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▣ 2009년 부동산 시장 전망
2009년도 부동산 시장은 어떻게 바뀔까. 2008년 하반기 미국발 신용위기로 수렁에 빠진 부동산시장을 구하기 위해 새정부는 여러 차례 규제완화 및 경제살리기 정책을 쏟아냈다. 새정부의 부동산정책은 크게 3가지로 요약된다. 규제완화, 공급확대, 세제개혁이 핵심내용이다. 시장경제원리에 따라 지난정부의 과도한 규제를 혁파하고 공급확대를 통한 가격안정도모 및 세금제도를 국제기준에 맞게 개편한다는 뜻이다. 여기에다 금리를 내리고 재정을 확대하는, 예컨대, 규제와 돈을 풀어 부동산침체와 경기경착륙방지에 방점을 찍고 있다. 이러한 정책방향에 따라 2008년도에 나온게 6.11 지방미분양대책을 필두로 한 8·21 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안, 9·1세제개편, 9·19도심공급활성화 및 보금자리주택건설방안, 9·23 종부세 개편방안 등이다. 하지만 이런 대책들이 시장에 전혀 약발이 먹히지 않자 2008년 11월3일 고심 끝에 “경제난국 극복종합대책”을 발표했다. 한마디로, 11.3대책의 핵심은 재정을 쏟아 붓고 부동산 규제를 확 풀어서 경기부양에 올인 한다는 내용이다. 특히, 부동산 규제완화와 관련해서는 재건축규제를 대부분 폐지하고 강남 3구(강남, 서초, 송파)를제외한 주택투기지역, 투기과열지구를 전면해제 한다는 방침이다 그러나 부동산 시장은 정책변화, 금리인하, 유동성증가라는 상승요인과 경기하락, 공급과잉, 투자심리위축이라는 하락요인이 함께 공존한다. 결국 어느 요인에 무게중심을 두느냐에 따라 시장의 향방은 달라진다. 규제개혁 외에 통화, 금융, 재정정책등 위기종합대책이 2009년 시장에 한꺼번에 큰 힘을 발휘할 경우 집값폭락 보다는 집값 하락추세가 이어지면서 거품이 제거되는 과정이 전개되지 않을까 한다. 거품제거로 인한 추가 하락폭은 강남 등 버블세븐 지역 중심으로 5% 내외로 추정된다. 하락분위기속에서도 규제완화의 힘이 시장에 제대로 작동할 경우 하반기 이후에는 정책호재의 직접적 수혜를 입은 일부 재건축과 수도권 분양권 가격은 반등에 앞장설 가능성이 높다. 일각에서 제기하는 바와 같이 규제완화 정책으로 인해 부동산 투기재연 및 집값 급등을 우려하는 주장은 설득력이 떨어지고 2009년에는 기우에 그친다는 얘기다. 과거 참여정부 5년간의 부동산 상승기에 10번이 넘는 초강력 규제조치도 당장 집값을 잡지 못하였다. 마찬가지로 부동산하락기의 규제완화, 경기부양조치도 그 효과와 시기는 제한적일 수밖에 없다. 현시점에서 지난 97년말 외환위기 이후의 경제위기극복 과정 및 부동산시장의 회복모습이 자연스럽게 떠오르는 것은 왜일까. 결론적으로 새 정부의 정책이 차질 없이 입법화, 가시화 될 경우 2009년도 상반기중 집값하락세는 이어지겠지만 규제완화 효과가 현실화되는 하반기 이후에는 강남권재건축과 수도권아파트, 그리고 신규분양아파트를 중심으로 거래량이 늘어나면서 소위 “U자형” 싸이클이 출현할 확률이 높다. 경기가 급속히 회복하는 V자형이나 장기불황에 빠지는 L자형 가능성은 적다는 뜻이다. 하지만 2009년 하반기 실물경기 회복에 따라 부동산 경기가 살아나더라도 말그대로 재반등에 그치고 본격적 상승세는 2010년이후에야 기대 할수 있을 것으로 전망된다. 아직 낙관은 이르다는 말이다. 대내외변수가 너무 많은데다 세계적인 위기상황인 만큼 어느 한쪽 방향으로의 무조건적 예측은 객관성이 적다. 향후 금리의 인하 폭과 속도, 다주택자 양도세중과폐지, 종부세 감면, 분양가상한제폐지, 유가 및 환율안정여부, 경제성장 율 등 정책변화와 거시경제지표, 대내외변수 등에 따라 부동산시장은 얼마든지 요동칠 준비를 하고 있다. 특히, 금리인하, 다주택자 양도세중과폐지, 종부세 감면, 분양가상한제폐지여부와 재정확대정책의 성공여부는 부동산시장에 메가톤급 영향을 미칠 핵심 변수다. 이에 따라, 다가오는 2009 부동산 시장은 부동산급락이냐 거품 조정이냐. 장기침체에 빠질 것인가 아니면 경기 하강 속에서도 새로운 유동성 장세를 기대할 수있을 것인가가 초미의 관심사이다. 아무튼, 2009년은 규제완화를 추진하는 MB정부의 새로운 부동산정책과 얼어붙을 대로 냉각된 시장 간에 고통스런 힘겨루기가 예상된다. 따라서, 2009년은 일반투자자에겐 그 어느 때보다 위험관리에 치중하면서도 수익률극대화의 기회를 동시에 노리는, 소위 두 마리 토끼를 잡는 똑똑한 투자와 현명한 선택이 요구되는 한해가 될 것으로 보인다. ▣ 상권은 반드시 갖춰야 할 요건이 있다. 최근 급격히 변해가는 소비패턴 만큼이나 상권 역시 지역 여건에 따라 활성도의 차이가 두드러지고 있다. 도심지 상권이나 신도시 상권등 집객력을 가진 시설물이 얼마나 다양하게 들어서 있느냐에 따라 점포별 업종 경쟁력이 달라지게 나타나고 있는 것이다. 대표적인 수익형 부동산으로 인식되고 있는 상가는 여유 자본을 가진 투자자들에겐 매력적으로 인지되는 시기인 만큼 상권이 발전할 수 있는 요건에 대해서도 명확히 알고 있어야 목적한 투자 수익을 얻을 수 있다. 상권의 구성 요소는 다음과 같다. 역세권 + 주거단지 + 업무시설 + 행정타운 + 백화점(유통시설) + 대학가 등이 대표적인 상권의 구성 요소이고 도심지에 잘 발달된 상권을 들여다 보면 몇가지 요소들은 반드시 갖추고 있는 것을 알 수 있다. 세부적인 요소들을 분석해 보면 첫째 역세권으로써 서울 도심이나 지방 광역시 역세권에는 어김없이 상권이 형성되어 있다. 이는 접근성이 좋아짐과 동시에 구심점이 되기 때문이다. 1974년 8월 청량리- 서울역간 1호선이 개통되고 이후 인천 및 의정부 방향과 수원 까지의 노선이 개통되면서 1호선 라인에 수많은 역세권 상권이 태동하였고 1884년 개통된 2호선 도심 순환선 역시 전국에서 1.2 순위에 손꼽히는 상권들이 조성되어 있다. 1호선에는 시청상권 및 인천의 주안,부평역등이 대표적이고 2호선에는 강남역 및 건대역,홍대,신촌,등이 있다. 3호선등 8호선 까지 개통시기는 호선에 따라 다르지만 많은 역세권 상권들이 조성되어 있음을 주변을 관심있게 둘러보면 알 수 있겠고 신설역이 들어서게 되면 기존 골목가 상권들을 흡수해 버리는 잠재력을 지니고 있는 사실도 알 수 있을 것이다. 또한 역세권에는 다양한 시설물이 개발되는 호재를 함께 끌어들인다. 따라서 신설되는 지하철이나 전철등은 상권에 중요한 요소중 하나이다. 둘째 주거단지이다. 대규모 공동주택(아파트단지)등 주거 시설에는 다양한 소비력이 존재한다. 가족전체의 소비성에 따른 구매력과 자녀들의 간접 구매력(학원,패스트푸드등)등 다양한 소비자가 존재한다. 따라서 대규모 주거단지는 상권에 미치는 영향은 클 수 밖에 없다. 셋째 업무시설이다. 업무시설은 주중 매출에 지대한 영향을 미친다. 점심,저녁 시간대에 주로 먹거리와 유흥 업종을 활성화 시키는 요인으로 작용하고 소비력도 안정되어 있는 장점이 있다. 강남일대 테헤란로와 강북의 시청주변등이 대표적인 업무시설 밀집 지역이다. 넷째 행정타운이다. 행정관청이 있는 곳 주변은 민원인과 더불어 관료들의 먹거리와 유흥 업종 위주로 구성된다. 주로 민원인이 많은 관청이 해당된다. 시청이나 구청, 법조단지 등이 해당되며 대표적인 지역으로는 서울 강남의 교대역 일대와 강북의 동부지원이 들어서 있는 구의역 일대를 참고할 수 있다. 다섯째 백화점이다. 백화점은 유통시장의 선봉장으로 다양한 서비스와 질좋은 상품등으로 백화점이 들어서면 일대 소비자들을 끌어모으는 집객력이 막강하다. 분당의 서현역 일대 상권은 삼성프라자가 민자역사 형태로 개발 오픈하면서 분당 최고의 상권으로 자리잡은 케이스가 있고 잠실의 롯데백화점 역시 서울도심의 몇안되는 탄탄한 지하상가를 조성할 정도로 지역 상권에 긍정적인 요소로 작용하고 있다. 여섯째 대학교 소비층이다. 연세대가 들어서있는 신촌상권과 홍대 입구 상권, 건국대 상권, 성신여대, 대학로 상권들이 대표적인 지역으로, 젊은 소비층이 구성해 나가는 구심력및 집객력은 거대 상권으로 나타나는 특징이 있다. 위에서 열거하고 설명한 것처럼 각 소비층별 특성은 각자 다르다. 그러나 각자 다른 소비층이 밀집되면 거대 상권으로 발전하는 시너지 효과가 있다. 활성도가 좋은 상권들을 보면 위 요소들을 대부분 갖춘곳이 많다. 따라서 상가 투자시 기본요소들이 언제 들어서는지를 파악하는 것이 중요하고 이미 들어서 있는 상권의 경우 역세권등을 갖추지 못한 곳이라면 지하철이나 전철등 신설 여건을 고려해보면 향후 상권이 보일 것이다. ▣ 상권은 형성되는 시기가 반드시 있다. 택지개발지구와 같은 인위적 신도시의 경우, 상권의 형성 및 발전하는 시기가 존재한다 ▣ 상가별 특성 및 투자전략
유통시장 변화에 따른 상가시장 ▶ 유통변화와 상가시장 변화 유통시장 전면 개방 1995년도 이후 다국적 유통기업 국내 진출에 따른 판매 형태의 다양화. 국내·외 유통업체간 경쟁과열,대규모 할인점, 홈쇼핑 등장 및 I/T산업인프라 확산으로 인터넷 쇼핑몰 등 변형된 유통구조 형성으로 기존 백화점, 슈퍼마켓, 재래시장 구조의 유통시장이 국내 할인 유통 점으로 재편. ▶ 유통시장 변화에 따른 유통단계 변화 과거(할인점 등장 이전) 예) 제조자 → 도매 → 중간도매 → 소매상 → 소비자 현재(할인점 유통시대) 예) 제조자 → 소매(할인점) → 소비자 기타 (부분적으로 진행) 예)제조자, 소매(할인점) → 소비자 ※ 중간유통망의 붕괴로 중간단계의 부가가치상실로 도매 시장 및 소매상인의 몰락 (잠재적 소비층 몰락) 상가별 특성 ▷근린상가 상가 중 수년간 가장 스포트라이트를 받은 상가는 단연 근린 상가였으나 기대와는 달리 고전을 면치 못한 상가로 분류된다. 상가 공급자들의 과도한 개발이익, 즉 정부시책에 따른 반사 이익을 지나치게 높게 평가 했던 부분이 고분양가를 초래, 달아오르는 상가 시장에 찬물을 끼얹은 결과로 나타나 상가 시장의 침체를 불러왔다고 볼 수 있다. 향후 근린 상가 시장은 점차 그 동안 기대치 만큼이나 형성되었던 거품이 서서히 가라앉을 가능성이 많다. 따라서 분양가 협상이 필요한 시기로 볼 수 있다. 근린 상가가 대부분 중심상업지나 근린 상업지에서 공급되는 만큼 택지 내 대형 상권으로 발전할 가능성이 많은 만큼 하향 안정적인 분양가로 매입을 고려할 때이다 그러나 상가 중 업종의 효율성이 가장 우수한 상가로 꼽히는 근린상가는 투자자들에겐 꾸준한 인기를 구가하고 있다. 도심 상권을 구성하고 있는 상가 역시 근린상가가 대부분이고 상권의 구성도 역시 탄탄한 장점을 가지고 있다. 특히 근린상가 주공급지인 택지 개발지구 내 상업용지에 조성된 상권을 보면 근린상가가 탐이 나지 않을수 없을 정도로 상권 형성도가 우수한 곳이 많다. 대표적인 곳으로 분당의 서현역 일대, 산본의 산본역 앞, 평촌의 범계, 일산의 마두역과 주엽역 일대, 대전의 둔산지구등 지방의 택지개발 지구 상권들 역시 도심의 구 상권을 붕괴시킬 정도로 상권의 흡수력이 뛰어나다.
◇ 주요 택지개발지구 상업용지비율 대표 신도시의 상업용지비율
▷ 안산 고잔신도시 12% ▷ 부천 중동신도시 10% ▷ 부천 상동신도시 8% ▷ 성남 분당신도시 8.3% ▷ 일산신도시 7.8% ▷ 평촌신도시 4.8% ▷ 판교신도시 7.6% ▷ 송파 위례신도시 6.8% ▷ 김포신도시 6.1% ▷ 광교신도시 4.5% ▷ 분당 8.5%, ▷ 죽전 6.8%, ▷ 동백 3.5%, ▷ 동탄 3.9%, ◆ 적정 상업용지 비율 : 전체 택지 면적의 5% ▷단지내 상가 : 대단지(1,000세대 이상) 외 상가 경쟁력 약화 될 전망 ▷쇼핑몰 상가 : 경쟁 업태들의 등장 및 소비트렌드 변화에 따른 마케팅 능력 부재, 개발 이익을 목적으로한 무분별한 공급 과잉으로 소비자들 외면. ▷택지개발지구 상가 : 고정 소비층을 확보한 상업용지내 근린상가 위주로 경쟁력 있음. 결론 : 도심지 상가 시장은 과도한 토지비로 인한 고가 분양으로 사업성 저하 택지지구 내 상가 시장이 향후 주 상가 공급지임과 동시에 개발이익 용이. ◈ TIP : 상가는 경사면이나 고지대 는 피해야 한다. ▣임대료산정및권리금분석 ▶권리금의 법적 성격 및 판례 ▶권리금 산정기준 ▶점포 규모별, 층별, 권리금 산정 방법 ▶권리금 산정사례 권리금 법적 성격 및 판례 [Q]입주 상인들이 시설에 대한 권리금을 받기 위해 택할 수 있는 최선의 선택은 무엇인가요? [A] 권리금은 임차인이 새로운 임차인에게 주장할 수 있는 영업권리를 말하므로 임대인(건물주)에게 주장할 수는 없습니다. 다만 시설비라도 어느 정도 임차한 건물의 가치를 높이는 창문이나 문, 천장, 바닥시설재 등은 임대차 종료 후에도 그것을 사용할 수 있을 정도로 기존의 건물가치를 높였다고 인정된다면, 유익비로서 청구는 가능할 것입니다. 관련판례를 살펴보면 다음과 같습니다. 1. 사 례 박씨는 1994년 서울 중구 신당동 점포를 장씨에게 권리금 1억원, 보증금 3,000만원, 월세 100만원에 임대했으나 장씨가 97년 8월부터 월세를 연체하자 계약을 해지하고 소송을 냈던 사건이다. 2. 해 설 대법원 민사 3부(주심 이임수ㆍ李林洙 대법관)는 2000년 4월 17일 박모씨가 세입자 장모씨를 상대로 낸 건물명도 소송 상고심에서 "권리금을 돌려 주라"고 판결한 원심을 깨고 사건을 서울지법 민사 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "통상 권리금은 새로운 임차인에게서만 지급 받을 수 있을 뿐이고 임대인에게는 지급을 요구할 수 없는 것이다"고 밝혔다. 재판부는 또 "설사 원고가 권리금 반환 의무를 인정하는 취지에서 '권리금을 인정한다'는 단서조항을 뒀더라도 권리금액이 고액이고 변동될 수 있는 점에 비춰 최소한 금액 정도는 특정했어야 한다"고 덧붙였다. ▶ 참조 [민법] 제626조 (임차인의 상환청구권) ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다. [권리금] 주로 도시의 몫이 좋은 곳에 위치한 토지나 건물 특히 점포를 임대차 할 때 보증금이나 임대료 외에 별도로 따라 다니는 돈이다. 즉, 토지나 점포를 임대차(전세)하면서 그에 부수하여 그 토지나 점포가 가지는 특수한 장소적 이익이나 거래선 확보 이익의 대가로서 임차인(세를 얻는 사람)으로부터 임대인(세를 주는 사람)에게 지급되는 금전을 권리금이라고 부른다. 권리금은 전적으로 관행에 의해 개인간에 주고 받고 있으며 이를 인정하거나 규제하는 법적 근거가 없고 또한 법원 판례에서도 이에 관한 어떤 통일된 준칙을 보여주지 못하고 있다. 권리금 이란 권리금에는 통상 세 가지의 권리금이 있다. 영업 권리금과 시설 권리금 그리고 바닥 권리금이 그것이다. 대부분은 이 모든 것이 합해져 권리금이라고 통칭된다. ◇영업 권리금이란 1년간 점포에서 평균적으로 발생되는 매출이익을 지칭한다고 볼 수 있다. 예로 한달 매출액이 2천만원이고 매출 이익이 4백만원이라고 가정해보자. 매출이익은 임대료와 인건비, 공과금을 지불해야 하는 모든 비용이 합산된 이익금이며 바로 이 매출이익에서 각종 비용 금액을 제한 나머지가 순이익 = 영업이익이다. (여기서는 2백만원을 순이익금으로 계산한다) 이때 영업 권리금은 2백만원 * 12개월 = 2천 4백 만원이란 금액이 나오고 이것이 바로 1년간 영업을 통해 발생하는 평균적인 금액, 바로 영업 권리금이다. 영업 권리금은 어떤 점주가 점포를 운영하더라도 나올 수 있는 기본 이익이기 때문에 점포 양도시 대부분 지불되어야 하는 돈이다. (이 영업 권리금이 형성되어 있지 않다면 사실 누가 들어가서 장사를 해도 망하는 집이라고 보면 된다. 초보자일수록 권리금이 없는 점포를 찾는데 오히려 적정 수준의 권리금을 주고 점포를 얻는 것이 안전한 영업을 위해 필요하다는 것이 일반적이다. ◇시설 권리금이란 초기 개점시 에 투여 된 시설비용을 말한다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함되는 내용이다. 하지만 이 시설 권리금을 산출할 때는 반드시 감가상각을 적용해야 할 필요가 있다. 오늘 제값을 주고 산 제품을 내일 판다고 할 때 오늘 지불한 금액을 100% 다 받을 수 있는 경우란 거의 없다. 포장을 뜯음과 동시에 제품은 중고품이 되어 버리기 때문이다. 때문에 6개월이나 1년 이상이 지난 시설에 대해서는 반드시 감가상각을 통해 금액을 산출해야 한다. 시설에 대한 감가상각은 통상 3년을 기준 한다. 이 말은 3년이 지난 시설 집기에 대해서는 전혀 시설 권리금을 줄 필요가 없다는 뜻이다. 1년에 30% 정도를 감하는 협상 자세가 필요하다. 그러나 위의 예는 계산상의 공식일 뿐 고집스럽게 적용하는 일도 어리석은 일이다. 사람과 사람과의 거래나 대화엔 예외라는 것이 있고 적당한 선이라는 것이 있기 때문이다. 1년을 사용했지만 하도 험하게 사용해 거의 못쓰게 된 시설물이라면 30%공제가 아니라 90%를 공제해도 좋다. 거꾸로 3년을 사용했지만 관리를 잘해 거의 새것과 다름없다면 다만 얼마라도 보상을 해주어야 하는 것이 사람간의 협의 규칙이다. 때문에 시설 권리금에 대한 부분은 눈으로 확인하고 타협점을 찾아내는 방법을 사용하면 된다. 마지막으로 권리금 중에서 가장 애매한 부분이 바로 ◇바닥 권리금이라고 볼 수 있다. 흔히 업자(중개업)들은 바닥피라고 얘기하는데 이 바닥 권리금이란 것은 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭한다고 이해하면 된다. 대단위 아파트 단지가 들어서는 상가 - 건물이 완공되지도 않았고, 누가 사용도 하지 않았는데 바닥 권리금으로 수 천 만원을 요구하는 사례가 흔하다. 누가 들어 오건, 어느 업종으로 열건 고정적인 아파트 주민을 상대로 매출이 원만할 것이라는 기대감에 대한 보상금과 같은 성격이다. 또 기업에서 테마 상가를 기획하면서 이 상가가 완공되면 사람이 바글바글 할 테니 누가 들어와도 장사는 성공이라며 바닥 권리금을 요구하는 경우도 없지 않다. 훗날 점포를 넘길 때도 지금 지불한 금액을 충분히 받아낼 수 있다면서 말이다 ◇권리금산정기준' 권리금은 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포크기 및 시설비 등을 감안하여 평가한다' 점포 권리금이 한 푼도 없는 것에서부터 몇 억대에 이르기까지 그 유형이 가지각색이다. 권리금이 점포에 합당한지 알 길은 없는 것일까. 깊이 있게 보면 권리금은 일정한 원칙 아래에서 움직인다는 사실을 발견 할 수 있다. 장사가 안 되는 점포에 권리금이 있을 리 없고 장사가 잘 되는 점포에 권리금이 없을 리 없다. ◇입지조건별 권리금 산정방법 일반적으로 권리금이 높은 곳은 상권이 좋다. 그러나 입지조건이 좋은데도 장사가 안 되는 경우, 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘 되는 경우도 있다. 점포마다 상황이 각기 다르기 때문이다. 그렇다면 상황에 따라 권리금 산정방법도 달라져야 옳은 것이다. 다음은 여러 상황에 따른 권리금 산정방법이다. ▷ 입지조건이 좋고 장사가 잘 되는 점포 : 순수권리금 + 시설비이 경우 순수권리금, 즉 '1년 동안의 순수익'과 함께 '시설비'도 인정해준다. 이와 같이 권리금을 제대로 평가받는 곳은 유명상권 안의 B급지 이상이다. 유명상권의 C급지는 장사가 잘 될 수 있지만 일반적으로 입지조건이 나쁘기 때문에 해당되지 않는다. 또한 주택지 상권의 A급지도 입지조건이 좋으며 B급지는 상대적으로 판단해야 한다.? ▷입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 순수권리금(주변 점포들의 순수익을 감안하여 산정)+시설비이 경우 입지조건은 좋으나 업종이 맞지 않는다든지 장사수완이 없어서 그럭저럭 현상만 유지하고 있는 곳이라고 할 수 있다. 이런 곳은 수익이 없어 '1년 동안의 순수익'을 구할 방법이 없기 때문에 주변 점포들의 일반적인 순수익을 감액하여 순수권리금을 산정한다. 장사를 못 했으므로 당연히 권리금, 시설비가 깎인다. 권리금과 시설비를 합쳐도 장사가 잘 되는 점포의 순수권리금보다 낮게 평가받는 것이다. ▷ 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 약간의 시설비입지조건만 좋을 뿐 임대료?인건비도 감당하지 못하고 손해를 보는 경우다. 권리금이 적게 들기 때문에 점포를 구입하는 사람에게는 최고의 선물이다. 점포를 파는 사람은 시설비 정도의 액수를 받을 수 있다. 엄밀히 말하면 이때의 시설비는 일종의 바닥권리이다. 당연히 제대로 받을 수는 없다. 그러므로 이런 점포가 나왔을 때는 권리금을 제대로(?) 평가하고 재빨리 잡는 것이 좋다. ▷ 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘 되는 점포 : 주변 점포들의 순수익을 기준으로 산정이런 경우가 대부분이다. 주인이 특별히 장사에 대한 노하우가 있을 때에 해당되지만 권리금 장사치들이 장난을 치는 경우도 많다. 일반적으로 권리금 기준이 없기 때문에 창업자가 쉽게 현혹된다. 합리적이고 상식적인 이야기는 아예 듣지도 않고 확인하려고도 하지 않는 것이다. 이런 점포는 흔히 좋은 목이라고 착각하기 쉬운 곳이다. 시설이 좋다고 입지조건이 좋은 것으로 착각해서는 더욱 안 된다.이런 경우 주변 점포들의 순수익을 기준으로 권리금을 산정한다. 입지조건이 나쁘기 때문에 주변 점포들의 순이익은 보잘것없다. 당연히 권리금도 얼마 되지 않는다. 그리고 이 점포는 장사가 잘 된 만큼의 노력분을 감안하여 더해주면 된다. ▷ 입지조건이 나빠 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 시설비이런 경우는 주택지 상권에 많다. 겨우 현상유지는 하고 있지만 자리가 나쁜 것이다. 길게 생각할 것도 없이 40～50대라면 대포집이나 찻집, 20～30대라면 치킨집 정도를 연상하면 된다. 동네 골목에서 흔히 볼 수 있으며, 장사가 되는 것도 아니고 그렇다고 안 되는 것도 아닌 그런 곳. ▷ 입지조건이 나쁘고 장사도 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 시설비조차 없다 최악의 상태에 있는 점포로서 거의 문을 닫고 있으며 월세는 매달 체납하고 있다. 자리라도 좋으면 약간의 시설비라도 받을 수 있지만 이곳은 그냥 들어와서 장사하라고 해도 아무도 안 하는 곳이다. 그러니 결국 보증금까지 까먹을 수밖에. 주택지에는 종종 이런 곳이 있는데 한번 들어갔다가 망하여 힘들어하는 사람이 의외로 많다. 이상에서 알아둘 것은 권리금 산정방법에 의해 권리금을 책정하다보면 현재 형성되어 있는 권리금과 약간의 차이가 발생하게 되는데 그 원인은 다음과 같다. 첫째, 권리금 산정방법에 의한 권리금은 현재 시세보다 적게 평가되도록 만든 도출방식이다. 둘째, 불경기로 인해 대부분의 점포들이 월 순수익은 떨어졌지만 그 비례대로 권리금이 떨어진 것은 아니기 때문이기도 하며, 원래 권리금 자체에 거품이 많았기 때문이기도 하다. 권리금 산정방법에 의해 도출된 권리금은 현 시세보다 적게 평가된 것이다. 가장 A급 점포 상태의 권리금 도출방식이기 때문이다. 장사를 하면서 1년만에 권리금만큼 벌 수 있는 점포는 A급 점포이다. ?1년 동안의 순수익?과 '약간의 시설비'를 권리금으로 하라는 것은 결국 A급 점포 상태의 권리금을 의미한다. 이 때문에 권리금 산정방법에 의한 권리금은 곧 최소권리금이 되기도 한다. 불경기 때에는 모든 점포들의 매출이 떨어지기도 한다. 월 순수익이 예전보다 못하다. 그런데도 권리금 현황을 보면 예전보다 권리금이 떨어졌지만 권리금 산정방법에 의해 도출된 권리금보다는 높다. 불경기라서 월 순수익은 그전만큼 좋지 않더라도 현재 장사를 하고 있는 점포주들이 점포를 시작할 때 들었던 시설비와 권리금을 손해보려고 할 것인가? 그래서 현실적인 권리금과 권리금 산정방법에 의한 권리금은 차이가 발생한다. 점포 구입시 적절하게 권리금을 조율하는 현명함을 발휘하기 바란다. 상권별 권리금 현황 앞에서 살펴본 권리금 산정기준과 방법을 활용하면 권리금이 얼마인지를 알아볼 수 있다. 어떤 점포일지라도 일일이 체크해가면서 구체적이고 세부적으로 파악하는 데 유용할 것이다. 그러나 전혀 모르는 점포에 가서, 게다가 본인이 그 점포를 인수할지 안 할지도 결정하지 않은 상태에서 가게 주인에게 하나하나 물어보고 확인할 수는 없지 않은가? 그렇다면 이처럼 일일이 파악하지 않고도 대략적이나마 한눈에 권리금을 알아볼 수 있는 방법은 없을까? 어느 지역이든지 간에 일정 범위 내에 같은 조건에 있는 점포들은 비슷비슷하게 권리금이 형성되어 있다는 점을 잘 활용하기 바란다. 상권별 권리금이란 일단 상권마다 형성되어 있는 대략적인 권리금을 말한다. 물론 점포 개개별로 보면 점포의 전면 길이, 계단의 넓이 등 입지조건이 다르듯이 조금씩 권리금이 다르기도 하지만 하나의 기준이 되므로 큰 도움이 된다. 그리고 이것은 1층 10평을 기준으로 한 것이다. 지상 2층이나 지하의 권리금, 20평이나 30평, 5～6평정도 크기의 점포 권리금에 대한 것은 지면 관계상 생략한다. ◇ A급 점포 판별법 이제까지 상권 및 입지조건 분석이나 권리금 분석에서 언급했던 A급지와 지금 설명할 A급 점포와의 차이점을 살펴보자. 지금까지 우리가 배웠던 상권분석, 입지조건 분석, 권리금 분석도 결국 이 A급 점포를 찾기 위한 목적 때문이었다. 우선 A급지란 입지조건만을 분석한 것이다. 그런데 A급 점포란 점포의 입지조건뿐만 아니라 권리금이 싸거나 투자대비수익률이 높아야 한다. 특히 A급 점포가 되기 위해서 권리금이 낮아야 한다.ㆍA급 점포=입지조건이 좋고(?) 권리금이 낮은(?) 점포=투자대비수익률이 높고(?) 권리금이 낮은(?) 점포 권리금이 싸면 그만큼 총투자 비용이 내려간다. 투자대비 수익률은 당연히 투자비용이 내려간 만큼 올라간다. 한편 장사가 잘 되어 투자대비수익률이 높은 C급지의 점포도 A급 점포라고 할 수 있을까? 지금까지 상권분석과 권리금 분석에서는 C급지에 있는 이런 점포는 좋지 않고 권리금도 제대로 평가해서는 안 된다고 했다. 당연히 절대기준으로 보면 A급 점포가 아니다. 그러나 무엇보다도 자기자금에 맞추어서 점포를 구하는 것이 최우선이다. 절대적으로 좋은 A급 점포도 있지만 자기자금에 맞는 곳 중에서 가장 나은 점포를 찾아내는 일이 더욱 중요하다. 결론적으로 같은 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 A급 점포라고 할 수 있다. 생활정보지 등에 실린 각종 매물 광고를 보라. 'A급', 'A급 가게', 'A급 물건', 'A급 시설' 등 온통 A급이라는 말뿐이다. 여기서 A급이란 대부분 시설에 중점을 두고 있을 가능성이 높다. 그래서 더욱 신중해야 한다.? A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포 어느 상권이든 A급지에서는 장사가 잘 된다. 그리고 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 높다. 하지만 일반적으로 그렇다는 것이지 상황에 따라서 권리금이 싼 점포도 있다. 점포 주인이 욕심이 없어서 그럴 수도 있고 불가피한 사정이 있어서일 수도 있다. 어쨌든 A급지에서 권리금이 시세보다 약간 낮게 매물이 나왔을 경우, 자금만 댈 수 있다면 무조건 잡는 것이 좋다. 세세한 업종은 그런 다음에 생각해도 늦지 않다. 좋은 자리는 매물로 잘 나오지도 않지만 나오더라도 권리금이 비싸다. 그러므로 조금이라도 싸면 주저하지 마라. 하지만 대부분의 창업 초보자들은 망설이는 것이 다반사이다. A급지 점포의 권리금이 아무리 싸게 나와도 권리금이 만만치 않기 때문이다. 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포A급지가 아닌B, C급지의 경우는 어떨까? 당연히 입지조건에서만 보면 A급 점포라고 할 수 없다. 하지만 이런 곳에 있는 점포라도 주변의 시세에 비해 권리금이 싸면 그것도 A급 점포이다. 조금 뒤 처진 점포라도 그 중에서 권리금이 싸면 그것을 잡아라. A급지와 B, C급지 간의 경합은 투자대비수익률로 따져라A급지 점포와 B, C급지 점포는 입지조건에서는 애당초 게임이 되지 않는다. 당연히 A급지 점포가 A급 점포이다. 하지만 실제로는 이론처럼 되지 않는 경우가 많다. 막상 점포를 구하려고 하면 갈등이 많이 생긴다. A급지에 있는 점포는 다 좋은데 권리금이 비싸고, B급지에 있는 점포는 손님이 적지만 권리금 또한 적어서 괜찮은 것 같고 이럴 때는 복합적으로 우열을 가려야 한다. 투자대비수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급우선 투자대비수익률이 비슷하다면 당연히 A급지 점포가 낫다. 왜냐하면 이런 경우 입지조건이 우선하기 때문이다. 예를 들어 A급지 점포는 10평에 보증금 5000만원, 월세 150만원, 권리금이 1억원으로 시세도 그렇다. 장사는 A급지로서는 그럭저럭 되는 편으로 월 순이익이 500～600만원 정도 된다. 그리고 B급지 점포는 10여 평에 보증금 3000만원, 월세 80만 원, 권리금은 시세와 같은 5000만 원이고 장사는 그런대로 되어 월 순이익이 300만 원 정도 된다. 이때 어느 점포를 선택하는 것이 좋을까? 전자의 경우 점포의 투자대비수익률은 총 투자비용 1억 5000만 원에 월 순이익이 500～600만원이므로 3.3%～4%이다. 후자의 경우 점포의 투자대비수익률은 총투자비용 8,000만 원에 월 순이익이 300만 원이므로 약 3.7%이다. 투자대비 수익률이 비슷하고, 점포 크기도 같고 다른 조건도 비슷하면 입지조건이 좋은 전자가 A급 점포인 것이다. 투자대비수익률이 B급지 점포가 월등하면 B급지 점포가 A급 위와는 반대로 투자 대비 수익률에서 B급 지가 월등히 낫다면 B급 지 점포가 더 A급이다. 흔한 일은 아니지만 종종 이런 경우가 있다. 위의 예에서 만약 B급지 점포의 순이익이 500만원 정도이고 앞으로도 그럴 가능성이 높다든지 순이익은 300만원이지만 권리금이 5000만원에서 3000만 원으로 낮아진다면 당연히 투자대비 수익률이 월등히 나은 B급 지 점포를 선택해야 한다. A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때는 경험에 따르라.초보자는 A급지의 작은 점포를, 경험자는 B급지의 큰 점포를 선택하라. 한정된 자금에 맞추어 점포를 구하다 보면 A급지 점포는 작고 권리금이 시세와 같으나 비싸며, B급지 점포는 크고 시세보다 권리금이 싸서 총소요자금이 비슷하게 드는 경우와 직면하다. 어떤 것을 선택해야 할까? 예를 들어 A급지 점포는 8평에 권리금이 7000만원(시세와 같다)이고, B급지 점포는 20평에 권리금이 시세보다 2000만원 싼 6000만원이다. 이때 총투자비용과 월 순수익 역시 비슷하다면 초보자는 입지조건을 우선해야 한다. 즉 A급지 점포를 잡아야 한다. 8평이면 점포가 너무 작아 매출의 한계 때문에 갈등하는 사람이 많다. 20평이면 점포크기도 알맞아 B급지 점포라도 괜찮은 편이다. 또한 권리금이 상대적으로 싼 이점도 있다. 그러나 초보자에게는 무엇보다 목이 중요하다.그 다음 다른 부대조건을 감안해야 한다. 예를 들어 업종 자체가 8평 크기로는 도저히 할 수 없는 경우에는 초보자라도 B급지 점포를 선택해야 한다. 물론 경험자라면 B급지가 낫다. 점포크기도 무시할 수 없는 조건이기 때문이다. 어쨌든 본인의 조건에 맞추되 그래도 입지조건이 최우선임을 명심하라.? 같은 조건 매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포만약 입지조건이 다르다면 손익분기점으로 파악할 이유가 없다. 그럴 때는 투자대비수익률로 비교하면 된다. 입지조건이 A급지이면 인건비, 임대료 등 고정비 지출이 커져 당연히 손익분기점도 B, C급지보다 높다. 애초부터 손익분기점은 논의의 대상이 되지 않는다. 입지조건과 점포크기가 같을 때는 손익분기점도 거의 비슷하다. 그러므로 매출이 같을 때는 당연히 손익분기점이 낮아야 순이익도 많아지므로 좋은 점포이다. 다시 말해 입지조건, 점포크기, 매출이 같을 때는 손익분기점을 낮출 수 있는 점포가 더 낫다. 손익분기점을 낮출 수 있다는 것은 무슨 말인가? 결국 인건비를 줄여도 되는 업종과 좀더 궁합이 맞는 점포를 의미한다. 같은 입지조건이라도 약간의 차이가 있다. 즉 음식업 중 분식점이나 소규모 판매업종에 유리한 곳이 이에 해당된다. 불경기일수록 손익분기점이 낮아야 유리하기 때문에 점포를 구할 때는 짚고 넘어가야 한다. 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포 투자대비 수익률이란 총 투자비용(보증금+권리금+기타 시설비)에 대한 월 순수익의 비율이다. 투자대비 수익률이 높다는 말은 당연히 월 순수익이 좋다는 뜻이다. 앞에서도 말했지만 B, C급지에 있는 점포에서도 장사를 잘 하여 수익률이 높고 권리금이 낮으면 이것 역시 A급 점포이다. 그리고 A급 지와 B, C급 지 간에 경합을 할 때는 투자대비 수익률을 기준으로 삼는다. 물론 이때도 입지조건을 우선 고려해야 하며, 권리금이 시세보다 낮아야 하는 것은 당연하다. 역세권 C급 지에 있는 A점포는 10평 크기에 보증금 1500만원, 월세 60만원, 권리금은 시세보다 200～300만원 싼 2000만 원, 월 순수익은 200만원 정도다. 그리고 역시 C급 지에 있는 B점포는 보증금 1500만원에 월세 65만원, 권리금 2000만원, 월 순이익이 150만원 정도이다. 이때 A점포는 B점포에 비해 상대적으로 투자대비 수익률이 높고(A점포는 약 6%, B점포는 약 4%) 권리금도 시세보다 낮으므로 A급 점포이다. 이처럼 같은 입지조건에서 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포이다. 총 투자비용에서 큰 차이가 나는 점포들을 비교할 때는 단순히 투자대비 수익률로 따지면 안 된다. 꼭 비교하고 싶다면 작은 점포의 주인 역시 종업원으로 고용된 것으로 상정하여 인건비를 추가해 생각해야 한다. 끝
※ 자료제공 : 유영상 교수(상가114투자전략 연구소장) |
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출처: 호랑바람 원문보기 글쓴이: 호랑풍
