비사업용 토지 및 양도소득세 세율 중과
비사업용 토지란 사업에 사용하지 않은 토지로 나대지, 직접 경작하지 않는 농지 등이 해당하며, 비사업용토지 양도시에는 양도소득세 세율이 중과(세율 10% 추가)되는 불이익이 있다. 따라서 비사업용토지의 경우 주차장 등 사업용으로 전환하여 절세할 수 있는 방법 등을 검토하여야 한다.
▣ 비사업용토지 양도시 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지란 사업용 토지에 해당하지 않는 토지로서 비사업용토지에 해당하는 토지를 양도하는 경우 사업용 토지의 양도시 적용되는 세율에 10%를 가산하여 양도소득세를 납부하여야 한다.
비사업용 토지라도 보유기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 세법 개정과정을 거쳐 2017년 1월 1일 이후 장기보유특별공제 보유기간 기산일은 취득일부터로 한다.
▣ 비사업용 토지 종류
재산세 종합합산 과세대상 토지
나대지, 잡종지 등 재산세 종합합산 과세대상 토지는 비사업용 토지에 해당한다. 단, 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지는 사업용 토지에 해당한다.
◈ 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임 (법규재산2012-321, 2012.10.05.)
농지, 임야, 목장용지 외의 토지가 「지방세법」제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지인 경우 「소득세법」 제104조의3제1항제4호나목 규정에 따라 재산세가 별도합산 또는 분리과세대상인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것임
한편, 재산세 종합합산과세대상 토지 중 주차장, 하치장, 야적장 등 특정한 용도로 사용하거나 하치장, 야적장 등으로 임대하는 경우 사업용에 해당한다. [소득세법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위)]
다만, 이러한 용도로 사용하였는지 여부는 사실 판단할 문제가 있고, 납세자와 과세당국의 입장 차이로 인하여 납세자가 사업용으로 보아 추가 세율을 적용하지 아니하고 양도소득세를 신고 및 납부한 경우로서 그 근거가 불충분한 경우 세금을 추징당하는 사례가 빈번히 발생하므로 양도소득세 신고 전 세무공무원이 납득할 만한 근거를 구비하여 문제가 발생하지 않도록 주의를 하여야 할 것이다.
재촌하지 아니하는 자가 소유하는 농지
농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지 또는 시 이상 주거·상업·공업지역에 소재하는 재촌·자경 농지
재촌하지 아니하는 자가 소유하는 임야
재촌하지 않는 거주자가 소유하는 임야는 비사업용에 해당한다.
1세대당 1,000㎡ 이상인 주말·체험 영농소유농지
1세대당 1,000㎡ 미만의 주말ㆍ체험 영농농지는 사업용토지에 해당하나 1,000㎡ 이상인 경우 비사업용 토지에 해당하며, 상세한 내용은 주말체험농지 편을 참고한다.
주택부속토지 중 일정한 기준을 초과하는 토지
주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율(도시지역 내의 토지: 5배, 그 밖의 토지: 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지에 해당한다.
목장용지 중 비사업용에 해당하는 경우
목장용지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것은 비사업용토지로 본다.
1. 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 있는 것
2. 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지
다만, 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령(소득세법 시행령 제168조의10 ②)으로 정하는 것은 제외한다.
▣ 비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지를 양도하는 경우 10%의 가산세율을 추가로 납부하여야 하므로 비사업용토지 양도전 사업용 토지로 전환할 수 있는 지 여부를 검토하여 사업용으로 전환이 가능한 경우 전환하여 세금을 절세할 수 있도록 한다. 단, 사업용으로 사용한 기간이 기준 기간 이상이여야 하는 점을 유의하여야 한다.
주차장법에 따른 부설주차장 및 주차장운영업용 토지
1. 「주차장법」에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장은 제외)으로서 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지
2. 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액(기준시가)에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3 이상인 토지
◈ 부설주차장 설치 기준면적 이내의 토지에 해당하는 경우 당해 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임. (서면4팀-447, 2008.02.22)
「주차장법」에 따른 부설주차장으로 사용하는 토지로서 「소득세법시행령」 제168조의 11 제1항 제2호 가목 규정에 의한 부설주차장 설치 기준면적 이내의 토지에 해당하는 경우 당해 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.
◈ 주차장운영업용으로 임대하는 토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부[양도소득세 집행기준 104의 3-168의 11-8]
비사업용 토지로 보지 아니하는 주차장운영업용 토지는 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지라고 규정하고 있어, 소유 토지를 주차장업을 영위하는 자에게 임대하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니하는 주차장운영업용 토지에 해당되지 아니한다. [2017-02-21 개정]
▶ 연간수입금액
1. 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간(1.1 ∼ 12.31.)의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 간주임대료를 합산한 금액으로 한다.
2. 사업의 신규개시·폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다.
▶ 간주임대료 계산
간주임대료는 전세금이나 임대보증금에 정기예금이자율을 곱한 다음 해당 과세기간의 임대일수를 곱하여 계산한다.
당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 임대일수 ÷ 365(윤년의 경우 366) × 계약기간 1년의 정기예금이자율(신고기간 종료일 현재)
간주임대료 이자율 : 2019년 2.1% (2020년 1.8%)
하치장용 등의 토지
물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지
◈ 토지의 임차인이 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 야적장으로 사용하는 토지는 하치장용 등의 토지 규정을 적용받을 수 있음
(양도, 서면인터넷방문상담4팀-2486 , 2007.08.21.)
1. 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이다.
2. 토지의 임차인이 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 야적장으로 사용하는 토지는 「소득세법 시행령」 제168조의 11 제1항 제7호(하치장용 등의 토지) 규정을 적용받을 수 있으며, 「소득세법」제104조의 3 규정을 적용함에 있어서 그 밖의 토지의 판정은 동법 시행령 제168조의 7 규정에 따라 사실상의 현황에 의하며, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임.
◈ 전시・홍보 및 판매 장소인 경우 하치장에 해당하지 않음
(양도, 조심2009광0480 , 2009.06.17 , 기각 , 완료)
토지의 위치 및 도로여건상 하치장보다는 전시・홍보 및 판매 장소로 적합하고 「부가가치세법」상 하치장 설치신고를 하지 아니한 점과 임차인 등의 확인서 등을 근거로 쟁점토지를 비사업용토지의 양도로 보아 중과세율을 적용한 당초 처분은 정당함
무주택자가 소유하고 있는 주택 신축용 토지
주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나대지로서 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지로서 660제곱미터 이내에 한한다.
토지 중 비사업용에 해당하지 아니하는 경우
1) 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지
2) 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속·증여받은 토지 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
3) 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
▶ 시지역 이상의 도시지역 내에 있는 농지인 경우에도 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 농지는 비사업용토지에 해당하지 아니하며, 피상속인이 재촌 자경하지 아니한 경우에도 동 규정은 적용된다.
◈ 주택 부수토지를 분할하여 양도하는 경우 비사업용토지 아님
(서면인터넷방문5팀-1165, 2008.05.30.)
주택부수 토지를 분할하여 양도하는 경우 비과세되는 주택부수토지로 보지 아니하는 것이며, 건축물의 부속토지로서 지방세법에 의하여 재산세가 별도합산과세되는 토지는 사업에 사용하는 토지로 보는 것임
비사업용 토지 기간 기준
보유기간 중 일정기간 사업용으로 사용되지 않은 토지는 비사업용토지로 본다. 다만, 다음 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용 토지가 아닌 것으로 보며, 보유기간 2년 미만인 경우 3호만 적용한다.
1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
3. 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용
▣ 비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율
장기보유특별공제
2017년 세법개정으로 2017.1.1.이후 양도하는 분부터 비사업용 토지에 해당하는 경우에도 장기보유특별공제 기간 계산시 취득일부터 계산한다.
비사업용토지 양도소득세 세율
2016.1.1. 이후 양도분부터 비사업용 토지 양도시 보유기간별 기본세율(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%)과 ‘기본세율(6% ~ 42%) + 10%’ 중 높은 세율을 적용한다. 따라서 비사업용토지의 양도차익이 5억원을 초과하는 경우 최대 적용되는 세율을 52%(42% + 10%)가 된다. (지방세 별도)
◈ 2009. 3. 16.부터 2012. 12. 31. 까지 취득한 자산
2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산은 10% 추가세율이 적용되지 않는다.
◎ 소득세법 부칙 (2008. 12. 26. 법률 제9270호)
제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】
① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. (2010. 12. 27. 개정)
동일한 과세기간에 비사업용토지 및 사업용토지를 양도한 경우 양도소득세 세율
동일한 과세기간에 둘 이상의 자산을 양도하는 경우에는 해당 과세기간의 양도소득과세표준의 합계액에 대하여 기본세율(6 ∼ 42%)을 적용한 양도소득산출세액과 자산별 양도소득 산출세액(소득세법 제104조 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용) 합계액 중 큰 금액을 양도소득 산출세액으로 하여야 한다. [소득세법 제104조 ⑤]
한편, 한 필지의 토지가 비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득세액을 계산한다.
[비교 과세] MAX(①, ②)
① 세율이 동일한 자산별로 양도소득금액을 합산하여 계산한 세액
② (모든 자산의 양도소득금액 합계액 - 기본공제) × 기본세율
(6%~42%)
비교 과세 및 기본공제
비교 과세에 의하여 양도소득세 세액을 계상하여야 하는 경우로서 세율이 동일한 자산별로 양도소득금액을 합산하여 계산한 세액의 방법에 의하여 양도소득세 세율을 계상할 시 기본공제는 선택할 수 있는 것으로 판단이 되며, 이 경우 세율이 상대적으로 높은 자산에서 기본공제를 하게 되면, 세금을 줄일 수 있다.
[개정 세법] 지정지역(투기지역) 공고일 이전 토지 매매계약이 체결된 경우 비사업용토지 양도소득세 중과대상 제외(소득법 §104④)
<적용시기> 2020.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용
투기(지정)지역(2017.8.3)
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