1 강남재건축
아파트 시장 현황 분석
가. 강남 재건축 시장 투자축이 이동 : 강남 개포/대치에서 서초구 잠원/반포로
은마·개포주공
등이 사업
장기화에 따른 피로감과 과도한 부담금에 따른 기대수익률 하락 대표적인 중층 재건축 추진단지인 은마아파트의 경우 단지내 도로 관통 문제로
서울시과 갈등을 빚고 있는데다 종 상향에 어려움을 겪으면서 10년이 훌쩍 넘도록 조합 설립조차 못한
상태임. 개포지구 저층 아파트의 경우 소형주택 비율이 너무 높아 부촌 이미지와는 거리가 멀어진데다가
최근 추가분담금 문제가 불거지면서 수익성 논란에 휩싸인 상태
서초구 일대 아파트는 기존 저층 대단지들이
재건축을 통해 부촌(富村)으로 탈바꿈 및 '한강변'이라는 희소가치까지 더해지면서 주택시장 침체 속에서도 눈에
띄는 상승세를 보임. 재건축 투자축이 서초구 일대로 옮겨간 것은 부동산 경기 침체로 투자자들이 희소성
높은 '한강변'의 중장기 가치를 더 높게 평가하고 있기 때문으로
분석됨.
특히 지난
2008~2009년 반포래미안퍼스티지와
반포자이가
잇따라 입주한 이후 시장에서 '부촌'의 이미지를
확실히 각인시킨 것도 투자자들의 관심이 옮겨간 이유가 됨. 반포·잠원지역
내 재건축 단지들은 비교적 규모가 작아 주민 합의를 도출해 내기 쉬운 장점이 있음.
나. 강남권 재건축단지 시세조정 돌입
특히 강남 재건축단지에서 거래 공백에 따른
시세조정이 뚜렷한 상황. 대표적으로 잠실동 주공5단지의 경우
한 달 사이 시세가 3,000만원가량 하락함. 거래 공백과
시세하락은 강남권뿐 아니라 서울 전역으로 확산되는 추세로 성북구 돈암동 한진아파트 59㎡는 보름 전 2억4,000만원에 매매전환이 이뤄졌지만 이후 추격 매수자들이 나타나지
않고 있음. 노원구 상계동 주공5단지 32㎡도 이달 4,000만원 오른
2억1,000만원에 실거래가 이뤄진 후 지금은 수요자들의 발길이 끊긴 상태임.
다. 2014년 정부부동산 대책이후 시장반응
정부가 ‘7·24 정책’을 통해 담보인정비율(LTV) 등 부동산 담보대출 기준을
낮추면서 재건축 아파트값 상승이 3개월 가까이 계속됐지만 매수세가 이어지지 않자 하락세로 돌아섰다는
분석.
재건축 규제 완화와 청약제도 개편 등을 담은 `9ㆍ1 부동산대책`이
나온 지 한 달 만에 정책 수혜지로 꼽힌 서울 강남 재건축 아파트값 상승세가 주춤해짐.
매매 거래가 늘어나고 가격 오름세도 이어질
것이라는 예상과 달리 매도 호가만 올랐을 뿐 매수세가 따라붙지 않은 탓에 거래가 뜸하고 가격 상승폭도 줄고 있음 아파트 가격 상승이 멈추거나 심지어
떨어지는 단지도 나오고 있음. 청약시장도 위례신도시 등 인기 지역에는 청약 인파가 몰리고 있는 반면
수도권 비인기 지역은 1순위에서 미달이 속출하고 있음
2. 향후 전망
가. 서울 강남권 재건축단지를
중심으로 거래 공백 가능성
9·1대책의 영향으로 9월 한 달간 실거래가 늘고 매도호가가 상승했지만 추격 매수세가 붙지 않아 거래가 사실상 '올스톱'된 상태임. 분양시장에
단기 전매차익을 노린 투기성 자금이 몰리는 반면 실수요자 중심의 기존 매매시장은 매도자와 매수자의 간극이 여전히 큰데다 경기전망의 불확실성도 높아져
당분간 거래 활성화는 쉽지 않을 것으로 전망
나. 외부금융 환경 불확실
유럽과 중국의 경기침체로 유가가
하락하고 증시가
곤두박질치는 등 '외풍'이 심상치 않아 부동산시장을
전망하기가 더욱 어려워짐. 부동산 전문가들은
국내외 경제의
불확실성이 높아지면서 거래 공백이 장기화할 수 있다는 전망을 내놓음. 김규정 우리투자증권
부동산팀장은 "정부가 금리를
추가 인하한 것은 그만큼 경기침체에 대한 우려가 크다는 방증"이라며 "부동산과 궤를 같이하는 주식시장이
하락하면 부동산 매매수요도
위축될 가능성이 높다"고함.
다. 실질적인 부동산 정책 추진필요
9·1 대책 등 부동산 활성화 대책이 장기적인 효과를 발휘하기
위해서는 조속히 실질적인 정책으로 이어져야 하며 특히 10월 국회 부동산 관련 법안 처리 등이 무산될
경우 지금의 관망세가 하락세로 이어질 가능성도 있음.
현재 국토위에 계류된 부동산 관련 법안은
분양가 상한제 원칙 폐지(주택법 개정안), 재건축 초과이익
환수 폐지법, 재건축 때 소유주택수 만큼 신규주택공급 허용(도시
및 주거환경정비법), 주택도시기금법 등 임
상기와 같이 서울 강남 재건축아파트를 중심으로
거래공백이 현실화되고 경기침체 및 주식시장하락으로 부동산수요도 위축되고 있으며 정부의 실질적인 부동산대책이 부진하여 하반기 강남권 부동산시장은
밝지 않을 것으로 전망함.