스크랩 부동산경매 잔금대출과 대출이 제한되거나 안 되는 경우

[미다스(이석균)]

글쓴이: 사랑지기 이병기

부동산경매 잔금대출과 대출이 제한되거나 안 되는 경우

법원경매로 낙찰받아 잔금을 대출을 받을 때, 이를 잔금대출 또는 경락잔금이라고 말합니다.

1. 부동산경매 물건별 경락잔금의 이율

① 담보물건이 주택이나 상가건물일 경우

일반대출은 시세의 30%에서 많아야 50%에 불과하지만, 경락잔금은 낙찰가의 적게는 50%에서 많게는 80%까지 대출이 가능합니다. 구체적으로 설명하자면, 원룸주택50%, 근린주택이나 상가건물60-70%, 빌라나 아파트70-80%의 경락잔금이 대출됩니다.

특별히 어느 정도 대출이 있어야 나중에 매매하는데 도움이 됩니다. 만일 재정에 여유가 있어도 대출을 받아 두는 것이 좋습니다.

② 전답이나 임야는 담보가치가 적어 대출금액이 낙찰가의 30%에서 50%까지 경락잔금대출이 가능하며 용도에 따라 아예 대출이 안 되는 경우도 있습니다. 현명한 투자자는 항상 대출문제까지 점검하는 자세가 필요합니다.

2. 금융사별 비교

제1금융권: 국민은행, 하나은행, 우리은행

제2금융권: 농협, 수협, 신협, 새마을금고

제3금융권: 저축은행, 보험회사

① 제1금융권은 정부의 DTR등 금융규제를 준수해야 하는 의무가 있으나, 제2금융권은 그런 규제가 약합니다.

② 제1금융권과 제2금융권의 농협이나 수협은 이자율과 대출비용이 거의 비슷하지만, 다만 신협과 새마을금고는 이자율이 조금 높고 대출비용이 더 듭니다.

③ 제2금융권의 신협이나 새마을금고, 제3금융권의 저축은행은 이자율과 대출비용이 크지만 대출을 많이 해주는 장점이 있으므로 본인의 상황에 맞는 은행을 입맛대로 골라 선택하면 됩니다.

3. 대출이 안 되거나 제한되는 구체적인 경우

① 유치권

점유하지 못하면 온전한 소유권 권리주장이 불가하다는 판단이며, 포기, 합의각서가 있어야만 대출이 가능합니다.

② 대지권미등기

땅 없는 건물, 매매가 온전하지 못하여 제값을 받기 힘들다는 판단이며, 대지권 찾아와야 대출이 가능하나 여러 가지 어려운 부분이 있습니다.

③ 선순위가등기

매매예약에 한하며 매매예약가등기 자체가 소유권을 주장하는 내용이라 권리취득이 힘들다는 판단입니다.

④ 후순위가처분

건물철거에 대한 가처분은 후순위일지라도 부동산 건물자체가 소멸될 가능성이 있다는 판단입니다.

⑤ 대항력 있는 임차인

인수하는 금액을 제외하고 대출 발생합니다.

⑥ 배당받는 권리자가 낙찰받는 경우

배당받는 금액을 제외하고 대출이 발생되나 정확한 배당금액 확인이 어려울 땐 대출을 꺼리기도 하며, 채무자의 국세, 지방세의 당해세 부분의 확인이 어렵기 때문입니다.

⑦ 차주의 신용등급

일반금융권에서는 7등급이내의 조건을 제시하며 몇몇 은행에서 9등급까지도 대출을 해 주나 은행 입장에서는 그만큼 부실채권을 떠안을 확률이 크므로 금리가 높거나 취급수수료 등을 받고 진행합니다.

⑧ 차주 나이제한

일반적으로 소득이 없는 30세 이하 미혼차주와 65세 초과인 차주는 은행에서 대출을 꺼립니다. 예외적으로 대출 발생하는 은행이 있긴 하나 일부이며 대부분 보증인을 요구합니다.

⑨ 지분경매

지분은 명확한 물리적 구분이 없고, 몇 분의 몇 의 형식으로 표기되므로 대출이 불가합니다. 원칙적으로 공유지분자 모두의 동의가 있을 시 가능합니다.

⑩ 배당신청 안한 선순위세입자 있을 시

낙찰자가 인수할 금액자체가 확인하기 어려움으로 인해 대출이 힘듭니다. 권리상 허위 임차인 증명 가능시 당연히 가능합니다.

⑪ 주소와 등기 상 주소(호수)가 상이할 시

전례 상 은행에서 담보물을 특정할 수 있는 주소(호수)가 불분명할 시 모든 은행에서 대출을 부결한 전례가 있으며, 주소(호수)를 일치시켜야 하나 잔금 일까지의 두 달의 기간이 무리가 있을 수 있습니다.

⑫ 국세, 지방세 연체 시(저축은행 외)

모든 저축은행은 국세, 지방세완납증명 서류를 구비해야 함으로 연체시 대출이 불가능합니다. 연체기록은 납부 후에도 며칠 동안 삭제가 안 되는 부분도 참고하세요.

⑬ 예고등기

등기자체의 무효나 취소로 인한 등기의 말소를 요구하기 때문에 대출 불가합니다.

⑭ 법정지상권

건물이 땅위에 존재할 수 있는 권리로서 그 대지에 대한 대출 불가, 건물멸실 후 대출 가능합니다.

⑮ 칸막이 상가

동대문 밀리오레처럼 호와 호 간에 벽체가 없이 칸막이로 구분되는 상가는 대출을 꺼리며 금액도 대출금액 자체도 적어지거나 금리가 높은 등 일반상가에 비해 대출받는데 불리합니다.

① 도로

재산권 행사하기 쉽지 않은 관계로 10억 이상의 큰 규모를 제외하고는 도로가 포함된 대지도 대출에 제한을 받습니다.

② 공장

감정가에 공장기계가 포함되어 있다 하더라도 대출 시에는 기계감정액을 제외하고 대출 발생합니다.

③ 금치산자, 외국인

외국인은 거주지역이 확실치 않아 채권차주관리가 쉽지 않아 꺼리며 금치산자는 대출차주로서 자격이 안 된다는 이유입니다. 차주를 은행에서 면전에서 서류 작성하게 하는 이유는 본인확인과 동시에 기본소양을 보기 위함이기도 합니다.

결론적으로 낙찰받은 경매물건에 대출을 받아 경락잔금을 계획했던 여러 사람들이 간단한 착오로 대출이 나오지 않는 상황 때문에 소중한 재산을 잃어버리는 결과를 종종 보게 됩니다. 즉, “경매물건에는 권리분석상의 하자만이 존재하는 것이 아니라 곳곳에 함정이 있으며 소유권이전 등기후 명도완료까지는 여러 변수에 항상 긴장해야합니다”. 그러므로 아무리 경매에 대해 잘 아는 사람일지라도 중간에 경락받을 부동산에 대해 점검하는 습관을 가져야 합니다. 차후 대물문제의 실수로 소중한 재산을 피해보는 일이 없기를 바랍니다.

글쓴이: 사랑지기 이병기

[미다스(이석균)]

출처는 턴인텐입니다. 대출에 관해서는 각 금융사별로, 지역별, 경매물건별 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰전에 확인을 해야하며, 경락이후에도 약간의 차이가 발생할 수 있으니 대출금액 전후하여 자금계획을 세우시기 바랍니다.

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