맞벌이 신혼부부의 1억5천 주택담보대출 후기 (주담대의 모든 것)

[사인해]

올해 1월 생애 첫 내집마련 계약을 한 뒤 우리 부부의 두 번째 고민은 '얼마나 저렴한 금리로 대출을 받느냐' 하는 것이었다. 지난 3월 아파트 잔금을 치르고 등기이전을 했지만, 기존 세입자의 임대차 기간이 넉넉히 남아있는 터라 기존에 만들어 두었던 마이너스통장에서 자금을 융통했었다. 일시적 갭투자인 셈이다.

그러나 6월 중순에는 세입자의 이사날짜에 맞춰 보증금을 돌려줘야 했다. 우리가 마련해야 할 자금은 1억5천만원. 정부에서 지원하는 저금리 대출상품은 부부 합산소득 때문에 웬만해서는 조건에 부합하지 않았고, 우리가 기댈 수 있는 상품이라곤 주택담보대출 뿐이었다.

설상가상 미국 금리인상으로 인해 국내 시중금리는 계속 높아지는 상황이었다. 한국은행에서 기준금리를 동결해도 은행들의 조달금리가 높아져 대출금리도 함께 올랐다. 당장 대출을 실행할 수도 없는데 금리가 높아져 속이 탔다.

우리 부부는(특히 신랑이) 좀 더 유리한 금리 조건으로 주담대를 받기 위해 금융권을 투어하고, 은행에서 일하는 지인들을 수소문했다. 그 결과 주담대 고정금리(5년/혼합형) 3.55%를 받아낼 수 있었고, 이 과정에서 생각지도 못한 소득공제 혜택도 챙겼다. 

처음 내집마련을 할 때는 좋은 부동산만 고르면 끝인 줄 알았는데, 대출을 받으며 생각지 못한 변수에 마주했다. 대출기간은 얼마나 길게 해야 하는지, 대출은 부부가 함께 받는 것이 유리한지 아니면 한사람에게 몰아주는 것이 유리한지, 변동금리가 좋은지 고정금리가 좋은지, 소득공제 혜택은 어떻게 챙길 수 있는지 등등. 

우여곡절이 있었지만 결과가 좋았기에 이렇게 후기를 공유할 수 있게 되었다. 우리처럼 주담대를 받아 내집마련을 준비하는 부부들에게 도움이 되기를 바라며 :)

1. 우리 부부에게 맞는 대출상품 고르기

부부합산 소득이 6천~7천만원 이하라면 선택할 수 있는 대출상품의 범위가 넓어진다. 정부가 지원하는 디딤돌대출 또는 보금자리론을 이용할 수 있으니까.

#디딤돌대출
디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택자가 6억원 이하 주택을 구입할 때 최대 2억원을 저금리로 빌려주는 금융상품이다. 생애최초 주택구입자는 연간 7000만원 이하에 해당한다. 대출금리는 만기별, 소득수준별로 연 2.3~3.1%로 차등 적용되며 다자녀가구, 다문화가구는 우대금리가 적용된다. 주택면적은 85㎡ 이하여야 한다. 신청은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 해야 한다.

#보금자리론
보금자리론은 대출실행일로부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되는 상품이다. 대한민국 국민으로 민법상 성년이어야 하며 무주택자 또는 주택 취득 30년 이내 1주택자여야 한다. 6억원 이하 주택만 신청 가능하며 대출한도는 최대 3억원까지다. 금리는 연 3.40~3.75%로 우대금리가 추가적용된다.


그러나 이 같은 정부지원 상품을 이용하려면 부부 1인당 평균 소득이 3,500만원을 넘지 않아야 한다. 남녀 초혼연령이 30대 중반이 되어가는 상황에서 현실적으로 30대 맞벌이 신혼부부들이 혜택을 보기란 쉽지 않다. 심지어 직장생활을 오래해서 연봉도 꽤 오를 시기인데...ㅠㅠ

우리처럼 부부 합산소득이 7천만원을 초과하는 순간, 기댈 수 있는 건 #주택담보대출 뿐이다. 선택의 여지가 없었다.

2. 주택담보대출, 언제 받는 게 유리할까?

처음엔, 요즘처럼 금리가 계속 오르는 상황에서 하루라도 빨리 대출을 받는 것이 좋지 않을까 생각했다. 그러나 주담대는 내가 원한다고 해서 바로 받을 수 있는 것이 아니었다.

우리가 은행에 담보로 제공하는 아파트에 전입이 되어 있어야 했고, 현재 보증금을 낀 세입자가 있다면 대출한도에서 임차보증금을 차감한 비용만 대출이 가능했다.

우리의 경우, 세입자가 6월 중 집을 비울 예정이었기 때문에 미리 대출상담을 받는다 해도 입주하기 전까지 대출을 받을 수 없었다. 처음에는 뭣 모르고 3~4월부터 대출상담을 받고 다녔지만, 은행을 선택한 후에는 5월 말부터 대출서류 등 관련 준비를 했다. 은행마다 조금씩 차이는 있겠지만, 보통 대출실행일 2~3주 전후로 대출서류를 처리해준다.

또 한 가지! 사전 대출상담 때는 내 신용등급에 따른 가산금리와 대략적인 금리수준만 알 수 있을 뿐, 최종 대출금리는 대출실행일 당일에 확정된다. 매일 은행에서 조달하는 금리가 다르기 때문이다.

정리하자면, 입주나 거주여부에 관계없이 소유권만 등기되어 있으면 담보대출 자체는 가능하다. 그러나 현재 세입자가 거주 중이라면 대출한도에서 세입자의 임차보증금을 뺀 만큼만 대출이 가능하고, 우리처럼 직접 입주할 계획이라면 세입자가 전출되어야 최대 한도로 대출을 받을 수 있다. 이러한 조건을 감안한 뒤, 대출실행일 약 3주 전에 대출 상담을 받으면 된다.

3. 주택담보대출 상담 투어 다니다

먼저 주거래은행 두 군데와 인터넷에서 대출금리가 가장 낮게 명시되어 있던 몇몇 은행을 함께 방문했다.

그러나 주거래 은행이라고 해서 금리가 가장 저렴한 것은 아니었다. 신랑의 주거래은행인 신한은행은 당시 5년 고정금리가 3.7%(3018년.3월 기준)이었고, 농협은행은 3.6%이었다. 오히려 평소 거래가 없는 씨티은행에서 평생 고정금리 3.75%를 제시했다.

주택담보대출을 받으려면 무조건 주거래 은행에 의지하지 말고 3곳 이상의 은행에서 금리를 비교해 보기를 권한다. 일부 은행은 주거래은행을 바꾸거나 카드를 연동할 경우 우대금리 혜택을 많이 챙겨주어 주거래은행보다 더 저렴해지는 경우도 있다.

대출자는 신랑 명의로 알아봤다. 나는 출산 후 경력단절이 될 가능성이 있었고, 이럴 경우 대출이자에 대한 소득공제 혜택을 놓치게 돼 아깝다는 생각이 들었다.

신용 1등급인 신랑이 적용받은 대출금리(고정금리)는 은행별로 3.6~3.7% 정도. 당시가 3~4월이었으니 갈수록 금리는 더 올랐다고 보면 된다. 변동금리의 경우 고정금리보다 0.3~0.5%p 더 저렴하지만, 요즘같은 금리상승기에는 갈수록 대출이자 부담이 커지기에 처음부터 배제했다.

몇 차례의 상담 결과, 부부 가운데 신용등급이 더 좋은 사람, 직업이 안정적인 사람, 직장생활을 꾸준히 할 수 있는 사람이 대출에 유리하고, 출산/육아 계획이 있다면 이에 맞춰 대출시기와 대출명의자, 대출기간을 결정하는 것이 좋다는 결론에 다다랐다.

4. 농협은행 주담대로 선택

몇 차례 은행에서 대출상담을 받았지만 금리인상기라 그런지 만족할 만한 금리가 도통 없었다. 남편이 친구들을 통해 은행에서 근무하는 사람들을 수소문했다.

의외로 한 두 다리만 거치면 은행권에서 근무하는 지인이나 친구가 있다. 지점에서 근무하는 직원들은 대출이 곧 실적이기 때문에 아는 사람을 통해 대출을 신청하면 금리도 신경 써 주고 편하게 이것저것 물어볼 수 있어 도움이 된다. 다행히 신랑 고향친구의 지인이 농협은행 강남역센터에 근무하고 있어 소개받았다. 

'지인이라고 금리를 얼마나 낮게 해주겠어?' 라는 생각을 갖고 있었는데 상담을 받아보니 우리가 기존에 받았던 금리보다 약 0.1~0.15%포인트 이상 저렴했다. 기존에는 평균 3.6~3.7% 금리였다면, 이곳에서는 3.5% 초반대 금리가 나왔다. 같은 농협은행이어도 지점에 따라 재량권이 다른 듯하다!! (김승태 계장님 감사해요^^).

신용등급 1등급 기준이니, 요새 주담대에서 받을 수 있는 최저금리 수준이라고 보면 될 것 같다. (2018년4월기준) 우리는 큰 고민이랄 것도 없이 농협은행으로 결정했다.

우리의 주담대 계약조건은 다음과 같다.

대출액: 1억 5천만원,
대출금리: 3.5% 초반대,
대출기간: 15년 (소득공제 혜택)
금리형태: 5년 고정금리 혼합형,
특이사항: 3년간 대출액의 10%까지 중도상환수수료 없음. (그 이상은 수수료 1.4%)

고정금리는 대출기간 내내 금리가 고정되는 상품이 있는가 하면, 5년 고정 후 당시 코픽스금리에 따라 금리가 바뀌는 혼합형 상품이 있는데, 우리는 혼합형으로 알아봤다.



*중도상환수수료

은행에서 대출을 실행하면 보통 1년 이내에 대출액의 10%까지는 수수료 없이 중도상환이 가능하고, 3년이 지나면 금액에 관계없이 중도상환 수수료가 없다. 여기까지는 전 금융권이 비슷한 조건이다.

그러나 상담을 하면서 은행마다 중도상환 수수료 조건이 다르다는 사실을 알았다. 비슷한 금리라면 중도상환 수수료율이 낮거나, 혹은 매년 대출잔액에서 10%까지 수수료 없이 중도상환이 가능한 은행을 선택하는 것이 유리하다. 매년 여유자금이 생길 때마다 부담없이 갚을 수 없다면 이보다 좋을 순 없으니까.


*대출기간 10년? 15년?

대출기간은 10년과 15년 중에 고민하다 15년으로 선택했다. 처음에는 대출기간을 짧게 하고 금방 갚아버리는 것이 좋지 않을까 생각했다가 마음을 바꿨다. 매달 큰 부담이 없는 선에서 주담대를 갚아나가고, 여유자금이 생길 때마다 현금자산을 비축해 다른 투자를 병행해야겠다는 판단을 내린 것. 고정금리 상품이므로 단기간에 대출이자 부담이 확 높아질 가능성은 없었다. 큰 욕심 부리지 않고 여유자금을 잘만 굴리면 연 3.55%의 대출금리보다 더 큰 수익을 낼 수 있을 거라고 봤다.

또한 대출기간은 10년보다 15년으로 설정하는 것이 소득공제 혜택이 크다. (이건 뒤에서 더 설명하도록 한다). 심지어 대출기간을 15년으로 설정한 뒤 중도에 상환하더라도 그동안 공제받은 혜택을 토해내지 않아도 된다. 따라서 이자를 조금 더 부담하더라도 15년으로 하기로 했다.


*원금 균등상환 vs 원리금 균등상환

원금 균등상환은 매달 부담하는 대출원금이 같은 대신, 대출잔액에 대한 이자가 조금씩 줄어드는 구조다. 초반 부담은 크지만 총 부담하는 이자는 적다. 원리금 균등상환은 대출기간 내내 매달 부담하는 '대출원금+이자'가 같은 구조다. 초반 부담은 크지 않지만 총 부담하는 이자는 더 많다.

올해 12월에 동키가 태어나기 때문에 우리는 조금이라도 젊을 때 고생하더라도 대출원금을 줄이고 싶었다. 원금균등상환으로 최종 선택!  

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한 가지 주의할 점!

주담대 말고 마이너스통장 또는 신용대출도 함께 받으려는 부부라면?

대출규제가 엄격하게 바뀌면서 주담대 실행 후에 마통을 신청하면 좋은 조건으로 대출이 되지 않거나 마통 발행 자체가 불가할 수 있다는 은행 직원의 조언이 있었다.

우리 부부는 주담대 대출 전, 그러니까 첫 신혼집을 구할 때 이미 마이너스통장을 사용한 바 있다. 다행히 주담대 실행 전 받아놓은 마통은 대출실행에 큰 문제가 되지 않았다. 만약 우리처럼 자금이 부족해 마이너스통장과 주담대를 함께 사용해야 하는 부부라면, 미리 두 사람 명의의 마이너스통장을 만들어둔 뒤 주담대를 신청하는 것이 반대의 경우보다 유리하다.

5. 주담대 소득공제 혜택 챙기기

정말 중요한 단계다. 별표 다섯개 쫙!!! 왜냐하면 나는 하마터면 이 혜택을 놓칠 뻔했다. 대략적인 내용은 알고 있었지만 세세한 기준을 몰랐던 탓이다.

취득당시 주택의 기준시가가 4억원 미만일 경우, 부담하는 대출이자에 대해 연말정산 소득공제 혜택이 가능하다. 그런데 솔직히 땅값 비싼 서울에서 4억원도 안하는 20평대 아파트가 얼마나 될까? 특히 우리는 5억원대로 아파트를 매수했기 때문에 애초부터 대상에 해당되지 않는다고 생각했었다.

그런데 혹시나 싶어 좀 더 알아보니, 우리가 5억원대에 거래한 것은 시세일 뿐, 기준시가가 아니었다. 기준시가는 양도세, 상속세, 증여세 등 세금을 부과하는 기준이 되는 주택 가격을 말한다. 국토교통부 #공동주택가격열람 을 하면 우리집 아파트의 기준시가를 정확히 알 수 있다. 매년 1월1일 기준으로 업데이트 된다.

두근두근하는 마음으로 검색해 보니, 어머나!! 3억원도 안해 ㅋㅋㅋㅋㅋ 이건 뭐 웃어야 할지 울어야 할지 ㅋㅋㅋ (소득공제 받아서 좋긴 한데.. 기준시가 낮은 게 좋은 건가^^;) 어쨋든, 이 글을 읽는 사람 가운데 주담대를 계획하고 있는 사람이라면 반드시 아파트 기준시가를 체크해 소득공제 혜택을 누리시길!!


다만, 주담대 소득공제를 받으려면 기준시가 (4억원 이하) 외에도 몇 가지 조건이 더 있다.

대출시기	상환기간	상환조건	공제한도(원)
2015년~현재	10년~15년	고정금리 or 비거치식	300만
	15년 이상	고정금리 + 비거치식	1800만
		고정금리 or 비거치식	1500만
		그 외	500만
2012년~2014년	15년 이상	고정금리 or 비거치식	1500만
		그 외	500만

첫째, 대출기간이 최소 10년 이상이어야 한다.

둘째, 고정금리 또는 비거치식, 또는 고정금리+비거치식으로 상환해야 한다. (변동금리는 불가)

셋째, 주택 이전등기 후 3개월 이내에 주담대를 실행해야 한다.

넷째, 무주택 또는 1주택 세대주여야 한다. (오피스텔은 혜택 없음)


여기서 세 번째 조건이 중요하다! 주택 이전등기 후 3개월 이내에 주담대를 실행해야만 소득공제 신청이 가능하다. 우리처럼 세입자가 살고 있는 집을 매수한 경우라면 3개월 이내에 세입자가 집을 비워줘야만 소득공제 신청이 가능한 셈이다.

우리 부부 역시 이 문제 때문에 세입자랑 이사 날짜를 조정하면서 몇 번이나 마음을 졸였던지...ㅠㅠ 다행히 세입자가 계약일자보다 먼저 집을 구하게 되어, 3개월을 딱 하루 앞둔 시점에서 대출을 실행할 수 있었다.

5. 대출서류 준비하기

농협은행에서 주담대를 실행키로 결정했고, 소득공제 조건까지 챙겼으므로 본격적으로 관련 서류를 준비하기 시작했다.

대출 서류는 대출실행일 기준으로 최소 3일 전에는 처리가 완료되어야 하므로, 대출 계획이 있다면 미리 인감도장을 준비하고 등록해놔야 한다. 회사에서 발급하는 각종 서류도 미리미리 떼어놓는 것은 필수. 우리 부부는 신랑 명의로 대출을 받았지만, 주택이 공동명의이기 때문에 나 또한 담보증서를 작성해야 했다.

농협은행을 기준으로, 주담대에 필요한 서류는 다음과 같다.

채무자(신랑): 신분증 사본, 인감증명서, 주민등록초본(최근 5년간 주소지 포함), 등본, 재직증명서, 근로소득 원천징수영수증, 가족관계증명서, 등기필증 원본 등.

담보제공자(아내/공동명의자): 신분증 사본, 인감증명서, 주민등록초본(최근 5년간 주소지 포함) 등.

채무자는 상환 능력을 증명해야 하므로 필요한 서류가 훨씬 많다. 주택 공동명의자이자 담보제공자인 나의 경우 기본적인 신분확인에 필요한 서류를 제출했다.

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*인감증명서
여기서 잠깐! 인감증명서는 인감 도장을 마련해 거주지 동사무소에 들러 자신의 인감을 등록한 뒤 발급받을 수 있다. 주의할 점은, 첫 인감 등록은 반드시 거주지 동주민센터에서만 가능하다는 것. 이것 때문에 반차를 냈다는 슬픈 현실 ; _;

6. 주담대 1.5억원, 고정금리 3.55%, 실 이자는?

6월 11일, 우리 부부의 주택담보대출 최종 실행내용은 다음과 같다.

대출금액: 1억5천만원
고정금리: 3.55% (5년/혼합형)
대출기간: 15년
상환방식: 원금 균등상환
공제혜택: 연 1800만원까지 대출이자 소득공제
중도상환수수료: 연간 잔여 대출액의 10%까지 수수료 없음 (10% 초과 시 수수료 1.4%, 3년 후에는 상환금액에 관계없이 수수료 X)

+ 부대비용
인지세: 75,000원
채권: 90,500원


사실, 첫 상담 때는 금리 3.51%이 나왔는데 2달 뒤 최종 대출실행일에는 이보다 소폭 오른 3.55%로 확정됐다. 그 사이 금리가 꾸준히 올랐기 때문이다. 가산금리는 1.3%로 같다.

우리 부부가 15년간 부담하는 총 이자는 약 4천만원.(헉!!) 첫 달에는 120만원대의 원금+이자를 갚고 시간이 갈수록 조금씩 부담액이 줄어든다.

물론, 중도상환을 적극 활용해 대출이자 부담을 줄일 예정 ^^

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지금까지 깨부부의 생애 첫 주택담보대출 생생 후기!

금리 인상기에 주택을 매매하게 되어 조금 아쉽긴 하지만, 한국은행이 최근까지 기준금리를 동결한 덕분에 이 정도 수준에서 할 수 있지 않았나 싶다. 다행히 우리가 대출을 받고 난 이틀 후에 미국이 금리를 인상해 악재를 피해갈 수 있었다..;;

신랑 명의로 대출을 실행했기 때문에 지난 3개월 동안 가장 많은 고생을 한 사람이 짝꿍이다. 각종 상담에, 서류 준비에, 마무리까지.. 덕분에 이렇게 좋은 조건으로 대출이 가능했던 것 같다 :) 동키 아빠 고맙습니다!


이제 열심히 돈 벌어서 후딱 갚읍시다~ㅎㅎ

[출처] 맞벌이 신혼부부의 1억5천 주택담보대출 후기 (주담대의 모든 것)|작성자 구채희