권리금 권리금양도계약 상가건물임대차보호법 - 용인 소자본창업 창업과부동산

[허모]

◍ 권리금

1. 시설 권리금

시설 권리금이란 기존의 영업주가 창업할 당시 내부 인테리어, 집기비품, 주방기기등 시설무에 투자한 금액에 대해 보전해주는 성격의 권리금이다.

시설에 대한 금액은 감가상각을 통해 보통 3년 정도면 소멸한다고 보면 적당할 것이다. 즉, 기존의 영업주가 시설비로 5,000만원을 투자하고 2년여간 장사를 한 후 점포를 양도하는 경우라면 보통 잔여 시설에 대한 적정 권리금은 1,500~2,000만원 정도라고 생각하면 될 것이다.

다만, 아직 시설물이 깨끗하고 굳이 본인이 손을 많이 대지 않고 몇 년간은 그 시설물을 그대로 사용하는데 무리가 없겠다 싶으면 조금 더 줘도 될 것이다.

2. 영업 권리금

영업 권리금이란 기존의 영업주가 운영을 하면서 단골 고객의 확보, 영업력 등을 발휘하여 꾸준한 매출을 올리고 있었다면 본인이 그 점포를 인수하여 영업하더라도 어느 정도는 매출을 보장받을 수 있으므로 그에 대한 보전 성격의 금액이다. 영업 권리금은 보통 1년 간의 순이익이 얼마인가를 기준으로 볼 수 있다.

예를 들어 월 300만원 정도의 순이익을 올리고 있는 점표라면 연간 순이익은 3,600만원이므로 이 점포의 영업 권리금은 3,600만원이라고 생각하면 된다.

3. 바닥 권리금

바닥권리금이란 점포가 좋은 입지에 위치하고 있어서 위치에 대한 프리미엄이라고 보면 무방할 것이다. 좋은 입지에 점포가 위치해 있으므로 기본적인 매출은 보장받을 수 있다는 얘기다.

보통 유명 대형상권내 좋은 입지나 신도시의 상업지역에 대형 상가빌딩이 다수 지어질 때 좋은 위치의 신축 상가 건물에 이러한 바닥권리금이 형성되어 있는 경우가 많다.

이러한 3가지 성격의 권리금을 종합하여 보통 권리금이라고 칭한다. 예비창업자들은 이러한 권리금의 성격을 알아야 기존 점포에 대해 권리금이 적당한가를 판단할 수 있고 권리금을 조정할 대도 어느정도 기준을 잡을 수 있을 것이다.

예비창업자들이 주의할 점은 권리금을 주고받는 것은 전적으로 관행에 의한 것일 뿐 법률적인 규정이나 근거는 그 어디에는 없다. 법률적으로 반환을 보장받지 못한다는 뜻이다. 따라서 임대차계약기간 동안의 사업수익을 충분히 충당될 수 있을 정도여야 하고, 통상 상가의 임대차계약이 1년 또는 2년 단위로 이루어지는 것이 보통이므로 1~2년 내에 사업숙익을 통해 상쇄시킬 수 있는 범위의 금액이 적당하다고 할 수 있다. 또 다른 사람에게 점포를 인도할 때 권리금을 받아갈 수 있어야 한다.

하지만 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않는 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차계약서상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리게 될 경우 불리한 경우가 대부분이다.

예비창업자의 경우 대다수가 권리금이 싼 점포나 아예 없는 점포를 원하는 경우가 많은데 매우 위험한 생각일 수 있음을 명심해야 한다. 신축건물을 제외하고 권리금이나 형편없이 싸거나, 아예 없다는 것은 장사가 전혀 안 되는 지역이고 자신이 특별한 노하우를 가지지 않는 상태에서는 해당 장소에 입점 할 경우 실패할 확률이 높다는 것을 인식해야한다.

◍ 권리 양도계약(기존 점포 인수의 경우)

권리양도 계약은 기존의 영업주와 하는 계약으로 권리금, 기존의 시설물에 대하여 양도, 양수하는 계약이다. 계약시 주의할 사항은 다음과 같다.

1. 시설물, 집기, 비품 등 양도/양수할 물품을 가능하면 세부적으로 조사하여 계약서상에 명시한다.

예) 수저세트 일체, 그릇세트일체, 의자탁자 일체, 주방기기일체, TV, 냉장고 등 세부적으로 명기

2. 업종에 따라 인허가, 신고 등 증서가 필요한 업종일 경우 반드시 인허가증을 반납하여야 한다.

예를 들어 외식업을 인수하여 운영하는 경우 요식업 협회에서 실시하는 위생교육을 받고 그 위생교육필증을 가지고 구청에 가서 영업신고증 등을 받아야 한다. 구청등에서 이 영업신고증이나 영업허가증을 받을 때 기존의 영업주가 받았던 영업신고 또는 허가증을 반드시 반납을 하고 새로 발급을 받아야 하기 때문에 만약 기존 영업주에게 이 증서를 제대로 받지 않았을 경우 본인이 그 점포에서 영업허가 또는 신고증을 발급받지 못해 영업을 할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 그러기 때문에 반드시 기존의 영업주에게 영업에 관한 인허가, 신고증 증서를 반드시 받아두어야 한다.

◍ 계약과 계약금, 중도금과 잔금

1. 계약은 체결한 내용대로 법적인 효력이 발생하므로 매우 간단한 사항이라도 위반한 쪽이 책임을 져야한다. 그러므로 계약하기 전에 여러 가지 사항을 살펴보고 계약 내용에 대하여 손해가 없도록 작성하여야 한다. 도장 찍는 순간에 효력이 발생하는 계약은 보통 부동산중개인 입회하에 부동산 중개인이 작성한다. 계약금은 총 계약금액의 10% 정도이다. 그러나 특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 계약금의 배약을 돌려주고 해약 할 수도 있다.

2. 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지금 후에는 일방적인 해약은 불가능하다. 중도금과 잔금날짜는 양자 합의하에 결정하며 중도금은 가능한 소액을 그리고 중개수수료는 잔금날 주는 것이 현명하다.

3. 잔금을 치르는 날 준비해야 할 것은 잔금, 중개수수료, 주민등록증, 도장 등이며 기존 임차인에게 지불하는 권리금은 잔금날 당일까지 미납된 각종공과금(전기, 수도, 가스 등)의 예상금액만큼 제외하고 지불하며 후에 영수증이 발급되었을 때 정확하게 계산한다.

◍ 상가건물임대차보호법

1. 임대차 존속기간의 보장

최대 5년간의 계약갱신 요구권 보장

2. 대항력 발생

임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있다.

3. 우선변제권 보장

대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정해 경매 및 공매시 후순위 채권자 및 기타 권리자보다 우선 변제

4. 임대료 인상 상한선 결정

연9% 이내의 범위에서 인상 가능

※ 임차인이 주의해야 할 사항

1) 다음 8가지 사항에 해당하는 경우 임대인(건물주)은 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다.

⦁임차인이 3기에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

⦁임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

⦁쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

⦁임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⦁임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실과 파손의 경우

⦁ 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우

⦁ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2) 5년간 무조건 존속기간을 보장 받는 것이 아니다.

계 약기간은 1년 단위, 2년 단위, 5년 단위 등 상관없다. 쌍방 간에 합의에 의해서 하면된다. 그러나 자동으로 5년간을 보장받는 것이 아니라 계약기간 만료 전 6월~1월 이내에 계약갱신을 임대인에게 요구(내용증명 등)해야 한다.

3) 확정일자 신청안내

상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야 한다.

⦁확정일자는 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

⦁확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상) 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

지 역	보증금액한도(2010년 7월 26일 시행령 개정 이후)
서울특별시	3억원
수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	2억 5천만원
광역시(군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	1억 8천만원
그 밖의 지역	1억 5천만원

※ 수도권 과밀억제권역-수도권정비계획법

서울특별시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시 ,시흥시

(밑줄 지역은 일부지역 제외)

◎ 임차보증금과 월세를 내는 경우 환산 보증금은 보증금과 월세환산액(월세를 연12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세 X 100)을 합한 금액으로 함

예) 보증금 3,000만원 / 월세 80만원으로 상가를 임차한 경우

환산보증금 = 3,000만원+80만원X100=11,000만원

※ 보증금 중 일정액의 보호 - 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기 전에 제 3조 제1항의 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 우선하여 변제받을 권리가 있음

⦁우선변제 받을 수 있는 보증금의 범위

지 역	소액보증금(환산보증금)	최우선변제금
서울특별시	5,000만원 이하	1,500만원 까지
수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외)	4,500만원 이하	1,350만원 까지
광역시(군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3,000만원 이하	900만원 까지
그 밖의 지역	2,500만원 이하	750만원 까지

단, 2002년11월1일 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없고 2010년 7월 26일 시행전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따름

⦁확정일자를 신청하려면, 신규사업자의 경우 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 좋다.

- 추가서류 : 임대차계약서 원본, 상업장도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)

- 신청장소 : 사업장 관할 세무서

◎ 주의 : 등기부등본 철저히 확인