경매로 부동산 매수하기

[손끝의힘]

부동산 경매에 참여하고 싶으나 막상 매수신고(옛날 용어로 입찰)하려니 망설여 지는 경우가 많습니다.

도대체 어디서부터 시작해야 하고 그 절차가 어떻게 되는지 그리고 뭘 챙겨봐야 하는지 처음 하시는 분들은 답답하십니다.

그 절차를 좀 더 쉽게 설명해 드릴테니 도움이 되셨으면 합니다.

1. 매각물건 확인

어느 지역에 어떤 부동산이 매각물건으로 나왔는지 확인하는 절차입니다.

님도 보고 뽕도 딸려면 님과 뽕을 찾아 나서야죠!ㅋㅋ^^

보통 부동산 매각 기일(입찰 기일) 1개월 전에 신문에 공고가 됩니다.

하지만 신문공고는 그 실효성이 없습니다. 도대체 어느 신문에 나올지도 모르고 공고되는 신문 마저 매번 번갈아 가면서 공고를 하기 때문에 그 많은 일간지를 구독해서 확인하는 것은 불가능합니다. 이 신문공고는 개인적으로 폐지되어야 할 조항으로 생각되는데 법개정이 이루어지지 않아 실효성 없는 제도를 쓸데없는 것인지 알지만 법규정상 하지 않을 수 없는 제도로 알고 있습니다.(이런 속터지는 법이 참 많습니다. 하루빨리 정리가 되어야 할 듯합니다.)

또한 매각기일 2주 전에 인테넷에도 공고합니다. 인터넷 공고 확인은 야후나 네이버 같은 곳에서 "대법원 경매"라는 검색어만 넣으면 곧바로 대법원경매싸이트로 이동합니다.

그래도 못하시면 요기 http://www.courtauction.go.kr/ 를 사정없이 마우스로 똥침을 놓으시면 싸이트로 이동합니다.

이동이 안되면 위 주소를 쳐 넣으시면 됩니다.

착한 사람은 다 그 싸이트로 찾아갑니다.ㅋㅋㅋ

위 싸이트에 가시면 맨위의 메뉴 중에 "경매정보검색"을 클릭하시면 그 중에 "경매물건검색"이 있습니다. 거기로 들어가시면 대한민국 전국 법원별 경매물건을 다 확인 해 볼 수 있습니다.

참 좋은 세상입니다. 앉아서 대한민국 경매부동산 다 확인해 볼 수 있습니다.

또 있떠요! 그 부동산의 위치도 알수 있습니다. 놀랐죠?

요기 http://local.daum.net/map/index.jsp?t__nil_navi=bestmain&nil_id=map로 가서 상단에 주소만 쳐 넣으면 다 나옵니다.

예를 들면 "창신동 100" 이렇게 쳐 넣으면 그 위치까지 다 확인됩니다. 또한 우측의 메뉴를 통해서 (+ , -) 더 상세히!~ 또 더 상세히! 알 수 있습니다.

에고~ 이건 돈 받고 알려 드려야 하는데!ㅋㅋㅋ

다만, 2주전에 공고하는 것은 매각물건만(즉 부동산 소재지 및 면적과 지목 등과 최저입찰가, 감정가) 알아 볼 수 있고 감정서와 현황조서서는 인터넷 공고 1주일 후 즉 매각기일 1주일 전에 그 메뉴에서 확인 해 볼 수 있습니다.

현황조사서에는 그 부동산의 점유관계와 임대차 등에 관한 내용이 주로 있습니다.

감정서에는 그 물건의 소재지를 알 수 있는 지도 및 사진과 감정가가 및 현황도 등이  주로 있습니다.

물론 위 현황조사서와 감정서의 내용이 중복 될 수도 있고 같은 내용이라도 틀릴 수가 있습니다.

아참, 매각물건 명세서도 있네요!

이 매각물건명세서는 법원에서 기재하는 사항인데 주로 특별매각조건과 최선순위 근저당권 그리고 임대차 관계 및 특별히 주의해야 할 사항 등이 기재되어 있습니다.

위 현황조사서, 감정서, 매각물건 명세서는 매각기일 1주일 전에 대법원경매싸이트 "매각물건검색" 메뉴의 맨 우측에 그림으로 나오는 것을 클릭하시면 됩니다.

요즘은 위와 같이 대법원경매 싸이트에서 모든 정보를 제공하기때문에 사설 경매정보지를 구독할 필요가 없고 또한 법원에 가서 물건명세서를 확인 해 볼 필요가 없습니다.

매각기일 1주일전에 비치하는 물건명세서가 대법원경매 싸이트에 똑같이 그대로 다 나옵니다.

2. 권리분석

소위 말하는 권리분석이 가장 중요할겁니다.

이는 법원경매에서 매수한 물건의 권리상 하자에 대해서 그 어느 누구도 책임을 지지 않고 오직 매수인이 그 모든 부담을 떠 안고 설령 판단을 잘못해서 하자 있는 물건을 매수하여도 어느 누구한테 하소연 할 수도 없습니다.

법원경매는 사인간의 거래와 달리 법원에서 내 놓은 물건에 대해서 누가 억지로 사라고 떠 맏긴것도 아니고 매수인 스스로 모든 것을 판단하고 매수하겠다고 신청한 것으로 보기 때문입니다.

더 쉽게 설명하자면 사인간(개인 대 개인)의 매매는 그 물건의 하자가 발생하면 매도인(판 사람)이 책임을 져야 하지만 법원경매는 한마디로 "누가 사라고 떠밀었냐?" "누가 사라고 억지로 권했냐?" 는 식의 법리적으로 보기때문입니다.

좀 불합리한 면이 있지만 법원 경매는 채권자의 채권확보 즉 오직 돈 받을 사람의 돈을 받아 주기 위한 절차이기 때문이죠!

경매로 부동산 구입하였다가 낭패당하는 경우가 바로 이런 이유에서입니다.

이와 관련해서는 아래 설명하는 몇가지 주의할 것만 살펴보시면 크게 겁내지 않으셔도 될 것입니다.

1)임대차관계

토지만 매수할때는 이 임대차 관계를 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

왜냐면 임대차보호법은 주거용 건물을 임차(즉 빌려쓰고 있는)하고 있는 사람에 대해 적용하기 때문이죠!

주택이나 집합건물(아파트, 연립주택 등) 또는 주택이 있는 토지 즉 대지를 매수할때 신경써야 할 부분입니다.

임대차보호법이 특별법이라서 좀 복잡하고 설명을 할려면 하루 종일도 부족합니다만 간단하게 주의 할 점만 설명 드리도록 하겠습니다.

저 스스로 정의한 임차인은 3가지 종류입니다.

대항력있는 임차인, 후순위 기타권리자에 우선하는 임차인, 소액임차인 등 3가지로 나누지만 법원경매에서 조심해야 할 것은 다른거 다 집어 치우고 위 3가지 중 "대항력있는 임차인"입니다.

대항력있는 임차인은 등기부등본상 최초 근저당설정일보다 먼저 전입신고(즉 주민등록에 기재)가 되어 있으면 성립합니다. 확정일자 같은건 필요 없습니다.

이 대항력있는 임차인은 매수인(낙찰인)에게 그 임대차 보증금을 다 받기 전에는 집을 못비워주겠다고 대항(즉 주장)할 수 있는 권리가 있습니다.

그러므로 대항력있는 임차인이 있는 주택을 매수한 사람은 그 보증금도 떠 안아야죠!

이런 경우 최저매각금액이 현저히 떨어지는 경우가 있는데 일부러 그 임차인의 보증금을 떠 안고 사는 사람도 있습니다. 이래저래 계산해 보면 손에 남는 것이 있기 때문이죠!

다만 대항력있는 임차인이라도 배당요구를 하면 그 대항력을 포기하고 배당금을 받아 가기때문에 매수하여도 큰 문제는 없습니다.

2) 법정지상권

 먼저 법정지상권의 성립 요건은 토지와 건물 소유자가 동일인이였다가 그 후 경매등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 틀려지게 되었을 경우 토지 소유자는 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 제도입니다.

즉 토지 소유자가 건물 소유자에게 건물을 사용할 수 있도록 그 토지를 사용할 수 있도록 해야 하는 의무입니다. 반대로 건물 소유자는 권리가 되겠죠!

그러므로 토지와 건물이 따로 매각되거나 건물만 또는 토지만 매각되는 경매물건은 피해야 합니다.

물론 최저입찰가가 위 임차인의 경우처럼 현저히 떨어지는데 이런 부담을 감안하고 매수하는 분도 있습니다.

 역시 계산해 보면 손에 남는 것이 있기 때문이죠!

이런 경우는 법원경매에 많은 경험이 있는 분들이 달려 듭니다. 한마디로 싼맛에 매수하는거죠!

3) 종물관계

종물이란 주물의 사용에 제공되는, 도움이 되는 물건을 말합니다.

예를 들면, 지게를 구입하면 지게작대기가 딸려 오는 것과 같죠!

주된 건물을 구입하면 거기에 딸린 조그마한 창고나 화장실도 같이 매입하게 되는 것으로 보는 것입니다.

그런데, 주물과 종물은 그 구별이 불분명할때가 많습니다.

특히 경매로 매수할 경우 전소유자가 매수인에게 한푼이라도 더 받을려고 종물임에 뻔한 것을 주물이라고 주장하여 그 물건을 돌려 달라고 하던가 그 물건의 시가를 계산해서 달라고(그 값을 돈으로 달라고) 하는 경우가 많습니다.

특히 물건 명세서상에 "제시외 건물"이라는 것이 있습니다.

이 "제시외 건물 제외, 제시외건물 포함"이라고 적혀 있으면 그 물건은 물건명세서상에 기재된되로 소유권의 영향을 받습니다.

당연히 이 경우 "제시외건물 포함"으로 기재되어 있으면 문제가 없겠죠!

왜냐면 제시외 건물도 매각물건에 포함되어 매수인이 소유권을 취득하기 때문이죠!

큰 건물을 매수하였는데, 조그마한 건물이 "제시외 건물 제외"라고 기재되어 있으면 나중에 골치아프게 됩니다.

그렇지 않고 특별히 제시외 건물 제외인지, 포함인지 기재가 되어 있지 않은 경우 나중에 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 이런 물건도 피하는 것이 좋습니다.

이상 주로 크게 문제 되는 것이 위의 두가지입니다.

3. 매수신청(입찰)

매각기일에 경매법정에 가면 소위말하는 입찰표가 있습니다.

입찰표에는 매수하고자하는 입찰가격이 있고 보증금 기재란이 있고 연락처, 주소등 기재란이 있습니다.

보시면 누구든지 기재할 수 있으니 겁낼 필요 없습니다.

다른 것은 몰라도 입찰가격은 절대로 수정해서는 안됩니다. 만약에 입찰가격을 정정하거나 수정하면 무조건 취소됩니다.

또 주의 할 것은 경매는 선고로써 고지(즉 우편으로 알려 주는 것이 아니라 판결처럼 법정에서 말하는 것으로)하게 되는 경우가 많으므로 반드시 정확한 전화번호를 기재하셔야 담당경매계에서 무슨 일이 있으면 연락을 취해서 도움을 받을 수 있습니다. 될 수 있는한 휴대폰 번호를 기재하십시오.

그리고 가장 중요한 보증금입니다.

보증금을 넣는 봉투가 따로 있습니다. 통상 편지봉투만합니다.

이 보증금은 매수가격 즉 본인이 사고자 하는 가격의 10%가 아니라 최저매각가격의 10%입니다.

옛날에는 매수가격의 10%였는데 아직도 변경된 규정을 모르고 매수가격의 10%를 납부하는 사람이 있습니다.

보증금은 말 그대로 보증금입니다.

10만원으로 보증금을 내도 될 것을 15만원의 보증금을 냈다가 나중에 매수인의 잘못(추후 설명하는 농지취득자격증명 미제출, 또는 잔금 미납 등으로)으로 몰수 당할때 15만원 전부다 몰수 당해도 할 말이 없습니다.

초과보증금은 반환해야 한다,말아야 한다고 학설의 논란이 있으나 전액 몰수해도 위법은 아닙니다.

물론 대부분의 법원에서는 초과보증금은 되돌려 주지만 전액 몰수하는 경우도 있습니다.

그래도 되돌려 달라는 소리 못합니다.

옛날에는 전액 몰수 했습니다.

ㅎㅎ 몰수 한 보증금은 어떻게 하냐구요?

누구 호주머니에 들어가는 것이 아니라 당연히 채권자에게 배당하죠!

이렇게 입찰표와 보증금 봉투를 대봉투에 넣어서 그 대봉투를 반으로 접어서 입찰함에 넣으면 끝납니다.

아참! 또 주의할 것이 있습니다.

사건번호(2008 타경 1234호 형식입니다.)를 정확히 기재하여야 하고 또한 물건 번호를 아주아주 정확히 기재하여야 합니다.

물건번호는 그 사건의 매각물건이 1개라면 무조건 1번이지만 한 사건의 매각물건이 여러 필지라면 번호가 매겨집니다. 그러므로 물건번호를 잘못적으면 엉뚱한 물건을 울며겨자먹기식으로 매수하게 되는 것입니다.

또한 일괄매각이라는 것이 있습니다. 이 일괄매각은 여러개의 부동산을 묶어서 매각하는 경우입니다.

일괄매각의 물건번호가 또 따로 있으므로 주의를 요합니다.

4. 농지취득자격증명제출

물론 전, 답, 과수원 등 농지에만 해당되죠!

농지취득자격증명은 매각기일로부터 1주일 이내에 제출해야 합니다.

이는 매각허가결정기일까지인데 매각허가결정기일은 매각기일로부터 1주일후가 되는거죠!

만약에 이 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 보증금은 몰수 당하게 됩니다.

어떤 법원에서는 보증금을 돌려 주는 경우도 있습니다.

왜 법원마다 틀릴까요?

이런 것을 특별매각조건이라 합니다.

특별매각조건은 그 사건, 그 지역의 특성을 고려해서 각 법원마다 말그대로 특별한 조건을 거는 경우입니다.

그러니 다른 곳에서는 보증금을 돌려 주는데 왜 안돌려 주냐고 항의해도 소용없습니다.

농지취득자격증명은 그 부동산 소재지 읍, 면사무소에서 발급해 줍니다.

요즘은 농지취득자격이 완화 되어 농지취득자격증명을 발급받지 못하는 경우가 거의 없습니다.

한때는 300평 이상의 농지를 구입해야 농지취득자격증명을 발급해 준다는 얘기도 있었는데, 면적에 상관없이 거의 대부분 발급해 주는 것으로 알고 있습니다.

서울이든 부산이든 어디에 거주하던 거의 대부분 발급받아 옵니다.

농지취득자격증명 발급시 그 토지가 농지인가 여부에 따라서 발급해 주는 것같습니다.

이와 관련 중요한 것은

 지목은 전, 답으로써 농지지만 현재 사용하는 용도는 전,답 즉 농지가 아니라서 반려하는 경우가 있습니다. 

이럴 경우 농지취득자격증명을 발급받지 못해도 매각허가를 해 주고 당연히 보증금을 몰수 당하지 않고 그 물건을 매수할 수 있습니다.

이 경우 반려사유란에 그 내용이 기재되어 있어야 합니다.(예를 들면, "해당 토지가 잡종지로 사용하여 농지로써 활용가치가 없어서 반려합니다.")

이럴때는 농지취득자격증명 발급 담당자에게 반려사유를 기재해 달라고 얘기해야 합니다.

결국 농지취득자격증명 발급은 매수인이 농지를 취득할 자격을 심사하는 것이 아니라 그 해당 토지가 농지로써 활용가치가 있느냐 여부를 따지는 것같습니다.

5. 대금납부

위 매각기일로부터 1주일이 지나면 매각허가를 하게 되고 또 매각허가기일후 1주일이 지나면 그 매각허가결정이 확정(즉 그 결정에 대해 이해관계인의 이의가 없으면) 확정이 됩니다.

매각허가결정 확정후 보통 1달 이내에 대금납부기일을 정하여 최고가매수인에게 우편으로 통지를 하게 됩니다. 그러므로 주소를 정확하게 적고 우편물을 받아 볼 수 있게 해야 합니다.

물론 이 주소는 나중에 등기시에도 그대로 등기되므로 정확하게 적어야 합니다.

만약에 그 주소지에서 우편물을 못받는다면 별도로 송달장소를 법원에 신고해야 합니다.

매각허가결정확정 후 1개월은 훈시규정이므로 이 역시 법원마다 틀리고 사건마다 틀려질 수 있습니다.

법규정 중에는 강행규정이 있고 훈시규정이 있습니다.

강행규정은 반드시 지켜야 할 규정이지만 훈시규정은 말 그대로 훈시하는 규정이므로 그에 따르지 않아도 위법은 아니므로 효력에는 아무런 영향이 없습니다.

법원경매와 관련된 규정은 훈시규정이 많으므로 법원마다 사건마다 제각각인 경우가 있는 이유가 여기에 있습니다.

이 훈시 규정을 두는 이유는 사건마다 합목적적으로 융통성있게 처리하기 위함입니다.

에고~ 또 말이 길어지네요!

하여튼 결국은 매각기일로부터 보통 약 45일 까지 대금을 납부하게 되는거죠!

이 대금납부시에 즉 잔금을 납부하는 시점에 소유권이전등기를 하던 말던 법률적으로 소유권은 매수인(낙찰인)에게 넘어가게 되어 있습니다.

등기는 1년이든 10년이든 나중에 해도 상관이 없습니다.

다만 등기를 늦게 하게 되면 취,등록세에 가산금이 붙으므로 1개월 이내에 하는 것이 좋습니다.

만약에 대금납부를 하지 않으면 어떻게 될까요?

당연히 보증금은 몰수 당하게 되고 재매각절차에 들어가게 됩니다.

재매각기일 3일 전까지 연 20%의 이자를 지불하고 대금을 납부하게 되면 역시 소유권을 취득하게 됩니다.

그럼, 보증금은 왜 몰수할고 그 돈은 어떻게 할까요?

만약에 보증금을 몰수하지 않는다면 채무자나 소유자가 제3자를 시켜서 가짜로  입찰을 보게 한 후에 대금납부를 하지 않고 경매를  지연시켜 채권자는 그만큼 손해를 보게 되기 때문입니다.

그러므로 몰수한 보증금은 채권자에게 돌아가게 되는거죠!

이상 경매절차를 간단히 설명해 드렸습니다.

자세한 세부적인 사항까지 다 말씀해 드렸으면 좋지만 대충 이 정도만 알아도 경매에 참여하는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다.