고가주택 양도차익 계산기준

[산내들]

[전심번호]

[ 제 목 ]

수용되는 고가주택의 양도차익을 계산하면서 구「조세특례제한법」제85조의 규정에 의해 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산할 수 없음

[ 요 지 ]

수용되는 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 고가주택의 양도차익을 계산하면서 주택 외의 면적에 대하여 구「조세특례제한법」제85조의 규정에 의해 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산할 수 없음

[ 결정내용 ]

결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]

조세특례제한법 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 도시 및 주거환경정비법 제2조【용어의 정의】

주 문-

 심판청구를  기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1967.11.30., 1990.12.28., 2000.5.24. 각각 취득한 서울시 마포구 합정동  AAA 대지 92.4㎡ 및 건물 243.84㎡, 같은동 BBB 대지 8.6㎡(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 2006.12.7. 주식회사 ★★★(이하 “양수인”이라 한다)에 1,610백만원에 양도하고, 2007.2.28. 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 2006년 귀속 양도소득세 133,007,430원을 예정신고 · 납부하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산 중 근린생활시설(건물 105.6㎡ 및 부수토지 43.7㎡)의 양도는 구「조세특례제한법」제85조의 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례규정 적용대상에 해당하므로 동 규정에 의거 기준시가로 경정하여 양도소득세 68,078,950원을 환급하여 달라는 경정청구서를 2010.5.31. 처분청에 제출하였고, 처분청은 쟁점부동산의 양수인이 구「조세특례제한법」제85조의 공익사업시행자에 해당되지 않는다 하여 2010.7.30. 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.25. 이의신청을 거쳐 2011.2.11.  심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  양수인이 「도시 및 주거환경정비법」에 규정한 사업시행자인지 여부는「도시 및 주거환경정비법」이 정한 절차에 따라 정비구역안에서 도시환경정비사업 등을 실지로 행하는지 여부에 의하여 판단하여야 하므로 사업시행인가를 사업시행자가 되기 위한 요건으로 볼 수 없고, 공익사업의 원활한 시행을 도모하기 위한 구「조세특례제한법」제85조의 입법취지에 비추어 양수인은 「도시 및 주거환경정비법」상의 사업시행자에 해당하며, 「소득세법」시행령 제154조 3항은 1세대1주택 비과세규정을 적용하는 때에만 적용하는 것으로 비과세 혜택을 크게 하기 위해 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보도록 하는 예외규정을 두고 있지만, 구「조세특례제한법」제85조의 규정에서는 주택 외의 면적을 주택으로 보도록 하는 예외규정이 없는 점으로 보아, 고가주택에 해당하는 면적만 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 주택 이외에 면적은 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다.

나. 처분청의견

   구「조세특례제한법」제85조의 기준시가로 양도차익을 산정하는 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례는 공익사업시행자(사업시행인가를 받은 자)에게 양도하는 경우에 적용하는 것이나, 양수인은 쟁점부동산의 양도일(2006.12.7.)이후인 2007.5.25.사업시행인가를 받아 공익사업시행자로 지정되었으므로 위 특례요건에 부합하지 아니하며, 청구인은 2007.2.28.쟁점부동산의 양도소득게를 실지거래가액으로 납부하였는바,「소득세법」제96조 제2항 제6호에 의해 양도소득세를 실지거래가액에 의해 신고한 이후에는 기준시가에 의하여 경정 등의 청구를 할 수 없으므로 처분청의 경정청구 거부처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도당시 양수인이 「도시 및 주거환경정비법」에 규정한 사업시행자에 해당되는지 여부 및 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 고가주택의 양도차익을 계산하면서 주택 외의 면적에 대하여 구「조세특례제한법」제85조의 규정에 의해 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

  (1)

소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)

제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항의 규정에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

제104조 의2 【지정지역의 운영】재정경제부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다.

 (2) 조세특례제한법(2006.12.30.법률 제8146호로 삭제되기 전의 것)

제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

거주자가 「소득세법」 제104조의2제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조의2제1항의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조의2제1항 및 동법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조제2항제6호 및 동법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 제1호 내지 제4호외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구·지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날

(3)도시 및 주거환경정비법(2007.12.21.법률 제8785호로 개정되기 전의 것)

제2조 【용어의 정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

2. 정비사업 이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.

라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

8. 사업시행자 라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.

제28조 【사업시행인가】① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 사업시행계획서 라 한다)에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

(4) 소득세법 시행령

 제154조 【1세대1주택의 범위】 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다

 제156조 【고가주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호에서 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택 이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 제출된 2006년 귀속 양도소득 과세표준 예정신고서, 경정청구서 등에 의하면, 청구인은 2006.12.7.쟁점부동산을 양도하고, 2007.2.28.고가주택의 양도로 보아 실지거래가액(취득가액351,231,071원,양도가액1,610,000,000원)으로 계산한 양도소득금액445,516,777원 및 자진납부세액133,007,430원으로 양도소득 양도소득 과세표준을 신고한 후, 2010.5.31.쟁점부동산 중 근린생활시설(건물105.6㎡ 및 부수토지43.7㎡)의 양도는 구「조세특례제한법」제85조의 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례규정 적용대상에 해당하므로 동 규정에 의거 기준시가로 양도차익을 산정하여야 한다 하여, 양도가액을 1,121,135,881원, 취득가액을 221,258,941원, 양도소득금액을 235,396,551원, 자진납부세액을 64,298,480원으로 하여 68,078,950원을 환급하여 달라는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2010.7.30. 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 공익사업용 부동산에 해당하더라도 고가주택에 해당하는 경우에는 기준시가 신고대상이 아니라 하여 경정청구를 거부처분한 것으로 나타난다.

(2)제출된 심리자료에 의하면, 쟁점부동산이 소재하는 서울시 마포구 합정동 일대는 2006.3.13. 도시환경정비구역으로 지정고시(서울시 고시 2006-87호)되었고, 양수인은 2006.5.4. 마포구청으로부터 합정1구역 도시환경정비사업 관련 문화재보존대책을, 2006.6.19.서울시로부터 교통영향평가결과를, 2006.6.29. 서울시 서부교육청으로부터 학교환경위생정화구역내 금지행위 및 시설해제를, 2006.6.30.서울시로부터 건축심의를 각각 받았으며, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 직후인 2006.12.22.마포구청에 사업시행인가를 신청하여,2007.5.25.사업시행인가(서울시 마포구 고시 제2007-26호)를 받은 것으로 나타난다. 

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 양수인이「도시 및 주거환경정비법」에 규정한 사업시행자로서, 구「조세특례제한법」제85조의 규정에서는 주택 외의 면적을 주택으로 보도록 하는 예외규정이 없는 점 등으로 보아, 고가주택에 해당하는 면적만 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 주택 이외에 면적은 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 주장인 바, 구「조세특례제한법」제85조의 전단 부분에서 구「소득세법」(2006.12.30.법률 제8144호로 개정되기전의 것, 이하 같다)제104조의 2

제1항의 규정에 의한 지정지역 내 부동산을 그 대상으로 삼고 있고, 그 후단 부분에서“소득세법 제104조의2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에도 불구하고”라고 규정하였는데 이는 구「소득세법」제96조 제2항 제7호의 규정에 의해 양도가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득가액 역시 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의해 실지거래가액으로 산정되기 때문에, 구「소득세법」제96조 제2항 제7호의 예외를 인정하여 투기지역 내 부동산에 대하여도 동법 제97조 제1항 가목 본문의 규정에도 불구하고 기준시가로 산정한다는 것일 뿐 투기지역 내의 부동산을 일정 시점 전에 취득하여 2006.12.31.이전에 당해 사업시행자에게 양도하는 경우에 구「소득세법」제96조 제2항 제1호 내지 9호 모두 그 적용이 배제된다는 취지로 보이지는 아니하는 점, 지정지역 내에 부동산이 있다는 이유만으로 고가주택이나 미등기양도자산등에 대하여 기준시가를 적용한다면 지정지역 외의 지역에 소재하는 같은 부동산의 경우와 비교해 볼 때 형평이 유지되지 않는 점 등에 비추어 보면, 동  특례규정은 구「소득세법」제96조 제2힝 제1호의 규정에 의한 고가주택에 대한 특례규정이 아니라 구「소득세법」제96조 제2항 제7호의 규정에 대한 특례를 정한 것으로 해석함이 상당하고(대법원 2008두23375,2009.3.12.참조)  

  동 특례규정이 고가주택에 대한 특례규정으로 볼 수 없다면, 고가주택의 개념 및 과세방법은 「소득세법」을 따를 수 밖에 없는 것이고, 고가주택의 개념에 대해서는 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제156조 제1항에서 규정하고 있고, 주택의 6억원 초과여부는 같은 법 시행령 제156조 제2항에서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 그 전부를 주택으로 본다는 같은 법 시행령 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함하도록 규정하고 있어 쟁점부동산의 주택부분과 주택외의 부분 전체를 주택으로 볼 수 밖에 없는 것(조심2011서702,201.5.2.같은 뜻)이므로, 설령 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 양수인이 이미 지방자치단체 교통심의위원회와 건축위원회로부터 교통영향평가 및 건축계획심의결과를 통보받는 등 사실상 사업시행자로서의 역할을 수행한 것으로 볼 수 있다 하더라도 고가주택에 해당하는 면적만 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 주택외의 부분에 대하여 취득가액과 양도가액을 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득금액을 경정해 달라는 취지의 경정?U구를 거부한  처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세 기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다

고가주택의 범위 및 양도세 산출방식보기:  http://blog.naver.com/sai5007/70033830864