1. 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위 주임법 제8조1항의 규정을 근거로 하고 있으며 이는 주택임차보증금이 소액인임차인을 보호하기 위해 만든 임대차보호법이다. 소액임차보증금에 해당하는 임차인 등은 대항력 있는 선순위 임차인이건 대항력 없는 후순위 임차인이건 우선변제권(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부임차인)을 갖는 권리와 일반채권자 등에 우선하여 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.
1) 주택임대차보호법 제8조제1항 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전(공매 최초공고일 이전 - 체납처분절차에 의한 공매시에는 국세청예규에 의하여 2000년 10월 24일 이후부터 이기준이 적용되고있으나 그 이전에는 압류일을 기준하였다가 변경됨)에 제3조제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다. 다시 말해서 임차인이 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 인도를 경매개시기입 등기 전(공매 최초공고일 이전)에 갖추고 있으면 보증금 중 일정액에 대하여 다른 담보물권이나 채권자들에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 규정을 두고 있다. ※ 보충설명 - 개정안(2010.8.24. 기획재정부 2010년 세제개편안)에서 공매개시결정 등 기제도 신설예정이다 ① 세무서장은 매각예정가격 결정 후 공매개시결정하고, 공매개시결정 기입등기 촉탁. ② 등기관은 공매개시결정 사실을 등기부에 기입 ③ 공매중지(§71), 매각결정 취소 (§78①1호), 압류해제 시 등기 말소 촉탁 ④ 적용시기 - 2012.1.1 이후 공매개시결정 분부터 적용 (이 제도가 시행되면 공매도 공매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖추어야 한다)
2) 주임법 제8조제3항 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위 안에서 대통령령으로 정한다. ① 시행령 제3조3항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. 시행령 제3조4항은 하나의 주택에 임차인이 2명이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
② 예를 들어 계산해 보면 다음과 같다. 국민은행 근저당 2010.8.10.(4,000만원) ⇒ 갑 임차인 10.8.20. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 을 임 차인 10.9.15. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 병 임차인 10.9.20. 전입/확정(3,000만원) ⇒ 정 임차인 10.9.25. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 무 세금압류 10.10.05.(1,500만원) ⇒ 10.12.25. 국민은행의 임의경매신청 또는 무의 압류공매대행의뢰 주택은 서울에 소재하고 배분금액이 1억원(경매, 공매집행비용 제외금액) 이고 무의 세금은 당해 세가 아닌 일반세금으로 법정기일이 2010.8.15. 인 경우에 최우선변제금 계산방법과 배분순위는 1순위 : 최우선변제금 1등으로 최우선변제금지급기준은 국민은행(7,500/2,500)이다.
2순위 : 국민은행 4,000만원(우선변제금 1등) 3순위 : 무 조세채권 1,000만원(우선변제금 2등)
③ 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이 라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다(대법 2001다8974 판결).
2. 최우선변제금의 지급기준이 권리(소액임차인 결정기준) 주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 즉 현행법상 소액임차인에 해당되나 개정 전에는 소액임차인에 해당되지 못 하는 경우에 담보물권이 개정되기 전 구법 하에서 설정등기 되었다면 그 담보물권에 대하여 소액임차인을 주장하여 우선변제 받을 수 없다.
1) 최우선 변제금의 지급기준이 되는 담보물권 등이 있는 경우 여기서 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로 보면 된다.
그리고 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시 켜야 한다는 견해에 대해서는 다양한 견해가 있다. 이 견해 중에서도 어느 견해에 의하든 담보물권(저당권, 담보가등기, 전세권 등)이 있고 이보다 선순위나 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 임차인이 담보물권에 해당하는 기준시기에 소액임차인에 해당되지 못하면 담보물권보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권보다 소액임차인이 우선하지 못 한다는 견해에 대해서는 일치한다. 그러나 담보물권보다 확정일자가 후순위이거나 담보물권 등이 없고 임차인의 확정일자만 있는 경우 또는 임차인의 확정일자와 무담보채권(조세,공과금,임금채권,가압류,강제경매신청채권,집행권원에 의한 배당요구채권)등 만 있는 경우 이때에도 확정일자우선변제권이 소액임차인에 우선할 수 있는가에 대해서는 다양한 견해가 있고 실무에서는 판례(대판 92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시 켜야 한다는 견해가 다수설이다. 그러나 위 견해가 확정일자를 소액임차인의 결정기준까지 확대시키는 데에는 다소 문제 가 있어 보인다. 만약 확정일자를 기준으로 소액우선변제금액을 지급하게 된다면, 확정일자 받은 날을 공시할 수 있는 방법이 없기 때문에, 다른 임차인들이 확정일자를 받았는지, 안받았는지, 받았다면 언제 받았는지 등을 알 수가 없고, 확정일자을 받은 임차인이 배당요구를 하느냐, 마느냐에 따라 소액우선변제금액이 달라지는 등 불확실한 법률관계로 인하여 혼란에 빠질 수 밖에 없을 것이다. 그리고 위 담보물권 등이 없고 선순위 확정일자만 있거나, 선순위 담보물권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우에 자신의 확정일자를 기준으로 후순위 임차인이 우선 배당받게 되는 경우와 본인의 확정일자에 의해서 소액임차인의 지위가 결정되는 경우 등은 문제가 있어 보인다. 그리고 개인적인 견해지만 주임법 시행령 부칙 제2조에서는 소액임차인과 담보물권을 취득한자에 대한 관계만을 주장한 것이지 임차인의 확정일자우선변제까지 담보물권에 포함시킨 규정은 아니다는 판단이다. 이 문제는 계속적인 연구가 있어야 된다고 본다.
예를 들어서 다가구주택의 임차인과 무담보채권만 있는 경우를 살펴보자 ! 갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 가압류 3,000만원 2000년 등기 → 병 임차인 4,000만원 2,002년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,000만원 2003년 전입/확정일자 → 2004년 을이 강제경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울에 있고, 경매집행비용이 공제된 금액이다).
i 배당에서 확정일자를 소액임차인의 결정기준으로보고 배당을 하면 1순위 ① 갑 임차인 1,200만원, ② 정 임차인 1,200만원(최우선변제금 1등) - 최우선변 제금 지급기준은 갑의 확정일자로 3,000만원 이하인 소액임차인 등은 1,200만원을 최우선변제금으로 우선 변제받게 된다. → 2순위 갑 1,300만원(확정일자우선변제금 1등), → 3순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 400만원(최우선변제금 2등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다. → 4순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 진행하면 된다. 4순위 1차 동순위로 안분배당하면 ① 을 가압류 = 4,300×3,000/6,800 = 18,970,588.23 = 18,970,588원(종결) ② 병 확정일자 = 4,300×2,400/6,800 = 15,176,470.58 = 15,176,471원 ③ 정 확정일자 = 4,300×1,400/6,800 = 8,852,941.17 = 8,852,941원 2차적으로 병이 정보다 선순위로 안분부족액을 정의 1차안분액에서 흡수 ② 병 확정일자 = 15,176,471원(1차안분액) +8,823,529원(정에서 흡수) = 24,000,000원(종결) ③ 정 확정일자 = 8,852,941원(1차안분액) - 8,823,529원(정에 흡수당함) = 29,412원 으로 배당이 종결된다. 그런데 문제는 여기서 끝나지 않게 된다는 점이다, 만일 갑이 대항력을 주장하고 배당 요구를 하지 않은 경우는 배당순위는 1순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다. 이와 같이 임차인이 배당요구하는 경우와 하지 않는 경우에 따라 배당순위가 달라지게 된다는 사실이다. 그리고 자신이 최우선변제금을 받기위해서 자신의 확정일자가 기준이 되어 소액보증금중 일정액을 우선변제받게 되는 상황이 발생되기도 한다. 이러한 이유 등으로 순차배당의 횟수의 증가와 순환배당절차를 거쳐야 되는 결과 즉 갑 임차인 6,000만원(전입/확정) 2005년 → 을 조세채권압류 2006년(법정기일 2004년, 당해세 아님) → 을의 압류공매의뢰 2009년 → 병의 당해세 교부청구(주택이 서울소재)의 사례가 발생되어 소액임차인의 지위를 축소 시킬 수도 있다는 점이다. 이밖에도 단독이나 다가구주택 또는 겸용주택 등에서 계약서 작성단계에서 기존임차인 등의 확정일자를 확인할 수 있는 방법 등이 없어서 기존임차인 등의 확정일자를 인지하지 못하고 임대차계약서를 작성하게 되는 경우가 대부분이라는 점을 고려할 때 누구나 인지할 수 있는 공시방법을 갖추고 있는 등기부상의 저당권 등과 같이 본다는 것은 문제가 있다는 점이 개인적인 견해이다.
ii 확정일자를 기준으로 하지 않고 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로만 판단한다면 1순위로 현행법상 소액임차인에 대해서 소액보증금중 일정액을 최우선변제금으로 적용하게 되므로 배당은 1순위 ① 갑 임차인 1,600만원, ② 병 임차인 1,600만원, ③ 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인을 결정하게 된다. → 2순위 갑 900만원(확정일자우선변제금 1등), → 3순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 i사례의 4순위에서와 같이 진행하면 된다.
그러나 필자는 다음의 이우재 부장판사님의 견해에 주목하고 싶다. 확정일자를 갖춘 임차인을 배당실무에서 확정일자 한정설 정도만 적용하면 된다는 것, 즉 저당권 등 보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 저당권에 대항할 수 없는 소액임차인은 확정일자우선변제권보다 후순위로 보나, 저당권 등이 없고 확정일자 등만 또는 선순위 저당권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우, 그리고 무담보채권자(다음 ③사례)만 있다면 소액임차인의 기준은 배당 시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 보게 된다(앞의 ii사례)는 점만 유의해서 배당표를 작성하면 될 것이다. 이렇게 배당표를 작성하면 소액임차인의 지위도 폭넓게 인정함으로 인해서 주임법상 열악한 지위에 있는 소액임차인을 보호하는 제도와도 부합함과 동시에 배당에 있어서도 법 개정전 같은 구간에 설정된 저당권 등을 기준으로 소액임차인을 결정하게 되므로 순차배당의 횟수도 상당부분을 줄일 수 있게 된다는 점을 앞의 i사례, ii사례 등과 다음사례를, 그리고 19)번 예제5번과 예제9번 등을 참조하여 비교해보면 확인할 수 있을 것이다. 필자가 실무담당자 등의 배당실무 사례를 조사해 본 결과 법원경매나 자산관리공사 공매의 배분실무에서도 대부분이 이러한 기준 등이 적용되고 있어서 필자도 이러한 기준을 가지고 배당표을 작성할 것이다. 그러면 이 기준으로 배당표를 작성해보면 다음과 같다. 갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 근저당 3,000만원 1999년 설정등기 → 병 임차인 4,000만원 2,000년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,500만원 2002년 전입/확정일자 → 2003년 을이 임의경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울이다).
1순위 갑 1,200만원(최우선변제금 1), 2순위 갑 1,300만원(확정일자 우선변제금 1), 3순위 을 근저당 3,000만원(우선변제금 2) 4순위 ① 병 임차인 1,600만원, ② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 2) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인으로 결정하게 된다. 5순위 병 1,300만원(확정일자 우선변제금 3)으로 배당이 종결된다.
2) 전세권의 최우선변제금의 지급기준 ⓐ 집합건물의 전세권은 주택을 사용ㆍ수익할 수 있는 용익물권이면서 담보물권적 성격을 가지고 있어서 임의경매를 신청하였거나 배당요구를 하여 소멸되는 전세권은 우선변제권이 전체 매각대금(대지권포함)에서 인정되어 말소기준권리가 될 수 있음은 물론 최우선변제금의 지급기준이 될 수 있다. 이는 이론적으로 최우선변제금지급기준이 될 수 있으나 아파트나 다세대 등의 집합건물에 전세권이 설정되었다면 그 효력은 전유부분 전부에 미치기에 전세권 설정 후 새로운 임차인이 발생되는 경우는 쉽지 않을 것이다. 뿐만 아니라 전세권등기나 임차권등기 후 제3자에게 임대인이 또 다시 임차하였고, 그 임차인이 소액임차인에 해당된다고 하여도 소액보증금중 일정액을 우선하여 변제받을 수 없다. ⓑ 단독주택, 다가구주택과 같이 구분등기 되지 아니한 건물의 일부에 전세권을 설정한 경우 토지 및 전세권등기가 되지 않은 다른 임차인들의 임차부분건물에는 그 효력이 미치지 아니한다. 이 전세권은 최선순위인 경우에도 말소기준권리가 될 수 없다. 이와 같이 건물일부에 설정된 전세권이라도 우선변제권은 토지매각대금에서는 우선변제권이 없지만 건물 전체 매각대금에 대해서는 후순위채권자 보다 우선변제를 받을 수 있다. i 다가구주택의 일부에 전세권만 설정되고 주임법상 대항요건을 갖추지 못한 경우 다른 임차인과의 소액보중금중 일정액과의 우선순위에서 다른 임차인 등이 전세권에 우선하는 소액임차인에 해당되지 못하는 경우에는 토지와 건물의 감정평가비율을 매각대금에 곱하여 토지와 건물배당금액을 정하고 건물배당금액에서 전세권의 채권액을 우선변제하고 나서, 토지(최초배당금액)와 건물(선순위전세권 배당 후의 잔여금)배당금액에서 소액보중금중 일정액(선순위전세권에는 우선하지 못하나 후순위 채권자 등에 우선하는 경우)을 우선하여 배당하면 된다. ii 다가구주택의 일부에 전세권과 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 전세권자로 배당요구가 아닌 주임법상 우선변제권을 주장하게 될 것이므로 앞에서와 같은 사례는 발생되지 않을 것이다. 왜냐하면 주임법상 우선변제권은 건물과 토지 전체매각대금에 대해서 우선변제 받을 수 있기 때문이다. 그리고 주임법상 대항요건만 갖추고 확정일자를 받지 못한 경우도 전세권 설정등기가 이루어지면 전세권 설정등기일을 확정일자가 갖춘 것으로 보아 주임법상 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있다는 것이 대법원 판례이다. ※ 보충설명 : 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주임법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법 2009다40790).
3) 담보물권 등의 우선변제권 있는 권리 등이 없는 경우가압류채권 · 강제경매 신청채권ㆍ집행권원에 의한 배당요구채권 등의 일반채권자와 조세ㆍ공과금채권ㆍ일반임금채권 등의 우선특권이 있는 채권도 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함되는 우선변제권이 있는 담보물권자가 아닌 무담보채권자이므로 최우선변제금 지급기준권리가 될 수 없다. 이와 같이 선순위 담보권자를 우선배당하고 또는 담보권자가 없는 경우는 민사집행법상 진행되는 경매의 경우 배당표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다(대구지방법원 2003가단134010). 경매부동산에 담보물권자 등의 우선변제권을 가지는 권리가 없어서 이들의 지위를 침해할 권리가 없기 때문이다. 공매의 경우도 이와 다를 바 없이 배분표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다. |