부동산소유권이전등기청구권과 소멸시효 - 광주부동산전문변호사

[변호사 김덕은]

우리법은 시효제도를 두고 있습니다. 시효란 일정한 사실상태가 일정기간 계속된 경우에 진실한 권리관계와 일치하는지를 묻지 않고 그 사실상태를 존중하여 일정한 법률효과를 발생시키는 제도입니다.

즉 채무자에게 받을 돈이 있다고 하더라도 일정기간동안 청구를 하지 않으면 권리가 소멸하기도 하고 타인의 부동산이라고 하더라도 20년이상 점유하고 취득시효의 요건을 갖추면 소유권을 취득할 수 도 있습니다.

부동산의 경우는 매매를 하고 매매대금까지 모두 지급을 하였다고 하더라도 등기를 하지 않으면 매수인이 소유권을 취득하지 못합니다. 그러므로 매수인이 10년이 경과하도록 이전등기를 하지 않은 경우 매수인의 소유권이전등기청구권이 시효소멸하는지 문제가 됩니다.

먼저 매수인이 목적부동산을 인도받아 계속 점유하고 있었다면 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 진행이 되지 않는다 할것입니다.  매수인이 부동산을 인도받아 이를 사용수익하고 있다면 매수인을 권리위에 잠자는 자로 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 매수인이 소유권이전등기를 청구하면 매도인은 언제든지 이전등기를 해야할 의무가 존재합니다.

매수인이 점유를 하지 않고 매도인이 점유하고 있다면 매수인은 권리위에 잠자는 자로 자신의 권리를 행사하지 않고 있다 할 것이므로 10년의 소멸시효에 걸린다 할 것입니다.

참고로 건축중인 건물을 매수한 경우 소유권이전등기청구권의 소멸시효 기산점과 관련하여 최근 대법원 판결이 있어 소개해 드립니다.

대법원은 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생해 그 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하고 그 권리를 행사할 수 없는 동안만은 진행하지 않으며 권리를 행사할 수 없는 경우란 권리자가 권리의 존재나 권리행사 가능성을 알지 못했다는 등의 사실상 장애사유가 있는 경우가 아나라 법률상의 장애사유를 말한다.

건물에 관한 소유권이전등기청구권에 있어서 그 목적물인 건물이 완공되지 않아 청구권을 행사할 수 없었다는 사유는 법률상의 장애사유에 해당한다고 판시하였습니다. 따라서 건축중인 건물 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 매매계약일이 아닌 완공일부터 기산을 하여야 할 것입니다.

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