보가등기) 등등등
질문 2. 배당금액은 위 사례에서 제시한 것처럼 저당권을 배당하고 나서 남은 금액의 1/2이 아니라, 저당권보다 소액임차인보증금중 우선변제액이 배당순위에서 앞서므로, 낙찰가(6700만원)를 기준으로 1/2이 넘지 않는 선에서 배당하는게 아닌지요?
질문 3. 소액임차인의 자격요건은 임차한 날이 아니라, 최선순위저당권을 기준(89.12.05)으로 함으로 500만원(서울,광역시) 이하이여야만 해당, 위 사례에서 윤기옥씨와 유훈욱씨 가정은 소액임차인에 해당되지 않는게 아닌지...
따라서 제가 이해한 바로는
위 임차인 중 어느 누구도 소액임차인에 해당되지 않으며 배당순서와 배당금액은 아래와 같다고 생각하는데,
1순위 주택은행 2600
2순위 양권모 3200
3순위 윤기옥 900
잘못 이해한 부분이 있다면 고쳐주시면 감사하겠습니다.
하나 더
소액임차인의 우선변제금은 최초 근저당 설정일이 기준이 되는 걸로 아는데, 근저당이 없으면 무엇을 기준으로 하나요? (가)압류나, 경매등기일도 기준일이 되나요?