토지이야기 그린벨트 해제 예상지, BIG 3를 찾아

[채리나]

요즘 개발제한구역(그린벨트)이 이슈가 되고 있다. 특히 강남구 세곡동, 서초구 우면동은 강남권에 위치해 있는 데다 환경평가등급 3~5등급으로 분류된 지역이라 해제 가능성이 높다. 경기도 중 과천시 과천동은 강남권과 가깝고 면적도 33㎢로 넓어 관심이 더욱 높은 것.

그린벨트 지역이 갑자기 관심을 받게 된 이유는 계속되는 정부 발표 때문이다.

9월 9일 국민과의 대화에서 이명박 대통령이 그린벨트를 풀어서라도 신혼부부와 서민가정에 주택을 공급하고 싶다는 내용을 피력한 뒤 이어 9월 19일에는 그린벨트를 풀어 서민주택을 공급하겠다는 방안을 발표했다.

또 9월 30일에는 그린벨트 일부가 추가 해제되며, 동시에 그린벨트로 계속 존치되는 지역에 대하여는 관리가 한층 강화된다는 내용을 담은 계획이 발표돼 그린벨트 지역에 대한 관심을 더욱 부채질하고 있다.

2007년 말 개발제한구역의 총 면적은 3천9백61㎢이고, 1999년부터 해제된 면적은 1천4백35㎢로 전국 14개 도시권에서 해제됐다.

 

>> 개발제한구역(그린벨트)란?

개발제한구역이란 도시의 경관을 정비하고, 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대로 그린벨트(greenbelt)라고도 한다.

이 구역 내에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다.

현재 서울, 경기를 비롯한 수도권은 개발제한구역이 1천4백69㎢ 남아있다.

>> 세곡동, 우면동, 과천동 위치도

 

- 강남구 세곡동

세곡동은 대모산과 인릉산 기슭에 자리 잡고 있는 곳으로 지금까지 서울공항 때문에 그린벨트 지역으로 묶여 있던 곳이다.

강남구에 속해 있으며 아래로는 판교신도시가, 왼쪽으로는 동남권유통단지, 송파신도시 등이 조성될 예정으로 위치가 매우 뛰어나다.

현재 세곡동 일대에는 세곡지구가 조성 중에 있다.

 

 

- 서초구 우면동

우면동은 오른쪽으로는 강남구, 아래로는 과천시와 인접해 있으며 우면산, 관악산, 청계산 등 주변 녹지공간이 풍부한 곳이다.

경부고속도로와 서초IC, 과천-의왕간 고속도로가 인접해 교통이 편리한 곳이다.

특히 우면산터널을 이용해 서초동 일대로 진출입이 편리하다.

 

 

- 과천시 과천동

과천시는 33㎢가 그린벨트로 묶여 있으며, 과천동은 거의 모든 지역에 속한다.

과천동은 서초구 방배동과 우면동에 붙어 있다.

남태령로를 통해 방배동으로, 선바위길을 통해 강남구 양재동 쪽으로 진출입이 편리하다.

 

>> 현재 분위기는?

부동산경기가 침체돼 있는데다 매수세가 전혀 없어 시장 변화는 별로 없는 상황이다. 이미 시세도 많이 올라 소액으로는 투자가 불가능하다.

강남구 세곡동 인근 A 공인중개사는 “그린벨트 해제 가능성에 대한 기사가 나고 가끔 문의가 오기도 하지만 원래 해제설이 계속돼 왔던 곳으로 당장 그린벨트 해제를 바라고 거래하는 사람은 없다”고 말했다.

땅 값도 많이 올랐다. 3.3㎡당 저렴한 곳이 2백만~3백만원이고 비싼 곳은 4백만~5백만이상이라 곳에 따라 천차만별이다.

서초구 우면동 일대도 떠들썩한 메스컴과는 달리 조용한 분위기다. B공인에 따르면 “옛날부터 해제 얘기는 있었지만 대대적으로 풀리기는 힘들 것”이라며 기대하지 않는 모습이었다.

과천시 과천동 일대도 거래가 활발하진 않다. 특히 땅주인들은 발표가 확실해질 때까지 매도하지 않는 것이 이익이라며 오히려 매물을 회수하는 상태다. 시세는 3.3㎡당 3백만원 정도.

사실 세 곳 모두 문의는 증가한 편이다.

그러나 토지거래허가구역이고 부재지주의 경우 시세차익을 봤다 해도 양도세 60%에 주민세 등까지 포함하면 66%를 세금으로 내야해 실질적인 투자가치가 많지 않아 실제 매매는 잘 이뤄지지 않고 있다.

>> 그린벨트 해제돼야 하나?

현재 그린벨트 해제 논란은 팽팽하게 지속되고 있다.

저렴한 서민주택을 공급하기 위해 땅값이 싼 그린벨트의 택지 확보는 필수다. 또 토지 소유자들은 제대로 토지 이용이 어렵다는 점에서 그린벨트 해제는 환영받을 만 하다.

그러나 반대의견도 만만치 않다. 환경을 보전하기 위해 만들어진 그린벨트를 제대로 된 녹지보전 대책이 없이는 해제해서는 안 된다. 또 규제완화 시 받을 수 있는 이익에 대해선 환수장치가 마련돼야 한다는 것이다.

정부는 이미 그린벨트를 해제해 서민용 주택을 공급하기로 계획했다. 그러나 충분한 국민여론 수렴과 부작용을 방지할 수 있는 장치마련 없이 무분별하게 그린벨트를 해제해서는 안될 것이다. 

[출처] 닥터아파트 - [개발호재를 찾아] 그린벨트 해제 예상지, BIG 3를 찾아/이혜승 주임애널리스트/2008-10-01