8.31대책 으로 바뀌는 양도 소득세 보유세ㅣ

[선경부동산]

[이것이 궁금하다] 달라지는 세제 Q & A

8.31 부동산 대책으로 세제가 크게 달라지게 됐다. 그러나 워낙 내용이 많아 헷갈리는 대목이 많다. 구체적인 지침이 정해지지 않아 앞으로 법령 개정작업 때 반영해야 할 부분도 수두룩하다. 이번에 달라지는 세제를 보유세, 양도소득세, 농어촌 관련 제도로 나눠 궁금증을 문답으로 풀어 본다.



보유세는
사업용 토지는 세대 합산과세서 제외

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-종합부동산세가 인별에서 세대별 합산과세로 바뀌었다는데 세대의 범위는.

"1가구 1주택 여부를 가릴 때의 기준과 같다. 즉 본인과 배우자, 주민등록상 같은 주소로 돼 있는 부모 또는 자녀와 형제자매까지 포함된다.

단 자녀와 형제자매의 경우 ▶30세 이상이거나▶소득이 있거나 주택을 상속받은 경우▶배우자가 사망했거나 이혼했을 경우에는 세대분리가 허용된다. 이 기준에 들지 않는 자녀와 형제자매는 주소를 달리해도 같은 세대로 본다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 합산과세한다. 따라서 종부세 합산과세를 피하기 위해선 내년 5월 31일 이전에 세대분리를 해야 한다."

-세대별 합산과세 때 세금은 누가 내나.

"세대원 가운데 가장 비싼 집을 가진 사람이 납세의무자가 되고, 나머지 세대원도 자신이 보유하고 있는 집값 한도 안에서 연대 납세의무를 진다. 주 납세의무자가 세금을 안 내면 연대의무를 진 세대원이 물어야 한다는 뜻이다. 주택분 재산세는 지금처럼 인별로만 합산과세되기 때문에 집을 가진 사람이 각자 부담한다."

-땅도 모두 세대별로 합산과세되나.

"그렇지 않다. 농지.공장이나 사무실, 상가용 땅 등 사업용 토지에 대한 세제는 바뀌는 게 없다. 이런 사업용 토지는 세대별로 합산과세되지 않는다. 나대지, 잡종지, 도시지역의 임야 등 비사업용 토지만 인별 합산에서 세대별 합산과세로 바뀐다."

-보유세 상한선이 높아진다는 게 무슨 뜻인가.

"올해 종부세 대상자는 재산세와 종부세를 합친 세금이 지난해 낸 재산세보다 50% 이상 늘지 않도록 상한선이 정해졌다. 그러나 내년부터는 이 상한선이 전년의 세 배로 높아진다. 예컨대 올해 재산세와 종부세를 합쳐 100만원을 낸 사람은 집값이 오를 경우 최고 300만원까지 보유세 부담이 높아질 수 있다는 것이다. 다만 재산세만 내면 되는 6억원 이하 주택 소유자는 내년에도 상한선이 50%로 유지돼 집값이 올라도 재산세 부담이 급격하게 늘지는 않는다."



양도세는
부모와 합쳐 2주택, 2년 내 팔면 비과세

-1가구 1주택자의 양도세 비과세 혜택은 계속되는가.

"그렇다. 1가구 1주택자는 3년 이상 집을 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 이상 거주)하면 집을 팔 때 양도세가 면제된다. 다만 실거래가 6억원이 넘는 주택은 6억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다."

-1가구 2주택자다. 내년부터 실거래가로 양도세를 내야 한다는데 2년 전에 집을 살 때는 기준시가로 신고했다. 양도세를 어떻게 계산하나.

"2년 전에 산 집의 실거래가를 증명하는 계약서 등 증빙서류를 제시하면 그때 실거래가에 맞춰 양도세를 산출한다. 만약 실거래가를 증명하지 못하면 정부가 2년 전의 기준시가와 현재의 기준시가 비율에 맞춰 실거래가를 산출해 계산한다."

-수도권에 기준시가 2억원인 집과 기준시가 9000만원인 집을 각각 소유하고 있는데 2007년부터 어떤 집을 팔아도 양도세 50% 중과에서 제외되는가.

"그렇지 않다. 서울과 수도권에서 기준시가가 1억원이 넘는 집은 1가구 2주택 양도세 산정 때 중과대상 주택으로 분류된다. 따라서 9000만원인 집을 먼저 팔면 1가구 2주택 중과대상에서 제외돼 정상세율(9~36%)로 양도세를 낸다. 하지만 기준시가 2억원인 집을 먼저 팔면 2007년부터 50%의 양도세율이 적용된다. 기준시가 9000만원짜리 집이라도 재건축.재개발 대상 주택(정비구역으로 지정된 주택)은 50% 양도세율이 적용된다."

-2개 가구로 구분된 한 채의 다가구주택을 소유하고 있어도 양도세 중과 대상인가.

"세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획이 나눠지면 각각 하나의 주택으로 본다. 다가구주택이 1억원 초과(수도권.광역시 소재) 또는 3억원 초과(기타 지역)이면 중과 대상이다."

-서울에 기준시가 4억원짜리 집이 있는데 지방으로 파견발령을 받아 지방에 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 또 샀다. 이후에 다시 서울로 발령이 나 지방의 주택을 팔았는데 양도세가 중과되나.

"아니다. 지방으로 이주해 1년 이상 거주한 뒤 다시 서울로 올라오는 경우 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 지방 집을 팔면 양도세를 내지 않는다. 노부모와 집을 합치거나 결혼해서 1가구 2주택이 된 경우 지금처럼 2년 이내에 집을 팔면 양도세가 비과세된다. 이사를 가기 위해 추가로 집을 산 사람은 기존 집을 1년 이내에 팔면 양도세가 비과세된다."

농지·토지 보상은
부재지주엔 일정액 넘으면 채권으로

-토지를 수용할 때 전액 현금으로 보상하나.

"그렇지 않다. 건설교통부 장관이 지정하는 토지투기 우려지역에서 토지를 수용할 때 부재 지주에 대해서는 보상액 중 일정 금액(3000만원 예상)을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급하게 된다. 토지 소유자가 희망하면 보상비에 상응하는 용지, 또는 아파트를 공급하는 방안도 도입한다."

-부재 지주의 요건은.

"수용 대상 땅이 있는 시.구 또는 읍.면, 그리고 인접 시.구 또는 읍.면에 거주하지 않는 사람이다. 종전에는 땅 주인이 땅 소재지로부터 직선거리로 20㎞ 이내에 거주하기만 하면 부재 지주가 아닌 것으로 간주했으나 이 규정이 없어졌다."

-3년 이상 농사 지은 농지가 수용된 뒤 새 농지를 취득해 3년 이상 농사를 지으면 당초 농지에 대해서는 양도세가 감면되나.

"그렇다. 이때는 새로 취득한 농지가 과거 농지면적의 2분의 1 이상이 되거나, 새 농지의 가격이 과거 농지가격의 3분의 1 이상이 돼야 한다. 감면 한도는 1억원이다."

 

2005.09.01 20:02 입력 / 2005.09.02 10:07 수정