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770강. 경매 유치권 무섭지 않다(3부) / 법학박사 황경진경매TV
유치권의 성립 요건(5가지)
① 유치목적물과 피담보채권 사이에 견연성이 존재해야 한다.
② 채권이 변제기가 도래해야 한다.
③ 유치권자가 현재 점유 중이어야 한다.
④ 채권이 타인의 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다.
⑤ 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
2. 유치권 소멸 원인: 점유는 유치권의 성립요건이며 존속요건이므로, 점유를 상실하면 유치권은 당연히 소멸한다.
3 기타 주요 내용 및 특성
① 유치권자는 담보물권자로서 경매 신청이 가능하다.② 유치권으로는 물권으로 부동산등기사항증명서에는 기재가 없고 매수희망자는 유치권신고 내용을 직접 열람할 수 없지만 은행 등 통하여 알 수 있다.③ 임차인의 인테리어공사비는 유치권 성립의 원인채권이 되지 않는다.④ 원인채권이 소멸되면 유치권도 소멸한다.⑤ 유치권이 성립하면 경락잔금대출이 어렵고, 성립하지 않으면 쉽다.⑥ (토지만 낙찰 받은 경우) 건물의 유치권자는 토지 낙찰자와 직접적 관련이 없다.
4. 조사 및 대처 방법
경매신청 금융기관 등 이해관계인을 통해 대출 당시의 유치권 포기 특약 여부를 확인하고, 법원신고 자료를 입수하여 임대차 계약서의 원상회복조항, 신고의 세부 내용, 금액 등을 조사한다. 인도명령으로 해결되지 않는 경우 부당이득반환청구소송과 명도소송을 제기하여야 한다.
5. 기타 주요 내용
유치권이 성립하려면? 법원경매에서 경매 직후 집행관이 현장 방문하여 작성한‘현황조사서’작성 당시에 점유중이어야 한다(집행관 방문 이후에 점유하면 유치권은 성립않아 패소하는 경우가 대부분이다).
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