우리 조합 향후 일정에 대해 한번 정리해 보았습니다.(잘못된 부분이 있으시면 답변달아주세요)

[고민성]

이러한 업무들이 산재되어 있는 데, 조합에서 일사천리로 추진하지 않는 다면 내년 상반기 이주는 어려울 것으로 보여집니다.
잘못된 내용이 있으면 조합에서 수정 의견 부탁드립니다.

조합에서 사업시행인가를 받았기 때문에 바로 해야 할 업무가 종전자산평가, 그 다음이 분양신청, 그리고 관리처분계획수립 등의 절차로 진행됩니다.

▢ 예상 추진 일정(타 구역의 사례를 참고로 작성하였습니다.)

※ 관리처분계획 처리기한이 30일 이지만, 한국감정원에 타당성 검증 요청시 약 2개월 소요,
※ 한국감정원과의 계약체결 및 서류 검토 기간이 30일~40일 정도 소요되고, 중구청에서 타당성 검증 서류 결과 확인 및 결재 등의 시간이 소요됨
⇨ 그러므로 조합에서 정말 빨리 업무를 추진하고 있다면 관리처분인가 고시 까지 약 7~8개월 소요된다는 겁니다.

○ 종전, 종후 자산평가에 대하여
 종전자산평가는 구역 내 토지등소유자에 대한 토지 또는 건축물에 대한 자산평가로서 중구청장이 선정 및 계약한 감정평가 2인이 평가하여 산술평균한 금액으로 하며, 분양신청하기 전에 조합원님께 개별 통지합니다.

 ⇨ 관련법률 : 도시정비법 제72조

여기서 조합원님들께서 알아둘 내용이 무엇이냐면, 종전자산평가금액이 현 시세보다 적게 나오게 되고, 적게 나오셨다고 해서 불만을 갖거나 기분 나빠할 필요가 없다는 사실입니다.

기분이 나쁠 사람은 현금청산자, 즉 분양신청을 하지 않은 소유자입니다.
평가금액이 높게 나오면 현금청산자에게 지급해야할 보상금액이 많아지게 되고,. 이는 결국 우리가 부담해야할 비용이 더 많아 지게 된다는 사실입니다.

종전자산평가금액이 낮으면(주관적인 것임) 조합원분양가가 낮게 평가될 수 있습니다.
왜냐면 비례율은 종전자산평가금액과 연동되어 있기 때문에 조합에서는 비례을을 맞추기 위해서 조합원분양가를 조정하기 때문입니다.

예를 들어 설명드리면,
비례율 산식 = (①총 분양수입 – ②총 사업비) / ③분양대상자의 종전자산평가 총액

사례1)
①총 분양수입 : 2,000억 ② 총 사업비 : 1,000억 ③ 종전자산 총액 : 1,000억
 비례율 = (2,000억 – 1,000억) / 1,000억 = 100%

사례2)
①총 분양수입 : 2,000억 ② 총 사업비 : 1,000억 ③ 종전자산 총액 : 800억
 비례율 = (2,000억 – 1,000억) / 800억 = 125%

사례1)과 사례2)에서 보면 분양수입은 동일하고, 종전자산 총액에 변동이 있습니다.
총사업비는 변동될 수 없지만 종전자산, 분양수입은 변동됩니다.

비례율을 100%로 한다고 하면, 사례2)에서 조합원 분양가를 낮출 수 있습니다.
변경) ①총 분양수입 : 1,800억 ② 총 사업비 : 1,000억 ③ 종전자산 총액 : 800억
비례율 = (1,800억 – 1,000억) / 800억 = 100%
⇨ 즉, 조합원 분양가 10%를 줄이게 되면 비례율 100%가 됩니다.

사례3) ①총 분양수입 : 2,000억 ② 총 사업비 : 1,000억 ③ 종전자산 총액 : 1,200억
비례율 = (2,000억 – 1,000억) / 1,200억 = 83.33%

종전자산평가금액이 늘어나는 경우 비례율은 줄어 듭니다.

그러나 사례1) 사례2) 사례3)에서 보듯이 비례율이 변동되더라도 조합원의 부담금은 변경이 없다는 사실입니다.

다만, 여기서 생각해야 할 것은 조합원의 종전자산평가, 조합원 분양가가 중요한 것이 아니라, 사업비와 일반분양 수입이 부담금을 줄이는 방법이라는 것이 도출됩니다.

○ 조합원 분양신청
 조합원 분양신청은 사업시행인가고시 이후 120일 이내 해야 합니다.
 ⇨ 관련법률 : 도시정비법 제72조

그러므로 조합에서는 늦어도 11월 중에는 분양신청을 할 것이고, 분양신청 기간은 30일 이상 60일 이내이고, 1회에 한하여 20일 이내 연장을 받을 수 있습니다.

분양신청 기간을 조합에서 얼마나 줄지 모르지만, 제 소견으로는 30일 정도만 주는게 낫다 봅니다. 지금과 같이 분양성이 좋을 때는 분양신청을 하지 않는 조합원은 거의 없을 겁니다.
하실 분들은 기간 내 할 것이고, 의향이 없으신 분은 안할 겁니다.
조합에서는 분양신청 만료기간만 정확하게 안내드리면 모든 조합원이 숙지하고 분양신청을 하실 거 같습니다.

- 조합원 분양가에 대하여
분양신청시 조합원 분양가를 개략적으로 통보하게 되어 있는데, 법적으로 종후자산평가를 하게 되어 있습니다.
종전자산평가와 함께 종후자산평가를 하는 조합이 있고, 아니면 분양신청만료일 기준으로 종후자산평가를 하는 조합도 있습니다.
분양책자의 내용을 숙지하시고 분양가를 보시고 평형대를 선택하시면 됩니다.

○ 관리처분계획 수립 및 인가
관리처분은 분양신청만료일 기준으로 분양대상자를 확정하여 분양설계를 하게 됩니다.
통상 관리처분계획수립이 지연되는 이유가 시공사와의 공사비 협상(도급계약서) 때문에 늦어집니다.
조합에서 미리 시공사와 협의를 진행하여 분양신청이 끝나는 기간에 모든 협의가 마무리 된다면 관리처분계획수립 총회를 빨리 진행할 수 있지만 조합에서 준비가 안 되었거나 시공사가 미온적으로 협의를 안 하는 경우에는 관리처분 총회가 늦어집니다.

다만, 많은 사업장에서 시공사가 미리 협의를 안하려 합니다.
왜냐면 공사비를 더 많이 받기 위해서 미리 협의를 할 필요가 없기 때문입니다.
시간에 쫒기는 것은 조합이고, 시간이 갈수록 마지못해 시공사가 제시한 공사비에 일부 조정을 하여 협상이 마무리 됩니다.

다만, 우리 조합에서 다행히 건설사업관리 용역업체(씨엠피엠)을 선정하였으니 공사비 산출을  해서 적정공사비로 협상을 잘하실 것으로 예상합니다.

○ 현재 공사비 : 평당 435만원 (공사비 산정 기준일 : 2017.10)
 - 물가상승율 : 1.42%
 - 소비자 물가지수 : 2017.10(103.39)  / 2020.08(104.86)
 그러나 지질조건 토사 100%기준이며, 지질여건에 따른 공사비 변동이 있어 시공사에서 공사비 증액을 요구할 수 있음.

 공사비 10% 이상 증가 시 한국감정원 공사비 검증 대상이므로 무리하게 공사비를 올리지 않을 거 같습니다.
 ⇨ 관련법률 : 도시정비법 제29조의 2

관리처분계획기준안이 작성되었으면, 조합에서는 조합원에게 분양신청한 평형에 대한 배정 평형을 통지하게 됩니다.(경합 발생시 2순위 또는 3순위 평형 배정하겠죠)
30일 이상 관리처분계획에 대한 공람을 하고, 1개월 전에 관련서류를 조합원에게 통지 후 총회 승인을 받아 관리처분계획 서류를 중구청에 인가 신청하게 됩니다.

※ 관리처분공람과 관리처분총회는 동시에 진행 가능

중구청에서는 관리처분계획 타당성 검증을 위하여 한국감정원에 검증요청을 하게 됩니다.

이러한 업무들이 산재되어 있는 데, 조합에서 일사천리로 추진하지 않는 다면 내년 상반기 이주가 어려울수도 있을 거 같습니다.(개인적인 의견입니다.)

[동인3가]

아주 잘 요약해주셨습니다. 고민성님 자료 말씀대로 진행이 될것이며, 지금 감정평가 업체에서도 코로나확산으로 인하여 방문시기를 조절 중에있으며, 별다른 문제가 없으면 고민성님 자료대로 진행이 될거같습니다.
그리고 분양신청은 대구내에 다른조합과 비교할시 30일 내는 현실적으론 힘들며 최소 60일정도는 잡아야 할것이며,
최근 다른 중구에 단지에선 구청에서 법적기한 다채워라는 의견도 있었음을 말씀드리며, 최대한 문제가 없도록 진행에 노력을 가할것을 말씀드립니다.

[김진숙]

고성민님 수고 많으세요
더운날 조합장님 외 사무실 여러분도 수고 많으시네요
요약 정리 감사합니다 잘 봅니다

[고민성]

네.. 우리 조합원들이 많이 알아야, 조합이 하는 일, 재개발사업에 대하여 이해하기 쉽습니다.
요즘에는 SNS에 자료가 많아 쉽게 정보를 제공받을 수 있지만, 잘못된 정보로 인하여 조합원님의 판단이 흩트러질 수 있습니다.

지금부터라도 많이 공부해야 하고, 조합에서 정보를 미리 제공하지 않으니 우리 조합원님 중 재개발사업을 잘 아시는 분 있으시면 자료 부탁드립니다.

동인3가 화이팅!!!

[김진숙]

네 ~ 잘알겠습니다